UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 października 2017 r. (data nadania w placówce pocztowej) powódka J. R. wniosła o zasądzenie od Towarzystwa (...) S.A. kwoty 31.362,89 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 15 lutego 2014 r. do dnia zapłaty. Powódka wiosła również o zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, iż w dniu 30 grudnia 2013 r. doszło do zalania należącego do powódki lokalu użytkowego nr (...), znajdującego się w budynku położonym przy ul. (...) w W.. Przyczyną zalania była zapchana kanalizacja sanitarna poniżej lokalu powódki. Odpowiedzialną za tak powstałą szkodę jest zarządzająca częścią wspólną budynku – Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11. Wspólnotę Mieszkaniową ubezpiecza pozwane towarzystwo. Powódka zgłosiła szkodę pozwanej. Pismem z dnia 14 lutego 2014 r. pozwany poinformował powódkę o odmowie przyjęcia odpowiedzialności za szkodę, a zarazem wypłaty odszkodowania. Powódka wskazała, iż wina pozwanej polega na niedochowaniu należytej staranności przy zapewnieniu niezawodnego działania instalacji kanalizacji, do czego w myśl art. 5 ust. ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków zobowiązany jest odbiorca usług, którym w niniejszej sprawie jest ubezpieczona Wspólnota. Na wskazaną wartość żądania składa się równowartość kosztów poniesionych przez powódkę na przywrócenie lokalu do stanu sprzed zdarzenia oraz korzyści utracone wskutek konieczności zawarcia aneksu do umowy najmu przedmiotowego lokalu. Powódka wskazała również, iż złożyła wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z udziałem pozwanej, z tego względu doszło do przerwania biegu przedawnienia, który powinien być liczony na nowo od dnia 15 lutego 2017 r. (pozew k. 1-4)

W odpowiedzi na pozew pozwane towarzystwo ubezpieczeń wniosło o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych oraz kwoty 17 zł tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa.

Pozwany potwierdził, iż zawarł ze Wspólnotą Mieszkaniową Sarmacka 9/11 umowę ubezpieczenia potwierdzoną polisą o nr (...) oraz, że w dniu 30 grudnia 2013 r. doszło do zalania lokalu powódki, w wyniku, jak się okazało, niedrożności pionu kanalizacyjnego. Po przeprowadzeniu postępowania likwidacyjnego pozwany odmówił wypłaty odszkodowania wskazując, iż nie wykazano jakiejkolwiek postaci winy ubezpieczonego, miedzy innymi w zakresie nadzoru, kontroli, konserwacji i napraw nieruchomości wspólnej. W ocenie pozwanego ubezpieczonej Wspólnocie nie można przypisać winy zgodnie z art. 415 k.c. Pozwany wskazał również, że jest on zwolniony z odpowiedzialności za szkodę w niniejszej sprawie na podstawie art. 429 k.c., ponieważ Wspólnota powierzyła zarządzanie oraz administrowanie nieruchomością profesjonalnemu podmiotowi, tj. (...) Sp. z o.o. w W.. Pozwany zakwestionował również roszczenie powódki co do wysokości wskazując, iż powódka nie wykazała zasadności przeprowadzenia remontu lokalu. Podniósł, iż powódka nie udowodniła szkody postaci utraconych korzyści. Niezależnie od powyższego pozwany podniósł zarzut ograniczenia wysokości swojej odpowiedzialności w zakresie kwoty 200 zł, jako franczyzy redukcyjnej w szkodach rzeczowych. (odpowiedź na pozew k. 27-30)

W piśmie procesowym z dnia 29 sierpnia 2018 r. (data nadania pisma w placówce pocztowej) powódka, z ostrożności procesowej, wniosła, na podstawie art. 194 § 1 zd. 1 k.p.c. o wezwanie (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. do wzięcia udziału w sprawie w charterze pozwanego. Zdaniem powódki, umowa o zarzadzanie nieruchomościami z dnia 14 maja 2008 r. może być jednakże nieważna, gdyż nie została zachowana forma aktu notarialnego zastrzeżona ad solemnitatem. Powódka wskazała, iż o powierzeniu zarzadzania nieruchomością dowiedziała się w toku postępowania. Wspólnota mieszkaniowa nie podejmowała uchwały mocą, której zarząd powierzono pozwanej – (...) S. z o.o. oraz nikt o powyższym powódki nie zawiadomił. (pismo powódki k . 95-97)

Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 16 listopada 2018 r. Sąd, na podstawie art. 194 § 1 k.p.c., wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanego podmiotu (...). Sp. z o.o. z siedzibą w W.. (protokół z rozprawy z dn. 16.11.2018 r. k. 112)

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: (...)) wniósł o oddalenie powództwa względem pozwanego oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania.

Pozwany zakwestionował roszczenie co do zasady jak i co do wysokości. Pozwany podniósł zarzut braku legitymacji biernej po stronie pozwanego oraz zarzut przedawnienia roszczenia, a także brak przesłanek do dochodzenia roszczenia wobec (...) w oparciu o art. 415 k.c. Zdaniem pozwanego, to na Wspólnocie Mieszkaniowej ciąży obowiązek realizacji obowiązków wskazanych w dyspozycji art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane. W następnie poczynionych ustaleń ustalono, iż przyczyną zalania był zator w instalacji sanitarnej, który powstał wskutek wrzucenia przez któregoś z mieszkańców Wspólnoty w pionie instalacji tkaniny, która uniemożliwiła drożność instalacji. Zdaniem pozwanego ewentualnym podmiotem, który winien być do niniejszej sprawy przypozwany w charakterze strony pozwanej, jest Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11. W ocenie pozwanego w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy brak jest przesłanek do uznania, iż zachodzi adekwatny związek przyczynowo skutkowy pomiędzy działaniem lub zaniechaniem pozwanego (...), a powstałą szkodą. Pozwany wskazał również, iż strona powodowa nie wykazała w żadnej mierze, iż przed upływem terminu przedawnienia (trzy letniego), biorąc pod uwagę datę zdarzenia, podjęła wobec pozwanej (...) działania, które spowodowały przerwanie biegu terminu przedawnienia. Pozwany wskazał, iż pełni funkcję zarządcy na przedmiotowej nieruchomości od co najmniej 2007 r. Pozwany podniósł również, iż powódka nie wykazała posiadania tytułu prawnego do lokalu użytkowego o nr 60 położonego w budynku przy ul. (...). (odpowiedź na pozew pozwanego (...) k. 118-133)

Pozwany (...) na rozprawie wniósł o dopozwanie Wspólnoty Mieszkaniowej Sarmacka 9-11 w W., który to wniosek Sąd oddalił. (protokół z rozprawy z dnia 08.02.2019 r. k. 146-147)

W piśmie procesowym z dnia 22 lutego 2019 r. (data nadania pisma w placówce pocztowej) powódka wniosła, na podstawie art. 194 § 3 k.p.c. o wezwanie (...) do wzięcia udziału w sprawie w charterze pozwanego. (pismo powódki k . 148)

Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 24 maja 2019 r. Sąd zmienił postanowienie z 16 listopada 2018 r. w ten sposób, że jako podstawę wezwania do udziału w sprawie (...), wskazał art. 194 § 3 k.p.c. (protokół z rozprawy z dn. 24.05.2019 r. k. 157)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka J. R. jest właścicielką lokalu użytkowego nr (...) znajdującego się w budynku położonym przy ul. (...) w W., który znajduje się w zasobach Wspólnoty Mieszkaniowej Sarmacka 9-11. 15 maja 2013 r. J. R. zawarła z (...) Sp. k. z siedzibą w W. umowę najmu przedmiotowego lokalu użytkowego. Powyższa umowa została zwarta na czas określony do 31 marca 2014. Po tym czasie umowa miała stać się umową na czas nieokreślony z możliwością jej 1 – miesięcznego wypowiedzenia (pkt 2 ppkt. A umowy). Miesięczny czynsz najmu wynosił 3.100 zł brutto (pkt 3 ppkt. A umowy). (okoliczność bezsporna, dowód: umowa najmu –k. 14-17, akta szkody na płycie CD – k. 66)

W dniu 14 maja 2008 r. Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w W. zawarła z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. (zarządca) umowę o zarządzanie nieruchomościami. Przedmiotem niniejszej umowy było wykonywanie czynności zarzadzania nieruchomościami wspólnoty w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz nieruchomościami stanowiącymi współwłasność mieszkańców (węzły cieplne, drogi i tereny zielone), znajdującymi się na terenie nieruchomości. Zarządca zobowiązał się do wykonywania czynności będących przedmiotem umowy z należytą starannością, a także chronić interesy Wspólnoty Mieszkaniowej w trakcie realizacji powierzonych zadań i czynności ( § 2 ust. 1 i 2 umowy). Wspólnota zleciła, a zarządca zobowiązał się do wykonania czynności zarzadzania, w ramach należnego zarządcy wynagrodzenia, w tym m.in. do dokonywania kontroli technicznej oraz okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących ich wyposażenie techniczne, zgodnie z wymogami prawa (§ 4 pkt 5 umowy). ( dowód: umowa o zarządzanie – k. 76-80)

Powierzenie zarządu nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej Sarmacka 9-11 spółce (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. zostało ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. ( dowód : zawiadomienie – k. 39-39v., akta szkody na płycie CD – k. 66)

W dniu 14 stycznia 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa Sarmacka 9-11 w W. zawarła z Towarzystwem (...) S.A. z siedzibą w W. umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej o nr polisy (...). Umowa ubezpieczenia obejmowała okres od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. (okoliczności bezsporne, dowód: polisa – k. 57 oraz 142-143, OWU – k. 58-65, akta szkody na płycie CD – k. 66)

(...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami na zlecenie. ( dowód: wydruk KRS – k. 133-137)

W dniu 29 listopada 2013 r. został przeprowadzony okresowy, roczny przegląd stanu technicznego budynku mieszkalnego położonego przy ul. (...). W protokole z przeglądu technicznego oceniono stan kanalizacji sanitarnej na dobry (kanalizacja była dobrze utrzymana, konserwowana, nie wykazywała zużycia i uszkodzeń) i nie zalecono dokonywania żadnych dodatkowych robót remontowych. Nie stwierdzono również żadnych uwag w tym zakresie. Przeglądu instalacji dokonał inż. A. P.. ( dowód: protokół z przeglądu – k. 40-49, akta szkody na płycie CD – k. 66)

W dniu 30 grudnia 2013 r. doszło do zalania lokalu użytkowego należącego do powódki J. R.. Przyczyną zalania była zapchana kanalizacja sanitarna kawałkiem tkaniny poniżej lokalu powódki. Na skutek zalania lokalu uszkodzeniu uległy wykładziny dywanowe, powstały zacieki na ścianach przy podłodze oraz na cokołach do wysokości 30 cm, napuchły futryny oraz listy przypodłogowe. (okoliczności bezsporne, dowód : protokół szkody – k. 50-52, dokumentacja fotograficzna – k. 82, protokół – k. 141, potwierdzenie szkody – k. 140, akta szkody na płycie CD – k. 66; przesłuchanie powódki w charakterze strony – k. 160v w zw. z 88v -89)

W związku z powstałą szkodą lokal należący do powódki był niezdatny do użytku. Z tego względu powódka podjęła kroki celem naprawy powstałych szkód. Powódka poniosła koszt zakupu materiałów oraz robocizny. Przez okres remontu najemca przedmiotowego lokalu użytkowego nie mógł z niego korzystać, a powódka zwolniła najemcę z obowiązku płacenia czynszu za okres od 1 stycznia 2014 r. do 26 marca 2014 r. W okresie od 27 marca 2014 r. do 26 lipca 2014 r. powódka, na podstawie aneksu z dnia 26 kwietnia 2014 r., obniżyła czynsz najmu do kwoty 1.550 zł brutto miesięcznie. ( dowód: faktury – k. 8-13, aneks nr (...) do umowy najmu – k. 18-19, pismo najemcy – k. 90-90v., akta szkody na płycie CD – k. 66 ; przesłuchanie powódki w charakterze strony – k. 160v w zw. z 88v -89)

W dniu 7 stycznia 2014 r. J. R. zgłosiła zajście szkody pozwanemu towarzystwu ubezpieczeń. ( dowód: akta szkody na płycie CD – k. 66)

Po przeprowadzeniu postępowania likwidacyjnego pozwane Towarzystw (...) wydało w dniu 14 lutego 2014 r. decyzję o odmowie wypłaty odszkodowania za zalanie mieszkania. W kolejnym piśmie skierowanym do powódki z dnia 12 marca 2014 r. pozwany podtrzymał swoją wcześniejszą decyzję. ( dowód: decyzja z dnia 14.02.2014 r. – k. 54, pismo z dnia 12.03.2014 r. – k. 55, akta szkody na płycie CD – k. 66)

W dniu 14 lutego 2017 r. powódka J. R. złożyła do Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w W. wniosek o zawezwanie pozwanego towarzystwa ubezpieczeń do próby ugodowej. Odpis powyższego wniosku został pozwanemu doręczony w dniu 5 kwietnia 2017 r. Postępowanie przed Sądem nie zakończyło się ugodą i sprawa została zakreślona jako zakończona. ( dowód: wniosek o zawezwanie do próby ugodowej – k. 1-3, zpo – k. 22, protokół z posiedzenia Sądu – k. 23 akt dołączonych I Co 356/17, akta szkody na płycie CD – k. 66)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron, a w ocenie Sądu nie było podstaw, by podawać w wątpliwość okoliczności faktyczne wynikające z ich treści. Z uwagi na powyższe Sąd uznał, że dowody z tych dokumentów tworzą spójny, nie budzący wątpliwości w świetle wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego, a przez to w pełni zasługujący na wiarę materiał dowodowy. Ponadto Sąd oparł się na zeznaniach powódki, które uznał za wiarygodne. Czyniąc ustalenia faktyczne, Sąd uwzględnił także zgodne twierdzenia stron w trybie art. 229 k.p.c.

Sąd na rozprawie w dniu 24 maja 2019 r. oddalił wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego oraz wnioski o dopuszczenie dowodu z przesłuchania świadków (zawnioskowane przez powódkę oraz pozwanego (...)). Powyższe dowody były zbędne dla rozstrzygnięcia.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu zarówno względem Towarzystwa (...) z siedzibą w W., jak i względem (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W..

Bezspornym między stronami niniejszego postępowania była okoliczność powstania szkody w dniu 30 grudnia 2013 r. w lokalu użytkowym nr (...) należącym do powódki, której przyczyną było zalanie spowodowane brakiem drożności kanalizacji sanitarnej kawałkiem tkaniny. Spór pomiędzy stronami dotyczył tego, kto ponosi odpowiedzialność za powstanie szkody. Pozwani kwestionowali powództwo bowiem co do zasady, jak i co do wysokości. Kwestionowali oni również swoją legitymację bierną, a pozwany (...) podniósł ponadto zarzut przedawnienia roszczenia.

Podstawą prawą roszczenia powódki był art. 415 k.c. Zgodnie z tym przepisem, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. W sprawie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym konieczne jest, by powód wskazał na szkodę, którą poniósł oraz pozostające z nią w adekwatnym związku przyczynowym zdarzenie, będące jej źródłem. Zdarzenie to musi być działaniem lub zaniechaniem pozwanego albo osób, za które pozwany odpowiada, dającym się zakwalifikować jako bezprawne, a czasami także – w zależności od podstawy odpowiedzialności – jako zawinione (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2013 r., .II CSK 703/12, LEX nr 1383075). Aby mówić, że dane zachowanie jest zawinione, należy badać nie tylko, czy jest ono obiektywnie bezprawne, lecz również, czy sprawca dochował należytej staranności od niego wymaganej, a jeżeli tego nie uczynił, to z jakich przyczyn (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 16 września 2013 r., I ACa 368/13, LEX nr 1339346).

Zgodnie z treścią art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Stosownie zaś do treści art. 61 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, oraz zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Podmiot, na którym ciążą obowiązki określone w art. 61, nie tylko powinien zapewniać na bieżąco odpowiedni stan techniczny obiektu umożliwiający jego użytkowanie, czyli zadbać o stałe utrzymywanie obiektu w stanie niepogorszonym, lecz także w razie potrzeby zapewnić jego naprawę (A. Kosicki (w:) Prawo budowlane. Komentarz., Plucińska-Filipowicz A. (red.), Wierzbowski M. (red.), Buliński K., Despot-Mładanowicz A., Filipowicz T., Kosicki A., Rypina M., Wincenciak M., Warszawa, LEX). Z powyższego wynika, że utrzymanie w należytym stanie nieruchomości, w tym pionu kanalizacyjnego, który jest częścią wspólną nieruchomości, należy do obowiązków Wspólnoty Mieszkaniowej. Jednakże Wspólnota, mimo ciążącego na niej wyżej obowiązku, nie będzie odpowiadać za powstałą szkodę, jeżeli powierzyła ona czynności z zakresu administrowania nieruchomością i utrzymania jej w należytym stanie innemu podmiotowi, który w zakresie swej działalności zawodowej trudni się wykonywaniem takich czynności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 510/12 LEX nr 1246931, wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 10 stycznia 2014 r., sygn. akt IV Ca 576/13, LEX nr 1883981).

Przepis art. 429 k.c. umożliwia poszkodowanemu dochodzenie naprawienia szkody od osoby, która powierzyła innemu wykonanie jakiejś czynności i to przy jej wykonywaniu została wyrządzona szkoda. Jednakże ustawodawca w art. 429 k.c. umożliwił zwolnienie się powierzającego od odpowiedzialności, m.in. przez wykazanie, że określona czynność, przy wykonywaniu której doszło do wyrządzenia szkody, została powierzona profesjonaliście, a więc „osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności”. Dla zwolnienia osoby zlecającej wykonanie czynności z odpowiedzialności istotne są zatem dwa fakty: zawodowy charakter działalności wykonawcy oraz przynależenie zleconej czynności do zakresu tej działalności.

Zgodnie z ustalonym przez Sąd stanem faktycznym, w niniejszej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa, a w konsekwencji także i odpowiadające za nią pozwanego Towarzystwo (...), na mocy art. 429 k.c., jest zwolniona z odpowiedzialności deliktowej wobec powódki, gdyż umową z dnia 14 maja 2008 r. o zarzadzanie nieruchomości położonej przy ul. (...) oraz nadzór nad utrzymaniem w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz dbanie z należytą starannością o stan nieruchomości, powierzyła podmiotowi, który profesjonalnie zajmuje się tego rodzaju działalnością tj. pozwanemu (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.. W związku z powyższym pozwany, zajmujący się administrowaniem budynku posiada legitymację materialną w niniejszej sprawie i bezzasadny był sformułowany przez niego wniosek o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej.

W tym miejscu należy wskazać, iż powódka podnosiła zarzut, iż przedmiotowa umowa o zarzadzanie nieruchomością jest nieważna z uwagi na zawarcie jej w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego i w związku z tym nie doszło do prawidłowego powierzenia wykonania czynności, co ewentualnie mogłoby zwolnić z odpowiedzialności pozwane Towarzystwo (...).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Natomiast jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale (art. 18 ust 3 ustawy o własności lokali). Jest to forma zastrzeżona pod rygorem nieważności. Wskazać przy tym jednak należy, że forma notarialna ( ad solemnitatem) jest wymagana wyłącznie dla umów zawieranych pomiędzy właścicielami: "Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną". Brakuje natomiast podstaw do przyjęcia wymogu podobnej formy dla umowy, z mocy której wspólnota powierzy zarząd osobie fizycznej lub prawnej (administratorowi) (A. Doliwa, Komentarz do ustawy o własności lokali [w:] Prawo mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2015, Legalis).

Abstrahując od powyższego należy wskazać, że ważność umowy z dnia 14 maja 2008 r. o zarządzanie nieruchomością nie ma znaczenia w przypadku powierzenia wykonania czynności, o którym mowa w kontekście art. 429 k.c. Powierzenie wykonania czynności należy tu rozumieć w sposób szeroki, jako każdą umowę, która za przedmiot ma wykonanie jakiejkolwiek czynności dla innej osoby. Chodzi tu zarówno o czynności jednorazowe, jak i cały zespół czynności faktycznych polegających na działaniu lub zaniechaniu, jak również czynności prawne. Powierzenie wykonania czynności nie musi następować drogą ważnej umowy. Co prawda najczęściej dokonuje się ono przez czynność prawną, zlecającą wykonanie określonej usługi (umowę odpłatną lub nieodpłatną), ale może też polegać na czynnościach konwencjonalnych, do których dochodzi poza stosunkami prawnymi (np. prośby formułowane w ramach stosunków rodzinnych, towarzyskich). Prawna wadliwość czynności powierzającej nie wpływa na zastosowanie art. 429 k.c. Jeżeli powierzenie następuje w imieniu innej osoby, to dla przypisania go reprezentowanemu konieczne jest ustalenie, że reprezentujący działał w cudzym imieniu i w granicach umocowania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 1971 r., III CRN 402/71, LEX nr 1369, Adam Olejniczak (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część ogólna., Kidyba A. (red.), Gawlik Z., Janiak A., Kozieł G., Olejniczak A., Pyrzyńska A., Sokołowski T., Warszawa 2014, Lex). Powyższe oznacza, że jeżeli powierzenie czynności miało postać umowy, to nieważność czy inna wadliwość tej umowy, nie ma znaczenia dla odpowiedzialności powierzającego. Nie ulega wątpliwości, że odpowiedzialność powierzającego wykonanie czynności wchodzi w grę tylko wówczas, gdy szkoda została wyrządzona nieprawidłowym zachowaniem wykonawcy. Chodzi tu o bezprawność we właściwym dla odpowiedzialności deliktowej szerokim rozumieniu.

Z związku z powyższym należy wskazać, iż powódka mogła domagać się odszkodowania za szkodę powstałą w dniu 30 grudnia 2013 r. od pozwanego zarządcy nieruchomości Sarmacka 9-11 tj. (...). Pozwane Towarzystwo (...) oraz Wspólnota Mieszkaniowa na podstawie art. 429 k.c. uwolniły się bowiem od odpowiedzialności za powstałą szkodę – wobec zlecenia zarządzania nieruchomością profesjonaliście. Sąd nie miał wątpliwości, iż do powierzenia czynności doszło. Gdyby nawet uznać, że umowa o zarządzenie nieruchomością jest nieważna, to doszło przecież do faktycznego powierzenia zarządzania (...). Okoliczność ta nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Dodatkowo, zarządca został również ujawniony w dziale III księgi wieczystej.

W toku postępowania (...) podniósł zarzut przedawnienia roszczenia wskazując, iż przed upływem terminu przedawnienia powódka nie podjęła czynności, które spowodowałby przerwanie biegu terminu przedawnienia względem zarządcy.

Zarzut przedawnienia – skutecznie podniesiony – powoduje, że roszczenie nie może być już skutecznie dochodzone, a dotyczy to nie tylko roszczenia głównego ale i odsetek za opóźnienie.

Dla ustalenia, czy termin przedawnienia upłynął, konieczne jest m.in ustalenie rodzaju roszczenia i terminu jego wymagalności. Zgodnie z art. 117 § 1 k.c., roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Tylko wyraźny przepis ustawy może wprowadzać od tej zasady wyjątek. Zgodnie z treścią art. 120 § 1k.c. bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne.

Zgodnie z treścią art. 123 § 1 k.c. bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Dla ustalenia, czy termin przedawnienia upłynął, konieczne jest m.in ustalenie rodzaju roszczenia i terminu jego wymagalności. Dłużnik po przerwaniu biegu terminu przedawnienia znajduje się w takim położeniu prawnym, jaki istniał, gdy jego roszczenie stało się wymagalne. Zgodnie z art. 124 § 1 k.c. po każdym przerwaniu biegu terminu przedawnienia biegnie ono na nowo, a bieg terminu przedawnienia zaczyna biec od dnia następnego po zakończeniu przerwy.

Zgodnie z treścią art. 442¹ § 1 k.c. roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział i o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

Powódka pozew oparła na zdarzeniu, które miało miejsce 30 grudnia 2013 r. Powódka złożyła wniosek o zawezwanie do próby ugodowej przeciwko Towarzystwu (...) w dniu 14 lutego 2017 r. (sprawa sygn. akt I Co 356/17), postępowanie to zakończyło się w dniu 30 czerwca 2017 r., natomiast pozew w przedmiotowej sprawie wniosła 27 października 2017 r. Pismem z dnia 29 sierpnia 2018 r. powódka wniosła o wezwanie pozwanego (...) Sp. z o.o. do udziału w sprawie. Z uwagi na powyższe należało uznać, iż powództwo przeciwko pozwanemu (...) Sp. z o.o. uległo przedawnieniu, zostało bowiem wniesione po upływie 3 lat od dnia, w którym powódka dowiedziała się o podmiocie odpowiedzialnym za szkodę.

W toku niniejszego postępowania powódka podnosiła, iż o osobie obowiązanej do naprawienia szkody tj. o odpowiedzialności (...) dowiedziała się dopiero podczas analizy treści znajdującej się w aktach sprawy umowy o zarządzanie. Sąd nie podzielił jednakże tego stanowiska.

Informacja o sposobie zarządu nieruchomością wspólną podlega wpisowi do księgi wieczystej. Zgodnie z art. 24 ust 2 u.k.w.h w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy. Warto również zwrócić uwagę na fakt, iż w przypadku sukcesywnego wyodrębniania lokalu, do ustalenia umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może dojść już w pierwszym akcie (notarialnym) przewłaszczenia (zbycia) lokalu. Tak wprowadzony sposób zarządu nieruchomością wspólną wiąże każdego kolejnego nabywcę lokalu (art. 18 ust. 2), niezależnie od tego, czy sposób zarządu został ujawniony w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Regulacja z art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali jest regulacją szczególną wobec unormowania z art. 221 k.c., który skuteczność w tym zakresie (przy braku wpisu w księdze wieczystej) uzależnia od pozytywnej wiedzy nabywcy o zarządzie umownym lub od tego, czy nabywca mógł z łatwością się o nim dowiedzieć (R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych. Wyd. 7, Warszawa 2016, LEX).

W ocenie Sądu, skoro informacja o sposobie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Sarmacka 9-11 została ujawniona w treści księgi wieczystej nieruchomości, do której powódka miała dostęp, to w chwili obecnej nie może powoływać na niewiedzę w zakresie tego, kto zarządzał nieruchomością wspólną, w której powódka posiadała udział, a także na której znajdował się należący do niej lokal. "Dowiedzenia się przez poszkodowanego" w rozumieniu art. 442¹ § 1 k.c. nie oznacza rekonstrukcji rzeczywistego stanu świadomości poszkodowanego, chodzi tu natomiast o przypisanie mu świadomości wystąpienia szkody czy wiedzy o osobie zobowiązanej do jej naprawienia, z wykorzystaniem kryteriów zobiektywizowanych, sprawdzalnych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., I CK 166/04, Legalis nr 80157; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dni 6 sierpnia 2014 r., I ACa 189/14, Legalis nr 1080125). Zasadne jest zatem uznanie, że przedawnienie rozpoczyna swój bieg nie tyle od chwili rzeczywistego powzięcia przez poszkodowanego wiedzy o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia, ale od momentu, gdy poszkodowany dowiedziałby się o tych okolicznościach, gdyby zachował należytą staranność. Przyjęcie, że dla początku biegu terminu przedawnienia konieczna jest faktyczna wiedza poszkodowanego o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia, bez względu na przyczyny braku wiedzy po stronie poszkodowanego, prowadzi do niedających się zaakceptować konsekwencji. Po pierwsze, stawia w uprzywilejowanej sytuacji poszkodowanego, który wykazał się niedbalstwem, czy nawet celowo nie pozyskał danych informacji, mimo iż miał ku temu możliwość, w stosunku do poszkodowanego, który należycie dbał o swoje interesy. Po drugie, taka wykładania daje poszkodowanemu niejako możliwość "sterowania" początkiem biegu terminu przedawnienia, w sytuacji gdy od niego zależy, kiedy faktycznie uzyska dostępne mu informacje, skoro ma możliwość ich pozyskania, a przez to powoduje możliwość uzależnienia początku biegu terminu przedawnienia od woli poszkodowanego. Po trzecie, przyjęte w komentowanym orzeczeniu rozumienie pojęcia "dowiedzenia się" prowadzi do możliwości powstania permanentnego stanu niepewności co do sytuacji prawnej podmiotu obowiązanego, jako że przedawnienie roszczeń o naprawienie szkody na osobie nie jest ograniczone terminem liczonym a tempore facti, który mógłby upłynąć wcześniej aniżeli termin liczony a tempore scientiae. Po czwarte, przyjęcie, że konieczne jest każdorazowe wykazanie, że poszkodowany rzeczywiście powziął wiedzę o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia (i kiedy to miało miejsce) obarcza obowiązanego podnoszącego zarzut przedawnienia zbyt daleko idącymi wymogami dowodowymi, obligując go do wykazania rzeczywistego, a nie powinnego w danych okolicznościach, stanu świadomości poszkodowanego (M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353–626. Wyd. 2, Warszawa 2019, Legalis).

Powódka o powstaniu szkody w lokalu użytkowym nr (...) położonym w budynku przy ul. (...) w W. dowiedziała się w dniu 30 grudnia 2013 r. Z tego względu należało uznać, iż roszczenie powódki uległo przedawnieniu z dniem 31 grudnia 2016 r., a powódka nie wykazała, aby przerwała upływ terminu przedawnienia względem pozwanej (...) Sp. z o.o.

Reasumując, wskazać należy, że pozwane Towarzystwo (...), odpowiadające za szkodę w imieniu ubezpieczonej Wspólnoty Mieszkaniowej, nie ponosi odpowiedzialności w niniejszej sprawie z uwagi na fakt, że Wspólnota Mieszkaniowa skutecznie powierzyła wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością profesjonalnemu podmiotowi – (...). Podmiot ten natomiast skutecznie podniósł zarzut przedawnienia.

Jedynie na marginesie wskazać w tym miejscu należy, iż gdyby nawet nie podzielić argumentacji odnośnie prawidłowego powierzenia zarządu nieruchomością przez pozwane Towarzystwo, a także zarzutu przedawnienia, to obydwa pozwane podmioty i tak nie odpowiadałyby za szkodę, bowiem powódka nie wykazała winy tych podmiotów w powstaniu szkody.

Aby mówić, że dane zachowanie jest zawinione należy badać nie tylko, czy jest ono obiektywnie bezprawne, lecz również, czy sprawca dochował należytej staranności od niego wymaganej, a jeżeli tego nie uczynił, to z jakich przyczyn (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 16 września 2013 r., I ACa 368/13, LEX nr 1339346). Artykuł 415 k.c. znajduje zastosowanie, gdy odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną z winy sprawcy lub z winy osoby odpowiedzialnej za szkodę nie jest oparta na innych przepisach, w szczególności gdy między stronami nie istniał żaden stosunek obligacyjny lub gdy sprawca szkody naruszył nakaz lub zakaz obowiązujący go niezależnie od łączącego strony stosunku zobowiązaniowego (wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 21 maja 2013 r., V ACa 218/13, LEX nr 1356519).

Odpowiedzialność na zasadzie ryzyka reguluje art. 433 k.c., który stanowi że za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec. Zgodnie z przyjętą linią orzeczniczą przepis art. 433 k.c. nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., III CZP 63/12, OSNC 2013/7-8/81). Obowiązki właścicieli lokalu mieszkalnego są z całą pewnością szersze niż tylko zwykła konserwacja, gdyż ciążą na nich powinności związane z podjęciem działań zmierzających do zapobieżenia zdarzeniom, skutkujących zniszczeniem tak ich, jak i sąsiednich lokali, jak najszybsze stwierdzenie istnienia wad wykonawczych w zakresie instalacji i niedopuszczenie jeśli stan techniczny lokalu nie pozwalał na jego bezpieczne użytkowanie do korzystania z niego do czasu usunięcia wad. W szczególności na właścicielach lokalu spoczywają obowiązki przeprowadzenia wszelkich niezbędnych czynności koniecznych do zapewnienia właściwego stanu technicznego, w tym także dokonywania okresowych przeglądów instalacji wodno-kanalizacyjnej i niezwłocznego usuwania awarii, w razie potrzeby przez profesjonalne podmioty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 listopada 2012 r., I ACa 637/12, LEX nr 1254531).

Zdarzeniem, które spowodowało powstanie szkody było zapchanie przewodów instalacji kanalizacyjnej. Należy zauważyć, że zatkanie się kanalizacji na skutek uwięzienia w jej przewodzie przedmiotów jest często spotykanym zjawiskiem trudnym do przewidzenia i niemożliwym do stwierdzenia w trakcie czynności związanych z okresowymi przeglądami technicznymi.

W niniejszej sprawie nie można przepisać działaniu pozwanych winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa za zdarzenie z 30 grudnia 2013 r., ponieważ nie można było przewidzieć tego skutku ani mu zapobiec. Była to sytuacja nagła i niespodziewana. Ponadto, jak to zostało już wyżej wskazane, z protokołu okresowej kontroli budynku przy ul. (...) z 30 listopada 2013 r. wynika, że stan ogólny instalacji kanalizacyjnej był dobry.

Zgodnie z ogólną regułą dowodową, wyrażoną w art. 6 k.c., ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Z kolei art. 232 zd. 1 k.p.c. wskazuje, że strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Tym samym powódka, jako podmiot wywodzący dla siebie korzystne skutki prawne, winna wykazać zaistnienie szkody, podmiot odpowiedzialny za jej powstanie, winę tegoż podmiotu oraz związek przyczynowy pomiędzy zawinionym działaniem bądź zaniechaniem podmiotu a powstałą szkodą.

W okolicznościach niniejszej sprawy, powódka nie wykazała, że do zalania doszło z winy pozwanych. W ocenie Sądu przedstawione dowody są niewystarczające i nie sposób w oparciu o ich treść ustalić czy do zalania doszło z winy Wspólnoty Mieszkaniowej, za której działania odpowiedzialność ponosi pozwane Towarzystwo (...), z winy zarządcy, czy też na skutek innych okoliczności. Przykładowo powódka nie zarzucała, że w lokalu pojawiły się problemy ze szczelnością kanalizacji, jej niedrożnością, albo też, że rury kanalizacyjne były zbyt wąskie. Powódka nie wniosła również o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność przyczyn powstania szkody.

Skoro zatem pozwani nie ponoszą odpowiedzialności na zasadzie winy za przedmiotowe zdarzenie i nie było ono spowodowane czynem niedozwolonym, brak podstaw do uwzględnienia powództwa.

Jedynie ubocznie wskazać należy, iż prawdopodobną przyczyną zalania była niedrożność instalacji, jaka wystąpiła na skutek nieprawidłowej eksploatacji instalacji przez mieszkańców budynku, w którym powódka posiada lokal. Powódka winna zatem skierować żądanie do tego lokatora, który doprowadził do nieprawidłowej eksploatacji instalacji w dniu zdarzenia, na skutek czego doszło do jej zatkania, utrudnionej drożności, w efekcie czego doszło do wylania się nieczystości w lokalu powódki. To lokator jest odpowiedzialny za nieprawidłową eksploatację instalacji wodno-kanalizacyjnych i dlatego jest obowiązany ponieść koszty związane z usunięciem awarii i jej skutków. Brak jest podstaw do tego, aby uznać, że w sytuacji nieustalenia lokatora, który doprowadza do tych zalań, odpowiedzialność ponoszą wszyscy lokatorzy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 grudnia 1971 r. (III CZP 84/71).

Z tych względów Sąd oddalił powództwo zarówno względem Towarzystwa (...) z siedzibą w W. jak i względem (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. (pkt 1 sentencji wyroku). Wobec tego czynienie rozważań w zakresie dalszych zarzutów wskazanych w odpowiedzi na pozew w niniejszej sprawie było zbędne.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął w punkcie 2 i 3 wyroku na podstawie
art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zgodnie, z którym strona przegrywająca sprawę jest obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W związku z tym Sąd zasądził od powódki J. R., jako strony przegrywającej proces, na rzecz pozwanych spółek, zwrot poniesionych przez nich kosztów procesu w wysokości po 3.617 zł, na które złożyły się: kwota 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w wysokości stawki minimalnej ustalonej na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz kwota 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Z tych względów Sąd orzekł jak w sentencji orzeczenia.

Sygn. akt I C 5244/17

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE