UZASADNIENIE

STAN FAKTYCZNY

W dniu 14 grudnia 2017 r. S. S. (1) zawarł z (...) sp. z o.o. w B. umowę deweloperską (w formie aktu notarialnego, rep. A nr 8197/2017 not. A. R. w G.) dotyczącą wybudowania i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności ( do dnia 31 października 2018 r.). Lokal miał zostać fizycznie wydany do 18 września 2018 r. Umowa dotyczyła lokalu obecnie oznaczonego jako nr 62 przy ul. (...) w G..

Dowód: akt notarialny, k. 5-14

Nabywca (S. S.) kredytował nabycie w/w lokalu z kredytu bankowego (umowa kredytowa z dnia 21 marca 2018 r.), w ramach której bank miał uprawnienie do naliczania opłat z tytułu podwyższonego ryzyka do czasu wpisu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność z kredytu w księdze wieczystej w/w lokalu.

Dowód: umowa kredytowa, k. 15-18

Ostateczna umowa (w formie aktu notarialnego) ustanawiająca odrębną własność lokalu i przenosząca to prawo na S. S. została zawarta pomiędzy stronami w dniu 15 października 2019 r. (rep. A nr 7056/2019, not. A. T.-K. w G.).

Dowód: akt notarialny, k. 65-84

W związku z tym, że pierwotny termin nie został zachowany, powód był zmuszony do zawarcia z bankiem aneksu do umowy kredytowej (w dniu 1 lipca 2019 r.) przedłużającego terminy spełnienia warunków dodatkowych. Koszt zawarcia aneksu wyniósł 300 zł, które powód zapłacił bankowi. Bank w okresie od listopada 2018 r. do października 2019 r. pobrał od powoda łącznie 2.256 zł z tytułu opłaty za dodatkowe ryzyko (188 zł miesięcznie).

Dowód: aneks, k. 19

potwierdzenie płatności, k. 100

Lokal przy ul. (...) w G. został powodowi wydany 31 października 2018 r.

Dowód: protokół, k. 58

W okresie od października do grudnia 2018 r. powód mieszkał w wynajmowanym lokalu przy ul. (...). D. 201/B/2 w G.. Po odebraniu lokalu przy ul. (...) w G. powód rozpoczął w nim czynności wykończeniowe, które zakończył po koniec grudnia 2018 r. Od stycznia 2019 r. powód zamieszkał i do chwili obecnej zamieszkuje w lokalu przy ul. (...) w G..

Dowód: zeznania powoda, k. 112 verso – 113 recto

Mimo wezwania przedsądowego pozwany nie zaspokoił zgłaszanych roszczeń powoda.

Okoliczność bezsporna

Ocena dowodów

Wysokość kosztów związanych z podwyższonym ryzykiem wynika wprost kwotowo z dołączonej przez powoda umowy kredytowej ( vide § 4 pkt 3 umowy, k. 15 verso). Należy więc odrzucić twierdzenie pozwanego, że koszty te nie zostały wykazane. Koszt zawarcia aneksu jest także należycie udowodniony. Biorąc pod uwagę fakt, że hipoteka na przedmiotowym lokalu ( (...) została wpisana 21 stycznia 2020 r., data wniosku – 15 października 2019 r.) należy uznać, że czasokres przedłużonego obowiązywania dodatkowej opłaty za ryzyko bankowe (listopad 2018 – października 2019 r.) jest jak najbardziej poprawny i nie budzi żadnych wątpliwości.

Zdaniem Sądu powód nie udowodnił natomiast szkody w pozostałym zakresie. Jeżeli chodzi o utracone spodziewane korzyści (tzw. lucrum cessans) w kwocie 18.000 zł z tytułu najmu lokalu od stycznia 2019 r. do października 2019 r., to zdaniem Sądu nie ma wiarygodnego dowodu potwierdzającego tę szkodę. W tej części zeznania powoda w charakterze strony są zdaniem Sądu niewiarygodne – zeznał, że po zamieszkaniu w przedmiotowym lokalu w styczniu 2019 r. – po pewnym czasie zamieszkiwania – zmieniły mu się „priorytety” i osiadł w tym lokalu na stałe z zamiarem budowania rodziny. W tym kontekście – po pierwsze nie da się rzetelnie ustalić jaki okres przypisać utraconym korzyściom, bo nie wiadomo dokładnie kiedy powodowi zmieniły się priorytety. To czyni owo żądanie niezasadnym co do wysokości. Po drugie, zdaniem Sądu zachodzi sprzeczność pomiędzy zamiarem wynajmu tego lokalu od stycznia 2019 r. i jego zamieszkaniem w tym właśnie lokalu. Ktoś, kto mieszka gdzie indziej i nabywany, nowy lokal zamierza przeznaczyć na wynajem – z reguły w nim nie zamieszkuje, bo znacznie łatwiej znaleźć najemcę na pusty lokal, niż na lokal, z którego ktoś ma się wyprowadzać. Powód nie wyjaśnił również w przekonujący sposób, dlaczego wspomniana okoliczność (zamieszkanie przezeń w tym lokalu) była uzasadniona. Sama opcja (możliwość) przeznaczenia lokalu na wynajem (np. w razie znalezienia zainteresowanego, który zgodzi się płacić korzystny dla właściciela czynsz) nie jest równoznaczna z powstaniem szkody w postaci utraconych korzyści i dotyczy każdego właściciela nieruchomości. Aby daną sytuację zakwalifikować jako szkodę, należy wyłączyć stany faktyczne polegające na czysto potencjalnym zysku (zależnym od przygodnych okoliczności), uwarunkowane np. poszukiwaniem okazji do korzystnego wynajmu ze świadomością, że w braku atrakcyjnych ofert dana osoba po prostu będzie mieszkać we własnym mieszkaniu dalej.

Jeżeli chodzi o roszczenie o zwrot kosztów najmu lokalu (innego), w którym powód mieszkał za okres od września 2018 r. do grudnia 2018 r. (7160 zł), to zdaniem Sądu nie można w tej sytuacji mówić o szkodzie wywołanej przez pozwanego. Pozwany wydał fizycznie lokal powodowi nieznacznie przekraczając termin umowny (termin umowny wydania 18 września 2018 r., faktyczne wydanie 31 października 2018 r..), co zdaniem Sądu mieści się w granicach dopuszczalnych przekroczeń związanych z niemożliwością przewidzenia dynamiki całego procesu budowlano-inwestycyjnego (opóźnienie o nieco mniej niż półtora miesiąca). Powyższe oznacza, że z punktu widzenia możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych powoda nie doszło do istotnego naruszenia przez powoda umowy stron. Wydanie lokalu z jedynie niewielkim przekroczeniem terminu umownego oznacza, że powód – od początku mający świadomość w jakim stanie lokal otrzyma i że przez pewien czas będzie do doprowadzać do stanu finalnego (wykończenie) – musiał zachować dotychczasowy najmowany lokal (i go opłacać). Po drugie, czas doprowadzania nabywanego nowego lokalu do stanu finalnego jest zależny wyłącznie od powoda i mógł trwać tyle, ile środków zaangażował powód (można przypuszczać, że przy bardzo intensywnej, efektywnej pracy wielu pracowników czas ten mógł trwać dwa tygodnie, a przy robotach tzw. metodą gospodarczą i przy braku rzeczywistej presji czasowej – kilka miesięcy lub dłużej). Nawet więc gdyby próbować przypisać ten półtoramiesięczny okres zwłoki do jakiegoś konkretnego okresu, to bez dostatecznych dowodów wykazujących czasokres normalnych, fachowych czynności wykończeniowych, nie da się tego przekonująco wyjaśnić i uzasadnić. Należy też podkreślić, że skoro powód – jak zeznawał – wówczas (w 2018 r.) przejawiał wolę przeznaczenia lokalu przy ul. (...) na wynajem, to nielogicznym byłoby obciążanie pozwanego kosztami wynajmu, które przy takim założeniu i tak zostałyby poniesione.

Dowody z dokumentów przedstawionych przez pozwanego nie budzą wątpliwości co do autentyczności, przy czym wnioski wypływające z tych dowodów należą już do oceny prawnej obrony i znajdą się poniżej.

KWALIFIKACJA PRAWNA

Sam obiektywny fakt opóźnienia w terminie zawarcia umowy ustanawiającej prawo własności i obejmującej przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu jest bezsporny.

Pozwany tłumaczył to w swoim stanowisku procesowym zmianami legislacyjnymi. Zdaniem Sądu nie jest to przekonująca linia obrony. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nie miała żadnego wpływu na trwające procesy inwestycyjne (budowlane) do 31 października 2018 r. Gdyby więc inwestycja była prowadzona terminowo przez pozwanego do 31 października 2018 r., to wspomniana ustawa nie miałaby żadnego wpływu na możliwość ustanowienia i przeniesienia prawa własności przedmiotowego lokalu na powoda, bo w październiku 2018 r. nie wywoływała jeszcze żadnych skutków prawnych (w każdym razie takich, które przedłużyłyby trwającą inwestycję).

Reasumując, pozwany nie wykazał, aby za niezachowanie terminu umownego (31 października 2018 r.) nie ponosił winy. Strona pozwana nie złożyła w zakreślonym terminie zeznań na piśmie.

Ryzyko inwestycyjne pozwanego jako przedsiębiorcy związane z przekroczeniem terminów umownych obejmuje także nieprzewidziane wcześniej zmiany legislacyjne, które rozpoczęły obowiązywanie już w okresie zwłoki. Argumentacja, że stan prawny od 1 stycznia 2019 r. wydłużał końcowe (urzędowe) etapy inwestycji jest prawdziwy, ale wchodzi w skład obciążającego pozwanego ryzyka biznesowego, który nie można obciążać konsumentów.

Należy więc uznać, że szkoda w zakresie wykazanym przez powoda (tj. opłata za koszt zawarcia aneksu oraz dodatkowa opłata bankowa za ryzyko) obciąża pozwanego na zasadzie odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.). Pozwany nie obalił wynikającego z w/w przepisu rozkładu ciężaru dowodu i nie udowodnił – jak wynika z powyższych ocen Sądu – że za szkodę nie jest odpowiedzialny.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I. sentencji na mocy art. 471 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. zasądzając odszkodowanie w kwocie 300 zł (koszt zawarcia aneksu do umowy kredytowej) oraz 2.256 zł (koszt podwyższonej opłaty bankowej za ryzyko) z należnymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie.

W pozostałym zakresie powództwo oddalono na mocy art. 471 k.c. a contrario i art. 361 § 2 k.c. a contrario ( punkt II. sentencji).

KOSZTY

W punkcie III. sentencji orzeczono o kosztach procesu stosując zasadę stosunkowego rozdzielenia (art. 100 k.p.c.). Powód wygrał proces w 9%, pozwany w – 91%. Zgodnie z tą zasadą się różnicę należnej części kosztów na korzyść strony, która wygrała w proces większym stopniu. W danym wypadku już prima vista można dostrzec, że pozwany wygrał proces w znacznie większej proporcji niż powód.

Koszty powoda to: 1.396 zł (opłata sądowa od pozwu). 9% z tej sumy to 125,64 zł.

Koszty pozwanego to: opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (3.600 zł, § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). 91% z sumy tych kosztów to 3.291,47 zł.

Różnica na korzyść pozwanego (3.291,47-125,64) to 31.65,83 zł (zawarta w punkcie III).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE