Sygn. akt I Ca 509/20

I Cz 341/20

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 stycznia 2021 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Barbara Bojakowska

Sędziowie: Joanna Składowska

Katarzyna Powalska

po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2021 roku w Sieradzu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa W. K.

przeciwko (...) Spółce z o.o. z siedzibą w G.

o wydanie nieruchomości

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Wieluniu

z dnia 4 listopada 2020 roku, sygn. akt I C 221/20

oraz zażalenia pozwanego od rozstrzygnięcia o kosztach procesu zawartego w punkcie 2 wyroku Sądu Rejonowego w Wieluniu z dnia 4 listopada 2020 roku, sygn. akt I C 221/20

1.  oddala apelację;

2.  zasadza od powódki W. K. na rzecz pozwanego (...)
– (...) Spółce z o.o. z siedzibą w G. 450 zł (czterysta pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu apelacyjnym z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za czas po upływie tygodnia od dnia doręczenia wyroku stronie powodowej do dnia zapłaty;

3.  z zażalenia pozwanego zmienia punkt 2 wyroku na następujący: „zasądza
od powódki W. K. na rzecz pozwanego (...)
– (...) Spółce z o.o. z siedzibą w G. 3600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

4.  zasądza od powódki W. K. na rzecz pozwanego (...)
– (...) Spółce z o.o. z siedzibą w G. 225 zł (dwieście dwadzieścia pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu zażaleniowym z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za czas po upływie tygodnia od dnia doręczenia wyroku stronie powodowej do dnia zapłaty.

Sygn. akt I Ca 509/20

I Cz 341/20

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Wieluniu w sprawie z powództwa W. K. przeciwko (...) Spółce z o.o. z siedzibą w G.
o wydanie nieruchomości, oddalił powództwo (pkt 1) oraz nie obciążył powódki kosztami procesu ponad dotychczas poniesionymi (pkt 2).

Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące ustalenia i wnioski, których istotne elementy przedstawiają się następująco:

Na podstawie aktu notarialnego z 11 lipca 1991 roku, za (...) małżonkowie J. K. i W. K. darowali córce E. K. własność następujących nieruchomości: położonej w miejscowości G., gminie K., składającej się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), stanowiącej rolę, pastwiska, las i rów o obszarze 2,42 ha oraz położonej w miejscowości G., gminie K., składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...), stanowiących rolę, pastwisko, las i teren zabudowany o łącznym obszarze 11,23 ha,
w tym działkę nr (...) zabudowaną murowanym domem mieszkalnym, czteroizbowym, krytym papą, mieszczącym pod wspólnym dachem oborę oraz murowaną stodołę.

20 listopada 1993 roku, w Urzędzie Stanu Cywilnego w K. E. W. (1)
z domu K. zawarła związek małżeński z J. W. (1).

Decyzją z 13 stycznia 2014 roku za Nr (...) (...) (...).2013, Starostwo Powiatowe w W. dokonało zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków w obrębie G., jednostka ewidencyjna K., polegających na zmianie powierzchni działki
nr (...) z 3,32 ha na 3,3237 ha oraz działki nr (...) z 2,42 ha na 2,3971 ha w gruntowej jednostce rejestrowej (...) stanowiącej własność E. W. (1), córki J. i W..

Na podstawie aktu notarialnego z (...), sporządzonego przed notariuszem B. J. zastępującym notariusza M. K. w Kancelarii Notarialnej w Ł. E. W. (1) darowała córce P. W. udział wynoszący 9/10 części we własności nieruchomości położonej w miejscowości G., gminie K. składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...) o łącznej powierzchni 13,6308 ha, dla której Sąd Rejonowy w Wieluniu
V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (...).

(...) została zawarta umowa dzierżawy pomiędzy P. W.
i E. W. (1) jako Wydzierżawiającymi, a (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. reprezentowaną przez B. W. – Prezesa Zarządu, uprawnionego do samodzielnej reprezentacji spółki, jako Dzierżawcą. Przedmiotem umowy była dzierżawa nieruchomości położonej w (...), gminie K., stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) o obszarze 3,5991 ha, dla której Sąd Rejonowy w Wieluniu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą
Kw. Nr (...) (grunty orne, pastwisko oraz zabudowania na roli). Umowa została zawarta na okres 10 lat. Natomiast w § 7 umowy ustalono, iż strony obowiązywać będzie roczny okres rozliczeniowy, a dzierżawca będzie płacić wydzierżawiającemu czynsz
w kwocie 2500 zł, płatny do 31 grudnia każdego roku kalendarzowego.

1 lipca 2015 roku została zawarta umowa najmu hali pomiędzy (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. reprezentowaną przez B. W. – Prezesa Zarządu jako Wynajmującym, a Z. G. prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą PPHU (...) - (...) Z. G.
z siedzibą w G. jako najemcą. Przedmiotem umowy był najem hali
z pomieszczeniami socjalnymi, biurowymi i magazynowymi będącymi jej częścią
o powierzchni 725 m 2, przyległy teren pod i za halą wraz z drogą dojazdową, maszyny
i urządzenia znajdujące się w hali oraz inne wyposażenie hali. Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Natomiast w § 4 umowy ustalono, iż wynajmujący będzie płacić czynsz
w wysokości 7000 zł, powiększony przez wynajmującego o należny podatek VAT
w obowiązującej wysokości, płatny miesięcznie do 15-go każdego miesiąca, na podstawie wystawionej faktury VAT.

1 sierpnia 2018 roku został zawarty pomiędzy P. K. – współwłaścicielką nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy w 9/10 częściach i E. W. (1)
– współwłaścicielką nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy w 1/10 części, którą na mocy pełnomocnictwa z 31 lipca 2018 roku reprezentowała córka P. K. – zwanymi Wydzierżawiającymi, a (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. reprezentowaną przez E. P. samoistnego, upoważnionego do reprezentacji spółki zwanego Dzierżawcą, aneks do umowy dzierżawy z (...). W aneksie dokonano jedynie zmian w § 7 umowy z (...) polegającymi na tym, iż strony miał obowiązywać miesięczny okres rozliczeniowy. Czynsz, który dzierżawca miał płacić wydzierżawiającemu określono na kwotę 4500 zł miesięcznie, płatny do ostatniego dnia miesiąca za dany miesiąc, poczynając od sierpnia
2018 roku.

Umową darowizny z 28 sierpnia 2018 roku, za Nr (...) P. W. z domu W. przekazała na rzecz swojej babci W. K. udział wynoszący 9/10 części we własności nieruchomości położonej w miejscowości G., gminie K. składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...) o łącznej powierzchni 13,6299 ha, dla której Sąd Rejonowy w Wieluniu
V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (...).

3 września 2018 roku W. K. skierowała pismo, w którym zawiadomiła (...) Spółkę z o.o. z siedzibą w G., że z dniem 28 sierpnia 2018 roku została właścicielką udziału w wysokości 9/10 części w działkach nr (...)
o łącznej powierzchni 13,6299 ha położonych w G., gminie K., a tym samym stała się stroną umowy dzierżawy z (...).

15 stycznia 2019 roku W. K. wystawiła rachunek Nr (...)
za dzierżawę za miesiąc styczeń w wysokości 4500 zł, 15 lutego 2019 roku rachunek
Nr (...) za miesiąc luty w wysokości 4500 zł i 15 marca 2019 roku rachunek
Nr (...) za miesiąc marzec w wysokości 4500 zł.

Pismem z 1 kwietnia 2019 roku W. K. wezwała (...) Spółkę z o.o. z siedzibą w G. do zapłaty 31500 zł za miesiące: wrzesień, październik, listopad, grudzień 2018 roku, styczeń, luty, marzec 2019 roku „po 4500 zł za miesiąc”. Dodatkowo wskazano, że w przypadku braku zapłaty w terminie trzech miesięcy od daty otrzymania wezwania, „nastąpi wypowiedzenie pod rygorem rozwiązania umowy”.

Pismem z 23 lipca 2019 roku zatytułowanym „Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia” W. K. i E. W. (2),
na podstawie art. 703 k.c., wypowiedziały (...) Spółce z o.o. z siedzibą
w G., bez zachowania okresu wypowiedzenia, umowę dzierżawy i wezwały
do wydania przedmiotu dzierżawy w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma. Pismo nie zostało odebrane przez spółkę.

12 sierpnia 2019 roku W. K., działająca przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła pozew o zapłatę 18000 zł tytułem czynszu dzierżawy nieruchomości znajdującej się G., gminie K. za cztery miesiące tj. wrzesień, październik, listopad i grudzień 2018 roku.

Wyrokiem z 27 stycznia 2020 roku, Sąd Rejonowy w Wieluniu I Wydział Cywilny,
w sprawie o sygn. akt I C 703/19, zasądził od pozwanej (...) Spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz powódki W. K. 2500 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2019 roku do dnia zapłaty oraz oddalił powództwo w pozostałej części.

Pismem z 13 października 2020 roku W. K. wezwała, na podstawie
art. 716 k.c., (...) Spółkę z o.o. z siedzibą w G. do zwrotu nieruchomości położonej w (...), gminie K., stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) o obszarze 3,5991 ha, dla której Sąd Rejonowy w Wieluniu
V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (...)
w terminie 2 dni od daty doręczenia pisma.

Stan faktyczny oparto o następujący materiał dowodowy: osobowy w postaci zeznań powódki, które nie zostały zakwestionowane w toku postępowania przez strony (art. 230 k.p.c.) oraz świadka E. W. (1), a także nieosobowy w postaci załączonych do akt sprawy dokumentów, w tym znajdujących się w aktach tutejszego Sądu o sygn. I C 703/19
oraz aktach księgi wieczystej Sądu Rejonowego w Wieluniu V Wydział Ksiąg Wieczystych Kw. Nr (...), którym sąd w całości przypisał walor wiarygodności. Wszelkie dokumenty zostały sporządzone przez podmioty do tego uprawnione, w ramach przyznanych im kompetencji, a wiarygodności i autentyczności oraz mocy dowodowej tychże dokumentów strony nie podważyły i skutecznie nie zakwestionowały.

Mając na uwadze, iż pozostały zebrany w sprawie materiał dowodowy był kompletny i w oparciu o niego ustalony został w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy, który nie wymagał dalszego uzupełniania, sąd oddalił wniosek pełnomocnika pozwanej o przesłuchanie w charakterze świadka J. W. (1) stwierdzając, iż przeprowadzenie tego dowodu spowoduje jedynie nieuzasadnione przedłużenie postępowania.

W związku z tym, sąd uznał za wystarczające do rozstrzygnięcia oparcie się na zebranym w sprawie materiale dowodowym, gdyż okoliczności, na które dowód ten zgłoszono zostały już dostatecznie wyjaśnione za pomocą zgromadzonych w sprawie środków dowodowych.

Sąd uznał także, tylko częściowo za wiarygodne zeznania świadka E. W. (1),
a mianowicie w tym zakresie, w którym znajdowały one oparcie w pozostałym, uznanym
za prawdziwy, materiale dowodowym.

Sąd nie tracił jednak z pola widzenia faktu, iż wobec głębokiego konfliktu, jaki panuje między J. W. (1), a W. K. i E. W. (1) oczywistym jest, że zeznania świadka – członka rodziny były zdeterminowane przez tę sytuację i miały na celu przede wszystkim wsparcie wersji zdarzeń przedstawionej przez tę stronę, z wniosku której została wezwana w charakterze świadka.

W tej sytuacji sąd nie dał wiary tym zeznaniom, kiedy świadek twierdziła, iż to nie była umowa dzierżawy tylko umowa użyczenia zawarta na potrzeby otwarcia spółki, która musiała mieć siedzibę. Z kolei, odnosząc się do przyczyny zawarcia „Aneksu do umowy dzierżawy” świadek zeznała: „ (…) Nie byliśmy ze sobą. To było po złości z mojej strony,
bo chciałam, żeby albo podzielił się tym czynszem, albo po prostu żeby opuścił halę, bo była założona już sprawa rozwodowa i był wymeldowany (…)”.

Z uwagi na istniejący między stronami konflikt, a tym samym dążenie do wsparcia wersji korzystnej dla danej strony, sąd nie dał wiary tym zeznaniom powódki, w których twierdziła, iż umowa dzierżawy była umową fikcyjną.

Sąd stwierdził, że żądanie pozwu oparte jest na przepisie art. 222 § 1 k.c. Ponadto sąd omówił kwestie roszczenia windykacyjnego oraz odniósł się do art. 693 k.c. regulującego umowę dzierżawy.

W dalszej kolejności zwrócono uwagę, że powódka jest współwłaścicielką nieruchomości, a zatem jej żądanie wydania nieruchomości mogło znajdować podstawę także w przepisie art. 222 § 1 k.c. Warunkiem skuteczności tego żądania jest stwierdzenie, że osoba faktycznie władająca rzeczą, nie posiada żadnego prawa do władania rzeczą. Zatem osoba, która faktycznie włada rzeczą nie ma obowiązku wydania jej właścicielowi, jeżeli służy jej skuteczne uprawnienie do władania rzeczą. Uprawnienie to może mieć różne źródła, np. może ono wynikać ze stosunku umownego pomiędzy stronami.

Dla sądu w przedmiotowej sprawie, jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, (...) została zawarta umowa dzierżawy pomiędzy P. W. i E. W. (1) jako Wydzierżawiającymi, a (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. reprezentowaną przez B. W. – Prezesa Zarządu jako Dzierżawcą. Przedmiotem umowy była dzierżawa nieruchomości położonej
w (...), gminie K., stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) o obszarze 3,5991 ha, dla której Sąd Rejonowy w Wieluniu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (...) (grunty orne, pastwisko oraz zabudowania na roli). Wskazano również, że umowa ta została zawarta na czas określony
– 10 lat. Natomiast, na podstawie umowy darowizny z 28 sierpnia 2018 roku, za Nr (...) stroną umowy dzierżawy po stronie wydzierżawiających została w miejsce P. W. z domu W. jej babcia powódka W. K..

Odnosząc się natomiast do „Aneksu do umowy dzierżawy z (...)
z 1 sierpnia 2018 roku zawartego pomiędzy P. K. – współwłaścicielką nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy w 9/10 częściach i E. W. (1)
– współwłaścicielką nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy w 1/10 części, którą na mocy pełnomocnictwa z 31 lipca 2018 roku reprezentowała córka P. K. – zwanymi Wydzierżawiającymi, a (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. reprezentowaną przez E. P. samoistnego, upoważnionego do reprezentacji spółki zwanego Dzierżawcą, wskazano,
iż zgodnie z art. 108 k.c. pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa,
albo ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Sąd podniósł, że w przedmiotowej sprawie E. W. (1), podpisując aneks do umowy dzierżawy, występowała po stronie wydzierżawiającego jako współwłaścicielka nieruchomości i jednocześnie jako druga strona umowy – prokurent samoistny (...) Spółki z o.o. z siedzibą w G..

Kolejno sąd odniósł się do pojęcia prokury powołując się na art. 109 1 § 1 k.c., stwierdzając przy tym, że prokura stanowi rodzaj pełnomocnictwa i wobec tego do prokury ma zastosowanie przepis art. 108 k.c. Czynność prawna dokonana, z naruszeniem wynikającego z art. 108 k.c. zakazu, jest czynnością prawną niezupełną, wymagającą stosownie do treści art. 103 k.c., potwierdzenia przez osobę, w imieniu której została zawarta. Pełnomocnik nie może obejść zakazu wynikającego z art. 108 k.c. ustanawiając substytuta (art. 106 k.c.), a następnie dokonując czynności z tym substytutem.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika dla sądu, iż E. W. (1)
31 lipca 2018 roku udzieliła pełnomocnictwa swojej córce P. K., która w jej imieniu jako pełnomocnik podpisała aneks z 1 sierpnia 2018 roku. Ze zgromadzonego
w sprawie materiału dowodowego nie wynika natomiast zdaniem sądu, aby (...) Spółka z o.o. potwierdziła czynność prawną z 1 sierpnia 2018 roku, zmieniającą umowę dzierżawy dokonaną w imieniu spółki przez prokurenta E. W. (1), będącą jednocześnie drugą stroną czynności. Czynność ta w ocenie sądu pozostaje bezskuteczna, niezależnie od tego, jaki udział we współwłasności nieruchomości miała E. W. (1)
w chwili zawarcia umowy.

Sąd wskazał przy tym, że nie można rozpatrując ważność czynności zawarcia aneksu
z 1 sierpnia 2018 roku, pominąć zeznań samej E. W. (1), która wskazując na przyczynę zawarcia aneksu zeznała, iż „(…) Nie byliśmy ze sobą. To było po złości z mojej strony,
bo chciałam żeby albo podzielił się tym czynszem, albo po prostu żeby opuścił halę, bo była założona już sprawa rozwodowa i był wymeldowany (…)”.

Sąd stwierdził, że powódka w pozwie żądała eksmisji wskazując, iż po zmianie umowy dzierżawy, pozwana już w połowie 2018 roku zaprzestała płatności czynszu. Podniosła również, iż wielokrotnie pisemnie wzywała pozwaną do uregulowania zaległości, udzielając dodatkowego terminu, uprzedzając zarazem o zamiarze rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.

Następnie odniesiono się do regulacji prawnej z art. 703 k.c. i wskazano,
że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony, pod warunkiem,
że przyczyny wykonania tego uprawnienia kształtującego są ważne i zostały wskazane wprost w umowie oraz zwrócono uwagę na regulacje prawne z art. 673 § 3 k.c. w zw. z art. 694 k.c..

Sąd odniósł się do kwestii tzw. wypowiedzenia nadzwyczajnego i zauważył, że ustawa lub umowa przewidują przyznanie uprawnienia do wypowiedzenia w razie ziszczenia się szczególnych, przewidzianych okoliczności, których wystąpienie uzasadnia zniesienie dzierżawy w każdym wypadku, niezależnie od tego, jaki jest umowny termin jej wygaśnięcia (zatem przedwcześnie). Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony, a także to, czy strony przewidziały szczególne umowne terminy wypowiedzenia. Zasadniczo bowiem, w świetle przepisów kodeksu cywilnego,
nie jest możliwe – poza wypadkami wprost wskazanymi w ustawie – wypowiedzenie stosunku zobowiązaniowego o charakterze ciągłym wiążącego strony przez czas oznaczony. Kwestia dopuszczalności wypowiedzenia umowy na czas oznaczony jest unormowana w art. 673 § 3 k.c. (odpowiednio stosowanego do dzierżawy na mocy
art. 694 k.c.).

Z uwagi na powyższe sąd podniósł, że skoro strony łączy stosunek wynikający
z umowy dzierżawy z (...), a dzierżawca, w sytuacji gdy czynsz jest płatny rocznie, dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia (a zatem ze skutkiem natychmiastowym), jednakże wydzierżawiający winien uprzedzić dzierżawcę o zamiarze wypowiedzenia stosunku dzierżawy oraz udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Dla wykonania uprawnienia kształtującego przez wydzierżawiającego konieczne jest dla sądu istnienie zwłoki obejmującej dwa okresy płatności (nie ma znaczenia, czy zapłata ma być dokonana z góry, czy z dołu). Nie jest zatem według sądu wystarczające istnienie zwykłego opóźnienia po stronie dzierżawcy. Okresy płatności należy liczyć zgodnie z zasadami określonymi w umowie, albo wynikającymi
z ustawy. Nie jest konieczne, aby dwa pełne okresy płatności następowały bezpośrednio (jeden po drugim). Zdaniem sądu wystarczy, że suma zaległych świadczeń czynszowych będzie odpowiadała wartości czynszu należnego za dwa pełne okresy płatności.

Sąd następnie podkreślił, że obowiązek wydzierżawiającego uprzedzenia dzierżawcy
o zamiarze wypowiedzenia umowy dzierżawy ma umożliwić dzierżawcy wywiązanie się
ze zobowiązania bez zaskakiwania go doprowadzeniem do natychmiastowego zakończenia stosunku dzierżawy. Oświadczenie wydzierżawiającego nie wywołuje bezpośrednio skutku prawnego w postaci nadzwyczajnego wypowiedzenia umowy dzierżawy, jest jednak niezbędną przesłanką wykonania uprawnienia kształtującego w postaci wypowiedzenia.
Bez niego i w braku odmiennego porozumienia stron wydzierżawiający nie może doprowadzić do skutku w postaci wypowiedzenia natychmiastowego.

Sąd zwrócił uwagę, że w przedmiotowej sprawie pismem z 1 kwietnia 2019 roku wezwano pozwaną (...) Spółkę z o.o. z siedzibą w G. do zapłaty 31500 zł za miesiące: wrzesień, październik, listopad, grudzień 2018 roku, styczeń luty marzec 2019 roku „po 4500 zł za miesiąc”, w terminie trzech miesięcy wskazując,
że w przypadku nieuregulowania zaległości w tym terminie nastąpi wypowiedzenie pod rygorem rozwiązania umowy.

Przywołane pismo zdaniem sądu zawiera wezwanie do zapłaty, jednak z jego treści
nie wynika, czego dokładnie dotyczą zaległości, a w szczególności wyliczona 31500 zł.
Nie można przede wszystkim według sądu uznać tej kwoty jako zaległość za czynsz.
W świetle przedłożonej do akt sprawy umowy dzierżawy, czynsz wynosił 2500 zł na rok,
a nie jak wymieniono w piśmie 4500 zł na miesiąc. Ponadto, co ma kluczowe znaczenie
dla sądu w przedmiotowej sprawie, pismo zawiera wezwanie do zapłaty, ale nie zawiera uprzedzenia pozwanej o zamiarze wypowiedzenia umowy z powodu zaległości. W piśmie mieści się jedynie twierdzenie „nastąpi wypowiedzenie pod rygorem rozwiązania umowy”, nie precyzując dokładnie o jaką umowę chodzi.

W ocenie sądu treść załączonego wezwania do zapłaty wskazuje, iż nie został zachowany ustawowy tryb wypowiedzenia umowy dzierżawy określony w art. 703 k.c. Przewidziany w przepisie tryb ma zapewnić stabilność dzierżawy, bowiem dzierżawa wiąże się z gospodarczym wykorzystywaniem przedmiotu umowy, co m.in. wymaga znacznie intensywniejszego zaangażowania gospodarczego dzierżawcy niż najemcy, tworzy sytuacje stabilne, zachęcające dzierżawcę do czynienia nakładów, planowania i prowadzenia racjonalnej gospodarki. Pociąga to za sobą konieczność stabilizacji tej sytuacji jeszcze bardziej niż przy umowie najmu zawartej na czas oznaczony.

Podsumowując sąd stwierdził, że skoro nie została spełniona przesłanka skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy w postaci prawidłowego wezwania do zapłaty, złożone
23 lipca 2019 roku oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, to należy taktować je jako bezskuteczne i dlatego według sądu pozwanej nadal przysługuje tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe sąd uznał, iż strony łączyła umowa dzierżawy z (...) i umowa ta nie uległa rozwiązaniu na skutek wypowiedzenia. W konsekwencji pozwanej (...) Spółce z o.o. z siedzibą w G. nadal przysługuje wobec strony powodowej uprawnienie do skutecznego względem właściciela władania nieruchomością położoną w (...), gminie K., stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni 3,5991 ha, dla której Sąd Rejonowy w Wieluniu prowadzi księgę wieczystą o Kw. Nr (...).

W związku z brakiem spełnienia przesłanki z art. 222 § 1 k.c. powództwo oddalono.

O kosztach procesu sąd orzekł zgodnie z zasadą słuszności wyrażoną w art. 102 k.c., Stosując ten przepis sąd miał na uwadze sytuację majątkową powódki oraz charakter roszczenia dochodzonego w niniejszym postępowaniu i subiektywne przekonanie powódki
co do zasadności powództwa.

Apelację od powyższego wyroku złożyła powódka, zaskarżając wyrok w całości, wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości
oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku
w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Wieluniu i pozostawienie temu sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania odwoławczego.

Skarżąca zarzuciła wyrokowi:

1/ naruszenie prawa procesowego, a mianowicie przepisu art. 233 § 1 k.p.c.
w zw. art. 235 § 1 k.p.c., poprzez oparcie wyroku na dowodach przeprowadzonych
z naruszeniem zasady bezpośredniości, wyrażającej się w zastąpieniu postępowania dowodowego przeprowadzonego przed sądem orzekającym, postępowaniem dowodowym przeprowadzonym przed Sądem Rejonowym w Wieluniu w sprawie oznaczonej sygn.
akt I C 703/19;

2/ naruszenie prawa procesowego, a mianowicie przepisu art. 233 § 1 k.p.c., poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, wyrażającej się w częściowej odmowie wiarygodności i mocy dowodowej zeznań świadka E. W. (1), jedynie dlatego, że jest
to osoba bliska J. W. (1), chociaż zeznania E. W. (1) są logiczne, wzajemnie się uzupełniają i nie stoją w sprzeczności z istotną częścią materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia, iż umowa użyczenia została zakwalifikowana jako umowa dzierżawy;

3/ naruszenie prawa materialnego, a mianowicie przepisu art. 65 § 2 k.c., poprzez niewłaściwe zastosowanie i ustalenie, że stosunek łączący strony ma charakter umowy dzierżawy a w istocie rzeczy przedmiotowa umowa jest umową użyczenia;

4/ naruszenie prawa materialnego, a mianowicie przepisu art. 83 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie, gdyż z materiału dowodowego wynika, iż rzeczywistym zamiarem stron
nie było zawarcie umowy dzierżawy, lecz umowy użyczenia;

5/ naruszenie prawa materialnego, a mianowicie przepisu art. 693 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i ustalenie, że stosunek łączący strony ma charakter umowy dzierżawy a w istocie rzeczy przedmiotową umową łączącą powoda i pozwanego jest umowa użyczenia;

6/ naruszenie prawa materialnego, a mianowicie przepisu art. 710 k.c. poprzez jego niezastosowanie i ustalenie, że stosunek łączy strony ma charakter umowy dzierżawy;

7/ naruszenie prawa materialnego, a mianowicie przepisu art. 222 § 1 k.c.
w zw. z art. 693 k.c., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji nieprawidłowe przyjęcie, że powodowi nie przysługuje roszczenie windykacyjne.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie
od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Zażalenie od rozstrzygnięcia o kosztach zawartego w punkcie 2 wyroku złożył pozwany, zaskarżając je w całości, zarzucając naruszenie:

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez uznanie, że powódka pozostaje w złej sytuacji majątkowej, w sytuacji, gdy w materiale dowodowym brak jest dowodów potwierdzających
tę okoliczność, m.in. oświadczenia o stanie majątkowym powódki lub dowodu z zeznań powódki na okoliczność jej sytuacji majątkowej;

- art. 102 k.p.c. poprzez jego zastosowanie pomimo niezaistnienia szczególnie uzasadnionych okoliczności pozwalających na odstąpienie od obciążania strony przegrywającej kosztami procesu.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu,
w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych oraz zasądzenie
od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania zażaleniowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki nie zasługuje na uwzględnienie, natomiast zażalenie pozwanego
jest uzasadnione w całości.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do apelacji powódki przede wszystkim stwierdzić trzeba, że kontrola instancyjna nie wykazała uchybień przepisom prawa w zakresie poczynionych ustaleń. Dokonane przez Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne dotyczące okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy znajdują odzwierciedlenie w przytoczonych na ich poparcie dowodach. Stąd ustalenia te oraz wyprowadzone na ich podstawie wnioski prawne Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne.

Dla porządku przypomnieć jedynie trzeba, że stosownie do art. 233 § 1 k.p.c.
sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego uznania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Taka ocena, dokonywana jest
na podstawie przekonań sądu, jego wiedzy i posiadanego doświadczenia życiowego, a nadto winna uwzględniać wymagania prawa procesowego oraz reguły logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy, jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i - ważąc ich moc oraz wiarygodność – odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Wymaga także wskazania konkretnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, którego zarzut ten dotyczy i podania,
w czym skarżący upatruje wadliwą jego ocenę (por. m.in. z wyrokiem SN z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 274/03, LEX nr 164852). Nie jest nim inna ocena tych samych dowodów przeprowadzona przez skarżącego. Jeśli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym,
to ocena taka nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.)
i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (por. z wyrokiem SN z dnia 27 września 2002 r.,
II CKN 817/00, LEX nr 56906).

Skarżąca nie wykazała jednak, by ocena dowodów w niniejszej sprawie była sprzeczna z dyrektywami wyrażonymi w art. 233 § 1 k.p.c.

Skarżąca ferując taki zarzut, nie przedstawia żadnych argumentów – poza własnymi twierdzeniami – przemawiających za tym, że Sąd Rejonowy powinien był inaczej ocenić zgromadzony w sprawie materiał dowodowy.

Określonej tymi granicami rzeczowej polemiki z oceną sądu nie może bowiem zastąpić przedstawieniem oceny własnej przeprowadzonych w sprawie dowodów
i wynikających z niej wniosków w zakresie ustaleń, które to ustalenia (uznawane przez autora zarzutu za odpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy) są przeciwne ustaleniom faktycznym dokonanym przez sąd.

Zarzut ten nie jest usprawiedliwiony nawet wówczas, gdy wnioski w zakresie ustaleń sformułowane przez apelującego – oparte na dowodach zgromadzonych w postępowaniu rozpoznawczym były równie usprawiedliwione jak te, które chociaż odmienne, sformułował sąd na potrzeby orzeczenia poddanego kontroli instancyjnej, gdyż swobodna ocena dowodów jest bowiem jednym z podstawowych atrybutów kompetencji jurysdykcyjnej sądu rozstrzygającego sprawę.

Nie można zgodzić się z twierdzeniami skarżącej, że Sąd Rejonowy naruszył
w sprawie zasadę bezpośredniości. Wbrew skarżącej w przedmiotowym postępowaniu
nie przeprowadzono dowodu z „akt postępowania" lecz z określonych dokumentów znajdujących się w aktach I C 703/19 Sądu Rejonowego w Wieluniu, które to działanie nie narusza zasady bezpośredniości wyrażonej w art. 235 § 1 k.p.c. (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z 30.05.2008 r., sygn. akt III CSK 344/07).

Wypada przy tym wskazać, że Sąd Rejonowy dokonał samodzielnej oceny prawnej łączącej strony umowy, aneksu, pisma z 1 kwietnia 2019 r., oświadczenia o wypowiedzenie umowy dzierżawy, czego dał należyty wyraz z uzasadnieniu swojego stanowiska zgodnie
z art. 327 1 § 1 i 2 k.p.c.

W błędzie jest ponadto skarżąca, że Sąd Rejonowy odmówił zeznaniom świadka E. W. (1) wiarygodności tylko na tej podstawie, że jest ona „osoba bliską J. W. (2)". O takim stanowisku sądu zdecydował całokształt okoliczności sprawy, które
to argumenty zostały uwydatnione w treści uzasadnienia sądu I instancji, a które to Sąd Odwoławczy w całości podziela.

Odnosząc się natomiast do pozostałych zarzutów apelacji, stwierdzić trzeba,
że nie podważają one skutecznie ustalonych przez sąd faktów, w rzeczywistości
są one w stosunku do nich wyłącznie polemiczne, będące wyrazem bardzo subiektywnej oceny wyselekcjonowanej przez skarżącą części zebranego i przeprowadzonego w sprawie materiału dowodowego, który w założeniu miał wykazać, jaka umowa łączyła strony (dzierżawy czy użyczenia), a więc odnosić się do kwestii materialnoprawnej, która nie powinna być zwalczana poprzez zarzuty o charakterze procesowym.

Mając zatem na uwadze zarzuty apelacyjne odnoszące się do charakteru umowy jaki łączyła strony, należy zgodzić się z Sądem Rejonowym, że strony procesu łączyła umowa dzierżawy, gdyż do jej skutecznego wypowiedzenia ze strony powodowej nie doszło.

Wbrew skarżącej, nie spełniła ona bowiem przesłanki z art. 703 k.c. statuującej skuteczność wypowiedzenia tej umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, że powódka uprzedziła pozwaną o zamiarze wypowiedzenia umowy z udzieleniem dodatkowego, trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Z Treści pisma powódki z 1 kwietnia 2019 r.
nie wynika bowiem że do takiego uprzedzenia doszło, gdyż nie wskazano w nim o jaką umowę chodzi, ponadto wskazana w piśmie suma nie stanowi zaległości za czynsz. Powódka dodatkowo potwierdziła przed sądem, że nie uprzedziła pozwanego o zamiarze wypowiedzenia przez nią umowy dzierżawy.

W tym miejscu wypada również zwrócić uwagę, że powódka w pozwie wskazała,
że strony łączyła umowa dzierżawy, która została wypowiedzenia z uwagi na brak płatności czynszu dzierżawnego przez pozwaną. Natomiast w toku procesu zmieniła postawę swojego roszczenia, na skutek stanowiska pozwanej, wskazując, że z pozwaną łączyła ją umowa użyczenia.

Wbrew skarżącej, za zawarciem pomiędzy stronami umowy dzierżawy w rozumieniu 693 k.c., a nie umowy użyczenia uregulowanej w art. 710 k.c. świadczą takie okoliczności
jak to, że: jako tytuł umowy łączącej strony wskazano „umowa dzierżawy"; w jej treści zamieszczono zobowiązanie do płatności czynszu; określono wysokość czynszu i termin płatności; (...) córka powódki dokonała nieważnej czynności prawnej,
która zmierzała do podwyższenia czynszu dzierżawnego, co świadczy, że poczytywała umowę dzierżawy za ważną; powódka 1 kwietnia 2019 r. wezwała pozwaną do zapłaty podwyższonego czynszu; powódka 12 sierpnia 2019 r. wytoczyła przeciwko pozwanej powództwo o zapłatę czynszu dzierżawnego; powódka w pozwie przedmiotowej sprawy wyraźnie wskazał, że strony łączyła umowy dzierżaw, zmieniając stanowisko dopiero
w toku procesu.

Wobec tego nie można zgodzić się ze skarżącą, że doszło do naruszenia w sprawie
art. 693 k.c. czy art. 710 k.c., gdyż bez żadnej wątpliwości strony łączyła i nadal łączy umowa dzierżawy.

Analizując natomiast uzasadnienie zarzutów apelacji dotyczących naruszenia
art. 65 § 2 k.c., czy art. 83 § 1 k.c. nie można zgodzić się ze skarżąca, że pod pozorem zawarcia umowy dzierżawy doszło do zawarcia umowy użyczenia. Powódka bowiem
na etapie postępowania przed Sądem Rejonowy, jak również we wniesionym przez siebie środku zaskarżenia, nie wyjaśniła w żaden sposób, jakie były powody rzekomego zawarcia umowy użyczenia pod pozorem umowy dzierżawy.

Wobec czego tak sformułowane zarzuty jako gołosłowne uznano za nieudowodnione.

Za nieusprawiedliwione trzeba także uznać twierdzenie skarżącej, że strony łączyła umowa użyczenia, a nie umowa dzierżawy, o czym ma świadczyć wysokość ustalonego między stronami czynszu, który według niej stanowi wartość symboliczną oraz to,
że pozwana czynsz dzierżawny uiściła dopiero w trakcie trwania niniejszego procesu.

W ocenie Sądu Okręgowego, który w tej materii popiera stanowisko pozwanego, czynsz w wysokości 2500 zł nie stanowi wartości symbolicznej. Ocena w tym zakresie musi uwzględniać stan hali oraz jej wyposażenie w momencie zawierania umowy dzierżawy.

Ponadto zachowanie pozwanego może być co najwyżej odczytane jako opóźnienie
lub zwłoka z zapłatą czynszu, natomiast określenie tego jako „sposobu wykonywania umowy" jest zbyt daleko idące i nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materialne dowodowych.

Wypada też zauważyć, na co także wskazał pozwany, że między powódką
a nim istnieje spór co do wysokości czynszu dzierżawnego.

Tym samym trzeba było dojść do wniosku, jak to prawidłowo uczynił sąd I instancji, ze pozwanej przysługuje skuteczne względem powódki prawo do korzystania
z nieruchomości położonej w G., a więc nie przysługuje powódce roszczenie oparte jest na przepisie art. 222 § 1 k.c.

Odnosząc się natomiast do zażalenia pozwanego, na wstępie trzeba zauważyć,
że na gruncie obowiązujących przepisów kodeksu postępowania cywilnego obowiązuje zasada, iż kosztami postępowania sądowego, sąd obciąża strony stosownie do wyniku procesu i dlatego co do zasady powódka jako przegrywająca sprawę w stosunku do pozwanego
w oparciu o art. 98 k.p.c. winna zwrócić mu na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.

Sąd pierwszej instancji powołując się na sytuację majątkową powódki oraz charakter roszczenia dochodzonego w postępowaniu i subiektywne przekonanie powódki
co do zasadności powództwa – odstąpił od ww. zasady na rzecz wyjątku jakim jest przepis
art. 102 k.p.c.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 stycznia 2012r. (III CZ 10/12),
a następnie potwierdził w postanowieniu z 23 maja 2012r. (III CZ 25/12), ocena sądu,
czy zachodzi wypadek szczególnie uzasadniony, o którym mowa w art. 102 k.p.c.,
ma charakter dyskrecjonalny, oparty na swobodnym uznaniu, kształtowanym własnym przekonaniem oraz oceną okoliczności rozpoznawanej sprawy, w związku z czym w zasadzie nie podlega kontroli instancyjnej i może być podważona przez sąd wyższej instancji tylko wtedy, gdy jest rażąco niesprawiedliwa. (wskazana powyżej teza znajduje potwierdzenie także w następujących judykatach: postanowienie Sądu Najwyższego z 20 kwietnia 2012r.,
III CZ 17/12; postanowienie Sądu Najwyższego z 27 kwietnia 2012r., V CZ 2/12; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 22 lipca 2014r., I ACa 18/14).

Należy ponadto podkreślić, że o szczególnie uzasadnionym wypadku prowadzącym
do zastosowania art. 102 k.p.c. decydować mogą przede wszystkim okoliczności konkretnej sprawy łączące się z charakterem żądania poddanego pod osąd.

Pozwany nie może być bowiem pozbawiony należnych mu kosztów tylko dlatego,
że przeciwnik jest w trudnej sytuacji majątkowej. W sprawie jednak taka sytuacja
nie występowała, gdyż w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym brak
jest informacji, z których wynikałaby zła sytuacja majątkowa powódki. Powódka nie wnosiła
o zwolnienie jej od kosztów w niniejszej sprawie. Ponadto jest właścicielką
wydzierżawionej nieruchomości, na której stoi hala produkcyjna będąca przedmiotem
sprawy. Fakty te świadczą, że powódka ma możliwości pokrycia kosztów związanych
z wniesioną przez siebie sprawą.

Dodatkowo trzeba zauważyć, że powódka reprezentowana była w procesie przez profesjonalnego pełnomocnika i dlatego wytaczając powództwo powinna przewidzieć,
że w przypadku nie podzielenia przez sąd jej stanowiska, będzie zmuszona zwrócić pozwanemu celowe koszty jego obrony i dochodzenia przez niego swoich praw.

Nie można również zgodzić się z Sądem Rejonowym, że powódka była subiektywnie przekonana co do zasadności swojego powództwa. Ustalony w sprawie stan faktyczny
oraz wyciągnięte na jego podstawie wnioski przez sądy obu instancji jednoznacznie wskazują, że działania powódki były przez nią przemyślane, gdyż powódka w toku procesu zmieniała podstawy swoich roszczeń, nie podając jedynak racjonalnych argumentów, które znalazły uznanie sądu.

W ocenie Sądu Odwoławczego, wskazane przez Sąd Rejonowy okoliczności
nie stanowiły usprawiedliwionej przyczyny zastosowania art. 102 k.p.c., a co za tym idzie zawarte w wyroku rozstrzygnięcie o kosztach postępowania, oparte na zasadzie ww. przepisie
nie było prawidłowe.

W związku z powyższym zasadnym było dokonanie zmiany zaskarżonego postanowienia zawartego w punkcie 2 wyroku Sądu Rejonowego na podstawie
art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 397 § 3 k.p.c. i art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.
– w sposób opisany jak w punkcie 3 sentencji wyroku.

Wysokość kosztów zastępstwa prawnego po stronie pozwanego (3600 zł)
w postępowaniu pierwszoinstancyjnym ustalono na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 265.)

O kosztach postępowania zażaleniowego, należnych od powódki na rzecz pozwanego, orzeczono jak w punkcie 4 sentencji wyroku, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.
w zw. z art. 99 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c., tj. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania zażaleniowego, które pozwany wybrał w całości.

Sąd zasądził więc od powódki na rzecz pozwanego 225 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu zażaleniowym – ustalone na podstawie § 2 pkt 3
w zw. z § 10 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 265.).