UZASADNIENIE

Powód Galeria (...) (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, obejmującej działki gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą nr (...), dokonana oświadczeniem pozwanego Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Prezydenta Miasta (...), z dnia 5 listopada 2012 r., jest nieuzasadniona ewentualnie jest uzasadniona w innej wysokości. Powód twierdził, że powyższa aktualizacja jest rażąco zawyżona, ponieważ przyjęty za jej podstawę operat szacunkowy został sporządzony wadliwie, co skutkowało zawyżeniem wartości tej nieruchomości.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa, twierdząc, że wbrew powodowi wartość nieruchomości nie została zawyżona, ponieważ została ustalona na podstawie prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego.

W toku procesu zmieniło się brzmienie firmy powoda na (...) sp. z o.o. w W., następnie powód zmienił formę prawną i brzmienie firmy na (...) sp. z o.o. (...) spółka komandytowa w W., a ostatecznie działał jako (...) sp. z o.o. w W..

Sąd Okręgowy w Toruniu wyrokiem z dnia 21 grudnia 2019 r. oddalił powództwo, zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 20.085,70 zł tytułem zwrotu kosztów procesu i nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Toruniu kwotę 4.135,78 zł tytułem wydatków pokrytych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Z dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych wynika, że powód jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność pozwanego Skarbu Państwa, położonej w (...) przy ulicy (...), oznaczonej jako działki nr (...) o powierzchni 3.518 m^{(

2)}, (...) o powierzchni 15.723 m^{(

2)} i nr (...) o powierzchni 12.574 m^{(

2)}, dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą nr KW (...). W treści tej księgi wieczystej sposób korzystania z w/w nieruchomości jest oznaczony jako Ba – tereny przemysłowe.

Powód nabył prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości na mocy umowy sprzedaży z dnia 5 lipca 2012 r. od (...) S.A. w (...). W § 1 ust. 4 pkt d umowy jej strony oświadczyły, że dla tej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony Uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z dnia 2 czerwca 2011 r., zgodnie z którym znajduje się ona w granicach obszaru oznaczonego symbolami (...) i (...), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: usługi, tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m^{(

2
)} oraz przeznaczenie dopuszczalne: drogi wewnętrzne, parkingi, obiekty małej architektury, zieleń urządzona, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej.

(...) S.A. stała się użytkownikiem wieczystym powyższej nieruchomości z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na okres 99 lat. Zostało to stwierdzone w decyzji Urzędu Wojewódzkiego w (...) z dnia 23 sierpnia 1991 r. Z treści tej decyzji nie wynika cel, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Na mocy ugody administracyjnej, zawartej przed SKO w (...) w dniu 9 lutego 2007 r., poprzedni użytkownik wieczysty był zobowiązany do uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości gruntowej (składającej się z większej liczby działek) w kwocie 110.430 zł od dnia 1 stycznia 2007 r.

W dniu 20 marca 2012 r., czyli jeszcze przed wypowiedzeniem przez pozwanego wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, powód uzyskał pozwolenie na budowę/rozbiórkę zgodnie z zamierzeniem budowlanym, dotyczącym rozbudowy galerii handlowej.

Pismem z dnia 5 listopada 2012 r. pozwany wypowiedział powodowi ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2012 r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości w kwocie 110.430 zł, określając wysokość nowej opłaty rocznej na kwotę 371.214,24 zł. Przy jej ustalaniu uwzględniono 3 % stawkę oraz wartość nieruchomości, która została oszacowana w dniu 22 sierpnia 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. M. na 12.373.808 zł.

Powód wystąpił w dniu 17 grudnia 2012 r. z wnioskiem do SKO w (...), domagając się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona, względnie jest uzasadniona w niższej wysokości. Powód zakwestionował powyższy operat szacunkowy, zarzucając, że do porównania przyjęte zostały ceny nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo usługowe i produkcyjne. SKO orzeczeniem z dnia 25 lutego 2013 r. oddaliło jego wniosek, a w dniu 14 marca 2013 r. powód złożył sprzeciw od powyższego orzeczenia.

Sąd Okręgowy dopuścił w niniejszej sprawie dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Pierwsza opinia została sporządzona przez biegłą E. B. (1), która oszacowała wartość rynkową spornej nieruchomości na kwotę 6.186.000 zł, uznając, że chociaż nieruchomość ta zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP) jest położona w jednostce planistycznej o symbolu (...) oznaczającym przeznaczenie podstawowe pod usługi, tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m^{(
2)} wraz z dopuszczeniem obiektów małej architektury, zieleni urządzonej obiektami i urządzeniami infrastruktury technicznej, to do porównania należy przyjąć transakcje, które nie spełniają kryterium podobieństwa pod względem przeznaczenia. W konsekwencji na potrzeby wyceny przyjęła, że przedmiotowa nieruchomość ma przeznaczenie produkcyjno – usługowe, a nie na usługi lub pod obiekty handlowe o sprzedaży powyżej 2000 m^{(
2)}.

Uwzględniając zarzuty pozwanego do w/w opinii, Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii innego biegłego w osobie J. J. (1), który oszacował wartość rynkową nieruchomości na kwotę 9.090.818 zł według stanu na dzień 20 sierpnia 2012 r. Ta opinia została z kolei zakwestionowana przez powoda, który zarzucił, że biegły dokonał wyceny niezgodnie z postanowieniem dowodowym i nie wziął pod uwagę celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Po podjęciu próby wyjaśnienia zastrzeżeń stron do opinii obu biegłych, Sąd Okręgowy zwrócił się na podstawie art. 157 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie t. jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 z późn. zm., powoływanej dalej w skrócie jako „u.g.n.”) do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości powyższych opinii. Z dokonanej przez Komisję Arbitrażową przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...) wynikało, że opinie biegłej E. B. zostały sporządzone poprawnie pod względem merytorycznym i formalnym, ale zawierały błędy rachunkowe, lecz po jednoznacznym wyborze wariantu i wyeliminowaniu błędów mogą stanowić dowód w postępowaniu sądowym. Natomiast w odniesieniu do opinii biegłego J. J. Komisja Arbitrażowa uznała, że jego opinie zawierały odstępstwa od obowiązujących przepisów prawa oraz błąd rachunkowy, co miało bezpośredni wpływ na poziom uzyskanej wartości, w związku z czym nie mogą one stanowić dowodu w postępowaniu sądowym dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

W tej sytuacji Sąd Okręgowy dopuścił dowód z uzupełniającej opinii biegłej E. B., z której wynikało, że wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, oddanej na cel przemysłowy, wynosiła 5.733.000 zł, bowiem na dzień wypowiedzenia nie nastąpiła jeszcze trwała zmiana sposobu użytkowania gruntu. Także ta opinia była kwestionowana przez pozwanego, w związku z czym Sąd dopuścił dowód z kolejnej opinii uzupełniającej biegłej E. B., polecając jej, aby uwzględniła wszystkie cechy, wpływające na wartość rynkową nieruchomości, w tym jej przeznaczenie wynikające z MPZP.

W rezultacie biegła ustaliła wartość rynkową gruntu na kwotę 14.764.000 zł, ale podtrzymała, że na dzień aktualizacji opłaty rocznej grunt zabudowany był budynkami przemysłowymi i miał przeznaczenie Ba – tereny przemysłowe, a sama zmiana MPZP nie jest równoznaczna ze zmianą sposobu korzystania z gruntu. W odniesieniu do tej opinii powód zarzucał, że wadliwe jest przyjęcie przeznaczenia wynikającego z MPZP z pominięciem faktu, że na dzień aktualizacji nieruchomość nadal stanowiła nieruchomość przemysłową. Biegła potwierdziła, że na cele niniejszego postępowania nie można brać pod uwagę przeznaczenia wynikającego z planu zagospodarowania przestrzennego.

W związku z tym Sąd Okręgowy dopuścił dowód z kolejnej opinii, którą sporządziła biegła K. R. (1). Określiła ona wartość nieruchomości na 6.628.000 zł, przyjmując, że wyceniana nieruchomość jest nieruchomością przemysłową lub produkcyjno – usługową. Jej opinia była kwestionowana przez obie strony. Następnie Sąd dopuścił dowód z opinii biegłej D. J. (1), która określiła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 6.824.000 zł, przyjmując za nieruchomości podobne grunty pod przemysł i usługi. Także jej opinia była kwestionowana przez obie strony.

Ostatecznie Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego T. T. (1), polecając mu ustalić wartość działek na dzień 5 listopada 2012 r. z uwz-ględnieniem wszystkich cech wpływających na wartość rynkową nieruchomości zgodnie z u.g.n., w tym przeznaczenia wynikającego z MPZP. Biegły ten sporządził opinię w oparciu o metodę korygowania ceny średniej na podstawie transakcji zawartych w (...) w okresie od stycznia 2009 r. do października 2012 r. Do porównań przyjął transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod usługi, handel, w tym obiekty handlowe o powierzchniach sprzedaży ponad 2000 m², przemysł, składy i działalność gospodarczą. W rezultacie określił on wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 5 listopada 2012 r. na kwotę 16.195.600 zł. Biegły wziął pod uwagę, że w dacie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste budynki, znajdujące się wówczas na nieruchomości, mogły wprawdzie być różnie wykorzystywane, ale nie było w nich produkcji przemysłowej. Ponadto wpływ na wycenę nieruchomości miała jej korzystna lokalizacja.

Sąd Okręgowy wyjaśnił następnie, że powyższe okoliczności ustalił na podstawie załączonych do akt sprawy dokumentów, których prawdziwość i wiarygodność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Ponadto oparł się na opinii biegłego sądowego T. T., która została sporządzona zgodnie z tezą dowodową i obowiązującymi zasadami przewidzianymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nie wziął natomiast pod uwagę opinii sporządzonych przez biegłych: E. B., J. J. (1), K. R. (1) i D. J. (1), ponieważ nie odpowiadały one tezie dowodowej określonej przez ten Sąd w kolejnych postanowieniach w przedmiocie dopuszczenia dowodu z opinii biegłych.

Oceniając żądanie od strony prawnej, Sąd pierwszej instancji wziął pod uwagę, że powód domagał się we wniosku do SKO, zastępującym pozew, ustalenia, że aktualizacja opłaty jest niezasadna, przy czym wskutek wniesienia przez niego w przepisanym terminie sprzeciwu od orzeczenia SKO straciło ono moc i sprawa została przekazana do sądu powszechnego. W związku z tym w niniejszej sprawie chodziło o ukształtowanie treści stosunku prawnego, natomiast gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części.

Z art. 77 ust. 1 u.g.n. wynika, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, jest uzależniona od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Powód niezasadnie twierdził, że ustalenie tej wartości powinno być determinowane przez cel, na jaki sporna nieruchomość została oddana wieczyste użytkowanie, ewentualnie przez sposób korzystania z niej w dacie aktualizacji opłaty. Zgodnie z treścią art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi bowiem szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Kolejne przepisy u.g.n. regulują sposoby określania wartości nieruchomości.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku studium lub w/w decyzji – uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Sąd Okręgowy wziął ponadto pod uwagę, że zgodnie z § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, a te określa się w podejściu porównawczym. Oznacza to, że jedynym podejściem, jakie należy zastosować przy określeniu wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, jest podejście porównawcze. W podejściu tym biegły rzeczoznawca może zastosować jedną z metod: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku, przy czym zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. stosując jedną z metod rzeczoznawca powinien uwzględnić położenie i rodzaj nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym oraz stan nieruchomości.

Sąd Okręgowy wskazał, że „stanu nieruchomości” na potrzeby oszacowania jej wartości nie tworzą tylko okoliczności determinowane prawem, ale również czynniki faktycznie decydujące o jej atrakcyjności rynkowej i cechy otoczenia, w jakim nieruchomość się znajduje, i to zarówno prawne, jak i faktyczne. Skoro bowiem w art. 154 ust. 1 u.g.n. „przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym” wymieniane jest obok „stanu nieruchomości”, to przyjąć trzeba, że nie są to synonimy. Ponadto trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która skutkuje zmianą celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, ma wpływ na zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Tymczasem stawka procentowa nie była sporna między stronami.

Spór między stronami dotyczył przede wszystkim określenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego i sposobu określenia tej wartości. Powód twierdził, że przy ustaleniu wartości nieruchomości należy uwz-ględnić cel, na jaki została ona oddana w użytkowanie wieczyste, w związku z czym wziąć trzeba pod uwagę, że nieruchomość ta stanowiła wtedy teren przemysłowy. Pozwany podnosił natomiast, że przy określaniu wartości nieruchomości należy uwzględnić jej przeznaczenie w MPZP, według którego sporna nieruchomość przeznaczona jest głównie pod usługi i obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m^{(

2
)}.

W tym kontekście Sąd Okręgowy uznał, że powód nietrafnie zarzucał, że nie doszło jeszcze do zmiany sposobu korzystania ze spornej nieruchomości, wpływającej na wzrost jej wartości. Z jednej strony decyzja Urzędu Wojewódzkiego w (...) z dnia 23 sierpnia 1991 r., stwierdzająca nabycie przez (...) S.A. w (...) prawa użytkowania wieczystego z mocy samego prawa, nie określała wprost celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, aczkolwiek okoliczności wydania tej decyzji pozwalały przyjąć, że nieruchomość została oddana w/w spółce celem prowadzenia przez nią działalności gospodarczej zgodnej z profilem tego przedsiębiorstwa, a więc działalności przemysłowej, co zostało stwierdzone wpisem do księgi wieczystej. Jednak z drugiej strony przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona w MPZP dla zadań związanych z usługami i handlem wielkopowierzchniowym. Plan ten obowiązywał w chwili nabycia przez powoda prawa użytkowania wieczystego, a zatem miał on świadomość, że zgodnie z przeznaczeniem planistycznym nie było możliwe prowadzenie na tej nieruchomości działalności przemysłowej. Zresztą powód nigdy nie prowadził takiej działalności.

Ponadto powód przyznał, że w dniu 20 marca 2012 r., czyli przed wypowiedzeniem przez pozwanego dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, uzyskał pozwolenie na budowę/rozbiórkę zgodnie z zamierzeniem budowlanym dotyczącym rozbudowy galerii handlowej. Nie ma przy tym podstaw do uznania, że do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości dochodzi dopiero z chwilą wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego wzniesionego na tej nieruchomości. Kwestia ta jest różnie oceniana w orzecznictwie w zależności od okoliczności konkretnej sprawy. W związku z tym w niniejszej sprawie można przyjąć, że uzyskanie samego tylko pozwolenia na rozbiórkę i budowę, zwłaszcza zgodnie z określonym zamierzeniem budowlanym, które było sprzeczne z dotychczasowym sposobem korzystania z nieruchomości, było wystarczające do stwierdzenia, że już przed aktualizacją przez pozwanego opłaty z tytułu użytkowania wieczystego doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania ze spornej nieruchomości. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę kończy natomiast wstępny etap przygotowań do realizacji inwestycji i pozwala na przystąpienie do budowy.

Ponieważ biegły T. T. dokonał wyceny nieruchomości z uwzględnieniem zarówno poprzedniego sposobu korzystania z niej, wynikającego z wpisu do księgi wieczystej (oznaczenie Ba, czyli działalność przemysłowa), jak i jej aktualnego przeznaczenia, wynikającego z obowiązującego w dniu aktualizacji opłaty planu zagospodarowania przestrzennego, to przyjęte założenia pozwalają na uznanie sporządzonej przez niego wyceny nieruchomości (według stanu na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego) za pełną i prawidłową. W konsekwencji, Sąd Okręgowy, wbrew zarzutom powoda, uznał opinię tego biegłego za pełnowartościowy materiał dowodowy i oparł na niej swoje ustalenia co do wartości przedmiotowej nieruchomości według stanu i cen z chwili dokonania przez pozwanego wypowiedzenia dotychczasowej wartości opłaty rocznej.

Biorąc zatem pod uwagę, że w okresie od 2007 do 2012 r. nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, która w chwili wypowiedzenia w dniu 5 listopada 2012 r. dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła ponad 16 milionów zł, Sąd Okręgowy uznał, że zostały spełnione przesłanki dokonania aktualizacji tej opłaty. Ponieważ stawka opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania wynosi w tym przypadku 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.), więc należna opłata powinna wynosić 485.868 zł (16.195.600 zł x 0,03). Skoro zaś nowo ustalona przez pozwanego opłata roczna jest niższa od wynikającej z powyższych ustaleń, to powództwo podlegało oddaleniu w całości na podstawie art. 77 ust. 1 u.g.n.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z wynikiem postępowania na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 99 k.p.c. w zw. z art. 83 i art. 11 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa w zw. § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu oraz § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Powyższy wyrok został zaskarżony w całości apelacją przez powoda w oparciu o zarzuty:

1) naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną a nie swobodną ocenę przeprowadzonych w sprawie dowodów, w szczególności nieuwzględnienie obszernych, spójnych i wyczerpujących opinii biegłych: E. B. i D. J. oraz pominięcie w tym zakresie opinii Komisji Arbitrażowej oraz przyjęcie opinii biegłego T. T. za podstawę dokonanych ustaleń faktycznych, mimo że była ona obarczona licznymi nieprawidłowościami, co doprowadziło do przyjęcia błędnej wartości nieruchomości i oddalenia powództwa,

2) naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n. i art. 154 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. przez ich błędną wykładnię i uznanie, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla celów ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste rzeczoznawca nie jest zobowiązany uwzględnić celu, na jaki nieruchomość została przeznaczona w sytuacji, gdy dla danej nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co doprowadziło do błędnego przyjęcia wniosków opinii sporządzonej przez biegłego T. T., a w konsekwencji do błędnego ustalenia wartości nieruchomości i oddalenia powództwa.

Na tych podstawach powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznani oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na rzecz Prokuratorii Generalnej RP kosztów procesu za instancję odwoławczą.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Zaskarżony wyrok podlegał wprawdzie częściowo zmianie, ale nie wynikało to zasadności apelacji, która co do istoty nie zasługiwała na uwzględnienie w jakimkolwiek zakresie.

Przede wszystkim – stosownie do art. 387 § 2¹ pkt 1 k.p.c. – na wstępie wskazać trzeba, że Sąd Apelacyjny po zapoznaniu się zgodnie z art. 382 k.p.c., jako sąd merytorycznie rozpoznający sprawę, z całością zebranego materiału dowodowego doszedł do przekonania, że w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia może aprobować i przyjąć za własne ustalenia faktyczne, które zostały dokonane przez Sąd pierwszej instancji.

Zauważyć i podkreślić wypada, że Sąd pierwszej instancji zebrał wystarczający i obszerny materiał dowodowy, w szczególności przeprowadził liczne dowody z opinii różnych biegłych sądowych z zakresu wyceny nieruchomości. Wynikało to z jednej strony z kwestionowania przez strony poszczególnych opinii (zarówno przez powoda, jak i pozwanego w zależności od tego, dla której ze stron konkretna opinia wydawała się być korzystna), a z drugiej strony z trudności związanych z uzyskaniem przez ten Sąd opinii zgodnych z treścią stawianych biegłym tez dowodowych.

Większość biegłych (zwłaszcza E. B., K. R. i D. J.), wbrew postanowieniom Sądu pierwszej instancji, konsekwentnie odmawiała bowiem uwzględnienia w sporządzanych przez nich operatach szacunkowych aktualnego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, wynikającego z obowiązującego dla niej MPZP, i twierdziła, że w celu ustalenia jej wartości na potrzeby określenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego należy kierować się przeznaczeniem tej nieruchomości w chwili jej oddania w użytkowanie wieczyste, czyli sposobem korzystania z niej przez poprzedniego użytkownika wieczystego ( (...) S.A. w (...)), mającym determinować cel, na jaki ta nieruchomość została mu z mocy prawa oddana w użytkowanie wieczyste na mocy decyzji Urzędu Wojewódzkiego w (...) z dnia 23 sierpnia 1991 r. Wobec tego w/w biegli, mimo stanowczo i wyraźnie odmiennego polecenia ze strony Sądu pierwszej instancji, uważali, że chociaż aktualnie (ściślej: w dacie złożenia przez pozwanego oświadczenia z dnia 5 listopada 2012 r. o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej i zaproponowaniu jej nowej wysokości) zgodnie z treścią MPZP przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego podstawowym przeznaczeniem są: usługi i tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m^{(

2
)}, to na potrzeby niniejszej sprawy należy przyjmować, że wartość spornej nieruchomości odpowiada wartościom nieruchomości przeznaczonych na cele przemysłowe, a nie na wielkopowierzchniowe obiekty handlowo – usługowe. W ślad za tym biegli ci – jako tzw. nieruchomości podobne do spornej nieruchomości – wybierali nieruchomości przeznaczone lub wykorzystywane na szeroko rozumiane cele przemysłowe (produkcyjne, magazynowe itd.). Abstrahując od zarzutów stron, dotyczących doboru konkretnych nieruchomości jako podobnych do przedmiotowej nieruchomości oraz ewentualnego doboru i wagi współczynników korygujących ich wartość do wartości wycenianej nieruchomości, powyższe założenia biegłych w sposób wyraźny i decydujący wpływały na uzyskiwany przez nich wynik szacowania wartości spornej nieruchomości.

W tym kontekście za bezzasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Skarżący w istocie nie kwestionował bowiem dokonanej przez Sąd pierwszej oceny wiarygodności zebranego materiału dowodowego, w szczególności wskazanych przez niego wyraźnie dowodów z opinii biegłych E. B. i D. J. oraz nawiązującej do nich opinii Komisji Arbitrażowej, a także dowodu z opinii biegłego T. T., lecz domagał się, aby za prawidłowe, a tym samym wiarygodne i posiadające odpowiednią moc dowodową w niniejszej sprawie, przyjąć jedynie te opinie, które odpowiadały jego stanowisku co do sposobu ustalania wartości przedmiotowej nieruchomości, zwłaszcza co do konieczności uwzględnienia celu, na który w przeszłości wykorzystywał ją poprzedni użytkownik wieczysty zamiast jej aktualnego przeznaczenia w MPZP, które nota bene odpowiada realizowanym faktycznie przez powoda zamierzeniom inwestycyjnym.

Podkreślić przy tym trzeba, że w świetle wszystkich sporządzonych w niniejszej sprawie opinii – niezależnie od tego, która z nich ostatecznie ma stanowić podstawę dokonania ustaleń faktycznych, służących do rozstrzygnięcia sprawy – nie może budzić żadnych wątpliwości, że właśnie przyjęte założenia co do sposobu wykorzystania lub przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości bezpośrednio i decydująco wpływały na ustalenie jej wartości, w szczególności przez dobór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania z istotnymi cechami wycenianej nieruchomości. Prowadzi to do wniosku, że powód bezskutecznie kwestionował dokonaną przez Sąd Okręgowy ocenę powyższych dowodów, tendencyjnie domagając się przyjęcia jego subiektywnego stanowiska, oderwanego od rzeczywistego stanu rzeczy. Zmierzał on bowiem do oszacowania wartości spornej nieruchomości w oparciu o stan istniejący w przeszłości, który nie odpowiada nie tylko treści obowiązującego obecnie MPZP, ale także rzeczywistemu sposobowi korzystania przez niego z tej nieruchomości, realizowanemu w zasadzie już od chwili jej nabycia, o czym świadczy m. in. treść umowy sprzedaży z dnia 5 lipca 2012 r., zawartej przez niego z (...) S.A. w (...), z której wynika, że jej strony uzgodniły, że znajdujące się na niej obiekty, służące wcześniej sprzedającemu do prowadzenia przez niego swojej działalności gospodarczej, zostaną przez niego rozebrane oraz że na przedmiotowej nieruchomości zostaną zrealizowane roboty budowlane określone w decyzji o pozwoleniu na budowę (zob. § 1 ust. 7 pkt h w/w umowy k. 639 – 641).

W tej sytuacji stanowisko powoda było w gruncie rzeczy kontrfaktyczne, ponieważ wbrew przeznaczeniu nieruchomości w MPZP i wbrew rzeczywiście realizowanej przez niego inwestycji, w pełni odpowiadającej temu przeznaczeniu, domagał się, aby nadal przyjmować, że przedmiotowa nieruchomość ma wartość odpowiadającą nieruchomościom przemysłowym. Nie może za tym przemawiać jedynie okoliczność, że w chwili złożenia przez pozwanego oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej prace budowlane, odpowiadające zamierzeniom inwestycyjnym powoda, nie były jeszcze w pełni zrealizowane, w szczególności nie uzyskał on jeszcze pozwolenia na korzystanie z wykonanego obiektu budowlanego. Znaczenie powyższego pozwolenia obejmuje bowiem przede wszystkim urzędowe potwierdzenie prawidłowości wykonanych robót budowlanych i zgodę odpowiednich organów administracyjnych na przystąpienie do użytkowania wykonanego obiektu budowlanego, ale nie może przesądzać o chwili, w jakiej doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.

Odnosi się to zwłaszcza do sytuacji, w której – tak jak niewątpliwie było w niniejszej sprawie – już w chwili nabycia przez powoda użytkowania wieczystego spornej nieruchomości nie miał on zamiaru korzystania z niej na cele przemysłowe i nie był zainteresowany znajdującymi się na niej obiektami, lecz chciał je rozebrać (wyburzyć) oraz od razu przystąpił do inwestycji, które wykluczały korzystanie z niej na cele przemysłowe ( nota bene, znajdujące się na tej nieruchomości obiekty przemysłowe niewątpliwie co najmniej od kilku lat nie były już wykorzystywane w tym celu przez poprzedniego użytkownika wieczystego, a sam powód generalnie nie prowadził działalności przemysłowej, lecz działalność handlową). Niezasadne było więc domaganie się przez powoda, aby całkowicie zignorować rzeczywistą sytuację i przyjąć fikcję, że przedmiotowa nieruchomość, niewątpliwie położona w centralnej i jednej z najatrakcyjniejszych dzielnic T., w chwili aktualizacji opłaty rocznej nadal ma wartość porównywalną z nieruchomościami przeznaczonymi na cele przemysłowe, znajdującymi się w peryferyjnych i znacznie mniej atrakcyjnych dzielnicach tego miasta.

W tym stanie rzeczy nie zasługiwały na uwzględnienie również podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego. Nie można zgodzić się z powodem, że priorytetowe znaczenie dla ustalenia aktualnej (tj. na dzień zmiany wysokości opłaty rocznej) wartości przedmiotowej nieruchomości powinien mieć cel, na który była ona wykorzystywana w przeszłości przez użytkownika wieczystego, który nabył to prawo z mocy prawa ponad dwadzieścia lat wcześniej, a nie faktyczny sposób korzystania z niej przez powoda, i to zgodnie z obecnym przeznaczeniem tej nieruchomości w MPZP. Nie jest istotne to, że w chwili wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej proces adaptacji tej nieruchomości do sposobu korzystania zgodnego z jej przeznaczeniem w MPZP nie był jeszcze w pełni zakończony. Wystarczające jest, że powód niewątpliwie już wtedy zmierzał do takiego korzystania z niej, o czym jednoznacznie świadczyły podjęte przez niego czynności inwestycyjne, całkowicie wykluczające możliwość przyjęcia, że ta nieruchomość nadal będzie przeznaczona na cele przemysłowe.

Odmiennego poglądu nie może uzasadniać jedynie fakt, że proces zmiany sposobu korzystania z nieruchomości był oczywiście stosunkowo długotrwały i wymagał podjęcia szeregu inwestycji budowlanych, których zwieńczeniem było ostatecznie uzyskanie pozwolenia na korzystanie z obiektów wykonanych przez powoda na tej nieruchomości. Zbyt daleko idące i niezasadne jest stanowisko powoda, że dopiero z chwilą uzyskania powyższego pozwolenia można byłoby mówić o trwałej zmianie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Taki pogląd nie uwzględnia bowiem, że powyższe pozwolenie ma znaczenie przede wszystkim formalno – prawne, natomiast zmiana przeznaczenia nieruchomości nastąpiła już z chwilą przystąpienia przez powoda do działań zmierzających do zrealizowania planowanej zmiany sposobu korzystania z niej.

Bezpodstawne było więc oczekiwanie przez powoda, aby przy dokonywaniu oszacowania wartości spornej nieruchomości nie brać pod uwagę rzeczywistego sposobu korzystania z niej, lecz kierować się jej przeznaczeniem w przeszłości (w chwili wydania decyzji o jej oddaniu z mocy prawa w użytkowanie wieczyste). W istocie w niniejszej sprawie decydujące znaczenie miało bowiem nie tyle przeznaczenie spornej nieruchomości w MPZP, co rozpoczęcie przez powoda jej rzeczywistego wykorzystywania zgodnie z tym przeznaczeniem. W tej sytuacji nie można było zaakceptować stanowiska powoda, ponieważ zmierzał on do oszacowania wartości tej nieruchomości sprzecznie z jej faktycznym charakterem oraz sposobem jej użytkowania w chwili dokonywania zmiany wysokości opłaty rocznej. Skutkowałoby to zaniżeniem wartości tej nieruchomości w stosunku do jej aktualnej wartości rynkowej. Nie może bowiem budzić żadnych wątpliwości, że kompletnie oderwane od realiów tej sprawy byłoby przyjęcie, że jej wartość nadal odpowiada nieruchomościom położonym w innej lokalizacji i przeznaczonym na cele przemysłowe.

Chybiony okazał się zatem zarzut naruszenia § 28 ust. 5 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n. i art. 154 ust. 1, 2 i 3 u.g.n., ponieważ w niniejszej sprawie nie zachodziły podstawy do ustalenia wartości spornej nieruchomości w oparciu o historyczny cel oddania jej w użytkowanie wieczyste poprzedniemu użytkownikowi (tj. zgodnie ze sposobem korzystania z niej przez niego w przeszłości), skoro w chwili dokonywania zmiany wysokości opłaty rocznej zarówno od strony prawnej (z uwagi na jej przeznaczenie w MPZP), jak i od strony faktycznej (działania podjęte przez powoda w celu korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem w MPZP), nieruchomość ta niewątpliwie nie była już wykorzystywana zgodnie z pierwotnym celem oddania jej w użytkowania wieczyste. Oznacza to, że cel, na jaki ta nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, w chwili dokonywania zmiany wysokości opłaty rocznej nie determinował już istotnych cech nieruchomości, wpływających na jej wartość rynkową, w szczególności jej przeznaczenia lub sposobu faktycznego korzystania z niej. Tym samym stanowisko powoda było oderwane od rzeczywistej sytuacji i zmierzało do bezpodstawnego zaniżenia wartości spornej nieruchomości, a w konsekwencji – do zaniżenia także wysokości opłaty rocznej należnej z tytułu jej użytkowania wieczystego.

Prowadzi to do wniosku, że powód niezasadnie zakwestionował dokonaną przez pozwanego aktualizację opłaty rocznej, ponieważ wbrew niemu przyjęta przez pozwanego na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego M. M. wartość tej nieruchomości w kwocie 12.373.808 zł nie przekraczała w 2012 r. jej wartości ustalonej w toku niniejszego postępowania na podstawie opinii biegłego sądowego T. T.. Wobec tego Sąd pierwszej instancji co do zasady trafnie uznał, że żądanie powoda, zgłoszone we wniosku do SKO w (...) z dnia 10 grudnia 2012 r. (k. 4 –10), zastępującym w niniejszej sprawie pozew (art. 80 ust. 2 zd. 2 u.g.n.), nie zasługiwało na uwzględnienie.

Niemniej w/w Sąd błędnie uznał, że w takiej sytuacji żądanie powoda podlegało oddaleniu. Sąd ten z jednej strony nie dostrzegł charakteru prawnego złożonego przez pozwanego oświadczenia z dnia 5 listopada 2012 r. (znajdującego się teczce dołączonej do akt niniejszej sprawy – k. 48), z którego wynika, że stanowiło ono złożoną w stosunku do użytkownika wieczystego ofertę (propozycję) ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej. Oferta ta zmieniłaby wysokość tej opłaty w sposób wiążący dopiero z chwilą jej wyraźnego przyjęcia (zaakceptowania) przez powoda, jako użytkownika wieczystego, lub z chwilą bezskutecznego upływu terminu do złożenia przez niego wniosku do SKO, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n. o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Odpowiada to cywilnoprawnemu charakterowi prawa użytkowania wieczystego, powodującego, że wysokość świadczenia jednej ze stron nie może być ustalona wyłącznie w drodze jednostronnego oświadczenia drugiej strony.

Jednocześnie, z drugiej strony, Sąd pierwszej instancji nie uwzględnił przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących trybu postępowania, którego przedmiotem jest aktualizacja wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Z przepisów tych wynika bowiem, że o ile oferta zmiany wysokości tej opłaty nie zostanie przyjęta w sposób wyraźny lub dorozumiany (przez niezgłoszenie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n.), to na kolejnym etapie, zainicjowanym złożeniem powyższego wniosku, ustalenie wysokości tej opłaty następuje w drodze orzeczenia SKO (art. 79 ust. 3 u.g.n.), które skutkuje ustaleniem nowej wysokości opłaty (art. 79 ust. 5 u.g.n.). Wziąć jednak trzeba dalej pod uwagę, że jeśli od orzeczenia, wydanego przez SKO po rozpoznaniu w/w wniosku, zostanie wniesiony sprzeciw do sądu powszechnego, to orzeczenie SKO traci moc w całości (art. 80 ust. 3 u.g.n.). Nie wywołuje więc ono żadnych skutków prawnych, w szczególności nie powoduje uzyskania mocy wiążącej przez wypowiedzenie dokonane przez właściciela nieruchomości. Istotne jest ponadto, że na etapie rozpoznawania wniosku przez sąd powszechny nie obowiązuje przepis analogiczny do art. 79 ust. 3 u.g.n.

W związku z tym na tym etapie nie jest już możliwe oddalenie wniosku (powództwa) w całości, lecz konieczne jest merytoryczne ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej, ponieważ wydane przez sąd orzeczenie ma charakter kształtujący (co zresztą sam dostrzegł Sąd pierwszej instancji, ale nie wyprowadził z tego właściwych wniosków) i wchodzi w miejsce oświadczenia strony o wypowiedzeniu umowy, skoro nie uzyskało ono mocy wiążącej z uwagi na brak jego akceptacji przez użytkownika wieczystego. W przeciwnym razie (tj. w wypadku oddalenia powództwa w całości) w ogóle nie doszłoby do ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej ze względu na to, że skutek taki nie nastąpił ani na mocy oświadczenia o wypowiedzeniu, które zostało zakwestionowane przez użytkownika wieczystego, ani na mocy orzeczenia SKO, które straciło moc wskutek wniesienia od niego sprzeciwu. W konsekwencji na etapie postępowania sądowego, toczącego się wskutek sprzeciwu od orzeczenia SKO, w każdym wypadku konieczne jest ustalenie wysokości nowej opłaty przez sąd w treści orzeczenia, natomiast o wyniku postępowania (tj. zakresie wygrania lub przegrania sprawy) decyduje różnica między wysokością opłaty kwestionowanej przez powoda a wysokością opłaty ustalonej przez sąd.

W związku z tym Sąd Apelacyjny ustalił nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości, począwszy od 1 stycznia 2013 r., kierując się z jednej strony zakresem żądania, wyznaczonym przez treść oświadczenia pozwanego z dnia 5 listopada 2012 r. oraz wniosku powoda z dnia 10 grudnia 2012 r., które determinowały zakres przedmiotu sporu, a z drugiej strony wynikami postępowania dowodowego, w szczególności opinią biegłego T. T., z której wynikało, że ustalona przez pozwanego w powyższym oświadczeniu nowa wysokość opłaty rocznej odpowiadała ówczesnej wartości przedmiotowej nieruchomości, ponieważ przyjęta przez pozwanego za podstawę tej opłaty wartość tej nieruchomości w kwocie 12.373.808 zł nie przekraczała wartości ustalonej przez tego biegłego, tj. kwoty 16.195.600 zł. Wobec tego nowa wysokość opłaty rocznej wynosi 371.214,24 zł (tj. 3 % od kwoty 12.373.808 zł), z tym że z uwagi na to, że jest ona ponad dwukrotnie wyższa od wartości dotychczasowej opłaty rocznej, wynoszącej 110.430 zł, została ona zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n. ustalona analogicznie jak w oświadczeniu pozwanego z dnia 5 listopada 2021 r., a mianowicie w pierwszym roku po wypowiedzeniu (tj. w 2013 r.) w wysokości dwukrotności dotychczasowej opłaty, czyli w kwocie 220.860 zł, w kolejnym roku (tj. w 2014 r.) w wysokości sumy dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki nad dotychczasową wysokość opłaty, czyli w kwocie 296.037,12 zł (371.214,24 – 220.860 = 150.354,24 : 2 = 77.177,12 + 220.860 = 296.037,12), a od trzeciego roku po wypowiedzeniu (tj. od dnia 1 stycznia 2015 r.) – w pełnej wysokości nowej opłaty, czyli w kwocie 371.214,24 zł.

Oznacza to, że powód, mimo dokonanej przez Sąd Apelacyjny zmiany zaskarżonego wyroku, w istocie przegrał sprawę w całości, ponieważ nie zdołał skutecznie zakwestionować w jakiejkolwiek części prawidłowości ustalenia przez pozwanego nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji zmiana orzeczenia nie pociągała za sobą konieczności zmiany pozostałych rozstrzygnięć zawartych w zaskarżonym wyroku, dotyczących kosztów procesu i nieuiszczonych kosztów sądowych.

Z tych wszystkich względów Sąd Apelacyjny na mocy art. 386 § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji wyroku oraz na mocy art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 109 k.p.c. i art. 98 § 1 i 3 k.p.c. obciążył powoda kosztami postępowania apelacyjnego odpowiednio do wyniku sprawy w tej instancji.

SSO (del.) Karolina Sarzyńska SSA Marek Machnij SSA Małgorzata Idasiak – Grodzińska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE