UZASADNIENIE

Powód D. D. wniósł pozew przeciwko T. K. i M. K. o nakazanie pozwanym, aby opróżnili i pozostawili w stanie wolnym od osób i rzeczy lokal mieszkalny położony w G. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...) i o przyznanie pozwanym prawa do lokalu socjalnego.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że w związku z podjęciem przez niego decyzji o zamieszkaniu w ww. lokalu zajmowanym przez pozwanych, pismem z dnia 30 listopada 2015 roku, wypowiedział pozwanym stosunek najmu z zachowaniem półrocznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, tj. do dnia 31 maja 2016 roku. Powód podjął decyzję o zamieszkaniu w ww. lokalu ze względów osobistych, zamierzał założyć i poszerzyć rodzinę i chciał ograniczyć wydatki związane z wynajmowaniem mieszkania. Jednocześnie, powód poinformował pozwanych o zapewnieniu im lokalu zamiennego w G. przy ul. (...), który spełniał wymogi stawiane przez ustawodawcę. Mimo wielokrotnych wezwań do opróżnienia lokalu, pozwani dotąd nie wydali go powodowi.

(pozew, k. 3-4)

Interwencję uboczną po stronie powodowej zgłosiła Gmina M. G., wnosząc o uwzględnienie powództwa i ustalenie, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

(interwencja uboczna, k. 24)

Pozwani wnieśli o odrzucenie pozwu, ewentualnie o oddalenie powództwa. W pierwszej kolejności pozwani wskazali, że przed Sądem Rejonowym w Gdyni prowadzone jest postępowanie o sygnaturze akt I C 105/13 z powództwa poprzedniego właściciela G. B. o eksmisję pozwanych oraz P. K.. Z uwagi na tożsamość przedmiotu obu postępowań i stan sprawy zawisłej pozew powinien zostać odrzucony. W dalszej kolejności pozwani wskazali, że aktem notarialnym z dnia 24 sierpnia 2011r. F. K. na przedmiotowej nieruchomości ustanowił na rzecz P. K. prawo nieodpłatnej, dożywotniej służebności mieszkania polegającej na prawie korzystania przez uprawnionego z całego lokalu mieszkalnego. Stosownie do art. 301 kc pozwani mają zatem prawo przebywać w przedmiotowym lokalu, gdyż T. K. pomaga uprawnionemu w prowadzeniu gospodarstwa domowego, a oboje pozwani są na utrzymaniu P. K.. Z kolei, M. K. jest osobą całkowicie niezdolną do pracy i nie ma możliwości samodzielnej egzystencji. Jednocześnie, pozwani przyznali, że okoliczność, że powód chce zamieszkać w przedmiotowym lokalu nie budzi wątpliwości. Zdaniem pozwanych, dokonując zakupu mieszkania powód miał świadomość stanu prawnego mieszkania, w tym obciążenia nieruchomości służebnością osobistą mieszkania. Nadto, wskazano, że stron nigdy nie łączyła umowa najmu, a zatem wypowiedzenie należy uznać za bezprzedmiotowe.

(odpowiedź na pozew, k. 46-48)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód D. D. jest właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Prawo własności przedmiotowego lokalu powód nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 23 czerwca 2014r. przed notariusz A. S. prowadzącą kancelarię notarialną w R. (rep. A 1807/2014).

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr (...), k. 11-15)

Wcześniej właścicielem przedmiotowego lokalu był F. K. (mąż pozwanej T. K., ojciec M. K.), który sprzedał lokal na rzecz G. B..

(okoliczności bezsporne)

W dniu 24 sierpnia 2011r. przed notariuszem A. W. prowadzącym kancelarię notarialną w G., F. K. ustanowił na rzecz swojego syna P. K. dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą mieszkania, polegającą na prawie korzystania przez niego z całego lokalu mieszkalnego nr (...). Przedmiotowa służebność osobista mieszkania została wpisana w dziale III. księgi wieczystej nr (...) w dniu 16 września 2011r. – na podstawie wniosku wieczystoksięgowego z dnia 25 sierpnia 2011r.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr (...), k. 11-15)

F. K. wytoczył przed Sądem Okręgowym w Gdańsku powództwo przeciwko J. C. o ustalenie, że oświadczenie woli, w którym udzielił J. C. pełnomocnictwa do sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego oraz umowa przedwstępna z dnia 31 maja 2011r. są nieważne, gdyż w dacie złożenia ww. oświadczeń znajdował się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. F. K. utrzymywał, że J. C. albo inna osoba dosypała mu czegoś do alkoholu i wykorzystała stan jego nieświadomości.

Wyrokiem z dnia 29 września 2015r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt XV C 691/12 Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił powództwo, uznając je za nieudowodnione.

Wyrokiem z dnia 11 grudnia 2018r. wydanym w sprawie o sygnaturze I ACa 13/16 Sąd Apelacyjny w Gdańsku oddalił apelację F. K. od powyższego rozstrzygnięcia.

(dowód: wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 29 września 2011r. wraz z uzasadnieniem k. 71-83, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 11 grudnia 2018r. wraz z uzasadnieniem k. 165-173)

Poprzedni właściciel G. B. wniósł pozew przeciwko T. K., M. K. i P. K. domagając się nakazania pozwanym opróżnienia lokalu nr (...) położonego w G. przy ul. (...) wraz ze wszystkich należącymi do nich rzeczami.

Wyrokiem z dnia 24 czerwca 2019r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 105/13 Sąd Rejonowy w Gdyni oddalił powództwo, uznając, że pozwanym przysługuje skuteczny wobec właściciela tytuł prawny do lokalu, a powództwo jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Wyrokiem z dnia 30 września 2020r. w sprawie o sygnaturze akt XVI Ca 1029/19 Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił apelację G. B..

(dowód: wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 24 czerwca 2019r., k. , wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 30 września 2020r., k. 203)

Pismem z dnia 30 listopada 2015 roku powód wypowiedział T. K., P. K. i M. K. stosunek najmu przedmiotowego lokalu w trybie art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z zachowaniem półrocznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jako przyczynę wypowiedzenia powód wskazał zamiar zamieszkania w lokalu. Jednocześnie, powód zaproponował pozwanym lokal zamienny położony w G. przy ul. (...).

(dowód: wypowiedzenie z dnia 30 listopada 2015r., k. 8 wraz z dowodem nadania k. 9 i wydrukiem z portalu śledzenia przesyłek Poczty Polskiej S.A. k. 10)

P. K., jego matka T. K. i młodszy brat M. K. zamieszkali w przedmiotowym lokalu około 10 lat temu.

Pozwani prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. T. K. zajmuje się domem (w tym przygotowywaniem posiłków, praniem etc.), a P. K. pracuje zawodowo i ponosi koszty utrzymania mieszkania, a także pomaga matce w opiece nad niepełnosprawnym bratem.

P. K. jest kawalerem, jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę jako menadżer lodziarni za wynagrodzeniem w wysokości 2.800 zł netto.

Pozwany M. K. jest osobą niepełnosprawną, choruje na czterokończynowe porażenie dziecięce. Pozwany wymaga stałej opieki lub pomocy osób trzecich w związku ze znacznie ograniczoną możliwością samodzielnej egzystencji, w tym przy czynnościach dnia codziennego jak ubieranie się, mycie czy jedzenie, korzystania.

(dowód: zeznania świadka P. K. płyta CD k. 239)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów urzędowych, a także dowodu z zeznań świadka P. K..

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dowodów z dokumentów urzędowych w postaci orzeczeń sądów powszechnych oraz odpisu z księgi wieczystej. Zgodnie z treścią art. 244 kpc wymienione powyżej dokumenty urzędowe korzystają z domniemania autentyczności i domniemania zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała powyższych domniemań w trybie art. 252 kpc. Ponadto, nie budzi wątpliwości Sądu autentyczność dokumentu prywatnego w postaci wypowiedzenia z dnia 30 listopada 2015 roku. Osobą kwestią pozostawała ocena skuteczności wyrażonego w nim oświadczenia, o czym szczegółowo poniżej.

W zakresie dotyczącym tytułu prawnego pozwanych do lokalu, a także ich sytuacji rodzinnej i majątkowej Sąd dał wiarę zeznaniom świadka P. K.. Świadek potwierdził, że przysługuje mu tytuł prawny do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu wynikający ze służebności mieszkania ustanowionej przez poprzedniego właściciela (co zresztą wynika z aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej), a także, że wspólnie z pozwanym prowadzi gospodarstwo domowe. Powyższe zeznania nie pozostają w sprzeczności z żadnymi innymi dowodami zebranymi w sprawie. Wątpliwości nie budzą również zeznania świadka odnośnie sytuacji rodzinnej i materialnej pozwanych.

Podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 222 § 1 kc, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W świetle powołanego przepisu przesłankami roszczenia windykacyjnego są:

1) własność podmiotu podnoszącego roszczenie;

2) faktyczne władanie rzeczą przez podmiot, przeciwko któremu kierowane jest roszczenie;

3) brak skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą, które przysługiwałoby osobie, która rzeczą faktycznie włada (por. M. Gutowski (red.) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-449¹¹ , wyd. 1, 2016).

Rozpatrując powództwo pod kątem przedstawionych powyżej przesłanek powództwa windykacyjnego zważyć należy, iż nie było w niniejszej sprawie wątpliwości co do legitymacji procesowej powoda i przysługującego mu prawa własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Okoliczność ta nie była kwestionowana przez stronę pozwaną, a także została wykazana za pomocą wydruku aktualnej treści księgi wieczystej. Zgodnie zaś z treścią art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r. poz. 2204) domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Natomiast, rozważenia wymagała kwestia tytułu prawnego pozwanych do zajmowania przedmiotowego lokalu. Powód wywodził bowiem, że pismem z dnia 30 listopada 2015 roku wypowiedział pozwanym stosunek najmu w trybie art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z zachowaniem półrocznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jako przyczynę wypowiedzenia powód wskazał zamiar zamieszkania w przedmiotowym lokalu. Jednocześnie powód wskazał pozwanym lokal zamienny. Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Natomiast, w myśl art. 11 ust. 4 powołanej ustawy nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. W ocenie Sądu przedmiotowe oświadczenie powoda o wypowiedzeniu należało uznać za bezskuteczne, albowiem – jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego – pozwani nigdy nie zajmowali przedmiotowego lokalu na podstawie umowy, na podstawie której lokal zostałby im udostępniony do odpłatnego używania, w szczególności nie zajmowali go na podstawie umowy najmu. W toku niniejszego postępowania strona pozwana nie starała się nawet wykazać, że pomiędzy pozwanymi a powodem bądź jego poprzednikiem prawnym została kiedykolwiek zawarta umowa najmu, jak również, by pozwani kiedykolwiek przyjęli na siebie zobowiązanie do uiszczania jakichkolwiek należności na rzecz właściciela lokalu.

Zważyć jednak należy, iż fakt, że pomiędzy stronami nie została zawarta umowa o charakterze obligacyjnym nie oznacza, że pozwani zamieszkują w przedmiotowym lokalu bez tytułu prawnego. W dziale III. księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla przedmiotowego lokalu została bowiem wpisana dożywotnia i nieodpłatna służebność osobistą mieszkania, polegającą na prawie korzystania przez niego z całego lokalu mieszkalnego nr (...) na rzecz P. K.. Zgodnie zaś z treścią art. 301 § 1 kc mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. W doktrynie wskazuje się na kanwie wykładni powołanego powyżej przepisu, że „osoby utrzymywane to przede wszystkim takie, wobec których na mającym służebność mieszkania ciąży obowiązek alimentacyjny. Jednak nie można zapominać, że "utrzymanie" nie jest wyłącznie przedmiotem obowiązku prawnego. Na mieszkanie można zatem przyjąć każdą osobę, która faktycznie pozostaje na utrzymaniu uprawnionego. Nie chodzi jedynie o obowiązki o charakterze majątkowym. Utrzymanie obejmuje np. pielęgnację, karmienie i inne działania faktyczne służące zaspokojeniu potrzeb życiowych. Kryterium to podlega jednak ocenie zobiektywizowanej – chodzi o sytuacje, gdy utrzymywanie przez inną osobę, w tym mającego służebność mieszkania, jest uzasadnione sytuacją życiową osoby utrzymywanej (brak środków do życia, niedołęstwo, choroba psychiczna, niepełnosprawność itd.). Nie muszą to być jedynie członkowie rodziny uprawnionego (…). Z kolei osoby potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego to takie, które faktycznie i stale pomagają w tym zakresie uprawnionemu (także np. w utrzymywaniu innych osób przyjętych do mieszkania)” (por. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1–449¹⁰ , Wyd. 9, Warszawa 2018). Z powyższego wynika, że krąg osób będących na utrzymaniu uprawnionego albo potrzebnych mu do prowadzenia gospodarstwa domowego należy ujmować dość szeroko. Bez wątpienia, pozwani zamieszkujący wspólnie z P. K. mieszczą się w tym kręgu. Jak wynika bowiem z zeznań P. K. pozwani mieszkają razem i prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. Matka uprawnionego T. K. nie pracuje zawodowo z uwagi na konieczność sprawowania stałej opieki nad niepełnosprawnym M. K. i zajmuje się prowadzeniem domu (przygotowywaniem posiłków, praniem i sprzątaniem itd.), zaś uprawniony z tytułu służebności P. K. pracuje zawodowo i dokłada się do kosztów utrzymania mieszkania. W sytuacji, gdy uprawniony z tytułu służebności mieszkania jest kawalerem, to przy takim podziale obowiązków, niewątpliwie T. K. jest osobą potrzebną mu do prowadzenia gospodarstwa domowego. Dalej, zwrócić należy uwagę, że oboje pozwani opiekują się również niepełnosprawnym ruchowo M. K.. Z uwagi na fakt, że młodszy brat uprawnionego ze względu na niepełnosprawność nie może pracować zawodowo i wymaga stałej opieki, to należy stwierdzić, że pozostaje on na utrzymaniu uprawnionego w powołanym powyżej znaczeniu. Z zeznań świadka wynika jednoznacznie, że M. K. wymaga stałej pomocy osób trzecich przy czynnościach dnia codziennego jak ubieranie się, mycie czy jedzenie. Takiej pomocy dostarczają mu zarówno uprawniony jak i matka. W związku z powyższym należało uznać, że pozwani T. K. i M. K. posiadają skuteczny wobec właściciela tytuł prawny do zajmowania przedmiotowego lokalu wynikający ze służebności mieszkania. Do dnia wyrokowania tytuł ten nie wygasł (uprawniony żyje, nie zawarto np. umowy o zniesienie służebności osobistej), służebność jest też wykonywana przez uprawnionego, co wynika z jego zeznań. Jak wskazuje się w doktrynie służebności osobiste nie wygasają w drodze wypowiedzenia. Nie stosuje się do nich przepisu art. 365¹ kc (ani wprost, ani per analogiam) (por. K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 29, Warszawa 2021). Stąd też nie można w drodze wykładni przyjmować, że złożone przez powoda oświadczenie o wypowiedzeniu dotyczyło faktycznie służebności mieszkania.

Mając zatem na uwadze wszystkie wskazane powyżej okoliczności, na mocy art. 222 § 1 kc w zw. z art. 301 kc a contrario Sąd oddalił powództwo.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 kpc i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu zasądził od przegrywającego niniejszy spór powoda solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 377 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym opłatę za czynności zawodowego pełnomocnika będącego adwokatem w kwocie 240 zł stosownie do § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, opłata za czynności tegoż pełnomocnika w postępowaniu zażaleniowym w kwocie 120 zł (§ 10 ust. 2 pkt 1 tegoż rozporządzenia), a także opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE