UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Zabrzu wyrokiem z 15 maja 2019 roku oddala powództwo (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. przeciwko W. D. o zapłatę13.676 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot składowych oraz zasądził na rzecz pozwanej koszty procesu.

Sąd Rejonowy ustalił, że pozwana W. D. od 2003 roku mieszka w Z. przy ul (...). Lokal został jej udostępniony przez M. S., która wówczas zarządzała całą nieruchomością. Z tytułu korzystania z lokalu pozwana płaciła czynsz w wysokości 80 zł, a następnie 115 zł. Wszelkie należności czynszowe i związane z utrzymaniem nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...), początkowo pobierane były przez M. S. i jej małżonka. M. S. nie mieszkała nigdy w nieruchomości na R.. Później, gdy stan zdrowia współwłaścicielki się pogorszył, a ona sama mieszkała w C. w jej imieniu czynsze pobierał H. M., który zajmował się rozliczaniem czynszu i kosztów nieruchomości aż do śmierci M. S..

W dacie udostępnienia lokalu nr (...) pozwanej M. S. była współwłaścicielką nieruchomości oraz dysponowała pełnomocnictwem udzielonym przez współwłaścicielami nieruchomości tj. jej brata G. W. (1) i jego żonę B., w związku z ich wyjazdem na stałe do Niemiec. Uprzednio nieruchomością zarządzał G. W. (2), następnie przedstawił lokatorom swoją siostrę M. S. i oświadczył, że ona będzie administrować nieruchomością.

M. S. zmarła w 2007 roku. O jej śmierci lokatorów poinformował H. M.. Po jej śmierci na nieruchomości pojawił się A. L., który przedstawił umowę nabycia udziału w nieruchomości od G. W. (2). A. L. na spotkaniu, na którym nie uczestniczyli wszyscy lokatorzy wręczył kartki, na których wskazał numer rachunku bankowego dla celów zapłaty czynszu. Na wskazany przez A. L. rachunek bankowy lokatorzy wpłacili czynsz według stawek ustalonych z poprzednią właścicielką za kilka miesięcy. Późniejsze wpłaty zostały zwracane z uwagi na zamknięcie rachunku bankowego. A. L. tylko raz pojawił się na nieruchomości. Jeden z lokatorów – P. D. próbował się z nim osobiście kontaktować, jednak nikogo nie zastał pod wskazanym adresem w R.. A. L. przez około 10 lat nie interesował się nieruchomością.

Państwo B. i R. B. nabyli udział w nieruchomości na podstawie dziedziczenia po M. S.. Chcąc uregulować sprawy tej nieruchomości przyjechali do Z. i chcieli spotkać się z lokatorami. Wskazywali, że są uprawnionymi właścicielami, lecz lokatorzy budynku zażądali od nich potwierdzenia posiadania przez nich prawa własności tej nieruchomości, nie byli chętni rozmawiać, a nawet w trakcie tej wizyty doszło do scysji pomiędzy jednym z lokatorów, a R. B.. Małżonkowie B. również nie przedstawili pozwanym nowej umowy najmu, nie wzywali pozwanych do zapłaty czynszu najmu, czy innych opłat wynikających z korzystania przez pozwanych z zajmowanego lokalu. Nie podjęli również żadnych działań zmierzających do wypowiedzenia lokatorom łączących ich z M. S. umów, nie interesowali się nieruchomością, jej stanem technicznym. Więcej razy Państw B. nie podejmowali prób kontaktu z lokatorami budynku położonego w Z. przy ul. (...). Od tego czasu zarządzaniem tą nieruchomością zajął się jeden z lokatorów P. D., który rozliczał lokatorów z opłat za media i zawarł umowę o wywóz odpadów komunalnych, doprowadzenie do budynku wody i odprowadzanie ścieków. Lokatorzy budynku samodzielnie podejmowali decyzje o konieczności wykonania niezbędnych remontów w tym naprawy dachu budynku, czy remontu klatki schodowej. Sami ponosili również koszty tych napraw, zresztą tak działo się również w okresie, gdy zarząd wykonywała M. S., która przystała na niskie stawki czynszu najmu w zamian za prace i nakłady na nieruchomości, które czynione były przez jej lokatorów po to, aby lokale nadawały się do umówionego użytku. To lokatorzy doprowadzili do nieruchomości kanalizację i urządzili w lokalach łazienki. Lokatorzy wymieniali również na własny koszt okna w swoich lokalach i dokonywali bieżących konserwacji.

Powodowa spółka nabyła całość udziałów w nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej z małżonkami L. i B.. W dniu 11 sierpnia 2017 roku strony umowy sprzedaży zawarły również umowę przelewu wierzytelności. Zgodnie z jej treścią cedenci (dotychczasowi właściciele nieruchomości) oświadczyli, że przysługuje im wymagalna wierzytelność w związku z bezumownym korzystaniem z nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...), wobec wszystkich osób zajmujących przedmiotowe lokale bez tytułu prawnego, a także z tytułu zawartych umów najmu lokali położonych w Z. przy ul. (...). Cesjonariusz zobowiązał się w zamian za te wierzytelności uiścić na rzecz cedentów wynagrodzenie, które określone zostało w załączniku. Powódka po nabyciu własności nieruchomości chciała uregulować stosunki z lokatorami, w tym celu strony prowadziły negocjacje, aż w dniu 29 listopada 2017 roku strony podpisały ostateczną wersję umowy najmu lokalu położonego w Z. przy ul. (...). Strony określiły wysokość czynszu najmu na kwotę 443 złotych miesięcznie. Po podpisaniu umowy powódka wzywała pozwaną do uiszczenia należności za bezumowne korzystanie z lokalu.

Sąd Rejonowy powołując się na regulację art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r., nr 71, poz. 733 z późn. zm.) wskazał, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu należne jest właścicielowi w sytuacji, gdy osoba zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Odpowiedzialność byłego lokatora obejmuje obowiązek zapłaty przez tę osobę właścicielowi wynagrodzenia odpowiadającego wysokości czynszu najmu lokalu, lub kwoty przewyższającej tą wysokość, gdy takie stawki nie pokrywają strat właściciela.

Sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie sposób uznać, by pozwana korzystała z lokalu bez tytułu prawnego. Pozwaną łączyła z M. S. ważna i skuteczna umowa najmu, której zawarcie nie wymaga żadnej formy szczególnej. M. S. udostępniła lokal pozwanej i zapewniła spokojne z niego korzystanie, a pozwana płaciła czynsz – art. 659 § 1 k.c.

Współwłaściciela nieruchomości jaką była M. S. mogła zawrzeć z pozwaną umowę najmu, dysponowała także dokumentem pełnomocnictwa udzielonego jej przez jej brata.

Pozwana nie tylko opłacała w zamian za najem lokalu czynsz, ale łącznie z pozostałymi lokatorami budynku dbała o jego stan techniczny, dokonywała napraw w razie konieczności i to w takim zakresie aby przedmiot najmu nadawał się do umówionego użytku. Brak było podstaw do przyjęcia, że pozwani nie posiadali umowy, na podstawie której zajmowali sporny lokal.

Ponadto jak podkreślił Sąd Rejonowy zgodnie z regulacją art. 678 § 1 k.c. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Podobnie spadkobierca w ramach sukcesji generalnej wstępuje w prawa i obowiązki spadkodawcy, a więc również staje się stroną istniejących umów najmu i to niezależnie od formy zawarcia takiej umowy zgodnie bowiem z treścią art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Niezachowanie formy pisemnej więc nie ma wpływu na ważność umowy najmu, co już wskazani.

Fakt, że w listopadzie 2017 roku pozwana, chcąc uniknąć ewentualnej eksmisji ich z lokalu przez nowego właściciela nieruchomości, podpisała nową umowę najmu nie świadczy również o tym, że nie posiadała poprzednio tytułu prawnego do zajmowanego lokalu.

Po śmierci M. S. nowi współwłaściciele A. L. jak i małżonkowie B. mieli pełną świadomość stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Nie podejmowali jednak praktycznie żadnych czynności właścicielskich, w szczególności nie domagali się zawarcia nowych umów, nie żądali czynszu czy odszkodowania za bezumowne korzystanie.

Powódka w apelacji zarzuciła naruszenie przepisów postepowania mających istotny wpływ na treść orzeczenia tj.:

-art. 213 § 2 k.p.c. przez jego niezastosowanie, podczas gdy pełnomocnik pozwanej uznał powództwo w zakresie kwoty czynszu,

- art. 233 § 1 k.p.c. przez niewłaściwe zastosowanie i dowolną a nie swobodną ocenę dowodów przez przyjęcie, że:

- umowa najmu nie została wypowiedziana przez następców prawnych M. S., podczas gdy z zeznań A. L. wynika, że wypowiedział pisemnie ewentualne umowy,

- następcy prawni nie wykonywali w sposób prawidłowy praw i obowiązków właścicielskich, podczas gdy lokatorzy kwestionowali ich uprawnienia i nie mieli szansy ich wykonywać,

- pozwana pozostawała w dobrej wierze, gdy od 2007r. nie płaciła czynszu i posłużyła się nieprawdziwym dokumentem z fałszywym podpisem M. S.,

- Państwo L. i B. nie interesowali się nieruchomością, podczas gdy miały miejsce spotkania, gdzie przedstawiono nowe umowy najmu,

- naruszenie art. 232 k.p.c. w zw. z 278 k.p.c. przez niezastosowanie i nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego celem ustalenia odszkodowania za bezumowne korzystanie,

- art. 316 k.p.c. w zw. z art. 386 § 4 k.p.c. przez nierozpoznanie istoty sprawy,

-art. 230 k.p.c. przez pominięcie ewentualnych umów przez A. L. pismem z 2007r., i art. 328 § 2 k.p.c. przez pominięcie tych okoliczności w uzasadnieniu,

- błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia przez uznanie, że strony łączyła umowa najmu, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, że przedstawiona przez pozwaną umowa ustna umowa najmu została rozwiązana na mocy oświadczenia o wypowiedzenia umowy skierowanego przez A. L.,

- naruszenie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przez nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że powódce nie jest należne wynagrodzenie za bezumowne korzystanie,

- art. 224 § 1 k.c. przez nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że pozwana pozostawała w dobrej wierze, podczas gdy pozwana była świadoma, że zajmuje lokal wbrew woli następców prawnych M. S. i nie uiszczała czynszu od 2007 roku.

- art. 83 § 1 k.c. przez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie, że z uwagi na rynkową i zaniżoną wysokość czynszu umowa najmu miała charakter pozornej i w istocie była nieważna,

- art. 710 k.c. przez jego nieprawidłowe zastosowanie i nieuprawnione przyjęcie, że pozwana korzystała z lokalu w ramach stosunku odpowiadającego użyczeniu,

- art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie i oddalenie powództwa w całości, gdy pozwana nie regulowała jakichkolwiek opłat w związku z zajmowaniem lokalu od 2007 roku.

Powódka wniosła o zmianę wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez sąd pierwszej instancji i zasądzenie z kosztów postępowania za obie instancje. Powódka wniosła również po dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność oszacowania wysokości szkody w związku z zajmowaniem przez pozwaną bezumownie.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasadzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie mogła odnieść skutku.

Podniesione w niej zarzuty są chybione. Sąd Okręgowy w całości podziela zarówno ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji jak również ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i podstawę prawną rozstrzygnięcia i unikając zbędnych powtórzeń przyjmuje je za własne.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 213 § 2 k.p.c. wskazać należy, iż w niniejszej sprawie nie doszło do uznania powództwa na rozprawie w dniu 16 stycznia 2019 roku. Na tej rozprawie Przewodniczący nakłaniał strony do zawarcia ugody. W protokole zawarto propozycje ugody w formie zapłaty należności czynszowych w kwocie 80 zł miesięcznie zgodnie z zawartą umową, na co pełnomocnik powódki nie wyraził zgody. Takiego oświadczenia nie można traktować jako uznania powództwa w żadnym zakresie. Stanowi ono jedynie oświadczenie złożone jako propozycja zawarcia ugody, zmierzająca do zakończenia postępowania i w przypadku braku akceptacji przez drugą stronę nie może rodzić dalszych skutków procesowych, chyba że strony wyraźnie oświadczą co innego.

Chybiony był zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Ramy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymogami prawa procesowego, doświadczeniem życiowym oraz regułami logicznego myślenia, według których Sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonując wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 14 sierpnia 2012r. III AUa 620/12). Stawiając zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. należy wykazać, że Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Z tych względów za niewystarczające należy uznać przekonanie strony o innej niż przyjęta przez Sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i o ich odmiennej ocenie niż ocena dokonana przez Sąd (Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyrokach: z dnia 1 marca 2012r. I ACa 111/12; z dnia 3 lutego 2012r., I ACa 1407/11). Jeżeli zatem Sąd, ze zgromadzonego materiału dowodowego, wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, chociażby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (wyrok Sądu Apelacyjny we Wrocławiu z dnia 8 lutego 2012r.; I ACa 1404/11). Co więcej dla skuteczności tak podniesionego zarzutu nie można poprzestać na stwierdzeniu, że dokonane ustalenia faktyczne są wadliwe, odnosząc się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Niezbędne jest wskazanie przyczyn, które dyskwalifikują postępowanie Sądu w zakresie ustaleń. Skarżący powinien zwłaszcza wskazać, jakie kryteria oceny zostały naruszone przez Sąd przy analizie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im taką moc przyznając. Biorąc pod uwagę wskazane wyżej kryteria nie sposób przypisać Sądowi Rejonowemu uchybień, które pozwalałyby na korygowanie poczynionych przez ten Sąd ustaleń faktycznych.

Powódka sformułowała w apelacji wielokrotnie zarzut naruszenia przepisów procedury i prawa materialnego, który ogólnie można ująć jako zarzut nieprawidłowego przyjęcia przez sąd pierwszej instancji, iż umowa najmu nie została wypowiedziana przez następców prawnych M. S.. Taki zarzut nie znajduje uzasadnienia w aktach sprawy.

Z zeznań świadka A. L. wynika, że w 2007 roku nabył udział w przedmiotowej nieruchomości. Świadek zeznał, że skontaktował się z mieszkańcami, to znaczy z tymi, których zastał i mówił, że będzie chciał uregulować kwestie korzystania z nieruchomości. Wówczas lokatorzy nie przedstawili mu umów najmu. Świadek zeznał również, że wysłał nawet pismo z wypowiedzeniem umów, których de facto nie widział i że odebrała je tylko jedna osoba ze wszystkich lokatorów i nie było żadnej reakcji. Temat zarzucił i nie interesował się nieruchomością przez 10 lat. Z zeznań tych wbrew zarzutom apelacji nie wynika , że skierował wypowiedzenie konkretnie do pozwanej i że pozwana miała możliwość zapoznania się z jego treścią, a tym samym że wypowiedzenie było skuteczne, o ile w ogóle zostało do pozwanej wysłane. Pozwana w tej okoliczności nie przyznała, w toku procesu wnosiła o oddalenie powództwa, podnosząc że w 2003r. zawarła z M. S. umowę najmu i na tej podstawie zajmowała lokal mieszkalny. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że od 2007 roku pozwana nie uiszczała czynszu, ale z tym może wiązać się co najwyżej roszczenie o zapłatę czynszu, a nie o odszkodowanie z bezumowne korzystanie z lokalu, którego dochodzi strona powodowa. Należy jednak podkreślić, że właściciele nieruchomości nie wykonywali żadnych uprawnień właściciela, na skutek czego lokatorzy, w tym także pozwana zajmowali się nieruchomością, podejmowali decyzje o koniecznych i niezbędnych remontach jak naprawa dachu budynku czy remont klatki schodowej. Lokatorzy sami ponosili koszty tych napraw, a także doprowadzili do nieruchomości kanalizację i urządzili w lokalach łazienki, wymienili na własny koszt okna i dokonywali bieżących konserwacji. Zachowania te wykraczające poza obowiązki najemców z pewnością stanowiły w okolicznościach sprawy ekwiwalent czynszu. Żadne z działań następców prawnych M. S. czy to państwa B. czy A. L. nie doprowadziło to wypowiedzenia dotychczasowej umowy najmu zawartej przez pozwaną z M. S. zgodnie z art. 659 § 1 k.c. Nabywcy nieruchomości wstąpili w stosunek najmu na miejsce zbywcy, zgodnie z regulacją art. 678 § 1 k.c.

Tym samym w niniejszej sprawie brak jest podstaw do zastosowania art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r., nr 71, poz. 733 z późn. zm.). Nie mamy również w niniejszej sprawie do czynienie z umową użyczenia. Mając powyższe na uwadze zbędne stało się przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność oszacowania wysokości szkody w związku z zajmowanej przez pozwaną lokalu bezumownie. O kosztach postępowania odwoławczego Sad odwoławczy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., a składają się na nie koszty zastępstwa procesowego poniesione przez pozwaną w kwocie 1800zł.

SSO Leszek Dąbek SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Gabriela Sobczyk

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE