UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 14 maja 2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od (...) Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego (...) w W. na rzecz T. S. kwotę 226.636 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 216.293,46 zł od dnia 30 marca 2017 r. do dnia zapłaty i od kwoty 10.342,54 zł od dnia 8 lipca 2017 r. do dnia zapłaty (pkt 1); oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2); zasądził od (...) Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego (...) w W. na rzecz T. S. kwotę 3.479,20 zł tytułem zwrotu części kosztów procesu (pkt 3); nakazał pobrać od (...) Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego (...) w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 13.599,47 zł tytułem pokrycia części kosztów sądowych, od obowiązku uiszczenia których powódka została zwolniona (pkt 4); oraz nakazał ściągnąć ze świadczenia zasądzonego w punkcie 1 niniejszego wyroku na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 8.882,70 zł tytułem pokrycia części kosztów sądowych, od obowiązku uiszczenia których powódka została zwolniona (pkt 5).

Powyższy wyrok zapadł na gruncie następujących ustaleń faktycznych:

W dniu 03 listopada 2000 r. (...) Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego (...) w W. i T. S. zawarły umowę o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4 poz. 27 ze zm.). Umowa ta zmieniana była aneksami z 03 listopada 2000 r. i 21 lutego 2002 r.

W dniu 08 grudnia 2003 r. (...) Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego (...) w W. i T. S. zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. i jego przeniesienia na rzecz powódki wraz z przynależnymi pomieszczeniami gospodarczymi i udziałem we współwłasności gruntu. Lokal nr (...) przy ul. (...) w W. ma powierzchnię użytkową 71,23 m² i składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i holu, usytuowany jest na piątym i szóstym piętrze (szósta i siódma kondygnacja) budynku i przynależą do niego dwa pomieszczenia gospodarcze o łącznej powierzchni 4,19 m², usytuowane na piątym piętrze (§ 4 umowy).

Strony określiły wartość lokalu wraz z pomieszczeniami gospodarczymi na kwotę 259.516,03 zł (§ 8 umowy). Pozwana potwierdziła uiszczenie przez powódkę wkładu budowlanego w powyższej wysokości (§ 5 umowy).

W § 9 umowy strony ustaliły, że wydanie lokalu na rzecz nabywcy nie nastąpiło, a nastąpi niezwłocznie po usunięciu usterek w lokalu, jednakże nie później niż do 31 marca 2004 r. Wydanie miało nastąpić na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Pismem z dnia 22 marca 2004. Powódka została zaproszona przez pozwaną na dzień 30 marca 2004 r. o godz. 10:00 na przekazanie lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W..

Powódka stawiła się w wyznaczonym terminie odbioru lokalu, lecz odmówiła dokonania tego odbioru z uwagi na wady lokalu.

W dniu 23 października 2003 r. (data nadania pozwu u operatora pocztowego) powódka wystąpiła przeciwko pozwanej do Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli I Wydział Cywilny w W. z powództwem o upoważnienie powódki do wykonania zastępczego za pozwaną (...) A. na koszt pozwanej prac wykończeniowych lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. oraz usunięcia wszystkiego co pozwana uczyniła w tym lokalu wbrew ustaleniom stron i w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną. W uzasadnieniu podniosła, iż strony łączy umowa nr (...) o kompleksową realizację budynku przy ul. (...) w W., w którym powódce przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Podniosła także, iż pomiędzy powódką a pozwanym uzgodniono, iż wprowadzone zostaną zmiany w projekcie mieszkania, przy czym wykonawca odmówił ich wprowadzenia, gdyż nie zostały one ujęte w projekcie architektonicznym. Wskazała także, iż pozwana do dnia wniesienia pozwu nie zamontowała schodów prowadzących do lokalu powódki, jak również w świetle zleconej przez powódkę ekspertyzy przy wykonaniu lokalu popełniono wiele błędów. Powódka zmodyfikowała później swoje stanowisko, domagając się upoważnienia jej do zlecenia na koszt i niebezpieczeństwo pozwanej zlecenia opracowania projektu budowlanego dotyczącego adaptacji lokalu do warunków spełanijących wymogi funkcjonalnego użytkowania nie zagrażającego bezpieczeństwu osób w nim zamieszkujących wraz z kosztorysem prac oraz nakazania pozwanemu zapłaty kwoty wynikającej z kosztorysu.

Ostatecznie powódka sprecyzowała powództwo w ten sposób, że wskazała jakie prace mają być wykonane na koszt pozwanej celem usunięcia wad: zlikwidowanie drzwi wejściowych na piątym piętrze; wykonanie klatki schodowej z piątego na szóste piętro; wykonanie drzwi do lokalu o wymiarach 100x200 na szóstym piętrze; przebudowanie tarasu, w tym wymiana opaski balkonu i drzwi; wymiana sufitu i położenie tam płyt ognioodpornych oraz wymiana konstrukcji dachowej; wymiana wentylacji w pomieszczeniach sanitarnych w ten sposób, aby jej końce- otwory wentylacyjne były posadowione na ścianach a nie sufitach mieszkania; doprowadzenie windy do szóstego piętra; wykonanie instalacji wodno- kanalizacyjnej zgodnie z projektem budowlanym; wymiana stolarki okiennej oraz tworzyw uszczelniających; usunięcie szpary pomiędzy opaskami drzwi; wykonanie tynków w łazience; wymienienie podokienników; wykonanie nowej balustrady; wykonanie kanałów wentylacyjnych w budynku od jego wschodniej strony wyżej; usunięcie pęknięcia ścian oraz przebudowanie lokalu, tak aby poszczególne pokoje miały powierzchnię normatywną.

Wyrokiem z dnia 24 lutego 2014 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli w Warszawie w sprawie o sygn. akt I C 1666/06 upoważnił powódkę do wykonania na koszt pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. w lokalu nr (...) przy ul. (...) w W., następujących czynności:

- wymiany płyt stropodachu zabezpieczających konstrukcje dachu na płyty spełniające wymogi przeciwpożarowe i zasady bhp;

- zmiany szerokości drzwi wejściowych do lokalu, a znajdujących się na piętrze 5 budynku, z szerokości 87 cm na 90 cm w świetle ościeżnicy, co oznacza konieczność przerobienia owej ościeżnicy;

- przebudowy posadzki na tarasie, tak aby posadzka tarasu nie była wyżej niż podłoga w mieszkaniu i posadzka na tarasie nie zasłaniała otworów odpływowych z ościeżnicy drzwi balkonowych, a kratka spustowa miała powierzchnię wymaganą przez przepisy prawa;

- usunięcia szczelin między sufitami w mieszkaniu a jego ścianami oraz szczelin jakie ujawniły się na ścianach;

- zmiany posadowienia kratek wentylacyjnych w pomieszczeniach sanitarnych tzn. umieszczenie ich na ścianach mieszkania, a nie na suficie;

- przerobienia parapetów, tak by miały szerokość zasłaniającą posadowione pod nimi kaloryfery w całości;

- wykonania tynków w komórkach i garażu przynależnych do przedmiotowego lokalu mieszkalnego,

przy czym owe prace budowlane miały zostać wykonane po sporządzeniu projektu budowlanego, jeśli taki jest potrzebny oraz uzyskaniu koniecznych pozwoleń budowlanych.

Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo na podstawie art. 480 k.c. w zakresie wad fizycznych lokalu na usunięcie, których umówiły się strony w § 9 umowy z dnia 08 grudnia 2003 r.

Wyrokiem z dnia 11 marca 2016 r. Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny- Odwoławczy oddalił obie apelacje stron. Tym samym wyrok Sądu Rejonowego stał się orzeczeniem prawomocnym.

W protokole z dnia 15 stycznia 2007 r. potwierdzono udostępnienie przez pozwaną do wglądu lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. właścicielce oraz wskazanym przez nią osobom. Wskazano, że wizja lokalna dokonana jest w obecności przedstawicieli Spółdzielni z uwagi na fakt, że właścicielka nie dokonała odbioru lokalu.

W piśmie z dnia 29 kwietnia 2009 r. skierowanym do pozwanej, powódka podała, że oczekuje zwrotnej odpowiedzi m.in. na pytanie jakim dokumentem zostały jej przekazane pomieszczenia nabyte od spółdzielni oraz dlaczego pozwana wiedząc, że nie ma ona dostępu do pomieszczeń, do których ma dostęp pozwana nie udostępnia ich do oceny stanu technicznego.

Powyższe pismo powódki, pozwana uznała za wyrażenie woli odbioru lokalu i zaproponowała komisyjne sporządzenie protokołu zdawczo - odbiorczego lokalu i przekazanie powódce kluczy do przedmiotowego lokalu w dniu 25.05.2009 r.

W skierowanym do pozwanej piśmie z dnia 18 maja 2009 r. powódka zauważyła m.in., że pismo z dnia 11 maja 2009r. nie stanowi odpowiedzi na jej pismo z dnia 29 kwietnia 2009 r.

W dniu 25 maja 2009 r. przedstawiciele pozwanej, bez udziału powódki sporządzili protokół przekazania lokalu nr (...) przy ul. (...) w W., w którym podali, że powódka została poinformowana o obowiązku utrzymania mieszkania i jego otoczenia w czystości oraz że oświadczyła, że opisany lokal otrzymuje w stanie zdolnym do użytku. Na końcu protokołu zaznaczono zaś, że powódka nie stawiła się w celu protokolarnego przyjęcia lokalu.

W dniu 30 czerwca 2012 r. powódka złożyła w sprawie o sygn. akt I C 1666/06 wniosek do Sądu o wydanie nakazu sądowego, zobowiązującego pozwaną do udostępnienia jej wstępu do lokalu nr (...), pomieszczeń gospodarczych i poddasza. Jak wskazała powódka, pozwana w dalszym ciągu, konsekwentnie odmawia powódce tego wstępu, twierdząc, że odebrała ona ten lokal.

Postanowieniem z dnia 02 lipca 2012 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy- Woli w Warszawie, orzekający w sprawie I C 1666/06 nakazał pozwanej, aby jeden raz udostępniła powódce i osobom przez nią przybranym lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w celu obejrzenia go, w terminie: na wezwanie powódki, w ten sposób, że wpuści do przedmiotowego lokalu powódkę i osoby przez nią przybrane, pod rygorem skutków z art. 233 k.p.c.

W piśmie z dnia 09 lipca 2012 r. pozwana zawiadomiła powódkę, że otrzymała postanowienie Sądu nakazujące udostępnienie jej lokalu i oświadczyła, że je wykona. Jednakże z uwagi na fakt zatrudnienia w spółdzielni tylko dwóch osób na pełnym etacie i konieczność wyjazdu jednego z nich - w celu udostępnienia lokalu zwróciła się z prośbą do powódki o wcześniejsze pisemne informowanie o takiej konieczności.

Lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w W. od początku nie nadawał się do korzystania zgodnie z jego przeznaczeniem tj. do zamieszkania i taki stan rzeczy istnieje nadal. Posiadał wady fizyczne w zakresie budowlanym i nie spełniał wymagań w zakresie ochrony przeciwpożarowej. Wady te polegały na tym, że lokal miał pęknięcia ścian na sufitach, kaloryfery o ok. 10 cm węższe niż grzejniki; odcinek kanalizacji w łazience wykonano bez spadku i odcinek ok. 1 m rury wkuto w ścianę działową; był minimalny spadek przy tarasie; drzwi wejściowe miały szerokość 87 cm; kratki wentylacyjne w łazience i wc są na suficie, niewłaściwie osadzone zostały drzwi balkonowe w mieszkaniu; płyty zamontowane na suficie nie spełniają wymagań w zakresie ochrony przeciwpożarowej.

W piśmie z 28 marca 2014 r. zaadresowanym do pozwanej, powódka oświadczyła, że odstępuje od umów zawartych w formie aktów notarialnych z pozwaną w dniu 08 grudnia 2003 r. przed notariuszem C. K. w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. i przenoszącej jego własność wraz z udziałem w gruncie, jak również od umowy zawartej w formie aktu notarialnego dotyczącej udziału we własności w garażu wielostanowiskowym. Pozostawiła do dyspozycji pozwanej prawo do przedmiotowego lokalu i stanowiska w garażu. Podniosła, że oczekuje zwrotu uiszczonej kwoty wraz z odszkodowaniem za niewykonanie zobowiązania w wysokości 383.231,39 zł. Wskazała, iż zapłaciła za przedmiotowy lokal i stanowisko w garażu wielostanowiskowym jak za lokal bezusterkowy, a przez okres od 31 marca 2004 r. pozwana nie usunęła usterek, zaś lokal pozostaje w posiadaniu pozwanej i nie nadaje się do zamieszkania. Jako podstawę wskazała art. 491 § 1 k.c.

Pozwem z dnia 31 marca 2014 r. złożonym do Sądu Okręgowego w Warszawie T. S. wystąpiła przeciwko (...) Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego (...) w W. z żądaniem zasądzenia na jej rzecz od pozwanej kwoty 383.231,39 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 31 marca 2004 r. Swoje roszczenie powódka wywodziła z faktu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umów z 24 listopada 2003 r. i 08 grudnia 2003 r. i w związku z tym domagała się zwrotu zapłaconej ceny oraz wyrównania strat, jakie poniosła na skutek nie wykonania umowy.

Wyrokiem z dnia 04 grudnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo powódki w całości wobec uznania, że powódka nie wyznaczyła pozwanej dodatkowego terminu na usunięcie wad lokalu z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Sąd Apelacyjny w Warszawie, VI Wydział Cywilny wyrokiem z dnia 19 maja 2016r. oddalił apelację powódki.

Wobec niewykonania przez pozwaną prac wskazanych w wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli z dnia 24 lutego 2014 r. wydanym w sprawie o sygn. I C 1666/06, powódka zleciła sporządzenie ich wyceny. Ze wstępnej wyceny sporządzonej w dniu 16 stycznia 2017 r. przez mgr inż. Architekta J. K. wynika, że wartość wymaganych do wykonania robót wynosi 86.650 zł.

Wyżej wymienione prace w przedmiotowym lokalu do dnia dzisiejszego nie zostały wykonane.

Pismem z dnia 20 lipca 2016 r. powódka wezwała pozwaną do wykonania zobowiązania poprzez wykonanie prac w lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. i wydania lokalu w stanie zgodnym z umową z dnia 08 grudnia 2003 r., w szczególności poprzez uprzednie wykonanie wszelkich prac wskazanych w wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy - Woli w Warszawie z dnia 24 lutego 2014 r. w nieprzekraczalnym terminie do dnia 31 października 2016r., pod rygorem odstąpienia od ww. umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu z dnia 08 grudnia 2003r.

W dniu 14 października 2016 r. T. S. złożyła w Sądzie Rejonowym dla Warszawy- Woli w Warszawie wniosek o zawezwanie do próby ugodowej wraz z wnioskiem o wszczęcie i przeprowadzenie postępowania pojednawczego, w którym wezwała pozwaną do zapłaty na swoją rzecz kwoty 429.813 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia wniosku do dnia zapłaty tytułem naprawienia szkody jej wyrządzonej na skutek nienależytego wykonania przez pozwaną umowy z dnia 8 grudnia 2003 r. na skutek czego powódka nie mogła czerpać korzyści z lokalu w postaci czynszu z najmu. Do zawarcia ugody nie doszło, co Sąd stwierdził na rozprawie w dniu 02 lutego 2017 r.

Przedmiotowy lokal nie został powódce wydany do października 2017 r. i pozostaje on we władaniu pozwanej Spółdzielni.

Powódka jako właścicielka lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. jest zobowiązana do opłacania opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Muszlowa 4 tj. zaliczek na koszty nieruchomości wspólnej.

T. S. od lat 70 – tych XX wieku posiada prawo do lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W., nabycie lokalu przy ul. (...) w W. stanowiło przedsięwzięcie mające na celu finansowe zabezpieczenie powódki w okresie emerytalnym, T. S. miała zamiar zacząć wynajmować przedmiotowy lokal począwszy od listopada 2006 r.

Suma miesięcznego czynszu możliwego do uzyskania na rynku z tytułu najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W. za okres od dnia 1 listopada 2006 r. do dnia 28 lutego 2017 r. wynosi łącznie 286.002 złote. Natomiast suma miesięcznego czynszu możliwego do uzyskania na rynku z tytułu najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W. za okres od dnia 1 listopada 2006 r. do dnia 28 lutego 2017 r. pomniejszona o sumę kosztów opłat administracyjnych za posiadanie tego lokalu koniecznych do uiszczenia na rzecz zarządcy całej nieruchomości budynkowej za ten sam okres wynosi łącznie 226.636 złotych.

Stan faktyczny Sąd ustalił przede wszystkim w oparciu o dokumenty znajdujące się w aktach sprawy oraz zeznaniach świadka R. S. i przesłuchaniu powódki T. S. w charakterze strony.

Sąd uznał za wiarygodne sporządzone w sprawie prowadzonej przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Woli w Warszawie o sygn. akt I C 1666/06 opinie ekspertów autorstwa mgr inż. H. S., mgr inż. D. M. i mgr inż. A. Ż. w zakresie w jakim z opinii tych wynika stan przedmiotowego lokalu. Opinie te w ramach niniejszego procesu z przyczyn proceduralnych nie mogą zostać potraktowane jako dowody z opinii biegłych sądowych w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego i w związku z tym stanowią one dowody z dokumentów prywatnych. Zdaniem Sądu to zróżnicowanie dowodowe nie wpływa ujemnie na samą ocenę tych dowodów pod względem ich wiarygodności, są one bowiem spójne i przekonujące, w tym potwierdzają się wzajemnie w zakresie wniosku, że przedmiotowy lokal nie nadawał się do korzystania zgodnie z jego przeznaczeniem z uwagi na zaistniałe wady fizyczne. Dodatkowo prawomocny wyrok Sąd Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie wydany w sprawie o sygn. akt I C 1666/06 został oparty w zakresie dowodowym na tych opiniach.

Sąd przyjął także opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości czynszu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego D. F. za bezstronny i wiarygodny dowód w sprawie.

Sąd oddalił wniosek strony powodowej o rozszerzenie tezy dowodowej w zakresie dopuszczonego dowodu z opinii biegłego sądowego o okres badań od dnia 1 marca 2017 r. do dnia 30 listopada 2017 r., ponieważ powódka w taki sposób sformułowała żądanie pozwu, iż wniosła o zapłatę odszkodowania za okres od listopada 2006 r. do końca lutego 2017 r. W tym stanie rzeczy dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w zakresie przekraczającym okres objęty żądaniem pozwu było bezprzedmiotowe, albowiem Sąd stosownie do treści art. 321 § 1 k.p.c. nie jest uprawniony do orzekania ponad żądanie strony.

Przechodząc do oceny prawnej roszczenia, Sąd I instancji uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Wskazano, że powódka wystąpiła z roszczeniem odszkodowawczym wywodząc je z faktu braku należytego wykonania umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. poprzez wybudowanie lokalu z wadami fizycznymi, w tym w szczególności z faktu niewykonania zobowiązania polegającego na usunięciu wad fizycznych tego lokalu, które zgodnie z § 9 umowy z dnia 08 grudnia 2003 r. powinny zostać usunięte do dnia 31 marca 2004 r. Według powódki brak usunięcia wad i brak przekazania lokalu uniemożliwia powódce korzystanie z niego, dysponowanie nim oraz pobierania pożytków z tytułu jego najmu, co w konsekwencji spowodowało powstanie po jej stronie szkody majątkowej wyrażającej się utraconym czynszem z tytułu potencjalnego najmu za okres od dnia 1 listopada 2006 r. do 28 lutego 2017 r. w kwocie 374.640 zł.

Sąd powołał treść art. 471 k.c. oraz wskazał na przesłanki powstania roszczenia odszkodowawczego wynikającego ze wskazanego artykułu. Przeanalizowano też pojęcie bezprawności oraz szkody.

W ocenie Sądu Okręgowego powódka wykazała, że zostały zrealizowane wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej. Roszczenie powódki podlega częściowemu oddaleniu jedynie w zakresie ilościowym.

Z ustaleń poczynionych powyżej przez Sąd Okręgowy wynika, że strona pozwana nie wykonała zobowiązania umownego wobec powódki w sposób należyty, albowiem wprawdzie doprowadziła do wybudowania lokalu mieszkalnego, a następnie do ustanowienia odrębnej jego własności i sprzedaży na rzecz powódki, jednakże przedmiot kontraktu posiadał i posiada nadal liczne wady fizyczne, które uniemożliwiały korzystanie z przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem, czyli zamieszkiwanie w nim. Co więcej wbrew zobowiązaniu zaciągniętemu przez pozwaną w § 9 umowy z dnia 8 grudnia 2003 r. pozwana nie usnęła ich dotychczas. Nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem samej zachowania pozwanej, za które ponosi odpowiedzialność.

Jednocześnie pozwana nie obaliła domniemania wynikającego z przepisu art. 471 k.c., że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. W konsekwencji zachowania pozwanej powódka nie mogła korzystać z lokalu, w szczególności nie mogła zrealizować swoich planów inwestycyjnych, a mianowicie została pozbawiona możliwości czerpania korzyści z lokalu, który nabyła tj. utraciła korzyści w postaci czynszu, który mogłaby otrzymywać z tytułu najmu przedmiotowego lokalu. Utrata tych korzyści stanowi szkodę powódki.

W ocenie Sądu pomiędzy szkodą a bezprawnym zachowaniem pozwanej zachodzi adekwatny związek przyczynowy.

Zdaniem Sądu bez znaczenia jest okoliczność, że lokal miał być wybudowany w tzw. stanie deweloperskim, czyli bez wyposażenia mieszkania. Na rynku pierwotnym nieruchomości nabywanie nowych lokali mieszkalnych w tzw. stanie deweloperskim jest standardem, a uwzględniając zasady doświadczenia życiowego i zawodowego należy przyjąć, że w okresie od dnia gdy lokal powinien być wydany powódce w stanie bez wad tj. od 1 kwietnia 2004 r. do dnia od którego powódka planowała wynajmowanie lokalu tj. dnia 1 listopada 2006 r. z pewnością zdołałaby urządzić lokal celem udostępnienia do zamieszkania. Zdaniem Sądu czas takiego dostosowania lokalu do stanu nadającego się do zamieszkania w świetle przytoczonych uprzednio zasad doświadczenia życiowego i zawodowego nie przekracza średnio 6 miesięcy. Pozwana nie wykazała odmiennego stanu rzeczy. Jednocześnie uwzględniając realia dużego lokalnego rynku nieruchomości należy przyjąć, że powódka nie miałaby problemu z wynajmem lokalu innych osobom.

Pozwana ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec powódki w zakresie w jakim powódka na skutek zachowania pozwanej utraciła spodziewane korzyści na skutek niemożności korzystania z rzeczy, która nabyła. Zdaniem Sądu, gdyby nie zaistniało bezprawne zachowanie strony pozwanej to uzyskanie przez powódkę tych spodziewanych korzyści było realne. Wysokość szkody stanowi suma kwot miesięcznego czynszu możliwego do uzyskania na rynku z tytułu najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W. za okres objęty żądaniem pozwu, czyli od dnia 1 listopada 2006 r. do dnia 28 lutego 2017 r., pomniejszona o sumę kosztów opłat administracyjnych za posiadanie tego lokalu koniecznych do uiszczenia na rzecz zarządcy całej nieruchomości budynkowej za ten sam okres. Suma ta prezentuje wartość 226.636 zł. W ocenie Sądu prawidłowe wyliczenie szkody powódki jako utraconych korzyści wymaga pomniejszenia wartości czynszu możliwego do uzyskania na wolnym rynku o te koszty związane z tytułem prawnym powódki do lokalu, które powódka miałaby obowiązek uiszczać zawsze do spółdzielni mieszkaniowej lub ewentualnie do wspólnoty mieszkaniowej (opłaty związane z samym posiadaniem lokalu jako właściciel, w tym opłaty związane z kosztem zarządu nieruchomością wspólną) niezależnie od tego czy lokal powódki posiadałby przedmiotowe wady fizyczne czy też byłby od tych wad wolny. Konieczność takiego pomniejszenia wynika z metodologii przyjętej przez biegłego sądowego sporządzającego opinię w niniejszej sprawie, który koszty wynikające z opłat związanych z samym posiadaniem lokalu jako właściciel, w tym opłaty związane z kosztem zarządu nieruchomością wspólną (nazwane przez biegłego tzw. opłatami administracyjnymi) wliczył w skład szacowanej przez niego wolnorynkowej stawki czynszowej. Uczynienie przez biegłego tych opłat częścią składową czynszu oznacza konieczność odliczenia tych opłat od wyliczeń dokonanych przez biegłego, albowiem opłaty te powódka była zobowiązana uiszczać do zarządcy nieruchomości wspólnej niezależnie od tego czy przedmiotowy lokal były przedmiotem umowy najmu, czy też nie. Suma tych opłat nie stanowi utraconych korzyści powódki, a zatem nie powinny one zostać potraktowane jako wyrażające szkodę powódki.

Mając na uwadze powyższe Sąd oddalił powództwo jedynie pod względem ilościowym, w takim zakresie w jakim żądanie powódki przekraczało kwotę 226.636 zł. Powódka nie wykazała i nie udowodniła, aby przysługiwało jej roszczenie dalej idące pod względem ilościowym niż roszczenie uwzględnione przez Sąd.

Podstawą rozstrzygnięcia w przedmiocie odsetek ustawowych jest art. 481 § 1 k.c. Powódce należą się odsetki ustawowe od kwoty w wysokości 216.293,46 zł (należność główna za okres od dnia 1.11.2006 r. do dnia 30.09.2016 r. od dnia 30 marca 2017 r. – zgodnie z żądaniem powódki, mając na uwadze zakaz orzekania przez Sąd ponad żądanie wyrażony w art. 321 § 1 k.p.c. Powódka już w ramach wniosku o zawezwanie do próby ugodowej wezwała pozwaną do zapłaty. Wezwanie to zostało doręczone pozwanej w dniu 10 stycznia 2017 r. (k. 15 akt sprawy o sygn. II Co 2406/16 Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie). Zdaniem Sądu uiszczenie zapłaty na rzecz powódki w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania uzasadniałoby przyjęcie, że pozwana nie popadła w stan opóźnienia. Pozwana popadła w stan takiego opóźnienia z dniem 18 stycznia 2017 r. W tym zakresie Sąd miał na uwadze treść przepisu art. 455 k.c. Natomiast od dalszej kwoty należności głównej za okres od dnia 1.10.2016 r. do dnia 28.02.2017 r. tj. od kwoty 10.342,54 zł powódce należą się odsetki ustawowe od dnia 8 lipca 2017 r. Powódka w ramach wniosku o zawezwanie do próby ugodowej wezwała pozwaną do zapłaty za okres do 30 września 2016 roku. Natomiast wezwanie do zapłaty za okres od dnia 1 października 2016 r. do dnia 28 lutego 2017 r. zostało skierowane przez powódkę do pozwanej w pozwie, którego odpis został doręczony pozwanej w dniu 30 czerwca 2017 r. (k. 107 v.). Zdaniem Sądu uiszczenie zapłaty na rzecz powódki w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania uzasadniałoby przyjęcie, że pozwana nie popadła w stan opóźnienia. Pozwana popadła w stan takiego opóźnienia co do należności głównej w wysokości 10.342,54 zł za okres od dnia 1 października 2016 r. do dnia 28 lutego 2017 r. z dniem lipca 2017 r. W tym zakresie Sąd również miał na uwadze treść przepisu art. 455 k.c.

Sąd uznał, że powódka jako wierzyciel nie znajdowała się w zwłoce z odbiorem lokalu. Zdaniem Sądu powódka miała obowiązek odbioru przedmiotu umowy, ale tylko wówczas gdyby został on wykonany z godnie z umową i zasadami sztuki budowalnej.

Dodatkowo nawet gdyby przyjąć, że powódka pozostawała w takiej zwłoce – Sąd uczynił takie założenie jedynie teoretycznie, dla wyczerpania toku rozważań – to i tak dysponowałaby lokalem z wadami fizycznymi, którego i tak nie mogłaby uczynić przedmiotem najmu, albowiem nie nadawał się on do zamieszkiwania z uwagi na owe wady.

Strona pozwana podnosiła, że nie ma ani woli posiadania lokalu, ani nie ma faktycznego władztwa nad lokalem. Twierdziła również, że nie zabraniała powódce korzystania z lokalu, swobodnego wchodzenia i wychodzenia z niego, czy też stałego w nim przebywania. Pozwana podawała również, że wydała powódce przedmiotowy lokal, ta jednak bezzasadnie odmówiła podpisania protokołu zdawczo - odbiorczego.

Powyższe twierdzenia pozwanej pozostają jednak w sprzeczności z dokumentami przedstawionymi w niniejszej sprawie. Z protokołu z dnia 15 stycznia 2007 r. bezsprzecznie wynika, że w 4 lata po zawarciu umowy sprzedaży, pozwana w dalszym ciągu dysponowała lokalem powódki i co więcej powódka nie miała do niego dostępu skoro w tym dniu udostępniono jej i wskazanym przez nią osobom przedmiotowy lokal do wglądu i to w obecności przedstawicieli Spółdzielni (protokół z 15.01.2007r.- k. 120 i 129). Pozytywnie został również rozpoznany przez Sąd Rejonowy dla Warszawy - Woli w Warszawie, orzekający w sprawie I C 1666/06, wniosek powódki o wydanie nakazu sądowego, zobowiązującego pozwaną do udostępnienia powódce wstępu do lokalu nr (...), pomieszczeń gospodarczych i poddasza. Postanowieniem z dnia 02 lipca 2012 r. Sąd ten nakazał pozwanej, aby jeden raz udostępniła powódce i osobom przez nią przybranym lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w celu obejrzenia tego, w terminie: na wezwanie powódki, w ten sposób, że wpuści do przedmiotowego lokalu powódkę i osoby przez nią przybrane, pod rygorem skutków z art. 233 k.p.c. Pozwana zaś w piśmie z dnia 09 lipca 2012 r. przyznała, że jest w posiadaniu przedmiotowego lokalu.

Sąd podkreślił także że możliwość powierzenia wykonania prac innej osobie na korzyść i niebezpieczeństwo Spółdzielni, podnoszona przez pozwaną, stanowiła jedynie uprawnienie, a nie obowiązek powódki, co oznacza, że mogła a nie musiała z niego skorzystać, a co za tym idzie nie sposób jej czynić z tego powodu zarzutu. Działanie zgodne z przepisami prawa nie może zostać uznane za bezprawne. To na pozwanej zaś ciążył bezwzględny obowiązek przeprowadzenia odpowiednich prac w lokalu celem usunięcia wad.

Pozwany podniósł także zarzut przedawnienia roszczenia. Zdaniem Sądu zarzut ten jest zarzutem chybionym.

W ocenie pozwanej przepis § 9 umowy z dnia 08 grudnia 2003 r. zobowiązujący Spółdzielnię do usunięcia określonych usterek jest umową o dzieło, wobec powyższego do ustalenia terminu przedawnienia zastosowanie powinien mieć art. 646 k.c.

Sąd przyznał rację pozwanemu co do charakteru przepisu § 9 umowy z dnia 08 grudnia 2003r., iż było to ustalenie kontraktowe odpowiednie dla umowy o dzieło. Spółdzielnia zobowiązana była jedynie do wykonania „robót uzupełniających" i „usunięcia usterek" wynikających z ekspertyzy z 3 stycznia 2003 r. sporządzonej przez Z. S.. Charakter prac koniecznych do wykonania, a zawartych w ekspertyzie, nie pozwala przyjąć, że § 9 umowy z 8 grudnia 2003 r. miałby być umową o roboty budowlane.

Sąd Okręgowy na podstawie orzeczenia Sądu Najwyższego przeanalizował charakter umowy o roboty budowlane i stwierdził, że samo stwierdzenie, że obowiązek usunięcia wad przedmiotowego lokalu miał charakter umowy o dzieło, nie oznacza jednak automatycznie, że zastosowanie w sprawie do obliczenia terminu przedawnienia będzie miał art. 646 k.c. Jak słusznie bowiem zauważyła strona powodowa, artykuł ten nie znajduje zastosowania do roszczeń odszkodowawczych zgłoszonych przez powódkę w przedmiotowym postępowaniu.

Odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy jest świadczeniem mającym naprawić szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem bądź zaniechaniem dłużnika. Jest to roszczenie o innym charakterze niż roszczenie o wykonanie umowy. Ma na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta, a nie wymuszenie na nim wykonania zobowiązania zgodnie z treścią umowy. Choć w szerokim rozumieniu roszczenia z tytułu odpowiedzialności kontraktowej obejmują zarówno roszczenia wynikające bezpośrednio z samej umowy, jak i roszczenia o naprawienie szkody wyrządzonej przez niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, których podstawę stanowi art. 471 k.c., to jednak roszczenie o naprawienie szkody kontraktowej istnieje w ramach osobnego stosunku prawnego, innego niż pierwotny stosunek zobowiązaniowy. W konsekwencji z perspektywy przepisów regulujących przedawnienie, roszczenia istniejące w obu wypadkach zachowują autonomię, a odnoszące się do nich terminy przedawnienia powinny być też obliczane osobno. Ponieważ w kodeksie cywilnym brak przepisów, które wprowadzałyby ogólne zasady regulujące przedawnienie roszczeń o naprawienie szkody wywołanej niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania, zastosowanie znajdzie art. 118 k.c.

W przedmiotowej sprawie do określenia terminu przedawnienia nie będzie miał zatem zastosowania art. 646 k.c., a art. 118 k.c., co oznacza, że termin przedawnienia roszczeń powódki wynosi lat dziesięć. W tym miejscu podkreślić należy, że roszczenie powódki pomimo, że wskazane i obliczone za poszczególne miesiące od listopada 2006 do dnia 28 lutego 2017 r. nie jest roszczeniem o okresowe świadczenia, tylko roszczeniem jednorazowym (w tym zakresie powołano się na pogląd Sądu Najwyższego w przedmiocie charakteru należności z tytułu bezumownego korzystania).

W dalszej kolejności Sąd rozważył kwestię wymagalności roszczenia powołując się przy tym na poglądy wyrażane w doktrynie. Za relewantny w powyższym zakresie został uznany art. 455 k.c. Zdarzenie w postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania stanowi tylko jedną z przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 k.c., a nie sposób mówić o rozpoczęciu biegu terminu przedawnienia roszczenia zanim jeszcze zrealizują się wszystkie przesłanki decydujące o jego powstaniu. Odpowiedzialność kontraktowa z całą pewnością nie jest odpowiedzialnością za sam czyn (naruszenie zobowiązania), lecz za jego skutek - powstanie w związku z tym czynem negatywnych następstw w sferze majątkowej wierzyciela.

Przedawnienie musi mieć zawsze swój przedmiot - roszczenie istniejące w ramach stosunku zobowiązaniowego. Tak długo, jak nie zostaną spełnione przesłanki decydujące o powstaniu tego roszczenia, termin jego przedawnienia z oczywistych względów nie może rozpocząć biegu. Trudno zatem zaakceptować liczenie biegu terminu przedawnienia roszczeń odszkodowawczych ex contractu od dnia, w którym doszło do naruszenia zobowiązania, nawet jeśli dłużnik nie może już zachować się w sposób zgodny z jego treścią.

Sąd Okręgowy podzielił pogląd wyrażany w orzecznictwie i doktrynie, że termin przedawnienia roszczenia o odszkodowanie ex contractu rozpoczyna bieg dopiero w chwili, w której powstała szkoda pozostająca w związku z naruszeniem zobowiązania. Powyższe znajduje potwierdzenie w brzmieniu art. 120 § 1 k.c. Koniecznym warunkiem stosowania tego przepisu jest bowiem istnienie przedmiotu przedawnienia - roszczenia majątkowego w ramach zobowiązaniowego stosunku prawnego. Roszczenie odszkodowawcze ex contractu może powstać dopiero wówczas, gdy spełnione zostaną jego przesłanki. Do jego powstania nie wystarczy samo naruszenie zobowiązania, lecz nadto jeszcze konieczne jest zaistnienie szkody pozostającej z nim w związku przyczynowym (art. 471 k.c.). Uwzględniając konstrukcję hipotetycznej wymagalności roszczenia o wykonanie zobowiązania bezterminowego, do której ustawodawca odwołuje się w art. 120 § 1 zdanie drugie k.c., należy stwierdzić, że chwilą, w której wierzyciel najwcześniej może wezwać dłużnika do zapłaty odszkodowania jest dzień, w którym doszło do spełnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej. W konsekwencji, w tym momencie rozpocznie się bieg przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody ex contractu.

Strony w przepisie § 9 umowy z dnia 08 grudnia 2003 r. ustaliły, że usunięcie usterek i co za tym idzie wydanie powódce lokalu bez wad przez pozwanego nastąpi nie później niż 31 marca 2004 r. Skoro pozwana do dnia 31 marca 2004 r. nie wykonała ciążącego na niej z ww. umowy obowiązku, powódka w dniu następującym po upływie terminu, w którym dłużnik mógł wykonać obowiązek ciążący na nim w ramach stosunku zobowiązaniowego od dnia 1 kwietnia 2004 r. wiedziała, że zachowanie pozwanej od dnia 1 kwietnia 2004 r. ma charakter bezprawności kontraktowej. Jednakże zgodnie z uprzednio przedstawionymi zasadami prawnymi, zgodnie z którymi bieg terminu przedawnienia roszczenia o odszkodowanie z tytułu wykonania kontraktu należy liczyć nie od dnia następnego po dniu, do którego kontrakt miał być wykonany, a należy go liczyć dopiero od dnia powstania szkody, w realiach niniejszej sprawy dzień 1 kwietnia 2004 r. nie był dniem, w którym doszło do spełnienia wszystkich przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej. Jak wynika z poczynionych przez Sąd ustaleń powódka miała zamiar zacząć wynajmować lokal od dnia 1 listopada 2006 r. Tym samym szkoda w majątku powódki w postaci utraconych korzyści na skutek niemożności wynajmu lokalu powstała dopiero z dniem 1 listopada 2006 r.

W konsekwencji bieg terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego nie mógł rozpocząć się przed powstaniem szkody, czyli przed dniem 1 listopada 2006 r. Powyższe oznacza, że 10 – letni termin przedawnienia roszczenia rozpoczął bieg z dniem 1 listopada 2006 r. i zgodnie z przepisem art. 123 § 1 pkt 1 k.p.c. został przerwany w dniu 14 października 2016 r., kiedy to powódka wystąpiła do sądu z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej. Wobec braku zawarcia ugody w ramach wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, co zostało stwierdzone przez Sąd Rejonowy w dniu 2 lutego 2017 r., stosownie do treści art. 124 § 1 k.c.:10 – letni termin przedawnienia zaczął biec od nowa od dnia 2 lutego 2017 r. W konsekwencji roszczenie powódki za okres objęty żądaniem pozwu (od dnia 1.11.2006 r. do dnia 28.02.2017 r.) nie jest roszczeniem przedawnionym. Powódka występując z przedmiotowym roszczeniem w niniejszej sprawie w dniu 30 marca 2017 r. ponownie dokonała przerwania biegu przedawnienia.

Sąd rozstrzygnął o kosztach procesu, w tym o kosztach zastępstwa procesowego na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 100 k.p.c. oraz na podstawie § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Sąd zastosował zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu, albowiem powódka jedynie częściowo wygrała niniejszy spór.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając wyrok w części uwzględniającej powództwo (pkt 1. wyroku) oraz w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu (pkt 3-5. wyroku).

Zaskarżonemu wyrokowi Sądu I instancji zarzucono, iż został wydany z naruszeniami przepisów postępowania mającymi wpływ na wynik sprawy, a to:

1. art. 278 § 1 k.p.c. - poprzez dokonanie ustalenia, iż lokal nr (...) przy ul. (...) w W. od początku nie nadawał się do korzystania zgodnie z jego przeznaczeniem, tj. nie nadawał się do zamieszkania, i taki stan rzeczy istniał do dnia wyrokowania, w sytuacji gdy ustalenie tej okoliczności wymaga wiadomości specjalnych, a zatem pozyskania opinii biegłego sądowego,

2. art. 233 k.p.c. - poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego polegające na przyjęciu, że lokal nr (...) przy ul. (...) w W. nie został powódce wydany do października 2017 r. i do chwili wyrokowania pozostawał we władaniu Spółdzielni, w sytuacji gdy to powódka, jako właścicielka, uchyla się od protokolarnego odbioru lokalu, a Spółdzielnia nie ma ani prawnego, ani faktycznego władztwa nad przedmiotowym lokalem,

3. art. 233 k.p.c. - poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego polegające na przyjęciu, że powódka miała zamiar zacząć wynajmować lokal nr (...) przy ul. (...) w W. od początku listopada 2006 r.,

4. art. 302 § 1 k.p.c. - poprzez przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron z ograniczeniem go do przesłuchania powódki, w sytuacji gdy nie zaistniały przesłanki dla takiego ograniczenia, a pozwana nigdy nie została wezwana do osobistego stawiennictwa celem przesłuchania.

Nadto, zaskarżonemu wyrokowi zarzucono, iż został wydany z naruszeniem przepisów prawa materialnego, a to:

1. art. 471 k.c. - poprzez niezasadne zastosowanie w sytuacji, w której nie zostały wykazane przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej,

2. art. 361 § 2 k.c. - poprzez niezasadne przyjęcie, iż wysokość odszkodowania należnego powódce może zostać ustalona w oderwaniu od korzyści, które - zdaniem Sądu - powódka osiągnęłaby, gdyby szkoda nie została jej wyrządzona oraz przy pominięciu wydatków, które powódka musiałaby ponieść, aby tę korzyść osiągnąć.

W uzasadnieniu apelacji podtrzymano złożony uprzednio zarzut przedawnienia.

W oparciu o powyższe zarzuty pozwany wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części (w punktach 1, 3, 4 i 5) poprzez:

1. oddalenie powództwa, tj. oddalenie powództwa również w zakresie zasądzającym od pozwanej na rzecz powódki kwotę 226.636 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 216.293,46 zł od dnia 30 marca 2017 r. do dnia zapłaty i od kwoty 10.342,54 zł od dnia 8 lipca 2017 r. do dnia zapłaty;

2. zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje, według norm przepisanych.

Ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Apelację od powyższego wyroku wniosła również powódka zaskarżając wyrok w zakresie pkt 1, części pkt 2, którą to Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo:

a) odnośnie co do kwoty 59 367 zł;

b) odnośnie co do odsetek ustawowych za opóźnienie od wyżej wskazanej w lit. a) kwoty od dnia 30 marca 2017 r. do dnia zapłaty, oraz odnośnie co do części kosztów, które byłyby należne powódce, przy przyjęciu wygrania przez powódkę procesu odnośnie co do 76,34 % pierwotnie żądanej kwoty, a nie zostały zasądzone w pkt 3) wyroku, tj. w zakresie kwoty wynikającej z obowiązku zwrotu przez pozwaną dodatkowej części kosztów procesu na rzecz powódki, tj. odnośnie co do oddalenia powództwa w zakresie obowiązku zwrotu na rzecz powódki dodatkowej kwoty: 3.746 złotych,

c) części pkt 5) wyroku, w części odpowiadającej, tj. w zakresie w którym Sąd uznał, że powódka przegrała proces w części większej niż 23,66% żądanej kwoty, tj. zaskarżono ten punkt wyroku odnośnie co do nakazu ściągnięcia ze świadczeń zasądzonych w pkt 1 wyroku kwoty węższej niż 5319,28 zł, tj. zaskarżono pkt 5) wyroku odnośnie co do obowiązku ściągnięcia kwoty: 3563,42 złotych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

1. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 233 § 1 k.p.c. - poprzez dowolne i sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym uznanie przez Sąd I instancji, iż z treści opinii biegłego sądowego mgr inż. D. F. („biegły") z dnia 5 marca 2018 r.(„opinia"), wynika, że wysokość czynszu, który powódka mogłaby uzyskać z tytułu najmu mieszkania nr (...) przy ul. (...) w W., byłaby niższa o 59 367 zł od kwota określonej i wyliczonej przez ww. biegłego na stronie 87 opinii, tj. od kwoty 286 002,00 zł, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym z treści niekwestionowanej przez pozwaną ww. opinii, jednoznacznie wynika, iż powódka, jako właścicielka ww. mieszkania była w stanie osiągnąć przychód z tytułu czynszu najmu w okresie objętym pozwem, właśnie w wysokości: 286 002,00 zł;

b) art. 233 § 1 k.p.c. - poprzez dowolne i sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym uznanie przez Sąd I instancji, iż powódce nie jest należna część odszkodowania, w wysokości odpowiadającej opłatom ponoszonym z tytułu „czynszu administracyjnego", podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika jednoznacznie, iż powódka, jako właściciel mieszkania nr (...) przy ul. (...) w W. nie tylko była zobowiązana do uregulowania tych opłat, ale również faktycznie je uiściła na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, pomimo, że w całym okresie, za który powódka dochodzi odszkodowania nie miała ona żadnej możliwości (w tym fizycznej możliwości) korzystania z tego mieszkania tj. ani w ten sposób, aby w nim zamieszkiwać, ani też aby to mieszkanie komukolwiek wynajmować lub udostępniać w oparciu o jakąkolwiek inną podstawę prawną (okoliczność bezsporna) - powódka nigdy nie była i po dzień dzisiejszy nie jest w posiadaniu ww. mieszkania;

2.naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a. art. 361 § 2 k.c. - poprzez błędną wykładnię i w konsekwencji nieuzasadnione przyjęcie przez Sąd I instancji, iż wysokość odszkodowania należnego powódce, winna zostać wyliczona, jako suma kwot miesięcznego czynszu możliwego do uzyskania na rynku z tytułu najmu przedmiotowego lokalu określona przez biegłego mgr inż. D. F., pomniejszona jednak o „czynsz administracyjny" należny i faktycznie zapłacony przez powódkę za okres, za który powódka dochodzi odszkodowania, podczas gdy w rzeczywistości „czynsz administracyjny" zawsze pokrywany jest przez najemców (w ramach łącznej opłaty za „korzystanie" z mieszkania) i tym samym brak jest jakichkolwiek podstaw, które pozwalałaby na przyjęcie, że wysokość odszkodowania należnego powódce, należało pomniejszyć o równowartość „czynszów administracyjnych". Powyższe jest tym bardziej uzasadnione, że powódka w okresie, za który dochodzi odszkodowania za szkodę powstałą w wyniku zachowania pozwanej, nie miała żadnej możliwości korzystania z tego mieszkania, ani w ten sposób, aby w nim zamieszkiwać, ani, aby je komukolwiek wynajmować lub udostępniać w oparciu o jakąkolwiek inną podstawę prawną (okoliczność bezsporna) - powódka nigdy nie była i po dzień dzisiejszy nie jest w posiadaniu ww. mieszkania; jednocześnie pomimo powyższego powódka była zmuszona (jako właściciel) i uiszczała comiesięczny „czynsz administracyjny" na konto zarządcy budynku, w kwotach określonych przez biegłego w treści opinii.

W oparciu o powyższe zarzuty powódka wniosła o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części, tj. w zakresie:

a. pkt 1) wyroku poprzez zasądzenie od Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego (...) w W. na rzecz T. S. łącznej kwoty 286.002,00 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 275 660,46 zł od dnia 30 marca 2017 r. do dnia zapłaty i od kwoty 10.342,54 zł od dnia 8 lipca 2017 r. do dnia zapłaty, tj. zmianę skutkująca zasadzeniem kwoty o 59 367,00 zł wyższej niż kwota zasadzona na rzecz powódki przez Sąd I instancji;

b. pkt 3) wyroku poprzez zasądzenie od (...) Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego (...) w W. na rzecz T. S. kwoty 7225,20 zł tytułem zwrotu części kosztów procesu, tj. zmianę skutkującą zasądzeniem kwoty o 3746 zł wyższej niż kwota pierwotnie zasądzona na rzecz powódki przez Sąd I instancji,

c. pkt 5) wyroku poprzez nakazanie ściągnięcia ze świadczenia zasądzonego w punkcie 1) wyroku na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Warszawie kwoty 5319,28 zł tytułem pokrycia części kosztów sądowych, od obowiązku uiszczenia których powódka została zwolniona, tj. zmianę skutkującą obniżeniem kwoty do ściągnięcia o kwotę 3563,42 złotych.

2. zasądzenie od Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego (...) w W. na rzecz T. S. kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, za postępowanie przed Sądem II instancji, według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej zasługiwała na uwzględnienie w całości i skutkowała zmianą zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa, zaś apelacja powódki podlegała w całości oddaleniu.

Na podzielenie zasługiwał zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędne ustalenie, że powódka miała zamiar wynajmować sporny lokal nr (...) przy ul. (...) w W. od listopada 2006 r. Dodatkowo Sąd Apelacyjny, dokonując z urzędu badania dokonanej subsumpcji w płaszczyźnie przepisów prawa materialnego, doszedł do przekonania, że Sąd I instancji przy ocenie zgłoszonego zarzutu przedawnienia błędnie zastosował art. 471 k.c. w zw. z art. 120 k.c. w zw. z art. 118 k.c. i przyjął, że roszczenie powódki nie jest przedawnione, a nadto przedawnia się w terminie 10-letnim. Konsekwencją powyższego błędnego zastosowania przepisów Kodeksu cywilnego było niezastosowanie do oceny przedawnienia roszczenia powódki art. 646 k.c.

W zakresie pierwszego z powyższych zarzutów Sąd Apelacyjny wskazuje, że w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy nie można było ustalić, że powódka zamierzała wynajmować lokal przy ul. (...) dopiero od początku listopada 2006 r. Pozwany zasadnie wskazywał w swojej apelacji, że podczas rozprawy z dnia 16 października 2017 r. przewodniczący zadał powódce pytanie, które zawierało tezę w zakresie daty początkowej najmu. Konstrukcja pytania, które sugerowało konkretną datę rozpoczęcia najmu, jak również zaskoczenie oraz niepewność powódki w udzieleniu odpowiedzi na to pytanie, nie pozwalają na poczynienie na podstawie przesłuchania powódki, wskazanego przez Sąd Okręgowy wniosku co do daty powstania szkody. Dodatkowo w aktach sprawy znajduje się wniosek T. S. o zawezwanie pozwanej do próby ugodowej (k. 51-52), z którego wynika, że szkoda powódki miała powstać już 1 kwietnia 2004 r. , a w każdym razie tak ją definiowała wnioskodawczyni.

Powódka dochodzi w niniejszym postępowaniu roszczenia o zapłatę utraconych korzyści w postaci dochodów z najmu lokalu, jakie mogła czerpać, gdyby lokal został jej wydany bez wad. Co istotne ze wspomnianego wniosku o zawezwanie do próby ugodowej wynika, jak podkreślono wyżej, że powódka uznawała, że jej szkoda powstała już 1 kwietnia 2004 r. Ustalenie przez Sąd I instancji daty początkowej najmu na 1 listopada 2006 r., pozostawało oderwane od realiów sprawy i nie wynikało z jej przesłuchania wprost, a nadto pytanie postawione przez przewodniczącego w tym zakresie miało charakter mogący sugerować odpowiedź.

Sąd Apelacyjny wskazuje na treść § 9 umowy z dnia 8 grudnia 2003 r., zgodnie z którym strony oświadczyły, że wydanie przedmiotu umowy na rzecz nabywcy nie nastąpiło, a nastąpi po usunięciu usterek w lokalu, jednakże nie później niż w terminie do 31 marca 2004 r. Lokal miał być wydany powódce w stanie tzw. „deweloperskim”, a więc wymagającym dokonania dodatkowych prac, warunkujących korzystanie z lokalu, co mogło przełożyć się na określenie późniejszej daty pobierania z niego pożytków. Potencjalne prace w świetle zasad doświadczenia życiowego i nawet przy założeniu opóźnień, winny zostać zakończone wraz z końcem 2004 r. W konsekwencji najpóźniej od 1 stycznia 2005 r. powódka mogła zacząć pobierać pożytki z lokalu, chociaż istnieją podstawy do przyjęcia, że powódka za datę powstania szkody uważała już 1 kwietnia 2004 r. a więc dzień po terminie na oddanie lokalu bez wad. Brak jest więc w aktach sprawy dowodów na to, że była to data 1 listopada 2006 r., przyjęcie tej daty przez Sąd w świetle przedstawionych okoliczności stanowiło zatem naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., prowadzące do błędnych ustaleń w powyższym zakresie.

Dodatkowo w ocenie Sądu Apelacyjnego na podzielenie zasługiwał zgłoszony przez Spółdzielnię w toku postępowania przed Sądem I instancji zarzut przedawnienia. Przyjęcie przez Sąd Okręgowy 10-letniego terminu przedawnienia liczonego od błędnej daty 1 listopada 2006 r. pozostawało nieprawidłowe. Sąd Okręgowy co prawda prawidłowo zinterpretował obowiązek usunięcia wad lokalu nałożony na pozwaną, jako zobowiązanie wynikające z umowy o dzieło, jednakże konstatacja, że roszczenie z tej umowy nie będzie w niniejszej sprawie przedawniać się w terminie wynikającym z art. 646 k.c. pozostawała błędna.

Sąd I instancji wskazał, że roszczenie o naprawienie szkody kontraktowej (art. 471 k.c.) istnieje w ramach osobnego stosunku prawnego, innego niż pierwotny stosunek zobowiązaniowy. Z twierdzeniem tym nie sposób się zgodzić, bowiem warunkiem powstania odpowiedzialności ex contractu jest istnienie konkretnego rodzaju zobowiązania, na gruncie którego dochodzi do niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązku objętego wcześniej zawartą umową. Jak ustalono strony łączyła umowa o dzieło, względem której Kodeks cywilny statuuje szczególny względem art. 118 k.c. termin przedawnienia roszczeń określony w art. 646 k.c. Brak jest podstaw do przyjęcia, że art. 646 k.c. nie ma zastosowania do roszczenia o naprawienie szkody z nienależytego wykonania umowy o dzieło, bowiem użyte w tym artykule sformułowanie „roszczenia wynikające z umowy o dzieło” obejmuje wszelkie roszczenia mogące powstać na gruncie tego typu stosunku prawnego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2018 r., sygn. akt II CSK 182/18 oraz orzecznictwo SN tam powołane). Dodatkowo stanowisko to zostało potwierdzone w późniejszym orzecznictwie, w którym przesądzono, że art. 646 k.c. ma zastosowanie do roszczeń z tytułu kar umownych, stanowiących surogat odszkodowania (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1997 r., II CKN 465/97, z dnia 20 października 2006 r., IV CSK 178/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 117 i z dnia 15 maja 2008 r., I CSK 548/07).

W zakresie wykładni art. 646 k.c. podkreślić należy, że ma on charakter przepisu szczególnego, który w sposób samodzielny i jednoznaczny określa termin przedawnienia oraz początek jego biegu i wyłącza stosowanie reguły wyrażonej w art. 120 § 1 k.c. - łączącej początek biegu przedawnienia z wymagalnością roszczenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia z dnia 9 marca 2018 r. sygn. akt I CSK 685/17).

W konsekwencji, odmiennie niż Sąd Okręgowy, należało przyjąć, że art. 646 k.c., samodzielnie określa początek biegu terminu wszystkich roszczeń z tytułu umowy o dzieło, w tym także roszczeń odszkodowawczych (art. 471 k.c.), jest też przepisem szczególnym, wyłączającym możliwość zastosowania regulacji ogólnych w zakresie terminu przedawnienia - w szczególności art. 118 lub art. 120 k.c.

W oparciu o powyższe rozważania należy wskazać, że roszczenia powódki wynikające z umowy o dzieło, stawały się wymagalne z dniem 1 kwietnia 2004 r., bowiem umowa łącząca strony przewidywała, że wady lokalu zostaną usunięte do 31 marca 2004 r. Z perspektywy dokonanej wykładni irrelewantną pozostawała kwestia powstania szkody po stronie powódki (ta mogła powstać z datą późniejszą), bowiem art. 646 k.c. wyraźnie wskazuje, że roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem lat dwóch od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane - od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane. Dzieło miało zostać oddane 31 marca 2004 r., w konsekwencji przyjmując 2-letni termin przedawnienia, roszczenie powódki przedawniło się dnia 2 kwietnia 2006 r.

Celem wyczerpania wywodu w powyższym zakresie, Sąd Apelacyjny wskazuje, że nawet przyjmując teoretycznie 10-letni termin przedawnienia, choć Sąd tego poglądu nie podziela, roszczenie należałoby uznać za przedawnione w dniu 2 kwietnia 2014 r. Korelując z kolei początek biegu terminu z datą powstania szkody w postaci braku możliwości czerpania korzyści z najmu (choć brak jest ku temu w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego podstaw), którą Sąd Apelacyjny ustalił na maksymalnie 1 stycznia 2005 r., kiedy lokal byłby w pełni gotowy do zamieszkania /później jedynie ulegała ona powiększeniu/, roszczenie przedawniłoby się w dniu 2 stycznia 2007r., względnie przy przyjęciu 10-letniego terminu – w dniu 2 stycznia 2015 r.

Roszczenie powódki w dacie wniesienia pozwu pozostawało zatem przedawnione i złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej nie przerwało biegu terminu przedawnienia, bowiem ten zdążył już upłynąć. Jednocześnie brak jest podstaw do przyjęcia, że mimo przedawnienia roszczenia, powództwo winno zostać uwzględnione z uwagi na zaistnienie szczególnych okoliczności – art. 5 k.c.

Sąd Apelacyjny wskazuje, że nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia z uwagi na zasady współżycia społecznego może nastąpić tylko w sytuacji zupełnie wyjątkowej, bowiem instytucja przedawnienia ma ogromne znaczenie dla stabilizacji i trwałości stosunków umownych. Obrona przeciwko zarzutowi oparta o treść art. 5 k.c. jest uzależniona od wykazania okoliczności, że opóźnienie w dochodzeniu roszczenia jest uzasadnione, a nadto nie jest ono nadmierne. Mając na uwadze, że roszczenie przedawniło się 2 kwietnia 2006 r., tj. ponad 10 lat przed wniesieniem powództwa w niniejszej sprawie (data wniesienia pozwu: 30 marca 2017 r.) oraz brak okoliczności uzasadniających nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia/ nie były zresztą w ogóle podnoszone/, przyjąć należy, zasadność zarzutu, skutkującego oddaleniem powództwa.

Marginalnie wobec powyższych rozważań, Sąd Apelacyjny wskazuje, że zarzut naruszenia art. 471 k.c. w zakresie w jakim pozwana twierdzi, że powódka nie wykazała przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej również zasługiwał na podzielenie (częściowe). W ocenie Sądu Apelacyjnego brak było związku przyczynowego pomiędzy zdarzeniem – niewydaniem w terminie lokalu bez wad, a szkodą – utraconymi korzyściami, jakie miały być czerpane z najmu lokalu. Niniejsza sprawa jest o tyle specyficzna, że pomiędzy stronami toczyły się jeszcze inne postępowania sądowe – m.in. sprawa o upoważnienie powódki do dokonania czynności na koszt pozwanej, którą powódka wygrała. Wyrok w sprawie stał się prawomocny 11 marca 2016 r., a w konsekwencji powódka uzyskała tytuł egzekucyjny, na podstawie którego mogła zastępczo i na koszt pozwanej usunąć wady. Ponadto była władna skutecznie odstąpić od umowy, jeszcze przed 2006 r., wyczerpując w sposób prawidłowy tryb art.640 k.c., a następnie wnosić o zwrot wpłaconych środków, które mogły zostać zainwestowane w inny lokal. Wniesiona w tym zakresie sprawa, zakończona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 maja 2016r., sygn. akt VI ACa 617/15, zakończyła się przegraną powódki, m.in. z przyczyn niewłaściwego procedowania w zakresie dokonanego odstąpienia, tj. wobec niewyczerpania trybu art.491§1k.c. Aktualnie powódka zdecydowała się na wytoczenie po ponad 10 latach od daty upływu przedawnienia roszczenia niniejszego powództwa, mimo że istniały inne możliwości i narzędzia prawne, by wyjść z zaistniałej sytuacji.

Wobec uwzględnienia zarzutu przedawnienia bezprzedmiotowym pozostaje odnoszenie się do reszty zarzutów apelacji pozwanej, jak również do wszystkich zarzutów podniesionych przez powódkę. Powyższe skutkowało uwzględnieniem apelacji spółdzielni w całości na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., apelację powódki oddalono na podstawie art. 385 k.p.c.

Zmiana orzeczenia o żądaniu głównym pozwu, skutkowała koniecznością zmiany rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów postępowania przed Sądem I instancji. Sąd Apelacyjny zastosował względem powódki art. 102 k.p.c., uznając że zachodzi przypadek szczególnie uzasadniony: spółdzielnia nie wykonała należycie swoich zobowiązań, zaś powódka jest emerytką, posiadającą skromne dochody, starczające jej jedynie na podstawowe potrzeby życiowe. W konsekwencji uznano za zasadne nieobciążanie jej kosztami postępowania zarówno przez Sądem Okręgowym w Warszawie jak i Sądem Apelacyjnym, co implikowało orzeczenie jak w pkt I b oraz III wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE