Sygn. akt III Ca 1877/20
Wyrokiem z dnia 29 września 2020 r. Sąd Rejonowy w Pabianicach:
- ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) działki numer (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) począwszy od dnia 1 stycznia 2016 r. na kwotę 53685,99 złotych,
- zasądził od J. A. na rzecz Skarbu Państwa – Starosty (...) kwotę 5400 złotych tytułem kosztów procesu za I i II instancję,
- nakazał pobranie od J. A. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Pabianicach kwoty 3652,97 złote tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.
Sąd Rejonowy ustalił, że J. A. od 2004 r. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej w P. przy ul. (...), składającej się z działek: nr (...) o powierzchni 1,6024 ha, nr 27/27 o powierzchni 1.4185 ha, dla której jest urządzona księga wieczystą nr (...).
Na działce (...) J. A. założył przyłącze elektryczne w 2007 r. i stamtąd – do działki nr (...); wcześniej na tych działkach nie było energii.
W dniu 2 marca 2010 r. Starosta (...) wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego między innymi działek nr (...) i zaproponował ustalenie nowej opłaty w wysokości 44.216,91 zł od dnia 1 stycznia 2011 r. z terminem jej płatności do dnia 31 marca każdego roku.
W następstwie wypowiedzenia J. A. wystąpił o utrzymanie dotychczasowej wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste działek nr (...), zaś Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. oddaliło wnioski użytkownika wieczystego decyzjami z dnia 15 czerwca 2010 r. wydanymi w sprawach sygn. SKO.1738/2010, SKO. (...).
J. A. złożył sprzeciwy od orzeczeń SKO sygn. SKO.1738/2010 i SKO. (...).
Wobec sprzeciwów użytkownika wieczystego, wyrokiem z 24 listopada 2011 r. Sąd Rejonowy w Pabianicach w sprawie sygn. I C 300/10 określił z dniem 1 stycznia 2011 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) oznaczonej jako działki nr (...) na kwotę 55.607,43 zł. W wyroku nie orzeczono o opłacie dotyczącej działek nr (...). Wyrok nie został uzupełniony i się uprawomocnił.
W dniu 16 września 2015 r. Starosta (...) wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznej działek: nr (...) i w piśmie sygn. GG.6843.43.2015, zaproponował ustalenie nowej wysokości tej opłaty w kwocie 54.349,02 zł – od dnia 1 stycznia 2016 r., wskazał, że wypowiedzenie dotyczy opłaty ustalonej orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia 15 czerwca 2010 r. sygn. SKO 1735/2010.
Wypowiedzenie zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 28 września 2015 r.
W dniu 22 października 2015 r. J. A. złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wniosek o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości jest nieuzasadnione. Zakwestionował wartość nieruchomości - w szczególności operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej. Powołał się na znaczny spadek wartości gruntów od 2008 r. – co w jego opinii nie zostało uwzględnione w treści operatu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. orzeczeniem z dnia 30 czerwca 2016 r. znak SKO (...).879.2015 stwierdziło, iż aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego działek nr (...) dokonana wypowiedzeniem Starosty (...) z dnia 16 września 2015 r. jest nieuzasadniona.
Powyższe orzeczenia zostały zaskarżone sprzeciwem przez Skarb Państwa-Starostę (...). Sprawa została przekazana do Sądu Rejonowego w Pabianicach.
Wartość rynkowa nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), według stanu z daty dokonania aktualizacji opłaty – 16 września 2015 r. wynosi dla działek:
-nr 27/26 i 27/27 o łącznej powierzchni 3.0209 ha - 1.789.533 zł, t.j. 59,24 zł za 1 m2,
Brak jest na działkach nakładów podlegających zaliczeniu na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną. Wyceny dokonano w oparciu o rynek obrotu nieruchomościami o porównywalnym stanie (przeznaczenie, powierzchnia, dostęp do mediów, połączenia komunikacyjne) z terenu okolic P. i Ł., podstawą określenia wartości była cena średnia, skorygowana o wpływ na wartość cech różnicujących nieruchomości – przy czym im zwiększa się powierzchni gruntu tym mniejsza jest jej wartość. Nieruchomość znajduje się w specjalnej strefie ekonomicznej, co jednak nie wpływa na wartość gruntu.
Przechodząc do rozważań prawnych Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z art. 238 k.c. wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. W myśl art. 78 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z zm.) organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien w oznaczonym czasie wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, przesyłając równocześnie ofertę co do nowej wysokości opłaty wraz ze wskazaniem sposobu jej obliczenia i informacją o wysokości oszacowania stanowiącego podstawę żądania nowej opłaty. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy. Jeżeli nie dojdzie do ugody kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub ustaleniu nowej opłaty (art. 79 ust. 3). Od orzeczenia kolegium strony mogą wnieść sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu.
Zgodnie art. 80 ust. 1 i 3 ustawy od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.
Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 1 i 3 u.g.n.).
Zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n., aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
Podzielając wiążące zapatrywania prawne Sądu Okręgowego w Łodzi zawarte w uzasadnieniu wyroku z 11 września 2018 r., iż Sąd Rejonowy przyjął, że jest zobligowany do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste.
Sąd Rejonowy uznał, że wypowiedzenie opłaty rocznej z dnia 16 września 2015 roku dokonane przez Skarb Państwa – Starostę (...) jest skuteczne, to jest w sposób jednoznaczny wskazuje na wolę właściciela nieruchomości do ponownego uregulowania stosunku prawnego z użytkownikiem wieczystym w zakresie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Okoliczność, iż doszło do wcześniejszego uchybienia w zakresie ustalenia opłaty rocznej na etapach poprzedzających wypowiedzenie, w szczególności przy poprzednim ustalaniu opłaty, nie może zamykać drogi właścicielowi do prawidłowego ustalenia tejże opłaty na przyszłość, gdyż oznaczałoby to poważne ograniczenie prawa własności, które podlega konstytucyjnej i ustawowej ochronie.
Mając na względzie powyższe, Sąd Rejonowy przyjął wartość nieruchomości objętej księgą wieczystą (...), składającej się z działek (...) o powierzchni 3,0209 ha, przy z stanie na dzień 16 września 2015 r. w kwocie 1789533 zł, to jest 59,24 zł za m 2 i w oparciu o art. 72 ust 1 i 3 pkt 5 u.g.n. ustalił opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości od dnia 1 stycznia 2016 r. na kwotę 53685,99 złotych.
O kosztach procesu za I i II instancję Sąd Rejonowy orzekł w oparciu o art. 98 kpc.
Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniósł powód J. A., zarzucając zaskarżonemu wyrokowi:
- naruszenie przepisów postępowania to jest art. 327 1 § 1 k.p.c. poprzez zaniechanie wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku,
- naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 78 w zw. z art. 77 § 1 i § 2 u.g.n. i art. 80 u.g.n. poprzez przyjęcie, że okoliczność, iż doszło do wcześniejszego uchybienia w zakresie ustalania opłaty rocznej na etapach poprzedzających wypowiedzenie nie może zamykać drogi właścicielowi do prawidłowego ustalenia tejże opłaty na przyszłość.
W apelacji wskazano nadto, że Sąd Rejonowy nie zastosował przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n.
W oparciu o wskazane zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie opłaty rocznej począwszy od dnia 1 stycznia 2016 r. na kwotę 11.509,50 zł, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
W odpowiedzi na apelację pozwany wnosił o oddalenie apelacji, względnie zmianę zaskarżonego wyroku przez zastosowanie do ustalonej w wyroku Sądu I instancji wysokości opłaty przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Apelacja jest częściowo zasadna, aczkolwiek z przyczyn innych niż wskazane w apelacji.
Ustalony przez Sąd Rejonowy stan faktyczny pozostawał poza sporem; apelacja nie zawierała zarzutów w tym przedmiocie. Sąd Okręgowy podziela zatem dokonane przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne, uzupełniająco ustalając jedynie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości (oznaczonej ówcześnie numerem działki (...) – decyzja k. 129) ustalona wyrokiem Sądu Rejonowego w Pabianicach z dnia 15 lutego 2005 roku wynosiła 11.509,50 zł (wyrok k. 130).
W pierwszej kolejności należy odnieść się do podniesionego przez skarżącego zarzutu naruszenia przepisu art. 327 1 § 1 k.p.c. przez zaniechanie wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku. Należy wskazać, że w orzecznictwie ukształtowanym jeszcze na podstawie art. 328 § 2 k.p.c. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 7 listopada 2019 r. przyjmowało się, iż mankamenty dotyczące treści uzasadnienia orzeczenia podlegającego zaskarżeniu apelacją z reguły nie należą do tego rodzaju uchybień, które mogą mieć wpływ na wynik sprawy, ponieważ uzasadnienie wyraża jedynie motywy wcześniej podjętego rozstrzygnięcia (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2010 r., sygn. akt II UK 148/09). Z tego względu powołanie się na naruszenie art. 327 1 § 1 k.p.c. (przed dniem 7 listopada 2019 r. – art. 328 § 2 k.p.c. określającego niezbędne elementy uzasadnienia wyroku) jest usprawiedliwione tylko w wyjątkowych wypadkach, gdy uzasadnienie sądu I instancji jest na tyle wadliwie, że uniemożliwia przeprowadzenie instancyjnej kontroli prawidłowości zaskarżonego wyroku (podobnie postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2021 r., (...) 45/21, LEX nr 3112371 i powołane tam orzecznictwo). W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że Sąd Rejonowy przyjął, iż wypowiedzenie jest ważne i skuteczne w świetle art. 78 u.g.n. Kontrola instancyjna zaskarżonego wyroku jest zatem możliwa.
Przechodząc do kwestii związanych z zastosowaniem prawa materialnego, w ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, że wypowiedzenie nie narusza ustawy, jest ważne i wywołuje skutki prawne. Sąd Okręgowy podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 listopada 2013 r. (sygn. akt II CSK 90/13), zgodnie z którym narzucenie w art. 78 ust. 1 u.g.n. właścicielowi gruntu przeprowadzającemu aktualizację opłaty rocznej szeregu obowiązków w zakresie treści wypowiedzenia ma charakter ochronny względem użytkownika wieczystego i dlatego obowiązki te powinny być traktowane restryktywnie. Stanowisko takie nie daje jednak podstaw do formułowania dodatkowych, nie zawartych w ustawie obowiązków. W treści powołanego przepisu przewidziano – ponad oświadczenie o wypowiedzeniu i ofertę nowej wysokości opłaty –jedynie następujące dodatkowe wymagania (wskazywane również w powołanym orzeczeniu SN):
- poinformowania, w jaki sposób skalkulowana została nowa opłata,
- pouczenia użytkownika o drodze, w jakiej wypowiedzenie może zostać zakwestionowane,
- podania wartości nieruchomości gruntowej oszacowanej przez rzeczoznawcę,
- powiadomienia o miejscu, w którym zapoznać się można z operatem szacunkowym, a więc z metodologią ustalenia nowej wartości nieruchomości.
Kwestionowane wypowiedzenie (akta GG.6843.42.2015 – karta nienumerowana) zawiera wszystkie wskazane elementy. Ustawa nie wymaga natomiast, aby w wypowiedzeniu wskazana była kwotowo dotychczasowa wysokość opłaty. Błędne wskazanie dotychczasowej wysokości opłaty nie wpływa zatem na ważność wypowiedzenia. Nie ulega nadto wątpliwości, że – wobec tego, iż przed dniem wypowiedzenia obowiązywała opłata w wysokości 11.509,50 zł, można i należy rozumieć oświadczenie woli właściciela w ten sposób, że ta właśnie opłata jest wypowiadana. Oświadczenie woli nie może być bowiem interpretowane bez uwzględnienia okoliczności, w jakich zostało złożone (art. 65 § 1 k.c.). Podsumowując, Sąd Rejonowy nie naruszył art. 78 u.g.n.
Należy jednak zauważyć, że w niniejszej sprawie występują podstawy do zastosowania przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n., na co również wskazywał skarżący (k. 290). Jak stanowi powołany przepis, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Jak trafnie wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 13 czerwca 2016 r. (sygn. akt I ACa 193/15, LEX nr LEX nr 2071310) sąd powinien w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej określić wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresach z uwzględnieniem regulacji zawartej w art. 77 ust. 2a u.g.n. W niniejszej sprawie dotychczasowa opłata wynosiła 11.509,50 złotych, a zatem zaktualizowana wysokość opłaty przewyższa ponad dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, co uzasadnia zastosowanie mechanizmu przewidzianego w analizowanym przepisie. W pierwszym roku po aktualizacji (tj. w roku 2016) użytkownik powinien zatem wnieść opłatę w wysokości 23.019 zł (dwukrotność dotychczasowej opłaty). Nadwyżka w kwocie 30.666,99 zł (to jest 53.685 zł – 23.019 zł) rozkłada się na dwie równie części, po 15.333,49 zł (30.666,99 / 2). W roku 2017 opłata wynosi zatem 38.352,99 zł (23.019 zł + 15.333,49 zł), a począwszy od 2018 r. kwotę wynikającą z aktualizacji, czyli 53.685,99 zł. Wskazane kwoty zostały zamieszczone w sentencji wyroku.
Reasumując, z uwagi na niezastosowanie przez Sąd Rejonowy przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n. Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok. Z uwagi na to, że powództwo nie zostało uwzględnione w części, w jakiej powód żądał ustalenia niższej wysokości opłaty, w tej części powództwo zostaje oddalone, co również znalazło odzwierciedlenie w sentencji wyroku. Apelacja powoda została w pozostałej części oddalona jako bezzasadna (art. 385 k.p.c.).
Z uwagi na to, że co do zasady stanowisko Sądu Rejonowego co do wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej było prawidłowe, a zmiana wyroku ograniczyła się do zastosowania okresu przejściowego przewidzianego w art. 77 ust. 2a u.g.n., Sąd Okręgowy rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., przyjmując, że skarżący przegrał postępowanie apelacyjne niemalże w całości. Od powoda zasądzono zatem na rzecz pozwanego zwrot kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 1.800 złotych (§ 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz.U.2015.1800).