Sygn. akt: I 1 C 1022/21
Dnia 4 sierpnia 2022r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny Sekcja ds. rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym:
Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 4 sierpnia 2022 r. w G. sprawy z powództwa M. Ł. (1), U. B. (1) i M. S. przeciwko Gminie M. G.
o zapłatę
1. zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powódki M. Ł. (1) kwotę 15.795 zł (piętnaście tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt pięć złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot:
- 14.820 zł od dnia 7 grudnia 2020r. do dnia zapłaty;
- 975 zł od dnia 16 września 2021r. do dnia zapłaty;
2. oddala powództwo M. Ł. (1) w pozostałym zakresie;
3. zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powódki U. B. (1) kwotę 12.870 zł (dwanaście tysięcy osiemset siedemdziesiąt złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 7 grudnia 2020r. do dnia zapłaty;
4. zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powódki M. S. kwotę 12.870 zł (dwanaście tysięcy osiemset siedemdziesiąt złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 7 grudnia 2020r. do dnia zapłaty;
5. zasądza od pozwanej Gminy M. G. solidarnie na rzecz powódek M. Ł. (1), U. B. (1) i M. S. kwotę 7.151 zł (siedem tysięcy sto pięćdziesiąt jeden złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu;
6. nakazuje ściągnąć od pozwanej Gminy M. G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 676,49 zł (sześćset siedemdziesiąt sześć złotych czterdzieści dziewięć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów opinii biegłego sądowego.
Sygn. akt I 1 C 1022/21
Stan faktyczny
M. Ł. (1), U. B. (1) oraz M. S. są współwłaścicielkami nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) (objętej księgą wieczystą (...)), w udziałach odpowiednio: 81/240, 66/240, 66/240. Wyrokiem z dnia 10 listopada 2015 r. Sąd Rejonowy w Gdyni (sygn. akt I C 159/15) nakazał K. H., M. Z. (1), P. H., V. H., L. H. i Z. M. opuszczenie, opróżnienie i wydanie solidarnie powodom J. S., M. Ł. (1) i U. B. (1) lokal mieszkalny numer (...) w G. przy ul. (...), z tym, że przyznając eksmitowanym prawo do lokalu socjalnego wstrzymał wykonanie wyroku do czasu złożenia przez Gminę M. G. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wyrok uprawomocnił się 2 grudnia 2015 r.
O. ści bezsporne (vide k. 19-29)
W przedmiotowym lokalu do chwili obecnej zamieszkują: M. Z. (1), K. H., V. H. i L. H., którzy nie regulują w ogóle żadnych należności na rzecz właścicielek.
D. ód: zeznania M. Z. (1), k. 75
Gdyby nie zajmowanie lokalu przez byłych lokatorów, współwłaścicielki chciałyby go przeznaczyć na wynajem.
D. ód: zeznania M. Ł., k. 76
zeznania M. B.-S., k. 76
Przedmiotowy lokal składa się z dwóch pokoi, kuchni ze spiżarnią, przedpokoju i łazienki z wc, łącznej powierzchni użytkowej 67,20 m2. Pozostaje w średnim standardzie, z zaniedbaniami remontowymi. Możliwy do osiągnięcia czysty czynsz z wynajmu tego lokalu na wolnym rynku mieszkaniowym w okresie od sierpnia 2018 r. do lipca 2021 r. wynosiłby po 1.560 zł miesięcznie.
D. ód: opinia biegłego J. Ś., k. 162-165
Do chwili zamknięcia rozprawy Gmina M. G. nie zaoferowała zajmującym lokal zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
O. ści bezsporne
Ocena dowod ów
Zeznania świadka M. Z. są wiarygodne, szczere i spontaniczne – z pewnymi niewielkimi zastrzeżeniami, o czym dalej. Świadek potwierdziła, że zajmujący lokal nic nie płacą w ogóle właścicielom nieruchomości. Podała skład osobowy zamieszkujących. Zdaniem Sądu z zeznań tych wynika też mętny sposób uzasadnienia faktu, że zamieszkujący w ogóle nie płacą właścicielom. Żadnym racjonalnym uzasadnieniem nie jest to, że właścicielki żądają kwoty wyższej, niż uważa świadek – w ostateczności winna płacić to, co sama uznaje za słuszne, czyli 500 zł, ale i tak tego nie czyni – nie wiadomo dlaczego. W ocenie Sądu świadek po prostu nie chce nic płacić, bo całkowitego braku wpłat nie można sensownie uzasadniać tym, że mieszkanie jest zimne i „w złym stanie”. Generalnie zachowanie świadka należy ocenić krytycznie (sprzeczne z zasadami współżycia społecznego), gdyż mieszka ewidentnie na koszt właścicieli już od kilku lat i nie ma sobie niczego do zarzucenia. Nawet jeżeli nie podoba się jej proponowana przez powódki forma przekazywania płatności mogła wybrać inną lub składać świadczenie do depozytu sądowego.
Zeznania powódek są wiarygodne i szczere. Trudno zarzucać im niewiarygodność w tym, że miały zamiar przeznaczyć lokal na wynajem. Lokal ten nie jest i nie miał być ich centrum życiowym.
Opinia biegłego J. Ś. jest szczegółowa, jasna, pełna, przy czym przy wyrokowaniu brano pod uwagę wariant opinii uzupełniającej z kart 162-162 (z 27 maja 2022), a więc przy uwzględnieniu jako podstawy opinii rzeczywistego stanu zastanego lokalu. Biegły dokładnie rozważył dane rynkowe, wnikliwie i rzetelnie ocenił stan lokalu, miał możliwość zapoznania się z nim naocznie. Z opinii wynika, że sformułowanie świadka M. Z., że lokal jest w „złym stanie” można uznać za pewną potoczną przesadę, biegły potwierdził szereg zaniedbań remontowych, ale nie są one istotne z punktu widzenia możliwości wystawienia lokalu na rynek najmu. Gdyby było inaczej, z pewnością dotychczas zamieszkujący sami by się z tego lokalu wynieśli, zważywszy na zdecydowane poglądy świadka M. Z.. Biegły przyjął słuszne założenie, że widziany przez niego stan i standard lokalu obejmuje okres co najmniej od 2018 r., gdyż powódki wyraźnie zeznały, że nie było w tym czasie żadnych remontów, z zeznań M. Z. również nie wynika, aby cokolwiek w tym lokalu remontowała. Można wręcz jako niemal pewnik, że – wobec braku remontu – standard lokalu w okresie spornym cały czas się pogarszał, a nie polepszał. Na pozostałe zarzuty do opinii pierwotnej biegły również podał słuszne i przekonujące kontrargumenty, które nie wymagają cytowania w tym miejscu ( vide k. 129). Najważniejszym wnioskiem jest to, że okres pandemii koronawirusa nie wpłynął zauważalnie na lokalny rynek wynajmu mieszkań.
Kwalifikacja prawna
Na rozprawie pełnomocnika powódek sprecyzował i wyjaśnił, że przedmiotem roszczenia jest utracony tzw. czysty czynsz. Rozszerzenie powództwa było nieskuteczne i nie wywołało żadnych skutków procesowych.
Powództwo w całości zasadne w odniesieniu do powódek U. B. i M. B.-S. oraz w przeważającej części w stosunku do trzeciej z powódek, z uwagi na treść art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 417 § 1 k.c. Niespornym jest, że byli lokatorzy nie otrzymali w spornym okresie od pozwanej gminy oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego i taka bezczynność gminy jest bezprawna.
Wysokość możliwego do uzyskania tzw. czynszu w okresie spornym wynika z drugiego wariantu opinii biegłego J. Ś., przy czym należało łączną sumę rozdzielić na powodów względem ich udziałów we współwłasności. Podniesienia wymaga jednak okoliczność, że powódki dochodziły pozwem sum niższych, niż mogłyby wynikać z uwzględnienia opinii biegłego J. Ś. w obu wariantach. A z uwagi na treść art. 321 § 1 k.p.c. granicą wyrokowania była treść żądań pozwu.
Z tych przyczyn powództwo w całości uwzględniono w stosunku do U. B. i M. B.-S. oraz w przeważającej mierze – w stosunku do M. Ł.. W odniesieniu do tej ostatniej niezasadne okazały się częściowo jedynie odsetki - wezwanie do zapłaty (k. 32) obejmuje jedynie część roszczenia powódki M. Ł. (14.820 zł), zatem odsetki od pozostałej dochodzonej kwoty tj. 975 zł są należne od dnia następnego po dniu doręczenia pozwu.
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punktach 1., 3., 4. sentencji na mocy art. 417 § 1 k.c. w zw. z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów […] w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c. Powództwo w stosunku do części odsetek dochodzonych przez powódkę M. Ł. oddalono z uwagi na treść art. 455 k.c. w punkcie 2. sentencji.
Koszty
Koszty zasądzono w całości na rzecz powódek (na mocy art. 98 k.p.c., a w odniesieniu do M. Ł. – art. 100 k.p.c., gdyż uległa jedynie co do marginalnej części żądania). Na koszty powódek składa się: - opłata od pozwu 2 x 750 zł + 1000 zł = 2500 zł, - zaliczka na poczet opinii biegłego 1000 zł; - opłata skarbowa od pełnomocnictw 3 x 17 zł = 51 zł, - opłata za czynności pełnomocnika 3600 zł w stawce minimalnej (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, ze zm.). Łącznie jest to 7151 zł ( punkt 5. sentencji).
W punkcie ostatnim obciążono pozwaną Gminę kosztami niezaliczkowanej części wynagrodzenia biegłego (676.49 zł) na podstawie art. 98 i 100 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( punkt 6. sentencji).