UZASADNIENIE

Powód M. C. domagał się od zasądzenia pozwanej Zarządu (...) sp. z o.o. w G. 4.686,06 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 28 grudnia 2017 r. i kosztami sporu. Dochodzona pozwem kwota stanowiła różnicę między wypłaconą przez pozwaną, po rozwiązaniu umowy najmu, wartością sumy partycypacji powoda w kosztach budowy lokalu, a sumą według powoda należną. Wywodził, że jego udział w kosztach udowy wynosił 15% i w oparciu o tą wartość należało dokonać wyliczeń. Jako podstawę prawną żądania powołał art. 29a ustawy z 26 października 1995 roku o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1020).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Zarzuciła, że wypłacona kwota partycypacji została obliczona prawidłowo. Przyznała, że w dacie zawarcia między stronami umowy najmu udział powoda w kosztach budowy wynosił 15%. Zarzuciła jednak, że wobec sądowego podwyższenia należnego wykonawcy wynagrodzenia za prace budowlane ostatecznie udział ten wyniósł 12.843% i na podstawie tej wartości należało wypłacić kwotę partycypacji.

Wyrokiem z 7 kwietnia 2021 roku Sąd Rejonowy w Gliwicach zasądził od pozwanej na rzecz powoda 4.606,06 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 29 grudnia 2017 roku do dnia zapłaty (pkt 1); oddalił powództwo w pozostałej części (pkt 2) i zasądził od pozwanej na rzecz powoda 1.317 zł z tytułu zwrot kosztów procesu.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiło ustalenie, że na podstawie umowy z 2 listopada 2006 roku powód zobowiązał się do pokrycia 15% kosztów budowy lokalu to jest 24.224,81 zł z łącznej kwoty 161,498,70 zł. Zobowiązany był też do zawarcia stosownego aneksu do tej umowy gdyby koszty budowy wzrosły. W przypadku ustania najmu lokalu pozwana zobowiązana była do zwrotu kwoty partycypacji, a wypłacone świadczenie powinno odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez powoda kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Powód z tytułu partycypacji wpłacił łącznie 24.224,81 zł. Strony zawarły umowę najmu 15 grudnia 2007 roku. Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Gliwicach z 22 kwietnia 2008 roku, oznaczył wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy od pozwanej z §11 ust 1 umowy na kwotę 12.854.733,22 zł netto w miejsce 10.793.032,56 zł netto i wynikającego z 11 ust 2 umowy z 11.548.544,84 zł netto do 13.754.607,34 zł netto. Pozwana zapłaciła wykonawcy dodatkowo 2.206.062,53 zł. Po ustaniu umowy najmu powód zwrócił lokal pozwanej w dniu 28 grudnia 2016 roku. Wobec tego pozwana zwróciła powodowi 28.077,16 zł z tytułu zwrotu kosztów partycypacji przyjmując jako podstawę swoich wyliczeń udział powoda w kosztach budowy lokalu na poziomie 12,843%, a to w związku ze zwiększeniem ogólnych kosztów budowy po zawarciu umowy najmu.

Mając na względzie ten bezsporny między stronami stan faktyczny Sąd Rejonowy odwołał się do art. 29a§3 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w brzmieniu obowiązującym przed 10 września 2015 r., a to w związku z regulacja intertemporalną zawartą w art. 6 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1582).

Wskazał, że w związku z tym w rozpoznawanej sprawie w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Tożsame warunki ustaliły strony w umowie partycypacyjnej z dnia 2 listopada 2016 r.

Rozstrzygając czy podstawą przeliczenia powinien być procentowym udział w kosztach budowy z daty wpłaty kwoty partycypacji i zawarcia umowy partycypacyjnej (w rozpoznawanej sprawie 15%), czy też udział w rzeczywistych kosztach budowy (w rozpoznawanej sprawie 12,843%) Sąd Rejonowy miał na względzie, że pozwana zgodnie z treścią umowy partycypacyjnej zobowiązana była do zawiadomienia o powoda o wzroście kosztów budowy w celu zawarcia aneksu do umowy partycypacyjnej. Skoro pozwana tego nie uczyniła, to w świetle niezmienionych warunków umowy rzeczywisty koszt budowy lokalu zajmowanego przez powoda nie miał znaczenia, Dla Sądu Rejonowego pojęcie kosztów budowy lokalu należało odnosić do kosztów budowy ustalonych w umowie partycypacyjnej celem wyeliminowania sytuacji w której pozwana mogłaby jednostronnie kształtować wysokość rozliczenia poprzez zawieranie umów zwiększających koszty budowy, bez możliwości ich weryfikacji przez powoda.

W ocenie Sądu Rejonowego w okolicznościach sprawy, nie sposób było też ustalić o ile w związku ze wzrostem ogólnych kosztów wzniesienia budynku wzrósł koszt budowy lokalu zajmowanego przez powoda.

Sąd Rejonowy dokonał też wyliczenia podlegającej zwrotowi sumy i uznał, że powinna ona wnosić 32.736,22 zł, przy uwzględnieniu powierzchni lokalu (64,66 m²) i procenta kosztów jego budowy wynikającego z umowy partycypacyjnej (15%), a także wartości odtworzeniowej metra kwadratowego lokalu wynoszącej w dacie wypłaty 3.378 zł. (64,66*3.378 = 218.421,28 zł, 15% z 218.421,28 = 32.763,22). Ponieważ pozwana wypłaciła powodowi 28.077,16 zł, do zasądzenia pozostawało 4.686,06 zł.

Odsetki od tej kwoty Sąd Rejonowy zasądził od 29 grudnia 2017 roku, to jest po upływie rocznego terminu do zwrotu kwoty partycypacji, a w pozostałej części roszczenie odsetkowe oddalił.

O kosztach orzekł z powołaniem na art. 100 k.p.c. obciążając nimi w całości pozwaną zważywszy, że powód uległ co do nieznacznej części swojego roszczenia.

Apelację od tego wyroku w części uwzględniającej powództwo i rozstrzygającej o kosztach procesu wniosła powódka zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez jego błędną wykładnię zapisów umowy i uznanie, że podstawą wyliczenia kwoty partycypacji powinna być relacja wpłaconej kwoty partycypacji do kwoty kosztów budowy lokalu określonych w umowie podczas gdy powinna być to relacja wpłaconej kwoty partycypacji do rzeczywistych kosztów budowy lokalu powoda.

Formułując te zarzuty domagała się zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa oraz zasądzenia kosztów postępowania, ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Sąd Rejonowy co do zasady prawidłowo ustalił stan faktyczny, który nie był sporny między stronami. Sąd Okręgowy uznał te ustalenia za własne, co czyniło zbędnym ich ponowne przytaczanie.

Wymagały one sprostowania w zakresie kwoty zmienionego wynagrodzenia za wzniesienie budynku, w którym znajdował się lokal powoda. Sąd Rejonowy wskazał bowiem w uzasadnieniu wyroku na kwoty netto, podczas gdy z odpisu wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach z 22 kwietnia 2008 roku, sygn. akt X Gc 92/07, złożonego do akt sprawy przy odpowiedzi na pozew, wynikało wprost, że wartości te są wartościami brutto.

Co się tyczy ustaleń faktycznych to doprecyzowania wymagało nadto, że nie było w sprawie w sporne, iż koszt wzniesienia budynku, w którym znajdował się lokal zajmowany przez powoda wzrósł z 11.548.544,84 zł brutto do 13.754.607,34 zł brutto. W konsekwencji koszt budowy lokalu powoda wzrósł z 161.498,70 zł brutto do 188.614.44 zł brutto. Ustalenia co do tych kosztów możliwe były w trybie art. 230 k.p.c. Wszak powód – do dnia wydania zaskarżonego wyroku - nie zaprzeczył zawartym w odpowiedzi na pozew twierdzeniom pozwanej w omawianym zakresie. Znajdowały one nadto poparcie w treści przedłożonego odpisu wyroku Sądu Okręgowego oraz przelewu podwyższonego wynagrodzenia. Co też istotne stosunek w jakim według niezaprzeczonych twierdzeń powódki wzrósł koszt budowy lokalu powoda (tj. o 16,79%) był niższy od stosunku w jakim zostało podwyższone wynagrodzenie wykonawcy robót budowlanych za wykonanie całego zadania inwestycyjnego (tj. 19,10%). Nie sposób było zatem twierdzić (jak przyjął Sąd Rejonowy), że pozwana nie wykazała wzrostu kosztów budowy w odniesieniu do lokalu powoda w zakresie akcentowanej w postępowaniu sądowym kwoty 188.614,44 zł. Wykazała ona bowiem poniesienie w ogólności kosztów wyższych, a – co należy podkreślić – powód nie przeczył jej twierdzeniom co do ostatecznych, rzeczywistych kosztów wzniesienia jego lokalu.

W świetle art. 205³§2 k.p.c. oraz treści zobowiązania Sądu Rejonowego z 9 lutego 2021 roku (k. 39) nakładającego na pełnomocnika powoda obowiązek ustosunkowania się do twierdzeń zawartych w odpowiedzi na pozew pod rygorem pominięcia spóźnionych twierdzeń i wniosków, zakwestionowanie tej okoliczności w dopiero w odpowiedzi na apelację uznać należało za spóźnione. Wszak powołania regulacja obliguje do pominięcia spóźnionych zarzutów chyba, że strona wskaże na szczególne okoliczności uzasadniające ich powołanie z opóźnieniem. Pełnomocnik powoda nie uzasadnił jednak dlaczego dopiero w odpowiedzi na apelację kwestionuje uprzednio niepodważane twierdzenia pozwanej co do konkretnej kwoty o jaką wzrosły koszty udowy lokalu powoda.

Pomijając zatem na zasadzie art. 205³§2 k.p.c. w zw. z art. 391§1 k.p.c. i art. 381 k.p.c. te spóźnione zarzuty powoda uznać należało, że spór nie dotyczył tej okoliczności faktycznej, lecz tego, którą z dwóch bezspornych między stronami wartości przyjąć za podstawę wyliczeń.

W tym najistotniejszym w sprawie aspekcie Sąd Okręgowy miał na względzie, że w istocie, pomimo braku jednoznacznego wskazania konkretnych przepisów prawa materialnego, apelacja podważała prawidłowość zastosowania przez Sąd Rejonowy art. 65 k.c. w zw. z art. 353¹k.c. i art. 29a ust 3 cytowanej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w brzmieniu obowiązującym przed 10 września 2015 r., a to w związku z regulacją intertemporalną zawartą w art. 6 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1582). Pozwana w apelacji wskazywała bowiem na naruszenie prawa materialnego poprzez wadliwą interpretację zapisów umowy, podczas gdy postanowienia umów nie są przepisami materialnym, a zarzut naruszenia postanowień umownych powinien być podniesiony stanowią łącznie z zarzutem naruszenia określonego przepisu prawa materialnego.

Wskazać zatem należy, że zarówno z §6 ust 1 i 2 umowy partycypacyjnej jak i art. 29a ust 3 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w brzmieniu istotnym w sprawie wynikało, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

Rozstrzygając czy miarodajnym dla wyliczeń jest rzeczywisty koszt wzniesienia lokalu, czy też koszt określony w umowie partycypacyjnej, Sąd Okręgowy miał na względzie, że miernikiem swoistej „waloryzacji” kwoty partycypacji jest wartość odtworzeniowa lokalu. Definicję tego pojęcia ustalić należy na podstawie art. 9 ust 8 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. u. z 2022 r., poz. 172), który nieodmiennie, od daty wejścia w życie tej ustawy stanowi, że
wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Zgodnie natomiast z art. 2 ust 1pkt 12 tej ustawy wskaźnikiem przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jest przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ustalany przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego i publikowany w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Powołane przepisy wprost posługują się kryterium jakim jest w istocie realny koszt prac budowlanych. Wobec tego, skoro wartość kwoty do wypłaty ustalana jest na podstawie aktualnych w dacie wypłaty kosztów budowy, to jednolicie należy przyjąć, że wartość wniesionego udziału kwoty partycypacji również należy ustalić na podstawie rzeczywistych kosztów budowy. Tylko bowiem w taki sposób zachowana być może równowaga stron umowy przy ustalaniu ich wzajemnych obowiązków związanych ze zwrotem spełnionych świadczeń.

W świetle art. 65§1 k.c. i art. 353¹ k.c. oraz art. 29a ust 3 cytowanej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wykładni tej nie mogły zmienić zapisy §4 umowy partycypacyjnej z 2 listopada 2006 roku obligującej pozwaną do poinformowania powoda o wzroście kosztów budowy, a powoda do podpisania stosownego aneksu do umowy. Zapisy te bowiem chronią w głównej mierze interesy wynajmującego jako stanowiące ewentualną podstawę do wystąpienia przeciwko partycypującemu najemcy o zwiększenie kwotowego udziału w kosztach budowy lokalu. Właśnie wówczas gdyby powód zastosował się do tego wezwania i dopłacił pozwanej różnicę, to ta zwiększona kwota byłaby podstawą do wyliczenia procentowego udziału w kosztach budowy lokalu, a w konsekwencji wypłaty wyższego świadczenia po ustaniu umowy najmu. Powód, który niewątpliwie uiścił kwotę niższą niż 15% rzeczywistych kosztów budowy, nie mógł być zatem rozliczony tak jak w sytuacji, w której pokryłby 15% rzeczywistych kosztów budowy.

W świetle okoliczności sprawy uznać należało, że powód zawierając umowę o partycypację nie „wykupił” udziału w lokalu w wysokości 15% jego wartości lecz zobowiązał się do poniesienia kosztów budowy lokalu w takim właśnie zakresie. Skoro ostatecznie, z uwagi na wzrost kosztów budowy lokalu, wpłacona przez powoda kwota nie stanowiła 15% kosztów budowy jego lokalu, to powód nie mógł dochodzić rozliczeń przy w istocie fikcyjnym przyjęciu, że owe 15% poniósł. Przyjęcie innego wniosku dawałoby powodowi nieuzasadniony zysk, oderwany od celu zawartej przez strony umowy i regulacji prawa materialnego. Co też istotne, umowa partycypacyjna nie miała charakteru inwestycyjnego, a związana była ze społecznym budownictwem mieszkaniowym i zmierzała do zabezpieczenia interesów stron związanych z ponoszeniem i rozliczeniem kosztów wzniesienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Wbrew obawom Sądu Rejonowego, w rozpoznawanej sprawie nie miała znaczenia potencjalna możliwość jednostronnego zwiększania kosztów budowy lokalu przez wynajmującego i wpływanie tym samym w sposób nieuprawniony na wysokość wypłacanego świadczenia. Wszak ostateczną, rzeczywistą wysokość kosztów budowy lokalu powoda uznać należało za wykazaną przez pozwaną, a jej działania dotyczące zwiększania wynagrodzenia wykonawcy robót budowlanych (a tym samym kosztów budowy lokalu powoda) nie były dowolne, lecz wynikały z obowiązku realizacji wyroku sądu.

W konsekwencji, skoro rzeczywisty udział powoda w kosztach budowy wynajmowanego lokalu wynosił 12,843% (tj. 24.224,81 zł z 188.614,44 zł), a powierzchnia wynajmowanego lokalu (decydująca o rzeczywistych kosztach jego budowy) wynosiła 63,77 m², zaś miarodajna w sprawie wartość wskaźnika odtworzenia metra kwadratowego lokalu stanowiła 3.378 zł, to brak było podstaw do uwzględnienia roszczeń pozwu także w zakresie uwzględnionym przez Sąd Rejonowy. Wartość zwaloryzowanej kwoty partycypacji zamykała się kwotą 27.665,76 zł (63,77 * 3.378 = 215.415,06 zł; 215.415,06 zł * 12,843% = 27.665,76 zł). Powód natomiast spornym tytułem otrzymał od pozwanej 28.077,16 zł, a zatem więcej.

Z tych też względów Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. zmienił wyrok w zaskarżonej części i powództwo oddalił.

Konsekwencją tej zmiany musiała być zmiana rozstrzygnięcia o kosztach procesu, które stosownie do art. 98 k.p.c. obciążały powoda jako stronę przegrywającą. Zasądzona na rzecz pozwanej tym tytułem suma obejmowała wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości stawki minimalnej (900 zł), odpowiedniej do wartości przedmiotu sporu, ustalonej na podstawie §2 pkt 5 w rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.).

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł na tożsamej podstawie z art. 98 k.p.c. Przegrywający to postępowanie powód powinien był zwrócić pozwanej poniesione przez nią koszty odwoławcze obejmujące opłatę od apelacji (400 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości stawki minimalnej (450 zł), odpowiedniej do wartości przedmiotu zaskarżenia, ustalonej na podstawie §2 pkt 5 w zw. Z §10 ust 1 pkt 1 cytowanego rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

SSO Marcin Rak

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE