UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Sieradzu oddalił powództwo A. K. skierowane przeciwko A. B. o zapłatę.

Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące ustalenia i wnioski, których istotne elementy przedstawiają się następująco:

19 marca 2014 r. pozwany podpisał umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z (...) w S..

W imieniu pośrednika umowę podpisał agent M. S..

Jako licencjonowanego pośrednika w umowie wskazano B. K..
Przedmiotem umowy było odpłatne wykonanie przez pośrednika na rzecz zamawiającego czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta oraz przygotowań niezbędnych do zawarcia umowy zbycia nieruchomości, zamiany nieruchomości położonej
w S., przy ul (...). Cena ofertowa została określona na 450 000 zł.

W § 4 pkt 6 umowy przewidziano, iż w razie rozwiązania/wygaśnięcia lub odstąpienia od umowy zamawiający jest zobowiązany zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie określone
w ust 1 gdy dokonana transakcji z klientem skojarzonym przez pośrednika w okresie trwania umowy i następnych 12 miesięcy od dnia rozwiązania/wygaśnięcia lub odstąpienia
od umowy. Zgodnie z § 4 ust 1 pośrednikowi należy się wynagrodzenie w wysokości 2%. Zgodnie z § 4 ust 4 wynagrodzenie jest płatne w dniu zawarcia przez zamawiającego umowy dotyczącej przedmiotu transakcji. Jako właściciela nieruchomości wskazano w umowie: B. B. (1) ¾ udziału, B. M. ¼ udziału.

Pośrednik umieścił ofertę sprzedaży w Internecie, biuro przekazało dane adresowe kilku poszukującym. Potencjalni nabywcy udawali się celem obejrzenia nieruchomości wraz
z pracownikiem biura. Takich spotkań było kilka i przypadały one na początkowy okres po podpisaniu umowy. Później nie było zainteresowania nieruchomością.

Pozwany otrzymywał smsem informacje o przekazaniu danych adresowych oferty oraz o terminie spotkania z potencjalnym nabywcą celem obejrzenia nieruchomości.

Pozwany dostarczył do biura powódki dokumenty w postaci umów najmu lokali znajdujących się w kamienicy przy ul. (...), rzutów budynku.

Pozwany i M. M. (1) znają się od kilku lat. M. M. (1) korzystał z usług w zakresie naprawy sprzętu elektronicznego świadczonych przez pozwanego. M. M. (1) w rozmowie z pozwanym dowiedział się o zamiarze sprzedaży nieruchomości
przy ul. (...). M. M. (1) był zainteresowany zakupem kamienicy, pozwany powiedział mu, że sprzedażą zajmuje się biuro powódki.

11 stycznia 2017 r. M. M. (1) udał się do biura powódki i zapytał o ofertę dotyczącą nieruchomości przy ul. (...) w S..

M. M. (1) podpisał oświadczenie o przekazaniu danych adresowych oferty. Udał się również obejrzeć nieruchomość przy ul. (...).

W trakcie spotkania żona pozwanego powiedziała, że kamienica nie będzie sprzedawana. Pracownik powódki uczestniczący w spotkaniu odpowiedział, że umowa
o pośrednictwo nadal obowiązuje.

M. M. (1) ustalił u notariusza formalności niezbędne do zakupu nieruchomości, w tym konieczność złożenia zaświadczenia o uregulowaniu podatku od spadku. Okazało się, że konieczne jest uregulowanie stanu podatkowego nieruchomości. M. M. (1) zrezygnował z zakupu kamienicy, jej zakupem zainteresował się jego brat M. M. (2)
i ojciec H. M. (1).

31 stycznia 2017 r. pozwany złożył pismo zawierające oświadczenie o odstąpieniu
od zamiaru sprzedaży nieruchomości oraz o zaprzestanie pośrednictwa w sprzedaży
ww. nieruchomości. Pismo wpłynęło do pośrednika 3 lutego 2017 r.

H. M. (1) i W. M. to rodzice M. M. (1).

11 lutego 2017 r. zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości między B. B. (2) i B. M. oraz H. M. (1).

19 lipca 2017 r. przed notariuszem B. C. zawarta została pomiędzy B. M. a H. M. (1) i W. M. umowa sprzedaży udziału wynoszącego ½ we współwłasności nieruchomości położonej w S.
przy ul. (...) stanowiącej działkę o numerze (...) za cenę 215000 zł oraz między B. B. (2) a H. M. (1) i W. M. umowa przedwstępna sprzedaży udziału wynoszącego ½ we współwłasności nieruchomości położonej w S.
przy ul. (...) stanowiącej działkę o numerze (...).

Postępowanie podatkowe wznowione na wniosek B. B. (2) zakończyło się decyzją z 15 maja 2018 r. ustalającą wymiar podatku od spadku po H. M. (2) należnego od B. B. (2).

13 czerwca 2018 r. przed notariuszem B. C. zawarta została między B. B. (2) oraz H. M. (1) i W. M. umowa sprzedaży udziału wynoszącego ½ w prawie własności nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) stanowiącej działkę o numerze (...) za cenę 206000 zł.

Pismem z 26 sierpnia 2019 r. powódka wezwała pozwanego A. B.
do zapłaty 9000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 31 sierpnia 2017 r. w terminie 3 dni
od otrzymania pisma.

W odpowiedzi na wezwanie pozwany skierował do powódki pismo z 28.08.2019 r.

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dowodów z dokumentów, zeznań świadków oraz zeznań stron.

Sąd uznał zeznania świadka M. M. (1) za wiarygodne. Są one spójne
z okolicznościami podawanymi przez pozwanego co do faktu uzyskania informacji
o zamiarze sprzedaży kamienicy przy ul. (...) i wizyty w biurze powódki.

Zdaniem sądu podawane przez świadka i pozwanego okoliczności nie pozostają
w sprzeczności z zeznaniami powódki, która nie miała i nie mogła mieć wiedzy na temat znajomości świadka i pozwanego, a sam świadek nie zaprzeczał podpisaniu oświadczenia
o uzyskaniu danych adresowych oferty od biura prowadzonego przez powódkę.

Zachowanie świadka i fakt podpisania przez świadka ww. oświadczenia należy ocenić w świetle okoliczności podawanych przez samego M. M. (1) i pozwanego.

Pozwany rozmawiał z M. M. (1) o zamiarze sprzedaży kamienicy, znali się wcześniej, M. M. (1) bywał w kamienicy przy ul. (...). Ponieważ M. M. (1) był zainteresowany zakupem obiektu pozwany powiedział mu, że sprzedażą zajmuje się biuro nieruchomości powódki. M. M. (1) udał się do biura nieruchomości, zapytał konkretną ofertę dotyczącą kamienicy przy ul (...), w trakcie wizyty podpisał przekazane mu przez pracownika biura oświadczenie potwierdzające uzyskanie oferty adresowej nieruchomości wyłącznie od (...).

Powyższe potwierdza zdaniem sądu jednak tylko wersję pozwanego.

M. M. (1) zachował się zgodnie z informacją uzyskaną od pozwanego, tj. będąc zainteresowanym zakupem udał się do biura nieruchomości celem załatwienia formalności związanych z zakupem/sprzedażą kamienicy. Jego zachowanie nie przekreśla okoliczności w jakich zainteresował się ofertą zakupu kamienicy przy ul. (...). Będąc zainteresowany zakupem nieruchomości niezbędnym było dopełnienie formalności w biurze nieruchomości, do którego skierował go pozwany.

Pracownicy biura powódki przesłuchani w charakterze świadków nie wskazali jakie informacje przekazali M. M. (1) w momencie podpisania przez niego oświadczenia w szczególności czy został on poinformowany o treści § 9 pkt 9 umowy, a taka informacja bez wątpienia mogła mieć wpływ na podpisanie przez niego oświadczenia.

Przy tym sąd miał na uwadze także dużą odległość czasową od momentu zawarcia umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i okres w jakim powódka podejmowała faktycznie ostatnie czynności związane z oferowaniem nieruchomości do sprzedaży a wizytą M. M. (1) w biurze nieruchomości, co czyni wersję pozwanego spójną i logiczną.

Mając na uwadze ustalony stan faktyczny Sąd uznał powództwo za niezasadne.

W ocenie Sądu strony łączyła umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
na wyłączność. Powódka dochodziła wynagrodzenia na podstawie § 4 pkt 6 umowy wskazującego, że w razie rozwiązania/wygaśnięcia lub odstąpienia od umowy zamawiający jest zobowiązany zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie określone w ust 1 gdy dokonana transakcji z klientem skojarzonym przez pośrednika w okresie trwania umowy i następnych 12 miesięcy od dnia rozwiązania/wygaśnięcia lub odstąpienia od umowy.

Sąd podniósł ponadto, że zgodnie z § 4 ust 1 pośrednikowi należy się wynagrodzenie w wysokości 2% i zgodzie z § 4 ust 4 wynagrodzenie jest płatne w dniu zawarcia przez zamawiającego umowy dotyczącej przedmiotu transakcji.

Mając na uwadze powyższe uregulowanie umowy Sąd wskazał, iż w jego ocenie wypłata wynagrodzenia została uzależniona od wykonania umowy, tj. zawarcia przez zamawiającego transakcji sprzedaży/zamiany dotyczącej przedmiotu umowy.

Tymczasem taka sytuacja w sprawie nie wystąpiła, gdyż zamawiający A. B. nie zawarł takiej transakcji, nie dokonał/nie był stroną transakcji z klientem skojarzonym przez pośrednika. Żądanie zapłaty wynagrodzenia dochodzone pozwem nie było więc uzasadnione.

Powyższy wniosek został oparty o analizę statusu pozwanego jako strony umowy pośrednictwa.

Sąd powołał się na treść art. 180 ust. 3 zd. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), który obowiązywał w takim samym brzmieniu w dacie zawarcia umowy przez strony, jak w chwili obecnej, a z treści którego wynikają wymagania co do obowiązku zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Według sądu taka forma została dochowana w umowie stron z 19 marca 2014 r.

W dalszej kolejności, Sąd poddał analizie rolę jaką przy zawieraniu umowy pełnił pozwany A. B. a więc czy umowę zawierał w imieniu własnym,
czy jako pełnomocnik działający w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości,
tj. swojej żony i teścia będących właścicielami nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy pośrednictwa.

Sąd wskazał, że pozwany zawierał umowę jako osoba działająca w imieniu i na rzecz swojej żony B. B. (2) – współwłaścicielki nieruchomości.

Pozwany zeznał, że żona chciała sprzedać nieruchomość, potem zmieniła zdanie,
a w piśmie stanowiącym wypowiedzenie umowy pozwany oświadczył, iż odstępuje od zamiaru sprzedaży nieruchomości, a tym samym potwierdził, że wcześniej wolą żony była sprzedaż obiektu. Dlatego też pozwany czuł się uprawniony do rozmów na temat sprzedaży nieruchomości, do zawarcia umów pośrednictwa z biurami obrotu nieruchomościami. Z treści umowy wynika, że pozwany przy zawieraniu umowy mówił, że jest mężem właścicielki nieruchomości. W umowie wskazano, że właścicielem jest B. B. (2) i B. M..

Sąd wskazał przy tym, że skoro już przy zawieraniu umowy powódka wiedziała,
że pozwany nie jest właścicielem nieruchomości, a jest nim żona pozwanego, to musiał pozwanego traktować wyłącznie jako pełnomocnika żony.

Sąd dokonał również oceny skutków prawnych jakie wywołuje ustne umocowanie pozwanego przez żonę. Sąd powołał się na art. 99 § 1 k.c. i stwierdził, że w niniejszej sprawie, że pozwany nie mógł skutecznie działać w imieniu i na rzecz żony jako jej pełnomocnik, skoro nie legitymował się pisemnym pełnomocnictwem. Skoro nie działał jako pełnomocnik i nie był właścicielem bądź współwłaścicielem nieruchomości nie mógł być też zamawiającym z umowy pośrednictwa, skoro umowa wskazuje kogo traktować jako zamawiającego. Analiza § 9 umowy, że zamawiający to osoba uprawniona do zawarcia umowy – właściciel przedmiotu transakcji lub osoba dysponująca pełnomocnictwem od właściciela przedmiotu transakcji.

Uregulowanie umowy dotyczące wynagrodzenia pośrednika dotyczy jej wykonania, ale tylko przez zamawiającego, a takiego statusu pozwany nie potwierdził. To powód, jako profesjonalista, powinien poinformować pozwanego o konieczności uzyskania pisemnego pełnomocnictwa zażądać jego złożenia do umowy.

Zdaniem sądu - powód nie może skutecznie domagać się od pozwanego zapłaty wynagrodzenia, skoro z umowy wynika, iż zobowiązanym do zapłaty jest zamawiający.

Sąd zwrócił także uwagę, że zarezerwowanie pośrednikowi prawa do wynagrodzenia w przypadku zawarcia umowy z nabywcą samodzielnie „znalezionym” przez zamawiającego oznacza przyznanie mu korzyści za rezultat osiągnięty przez drugą stronę umowy.

Sąd powołał się przy tym na wyrok z 23 listopada 2004 roku (sygn. akt I CK 270/04, LEX nr 339711) i stwierdził, że z ustalonego stanu faktycznego wynika, że umowa sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) nie została zawarta z klientem skojarzonym przez pośrednika.

Klauzula wyłączności ma to znaczenie, że zamawiający (klient) zobowiązuje się, iż nie będzie zawierał umów o pośrednictwo dotyczących danej nieruchomości z innymi pośrednikami.

Nie oznacza to, iż wyłącza to możliwość poszukiwania nabywcy i zawarcia przez klienta umowy bez udziału pośrednika. Właściciel nieruchomości i także pozwany nie był ograniczony w poszukiwaniach potencjalnego nabywcy. I takim potencjalnym nabywcą był M. M. (1), który ostatecznie nie zakupił nieruchomości. M. M. (1) uzyskał informację o zamiarze sprzedaży kamienicy od A. B., którego znał wcześniej
i z którym w tej kamienicy miał okazję się kilka razy się spotkać.

Nadto nawet gdyby przyjąć, że M. M. (1) to klient skojarzony przez pośrednika to nie można według sądu uznać, iż w ramach łączącej strony umowy obowiązuje zapis zawarty w § 9 pkt 9.

Sąd wskazał na treść art. 385¹ k.c. i stwierdził, że nie miał wątpliwości, iż w niniejszej sprawie wszystkie przesłanki zostały spełnione – niewątpliwie zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości w niniejszej sprawie nastąpiło z zastosowaniem wzorca umowy, który nie był indywidualnie negocjowany z pozwanym zwłaszcza w zakresie brzmienia
§ 9 pkt 9 tej umowy, przyjęta zaś tam konstrukcja pojęcia osoby skojarzonej i jego zakresu niewątpliwie narusza interesy klienta i prowadzi do przyznania pośrednikowi wynagrodzenia, mimo braku wysiłku z jego strony.

W ocenie sądu taki zapis stanowi zatem niedozwolone porozumienie umowne
w rozumieniu art. 385¹k.c. Postanowienia o powyższej treści wpisane są w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych (wpis nr 110,111,112).

Sąd wskazał, że za oddaleniem powództwa przemawiało także jego nieudowodnienie co do wysokości.

Powód dochodził pozwem 9000 zł. W umowie określono wysokość wynagrodzenia na 2%. W umowie nie wskazano podstawy jego obliczenia, danych umożliwiających jego wyliczenie kwotowo. Sąd nie miał możliwość poczynienia ustaleń, co do wysokości należnego na podstawie umowy wynagrodzenia.

Apelację od wyroku złożyła strona powodowa, zaskarżając orzeczenie w całości w oparciu o zarzut naruszenia:

1/ przepisów postępowania mających wpływ na wydane rozstrzygnięcie, tj.:

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki ocenę materiału dowodowego i przyjęcie przez sąd I instancji, iż pozwany wraz ze świadkiem M. M. (1) znają się od kilku lat i to od pozwanego M. M. (1) dowiedział się
o zamiarze sprzedaży nieruchomości, podczas gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy
w sposób jednoznaczny wskazuje, iż informacje o rzekomej znajomości pozwanego
z M. M. (1) stanowią jedynie strategię procesową pozwanego, nieopartą
na prawdzie. Co więcej, pozwany w żaden sposób nie wykazał, iż rzeczywiści od kilku lat zna się ze świadkiem M. M. (1). Ww. ustalenie poczynione przez sąd I instancji
ma charakter całkowicie dowolny,

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki ocenę materiału dowodowego i w konsekwencji przypisanie waloru wiarygodności zeznaniom świadka M. M. (1) „ponieważ są one spójne z okolicznościami podawanymi przez pozwanego co do faktu uzyskania informacji o zamiarze sprzedaży nieruchomości", podczas gdy pełnomocnik strony powodowej już w mowie końcowej wskazywał, iż strategia procesowa przyjęta przez pozwanego jest wewnętrznie sprzeczna. Pozwany bowiem kilkukrotnie zmieniał wersję wydarzeń. W jednym z pism (z dn.: 28 sierpnia 2019 r.
- załącznik do sprzeciwu) pozwany wskazywał, iż M. M. (1) dowiedział się
o sprzedaży nieruchomości z ogłoszeń umieszczonych przez żonę pozwanego
(czego - abstrahując od faktu czy inne twierdzenia pozwanego mogą zostać uznane
za prawdziwe - pozwany w żaden sposób nie wykazał), następnie pozwany podnosił,
iż o nieruchomości M. M. (1) dowiedział się bezpośrednio od niego. Co więcej, pozwany w wyjaśnieniach złożonych na rozprawie 09 grudnia 2019 r., których prawdziwość potwierdził na rozprawie 12 kwietnia 2021 r., wskazał iż nie powiedział pozwanemu,
że sprzedażą nieruchomości zajmuje się biuro powódki, co pozostaje w całkowitej sprzeczności z zeznaniami świadka M. M. (1) (protokół rozprawy z 22 lutego
202l r.). Dodatkowo pozwany na rozprawie 09 grudnia 2019 r. wskazał, iż M. M. (1) przyszedł oglądać nieruchomość z pracownikiem biura, co pozostaje w sprzeczności
z zeznaniami świadka. Stąd strona powodowa podkreśla, iż dokonana przez sąd I instancji ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego jest błędna i sprzeczna z zasadami logiki,

- art. 233 § 1 w zw. z art. 327¹ § 1 pkt 1 k.p.c. poprzez pominięcie i nie odniesienie się do zeznań świadków: M. K. i P. W. oraz powódki w zakresie czynności dotyczący zawarcia i realizacji umowy pośrednictwa z pozwanym zgodnie z zasadą swobody umów, tj.: odczytywania treści umowy, indywidualnego negocjowania z pozwanym jej warunków, ustalania wysokości wynagrodzenia, podejmowania czynności przez pośrednika obrotu nieruchomościami, współpracę powódki z pozwanym, przekazania danych adresowych. Powyższe doprowadziło do błędnej oceny zebranego w sprawie materiału
- tj. uznania, iż pozwany nie miał wpływu na treść umowy pośrednictwa, a co za tym idzie
-oparcie wydanego w sprawie rozstrzygnięcie w istocie wyłącznie na podstawie wyjaśnień pozwanego oraz zeznań świadka M. M. (1) (okoliczności szczegółowo opisane
w zarzucie nr 2),

- art. 233 § 1 w zw. z art. 229 k.p.c. poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki ocenę materiału dowodowego i w konsekwencji przyjęcie przez sąd I instancji, iż pracownicy biura powódki nie poinformowali pozwanego o treści zawieranej z nim umowy (brak możliwości negocjacji), podczas gdy zarówno świadkowie: M. K. i P. W., powódka, a także sam pozwany przyznał, iż umowa była odczytywana w jego obecności,
a pracownik biura omawiał jej treść punkt po punkcie. Zgodnie z tym, pozwany miał możliwość renegocjowania postanowień przedmiotowej umowy, a w ostateczności - mógł
jej nie zawrzeć. Pozwany podpisał jednak umowę, po wcześniejszym zapoznaniu się
z jej treścią (jak sam przyznał), stąd nie istnieją podstawy do przyjęcia, iż pozwany nie miał wpływu na treść zawieranej umowy,

-art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki ocenę materiału dowodowego i w konsekwencji przyjęcie przez sąd I instancji, iż M. M. (1) nie był klientem skojarzonym przez biuro, a tym samym błędne przyjęcie, iż do późniejszych nabywców nieruchomości (rodziców M. M. (1)) nie znajdzie zastosowania
§ 9 pkt 9 umowy, podczas gdy sam M. M. (1) zeznał, iż to on przekazał nabywcom informacje o nieruchomości,

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki ocenę materiału dowodowego i w konsekwencji przyjęcie, iż podczas spotkania na ul. (...) - to żona pozwanego poinformowała o odstąpieniu od zamiaru sprzedaży nieruchomości, podczas
gdy informację tej treści rzekomo przekazał M. M. (1) pozwany - co zostało ustalone w czasie prowadzonego postępowania dowodowego,

- art. 233 § 1 w zw. z art. 229 k.p.c. przez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, naruszając zasady logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego poprzez uznanie, iż „Przy tym sąd miał na uwadze takie dużą odległość czasową od dnia zawarcia umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i okres w jakim powódka podejmowała faktycznie ostatnie czynności związane z oferowaniem nieruchomości do sprzedaży a wizytą M. M. (1) w biurze nieruchomości, co czyni wersję pozwanego spójną i logiczną". Odnosząc się do powyższego ustalenia podkreślono, iż umowa pośrednictwa została zawarta z pozwanym 19 marca 2014r. Z uwagi na rzekoma wieloletnia znajomość pozwanego
z M. M. (1) dziwi fakt, iż dopiero po przekazaniu danych adresowych M. M. (1) 11 stycznia 2017 r. (tj. po prawie 3 latach od dnia zawarcia umowy
z powódka), pozwany w ciągu zaledwie 20 dni pismem „odstąpił od zamiaru sprzedaży posesji" (pismo datowane na dzień 31 stycznia 2017 r.). Co więcej, podkreślić również należy, iż powody na które powoływał się pozwany, dotyczące zamiaru „odstąpienia
od zamiaru sprzedaży posesji" - tj. rzekomego remontu nieruchomości - okazały się nieprawdziwe (okoliczność przyznana przez pozwanego). Stąd podkreślić należy, iż kwestia odległości czasowej winna zostać oceniona przez pryzmat sekwencji działań, tj.: stawienie się M. M. (1) w biurze powódki, podpisanie oświadczenia, złożenie oświadczenia przez pozwanego o odstąpieniu zamiaru sprzedaży. Opisane powyżej okoliczności winny w sposób bezpośredni przełożyć się na ocenę wiarygodności zeznań świadka M. M. (1),

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki ocenę materiału dowodowego i w konsekwencji przyjęcie, iż konstrukcja przyjęta w § 9 pkt 9 umowy narusza interesy klienta i prowadzi do przyznania pośrednikowi wynagrodzenia, mimo braku wysiłku z jego strony. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy (umowy najmu, dokumenty przekazania danych adresowych ofert, wydruki wiadomości, odpis kalendarza pracowniczego) w sposób niebudzący wątpliwości wskazuje, iż powódka realizowała swoje obowiązki przewidziane w umowie pośrednictwa. Co więcej, dzięki kontrahentowi skojarzonemu przez biuro powódki (M. M. (1)), doszło w istocie do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, stąd powódce należy się wynagrodzenie,

- art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki ocenę materiału dowodowego i w konsekwencji przyjęcie, iż powód nie udowodnił powództwa co do wysokości. Strony zgodnie z zasadą swobody umów ustaliły wysokość wynagrodzenia powódki procentowo (2 %), liczonego od wartości nieruchomości wskazanej w umowie, tj. 450000 zł, bowiem taką wartość wskazał powódce pozwany. Powyższą okoliczność dot. zarówno wartości nieruchomości, jak i ustalonego procentowo wynagrodzenia pośrednika - pozwany zaakceptował, podpisując przedmiotową umowę,

2/ naruszenie przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ
na rozstrzygnięcie tj.:

- art. 99 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji błędne przyjęcie, iż pozwany nie mógł skutecznie działać w imieniu i na rzecz żony jako jej pełnomocnik, skoro nie legitymował się pisemnym pełnomocnictwem. Podkreślono w tym miejscu treść wyroku SO w Gliwicach z 13.12.2018r., sygn. akt: III Ca 1242/18: „ Umowę pośrednictwa zawiera się w wyniku zgodnego oświadczenia woli, a pośrednik przed jej zawarciem nie jest uprawniony do legitymowania zamawiającego i dlatego może skutecznie zawrzeć umowę z osoba, która nie jest właścicielem nieruchomości. Dlatego też nie doszło
do nieważności umowy pośrednictwa zawartej pomiędzy stronami, a powodowi należy się wynagrodzenie". Zgodnie z powyższym, umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie musi zostać zawarta wyłącznie z właścicielem nieruchomości, zgodnie z tym - pozwany mógł zawrzeć umowę pośrednictwa działał w porozumieniu ze swoją żoną, która akceptowała podejmowane przez niego czynności, co więcej - uczestniczyła w tych czynnościach (stawiając się m.in. na nieruchomości podczas jej prezentacji). Stąd pozwany zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia za czynności podjęte przez powódkę (materiał dowodowy
w aktach sprawy),

- art. 385¹ k.c. w zw. z art. 229 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie
i w konsekwencji błędne przyjęcie, iż zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości nastąpiło z zastosowaniem wzorca umowy, który nie był indywidualnie negocjowany z pozwanym. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika,
iż postanowienia przedmiotowej umowy były negocjowane z pozwanym, pracownik biura odczytywał pozwanemu treść poszczególnych postanowień, tłumaczył ich treść (okoliczność przyznana przez pozwanego na rozprawie). Nie sposób wobec tego przyjąć, iż treść umowy została pozwanemu odgórnie narzucona, a pozwany nie miał wpływu na jej treść.
Jak już wskazano powyżej, zgodnie z zasadą swobody umów, strony zawarły umowę
o przedmiotowej treści.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługuje na częściowe uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż w postępowaniu apelacyjnym skarżący ma pełną swobodę w przedstawianiu zarzutów apelacyjnych i może powoływać się na wszelkie powody zaskarżenia, które uważa za pożądane i odpowiednie z punktu widzenia swojego interesu; jedyne ograniczenie stanowią granice kompetencyjne sądu drugiej instancji.

W praktyce chodzi o zarzuty związane z uchybieniami, których - w ocenie skarżącego - dopuścił się sąd pierwszej instancji w postępowaniu lub przy rozstrzyganiu sprawy. Rozróżnienie to nawiązuje do tradycyjnego podziału błędów sądu na błędy proceduralne
i błędy orzeczenia związane z niewłaściwym zastosowaniem prawa materialnego. Pierwsze
z nich związane są z postępowaniem sądu wbrew przepisom prawa procesowego; mogą one powstawać przez cały czas rozpoznawania sprawy. Przy ich rozpatrywaniu - podobnie zresztą jak w odniesieniu do błędów z drugiej grupy - należy zawsze wyjaśnić, czy cechują się one kauzalnością. Inaczej mówiąc, należy stwierdzić istnienie związku przyczynowego pomiędzy naruszeniem przepisu proceduralnego, a treścią orzeczenia, poza wypadkami naruszenia przepisów proceduralnych skutkujących nieważnością postępowania.

Ponadto Sąd II instancji rozpoznając sprawę na skutek apelacji, nie jest związany podniesionymi w niej zarzutami naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego ( por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego - zasada prawna z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, Nr 6, poz. 55).

Podkreślić także należy, że w obecnym modelu procedury cywilnej sąd odwoławczy nie ogranicza się wyłącznie do kontroli orzeczenia sądu pierwszej instancji, lecz bada ponownie całą sprawę, a kontrolując prawidłowość zaskarżonego orzeczenia, pełni również funkcję sądu merytorycznego, który może rozpoznać sprawę od początku, uzupełnić materiał dowodowy lub powtórzyć już przeprowadzone dowody, a także poczynić samodzielnie ustalenia na podstawie materiału zebranego w sprawie.

Dokonanie ustaleń faktycznych umożliwia bowiem sądowi drugiej instancji ustalenie podstawy prawnej wyroku, a więc dobór właściwego przepisu prawa materialnego, jego wykładnię oraz dokonanie aktu subsumcji. Tym samym postępowanie apelacyjne - choć odwoławcze - ma charakter merytoryczny ( zob. uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 1999 roku, sygn. III CZP 59/98, OSNC 1999/7-8/124; uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, Nr 6, poz. 55 i powołane tam orzecznictwo).

Dokonując zatem kontroli instancyjnej zaskarżonego orzeczenia w sposób wynikający z powyższych założeń Sąd Okręgowy uznał, iż ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, istotne dla rozstrzygnięcia, nie budzą żadnych wątpliwości. Stąd te ustalenia, jak i poczynione przez Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku rozważania prawne Sąd odwoławczy w pełni podziela i przyjmuje za podstawę własnego rozstrzygnięcia.

W przedmiotowej sprawie powódka ograniczyła się do zaprezentowania odmiennej od przyjętej przez Sąd oceny materiału dowodowego, wskazując, przede wszystkim, że Sąd nie dokonał właściwej oceny zeznań pozwanego, świadka M. M. (1) czy M. K. orz P. W., które zdaniem powódki wskazują na odmienny wniosek niż wyprowadził sąd pierwszej instancji w postaci istnienia obowiązku zapłaty dochodzonego roszczenia czy istnienia klauzul abuzywnych.

Strona powodowa nie wskazała jednak na czym miałyby polegać uchybienia
w rozumowaniu sądu meriti, sprzeczności z logiką bądź doświadczeniem życiowym, które uzasadniałyby zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów. Nie wyjaśniła również znaczenia podnoszonych uchybień dla prawidłowości zaskarżonego orzeczenia.

Dlatego też zarzut naruszenia art. 233 kpc Sąd Okręgowy uznał za nietrafny, gdyż argumentacja przedstawiona dla jego uzasadnienia nie przystaje do desygnatu znaczeniowego przytoczonej normy prawnej. Ocena czy ustalony stan faktyczny powinien zostać uznany za usprawiedliwiający zasadę i wysokość powództwa stanowi proces subsumpcji, czyli zastosowania prawa materialnego do ustalonych w sprawie okoliczności faktycznych, nie stanowi zaś elementu ustaleń faktycznych i związanych z tymi ustaleniami domniemań bądź oceny mocy i wiarygodności dowodów. W związku z tym argumenty apelacji przytoczone dla jego uzasadnienia zostały rozpatrzone na płaszczyźnie naruszenia przepisów prawa materialnego

Sąd Okręgowy odmiennie natomiast ocenił zasadę powództwa nie będąc związanym zarzutami prawniomaterialnymi, ponieważ w tym zakresie z mocy art. 382 kpc orzeka jako sąd meriti

Wskazać należy, iż sąd pierwszej instancji dokonał oceny prawnej żądania pozwu poprzez pryzmat podmiotu, który stanął do umowy, uznając, że umowa pośrednictwa może zostać zawarta wyłącznie z właścicielem nieruchomości lub osobą działającą w imieniu właściciela.

Sąd Okręgowy takiej oceny nie podziela, ponieważ nie ma ustawowego włączenia podmiotów, które taką umowę mogą zawrzeć.

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W przedmiotowej sprawie treść umowy odpowiada zakresowi pojęcia pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami, nie ma w niej uregulowań sprzecznych z przepisami ustaw lub zasad społecznych. Jej zakres mieścić się w granicach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w takim rozumieniu tego pojęcia, jakie było określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązujących przed 1.01.2014 r., a obecnie jest określone w art. 179b ustawy o gospodarce nieruchomościami Jedynie z niezachowaniem formy pisemnej umowy ustawa wiąże rygor jej nieważność (zob. wyrok SO w Warszawie z 6.09.2019 r., XXIII Ga 278/19, LEX nr 2729926), ale taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie występuje.

Z treści przedłożonego dokumentu umowy pośrednictwa wynika, że pozwany jako mąż współwłaścicielki nieruchomości zlecił pośrednikowi podjęcie czynności zmierzających do wyszukania nabywcy tejże nieruchomości i oświadczył, że jest w pełni uprawniony do zawarcia tej umowy.

Nie składał natomiast oświadczenia, że jest uprawniony do zawarcia umowy sprzedaży/zamiany nieruchomości.

Wniosek Sądu pierwszej instancji oparty na analizie § 9 umowy jest nieuprawniony.
Strony zawierały umowę pośrednictwa a zatem oświadczenie pozwanego jako zamawiającego - zawarte w § 9 pkt 1 umowy pośrednictwa - iż jest on w pełni uprawniony do zawarcia niniejszej umowy nie powinno być interpretowane rozszerzająco.

W treści umowy nie ma słowniczka definicji a zatem nie można zawężać tego pojęcia do podmiotów, którym przysługuje status właściciela nieruchomości lub jego pełnomocnika.
Przeciwko dokonanej przez sąd pierwszej instancji wykładni kogo należy traktować w tej sprawie jako „zamawiającego” przytoczyć należy dalsze regulacje objęte § 9 pkt 4 umowy. Wskazać bowiem należy, iż strony umówiły się, że pozwany w sytuacji braku pełnomocnictwa do działania w imieniu właściciela przyjmuje na siebie wszelką odpowiedzialność w stosunku do właściciela nieruchomości, potencjalnych nabywców
i pośrednika, w szczególności zaspokoi wszelkie roszczenia pośrednika i pokryje koszty związane z wykonaniem umowy pośrednictwa. Zatem zamawiający to nie tylko właściciel albo jego pełnomocnik.

Prawo pośrednika do zapłaty wynagrodzenia nie powinno być zatem uzależniane od zawarcia przez zamawiającego transakcji sprzedaży/zamiany dotyczącej przedmiotu umowy pośrednictwa.

Z takim wnioskiem Sądu pierwszej instancji nie można się zgodzić również z uwagi na uregulowanie § 4 pkt 8 zgodnie z którym prawo do zapłaty wynagrodzenia przysługiwało pośrednikowi także w sytuacji odmowy zawarcia umowy przez właściciela po pisemnym potwierdzeniu przez niego warunków transakcji. Data zawarcia umowy sprzedaży/zamiany nieruchomości zgodnie z wola stron była jedynie dniem z którym roszczenie o zapłatę wynagrodzenia stawało się wymagalne.

Aby powódka mogła domagać się zapłaty to w tym postępowaniu obowiązana była wykazać, że podjęła umówione czynności.

Sąd ustalił, ze pośrednik umieścił ofertę sprzedaży w Internecie, biuro przekazało dane adresowe kilku poszukującym. Potencjalni nabywcy, którzy udawali się pod adres nieruchomości wraz z pracownikiem biura powódki nie doznawali żadnych przeszkód w jej oględzinach. Umowa była więc wykonywana przy zgodnym współdziałaniu. Pozwany wypowiadając umowę również pozostawał w przekonaniu jej istnienia i związania postanowieniami zawartymi w jej treści skoro takie oświadczenie o wypowiedzeniu złożył.

W takiej sytuacji faktycznej – w ocenie Sądu Okręgowego - należy przyjąć,
że pozwany w imieniu własnym zlecił powódce podjęcie czynności, które wywierały skutek w majątku współmałżonki. Wedle powszechnie akceptowanego poglądu, umowa na rzecz osoby trzeciej nie ma charakteru samodzielnego kontraktu. Jest to jedynie konstrukcja techniczno-prawna , którą strony mogą posłużyć się przy zawieraniu wielu umów nazwanych i nienazwanych. Zbędna jest natomiast jej analiza na potrzeby przedmiotowej sprawy, ponieważ powództwo o zapłatę zostało skierowane przeciwko pozwanemu. W tej sprawie powódka nie skierowała żądania zapłaty przeciwko żonie pozwanego a zatem było dla niej oczywistym, że współwłaścicielka nieruchomości nie była stroną umowy a pozwany nie działał jako jej pełnomocnik. Argumentacja zarzutu uchybienia art. 99 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji błędne przyjęcie, iż pozwany nie mógł skutecznie działać w imieniu i na rzecz żony jako jej pełnomocnik, skoro nie legitymował się pisemnym pełnomocnictwem stoi w opozycji do podstawy faktycznej powództwa. Jeśli pozwany miałby być pełnomocnikiem działającym w imieniu i na rzecz żony to powództwo powinno zostać inaczej ukształtowane. Sąd drugiej instancji ma obowiązek rozstrzygać zarzuty apelacyjne w oparciu o podstawę faktyczną powództwa wobec czego uznaje że zarzut ten wynika z niedokładnej analizy sprawy.

Sąd Okręgowy wskazuje, iż pozwany zaciągnął własne zobowiązanie a wraz ze ziszczeniem się warunków od których uzależnione było prawo pośrednika do wynagrodzenia powstał obowiązek jego zapłaty.

Sąd drugiej instancji nie podzielił również oceny sądu rejonowego co do nieobowiązywania w ramach łączącej strony umowy zapisu zawarty w § 9 pkt 9.

Sąd Rejonowy odwołał się do art. 385¹ k.c. i stwierdził, że nie miał wątpliwości, iż w niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki do jego zastosowania, ponieważ zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości nastąpiło z zastosowaniem wzorca umowy, który nie był indywidualnie negocjowany z pozwanym zwłaszcza w zakresie brzmienia § 9 pkt 9 tej umowy, przyjęta zaś tam konstrukcja pojęcia osoby skojarzonej i jego zakresu niewątpliwie narusza interesy klienta i prowadzi do przyznania pośrednikowi wynagrodzenia, mimo braku wysiłku z jego strony.

Zastrzeżenia Sądu Rejonowego nie przystają do stanu faktycznego sprawy, ponieważ za niedozwolone stosowanie we wzorcu umowy pośrednictwa na wyłączność w sprzedaży nieruchomości został uznany zapis w brzmieniu zobowiązującym zamawiającego, który oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi do uiszczenia wyłącznie temu pośrednikowi wynagrodzenia bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron.

Sąd ustalił, że M. M. (1) udał się do biura nieruchomości powódki, zapytał
o konkretną ofertę dotyczącą kamienicy przy ul (...), w trakcie wizyty podpisał przekazane mu przez pracownika biura oświadczenie potwierdzające uzyskanie oferty adresowej nieruchomości wyłącznie od (...).

Umowa pośrednictwa opiera się na stosunku wzajemnego zaufania, jeśli zatem nieruchomość, która była przedmiotem umowy pośrednictwa zostaje zbyta na rzecz rodziców osoby, która oświadcza, że informację o nieruchomości miała wyłącznie od powódki to należy przyjąć, że do transakcji by niedoszło gdyby nie działania pośrednika. Istotny jest też zbieg czasowy albowiem od wypowiedzenia umowy pośrednictwa przez pozwanego do chwili zawarcia umowy przedwstępnej upłynęło 8 dni.

Wskazać również należy, że postawę pozwanego, który w sprawie kilkukrotnie zmieniał wersję wydarzeń, raz wskazywał, że M. M. (1) dowiedział się o sprzedaży nieruchomości z ogłoszeń umieszczonych przez żonę pozwanego, a raz, że sam zamieścił ofertę sprzedaży w Internecie, twierdził także, że M. M. (1) dowiedział się o ofercie bezpośrednio od niego (sprzeciw k. 25, zeznania k. 141 verte) oraz na postawę M. M. (1), który wskazywał, że nie był oglądać nieruchomości z pracownikiem biura, podczas gdy tą okoliczność przyznał pozwany (k. 73) wskazując, że M. M. (1) stawił się na nieruchomości z pracownikiem biura. Gdyby przyjąć, że do skojarzenia stron umowy nie doszło przez biuro pośrednictwa, to wielce wątpliwym pozostawałoby działanie M. M. (1), który znając pozwanego od 15 lat i mając od niego wiedzę o możliwości nabycia nieruchomości udaje się 11 stycznia 2017 roku do biura pośrednika gdzie uzyskuje dane adresowe nieruchomości (pismo o przekazaniu danych adresowych, k. 13). Ponadto pozwany pismem datowanym na dzień 31 stycznia 2017 r. „odstąpił od zamiaru sprzedaży posesji", a więc niespełna 20 dni od uzyskania danych przez M. M. (1).

Powyższe świadczy o zamiarach pozwanego i M. M. (1), które miały doprowadzić do sprzedaży nieruchomości z ominięciem pośrednika i nie powinno być chronione poprzez odwołanie do treści art. 385¹ k.c.

W sprawie należało również zwrócić uwagę z brzmienie § 4 pkt 6 umowy z którego wynika zastrzeżenie terminu w którym można żądać zapłaty wynagrodzenia. Z § 4 pkt 6 umowy wynika, że zamawiający jest zobowiązany zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie określone gdy dokonana transakcji z klientem skojarzonym przez pośrednika w okresie trwania umowy i następnych 12 miesięcy od dnia rozwiązania/wygaśnięcia lub odstąpienia od umowy oraz, że pośrednikowi należy się wynagrodzenie w wysokości 2% (§ 4 ust 1) płatne w dniu zawarcia przez zamawiającego umowy dotyczącej przedmiotu transakcji (z § 4 ust 4).

Zatem w odniesieniu do wysokości żądania pozwu należało mieć na uwadze daty w jakich doszło do zawarcia umów sprzedaży,. W sprawie zostały zawarte dwie oddzielne umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości po ½ części każda, co miało miejsce 19 lipca 2017 r. (umowa zawarta pomiędzy B. M. a H. M. (1) i W. M. dotycząca sprzedaży udziału wynoszącego ½ we współwłasności nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) stanowiącej działkę o numerze (...) za cenę 215 000 zł) oraz 13 czerwca 2018 r. (umowa zawarta między B. B. (2) i H. M. (1) oraz W. M. sprzedaży udziału wynoszącego ½ w prawie własności nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) stanowiącej działkę o numerze (...) za cenę 206 000 zł).

Powyższe jest o tyle istotne, że 31 stycznia 2017 r. pozwany złożył pismo zawierające oświadczenie o odstąpieniu od zamiaru sprzedaży nieruchomości oraz o zaprzestanie pośrednictwa w sprzedaży ww. nieruchomości, które to wpłynęło do pośrednika 3 lutego 2017 r. i od której to daty należy liczyć zgodnie z § 4 pkt 6 umowy okres 12 miesięcy,
w którym to pośrednik mógł domagać się od zamawiającego zapłaty wynagrodzenia
za transakcję dokonaną ze skojarzonym przez pośrednika kontrahentem, która to data
w sprawie stanowi dzień 3 lutego 2018 roku.

W tych warunkach należy uznać, że na skutek zawarcia 19 lipca 2017 r. umowy sprzedaży udziału ½ części w prawie własności nieruchomości za cenę 215 000 zł
przysługuje pośrednikowi wynagrodzenie w wysokości 2% od ceny transakcji – tj. 4300 zł (2% z 215 000 zł), gdyż do transakcji doszło okresie 12 miesięcy od wypowiedzenia umowy pośrednictwa.

Żądanie pozwu i podstawa faktyczna powództwa nie odnosiły się natomiast do możliwości żądania w oparciu o przepis § 4 ust 4 umowy pośrednictwa zapłaty 50% kwoty umówionego zadatku od umowy przedwstępnej z 19 lipca 2017 roku sprzedaży udziału wynoszącego ½ we współwłasności nieruchomości.

Niezasadne jest natomiast żądanie zapłaty wynagrodzenia z tytułu zawarcia 13 czerwca 2018 r. umowy sprzedaży udziału ½ części w prawie własności nieruchomości
za cenę 206 000 zł, bowiem do transakcji doszło po wypowiedzeniu umowy oraz po upływie 12 miesięcy od rozwiązania umowy pośrednictwa.

Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. dokonał zmiany zaskarżonego wyroku i zasądził od pozwanego na rzecz powoda 4300 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 31 sierpnia 2019 roku do dnia zapłaty
(pkt. I.1.).

Z uwagi na uwzględnienie żądania strony powodowej jedynie częściowo koniecznym było dodanie punktu w wyroku obejmującego oddalenie powództwa w pozostałej części
(pkt. I.2.) oraz dokonanie na podstawie art. 100 k.p.c. korekty kosztów procesu przy przyjęciu, że ostatecznie powód wygrał sprawę w 48 %. W takiej sytuacji zasadnym było
zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda 1112,16 zł (48% z 2317 zł) tytułem zwrotu kosztów procesu ((pkt. I.3.).

Dalej idąca apelacja powoda, jako bezzasadna z mocy art. 385 k.p.c. podlegała oddaleniu (pkt. II).

O kosztach postępowania apelacyjnego, należnych od pozwanego na rzecz powoda, Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie III sentencji, na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. w zw.
z art. 98 § 1¹ k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c., mając na uwadze, że powód w postępowaniu odwoławczym wygrał sprawę również w 48 %. W tych warunkach powodowi należy się zwrot kosztów w wysokości 672 zł (48% z 1400 zł).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE