UZASADNIENIE

W dniu 21 sierpnia 2012 r. wnioskodawca Przedsiębiorstwo (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą w P.wniósł o stwierdzenie, że wnioskodawca nabył przez zasiedzenie własność nieruchomości położonej w P.przy ul. (...)(nr KW (...)) przez zasiedzenie w dniu 1 stycznia 2008 r. oraz o zasądzenie od uczestników postępowania D. S.i B. S. kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wniosku wnioskodawca podał, że powstał w dniu 28 czerwca 1995 r., jako następca prawny (...)Spółdzielni (...)(wcześniej – (...)Spółdzielnia (...)). Wskazał, że poprzednik prawny wnioskodawcy od 1956 r. użytkował działkę o powierzchni 49,5 m2, oznaczoną obecnie w ewidencji gruntów numerem (...), objętą księgą wieczystą nr KW (...). Zdaniem wnioskodawcy, jego poprzednik prawny wszedł w posiadanie działki w dobrej wierze. Na działce tej spółdzielnia wzniosła murowany garaż, istniejący tam do dnia dzisiejszego. Podano, że gdy w 1963 r. do spółdzielni zgłosiła się właścicielka działki – M. S., zawarto z nią umowę najmu, która następnie co roku była przedłużana – taki stan rzeczy trwał do 31 grudnia 1978 r. Po tej dacie umowy nie aneksowano, właścicielka nie występowała o przedłużenie umowy, a spółdzielnia nie uiszczała czynszu, nadal jednakże użytkowała sporną nieruchomość, co ma miejsce do dnia dzisiejszego. W konkluzji wnioskodawca stwierdził, że zarówno jego poprzednik prawny jak i on traktowali sporny teren jako swoją własność, opłacając wszelkie ciężary publicznoprawne, w tym podatki gruntowe, podatki od nieruchomości, czynili nakłady na utrzymanie nieruchomości oraz remonty.

W odpowiedzi na wniosek uczestnicy postępowania B. S. i D. S.wnieśli o oddalenie wniosku oraz o obciążenie wnioskodawcy kosztami postępowania. W uzasadnieniu swego stanowiska uczestnicy podnieśli, że wnioskodawca zawsze uznawał prawo własności uczestników postępowania, a jedynie podejmował dyskusje co do wysokości czynszu dzierżawy i nie płacił czynszu – w ocenie uczestników znajdowało to odzwierciedlenie w szeregu pism wnioskodawcy skierowanych do uczestników. Uczestnicy podkreślili, że uznanie roszczenia przerywa bieg zasiedzenia.

W replice złożonej dnia 21 grudnia 2012 r. wnioskodawca podtrzymał swoje żądanie i dotychczasową argumentację, a ponadto podniósł, że uznanie prawa własności nie przerywa biegu zasiedzenia, a jedynie przesądza o złej wierze posiadacza. Zdaniem wnioskodawcy, prowadzona między stronami korespondencja nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży, najmu czy dzierżawy przedmiotowej działki gruntu. Nadto wnioskodawca wskazał, że pisma zostały podpisane jedynie przez prezesa zarządu, a dla prawidłowej reprezentacji konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez dwóch członków zarządu lub przez członka zarządu i pełnomocnika, zaś w (...)Spółdzielni (...)występował zarząd 3-osobowy. Wnioskodawca przedstawił pogląd, zgodnie z którym nawet gdy samoistny posiadacz w złej wierze zwraca się do właściciela z ofertą nabycia własności rzeczy w drodze umowy, jego posiadanie nie jest pozbawione przymiotu samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, że rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą.

Postanowieniem z dnia 28 maja 2013 r. Sąd Rejonowy Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu:

1. oddalił wniosek;

2. kosztami postępowania obciążył wnioskodawcę w zakresie przez niego poniesionym.

Podstawę powyższego orzeczenia stanowiły następujące ustalenia faktyczne i rozważania:

Nieruchomość położona w P.przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy (...)obecnie prowadzi księgę wieczystą nr (...)na początku lat 60-tych XX wieku stanowiła własność M. S..

Część tej nieruchomości o powierzchni 49,5 m2, stanowiącą obecnie działkę oznaczoną geodezyjnie (...)od 1956 r. zajęła (...)Spółdzielnia (...)w P.(później – (...)Spółdzielnia (...) w P.). Ten fragment nieruchomości (wąski pas gruntu o szerokości ok. 2 m) stanowił część wewnętrznego ciągu komunikacyjnego znajdującego się na terenie przedsiębiorstwa prowadzonego przez spółdzielnię. Posadowiony został tam przez spółdzielnię garaż, w którym stał jeden z pojazdów służbowych spółdzielni. Spółdzielnia wykonała również utwardzenie gruntu oraz doprowadziła media do garażu. Omawiana część nieruchomości była również fizycznie oddzielona od jej pozostałej części ścianą budynku sąsiadującego z terenem wykorzystywanym przez przedsiębiorstwo. W związku z tym dostęp do tego pasa drogi był jedynie z terenu spółdzielni, nie był on natomiast dostępny ani nawet widoczny z pozostałej części nieruchomości.

Pismem z dnia 7 maja 1963 r. M. S.zwróciła się do (...)Spółdzielni (...)w P.wskazując, że spółdzielnia użytkuje jej grunt i w ustnych uzgodnieniach przedstawiciele spółdzielni zobowiązali się uregulować jej należny za to czynsz dzierżawny; wniosła o dokonanie obliczenia zaległego czynszu i przekazanie jej należności.

Spółdzielnia zgodziła się zawrzeć z M. S.umowę najmu spornego fragmentu nieruchomości – zawarto ją w dniu 30 maja 1963 r. Uzgodniono bieżący czynsz najmu oraz zaległy czynsz od 1956 r. Wynajmującą obciążał podatek od lokali w wysokości 60% czynszu najmu, jak również połowa podatku od nabycia praw majątkowych. Następnie kolejnymi aneksami co roku umowa była przedłużana na następne okresy. Spółdzielnia płaciła M. S.należny czynsz. Taka sytuacja utrzymywała się do końca 1978 r. Wówczas M. S.doszła do wniosku, że zawieranie dalszych umów jest nieopłacalne. Wiązało się to z ówczesną polityką władz odnośnie zysków z własności prywatnej – poza wysokim opodatkowaniem dochodu, praktycznie całość zysku musiała być gromadzona na poczet funduszu gospodarki mieszkaniowej i funduszu remontowego. Stąd M. S.zaprzestała zawierania kolejnych umów, a spółdzielnia przestała płacić czynsz. Do lat 90-tych kwestia własności spornego gruntu nie była poruszana i spółdzielnia nadal nią władała w opisany wyżej sposób.

W 1991 r. została zawarta umowa darowizny, na mocy której własność nieruchomości (...)przeszła z M. S.na jej syna – uczestnika B. S. i synową – uczestniczkę D. S..

W 1. połowie lat 90-tych XX wieku, w związku ze zmianami ustrojowymi i związaną z tym zmianą podejścia do własności prywatnej, (...)Spółdzielnia (...)w P.przystąpiła do porządkowania kwestii związanych z własnością gruntów, na których położone było przedsiębiorstwo. Odbywało się to z reguły przez wykup odpowiednich działek gruntu od właścicieli, którzy po latach niemożności wykonywania praw właścicielskich występowali do spółdzielni o uregulowanie ich sytuacji. Miało to dotyczyć m.in. spornego fragmentu gruntu, kiedy B. S.zgłosił się do spółdzielni. W latach 1992-1994 miały miejsce negocjacje z udziałem B. S.i prezesa spółdzielni B. W., zarówno w formie ustnych rozmów jak i wymiany pism. Wówczas zarząd spółdzielni był 3-osobowy, a uprawnienie do reprezentacji posiadało 2 członków zarządu działających wspólnie. Prezes spółdzielni zażądał dowodu własności, a po jego otrzymaniu (kopia aktu notarialnego darowizny) początkowo zaproponował wykup gruntu, na co jednak uczestnik nie przystał. Dalej rozmowy toczyły się wokół tematu zawarcia umowy dzierżawy spornego terenu. Pismem z dnia 21 grudnia 1993 r. uczestnik zaproponował spółdzielni zawarcie takowej umowy, proponując roczny czynsz w wysokości 1.000.000 st. zł. W odpowiedzi pismem z dnia 6 stycznia 1994 r. prezes spółdzielni przystał na zawarcie umowy, jednakże zaproponował czynsz w wysokości 600.000 st. zł. Wobec braku porozumienia co do czynszu rozmowy zostały zerwane i nie doszło do zawarcia umowy.

W 1995 r. została zawiązana (...)Przedsiębiorstwo (...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P.– wnioskodawca w niniejszej sprawie. W spółce tej wszystkie udziały objęła (...)Spółdzielnia (...) w P., a w zamian za to m.in. wniosła aportem do spółki przedsiębiorstwo, w tym m.in. nieruchomości wykorzystywane dotąd w działalności gospodarczej spółdzielni; wśród tych nieruchomości nie wskazano spornego gruntu ani żadnego ograniczonego prawa rzeczowego do niego. Mimo to spółka objęła we władanie przedmiotowy fragment gruntu. Posiadała go nadal i uiszczała podatek od nieruchomości od zajmowanej powierzchni (na podstawie obmiaru sporządzonego dla potrzeb podatkowych). Jednakże jednocześnie właściciele nieruchomości uiszczali podatek od nieruchomości od całej powierzchni nieruchomości (...).

W 2011r. B. S.i D. S.postanowili sprzedać nieruchomość (...). Zawarli umowę przedwstępną sprzedaży z S. W.i D. W.. Jednakże przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej wyszło na jaw, że sporny fragment nieruchomości jest we władaniu spółdzielni. Stanowiło to problem dla kupujących, w wyniku czego do zawarcia umowy przyrzeczonej w umówionym terminie nie doszło. Zawarto kolejną umowę przedwstępną, w której uczestnicy zobowiązali się podjąć działania zmierzające do geodezyjnego podziału nieruchomości na dwie działki gruntu. Tak też się stało – działkę nr (...)podzielono na działki nr (...), o powierzchni 1.151 m2 oraz nr (...) o powierzchni 51 m2 – stanowiącą przedmiot sporu w niniejszej sprawie. Działka nr (...)została ostatecznie sprzedana.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie okoliczności bezspornych oraz znanych temu Sądowi z urzędu (akta księgi wieczystej (...)), a nadto zgromadzonych w sprawie dokumentów tj.: pisma M. S.z 7 maja 1963 r.; notatki sporządzonej przez S. P.; dokumentacji fotograficznej; map geodezyjnych; umowy najmu z 30 maja 1963 r. z aneksami, pism (...)Spółdzielni (...)w P.do B. S.: z dnia 10 września 1992 r., z dnia 9 lutego 1993 r., z dnia 9 września 1993 r., z dnia 6 stycznia 1994 r.; pism B. S.do (...)Spółdzielni (...)w P.: z dnia 15 stycznia 1993 r., z dnia 21 grudnia 1993 r.; aktu założycielskiego spółki (tekst jednolity); deklaracji na podatek od nieruchomości za lata 2006-2013 z załącznikami (spisy nieruchomości) oraz dokumentu znajdującego się w aktach sprawy o sygn. VII Cps (...)Sądu Rejonowego w G.(k. 50-52). Nadto Sąd Rejonowy oparł swoje ustalenia faktyczne na podstawie: zeznań prezesa zarządu wnioskodawcy B. W.i zeznań uczestnika B. B.oraz zeznań świadków: S. P., Z. K., M. S., W. Ł.i J. K.;

Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd Rejonowy wskazał, iż wszystkie dokumenty zostały sporządzone przez kompetentne podmioty, w granicach ich upoważnienia, w odpowiedniej formie. Ich autentyczność i prawdziwość objętych nimi treści nie budziła wątpliwości Sądu. Dokumenty te stanowiły zatem wiarygodne dowody na okoliczności związane ze sposobem korzystania ze spornej działki gruntu, sposobem jej późniejszego podziału geodezyjnego, okresem objęcia jej umową najmu, negocjacji prowadzonych pomiędzy B. S.a spółdzielnią oraz następstwa prawnego w zakresie posiadania działki. Odnosząc się natomiast do problemu reprezentacji spółdzielni, podniesionego przez wnioskodawcę, Sąd Rejonowy zważył, iż wnioskodawca zakwestionował wartość dowodową dokumentów przedłożonych przez uczestników (k. 64-69) wskazując, że były one podpisane jedynie przez prezesa spółdzielni, podczas gdy prawidłowa reprezentacja wymagała współdziałania dwóch członków zarządu. Sąd Rejonowy wskazał jednak, iż odpis postanowienia Sądu Rejonowego w P.z dnia (...)., XIV Ns.Rej.(...)nie nadawał się do wykazania takiego sposobu reprezentacji, gdyż zapadło ono już po okresie, w którym nastąpiła rzeczona wymiana pism (był to okres 1992-1994) – stąd Sąd ten tego dokumentu nie uwzględnił. Jednakże sposób reprezentacji został skądinąd wykazany zeznaniami B. W., które nie były w tym zakresie kwestionowane przez uczestników. Sąd Rejonowy podkreślił jednak, że negocjacje podejmowane z B. S. odnośnie uregulowania statusu prawnego spornego fragmentu gruntu nie należą do sformalizowanych czynności reprezentacji – były to jedynie prezentacje stanowisk stron, które dopiero w zamierzeniu miały doprowadzić do zawarcia umowy (do czego oczywiście byłaby już wymagana należyta reprezentacja spółdzielni). O ile zatem pisma przedłożone przez uczestników odzwierciedlają stan świadomości i woli osób działających za spółdzielnię, o tyle nie stanowią one oświadczeń woli, które konstruowałyby jakąkolwiek czynność prawną. W ocenie zatem Sądu Rejonowego, nie podlegają one ocenie z punktu widzenia rygorów reprezentacji osoby prawnej.

W ocenie Sądu Rejonowego, wiarygodnym dowodem była dokumentacja fotograficzna (art. 308 § 1 k.p.c.), do której stosuje się odpowiednio przepisy o dowodzie z dokumentu. Ten środek dowodowy nie był kwestionowany.

Sąd I instancji dał wiarę zeznaniom świadków: S. P., Z. K., J. K.i M. S.. Świadkowie ci – pracownicy lub byli pracownicy wnioskodawcy albo jego udziałowca – (...)Spółdzielni (...)w P.posiadali wiedzę – stosownie do zajmowanych podówczas stanowisk – przede wszystkim odnośnie usytuowania spornego fragmentu gruntu, sposobu jego zagospodarowania i korzystania zeń przez spółdzielnię, prowadzonych tam prac modernizacyjno-remontowych, odprowadzania podatków. Sąd Rejonowy wskazał, iż szczególnie istotne były zeznania S. P.odnośnie podejmowanych w latach 90-tych wysiłków w zakresie regulowania sytuacji prawnej gruntów używanych przez spółdzielnię – w tym zakresie korelują one z odnośnymi zeznaniami B. W.. Nadto Sąd ten wskazał, iż na uwagę zasługują spójne twierdzenia świadków, iż nie jest im wiadome nic na temat konieczności zwrotu działki czy płacenia za nią czynszu właścicielowi. Wszyscy wymienieni świadkowie stanowczo stwierdzili, że w tym przedmiocie nie posiadają wiedzy, jakkolwiek – jak stwierdzają w sposób identyczny S. P., Z. K.i J. K.– mogło to wynikać z prostego faktu, iż kwestie te pozostawały poza zakresem ich obowiązków.

Zdaniem Sądu Rejonowego, stosunkowo mało konkretne były zeznania świadka W. Ł., a więc przez to – mimo ich zasadniczej wiarygodności – ich przydatność okazała się ograniczona. Świadek przyznał zresztą, że informacje o spornej działce ma z drugiej ręki. Własność działki była okolicznością bezsporną wykazaną również w oparciu o akta księgi wieczystej, a więc zeznania świadka nie miały tu większego znaczenia. Podobnie rzecz się ma z okolicznościami podziału geodezyjnego (fakt wykazany dokumentami urzędowymi – mapami geodezyjnymi). Świadek potwierdził natomiast (choć w sposób bardzo ogólnikowy i zastrzegając, że jest to wiedza z drugiej ręki) okoliczność, iż pomiędzy B. S.a prezesem spółdzielni toczyły się negocjacje w przedmiocie uregulowania statusu prawnego spornego gruntu. W ocenie Sądu Rejonowego, w większej części na wiarę zasługiwały zeznania za wnioskodawcę prezesa jego zarządu B. W.. Opisał on okoliczności porządkowania stanu prawnego nieruchomości, na których funkcjonowało podległe mu przedsiębiorstwo (w tym zakresie okoliczności te potwierdził S. P.). Wskazał, że spółdzielnię w latach 90-tych reprezentowało dwóch członków zarządu działających jednocześnie. Przedstawiony przez prezesa wnioskodawcy opis działki i sposobu jej wykorzystania współgra z odpowiednimi relacjami świadków i nie budzi wątpliwości. Bezspornym było, że za kadencji B. W.za działkę nie był płacony czynsz. Zdaniem natomiast Sądu Rejonowego, w sposób stronniczy, na użytek postępowania, prezes wnioskodawcy opisał przebieg negocjacji z B. S.. Nie zasługuje bowiem na wiarę jego twierdzenie, jakoby bezskutecznie wzywał uczestnika o przedstawienie dowodu własności, czego ten drugi nie uczynił. Przeczy temu nie tylko treść zeznań uczestnika B. S., ale i treść pism przedłożonych przez uczestników – w szczególności pisma uczestnika z 21 grudnia 1993 r., gdzie wskazał on, że dołącza odpis aktu notarialnego i proponował zawarcie umowy najmu oraz pisma spółdzielni z 6 stycznia 1994 r., w którym wyrażana jest wstępna zgoda na zawarcie umowy, jednakże sformułowano kontrpropozycję odnośnie czynszu. Zdaniem Sądu I instancji, trudno z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego przypuścić, aby propozycja zawarcia umowy najmu została choćby wstępnie zaakceptowania, gdyby ów dowód własności – wbrew treści pisma uczestnika – nie został dołączony.

Nadto w ocenie Sądu Rejonowego, wiarygodne okazały się zeznania uczestnika B. S.. Opisał on przebieg negocjacji z prezesem spółdzielni, podkreślając, że kontaktował się w tej sprawie praktycznie wyłącznie z B. W.. Jego relacja w tym zakresie znajduje pełne potwierdzenie w przedłożonych pismach dokumentujących przebieg negocjacji. Wiarygodnie podał w związku z tym, że nie uznawał praw Syntezy do spornego fragmentu gruntu. Okoliczność dostarczenia spółdzielni dowodu własności została już opisana wyżej, przy ocenie zeznań B. W. – okoliczność tę trzeba uznać za wykazaną. W sposób szczery, zgodny z zeznaniami świadków, dokumentacją geodezyjną i fotograficzną uczestnik opisał położenie i sposób korzystania ze spornej działki.

Dokonując rozważań prawnych, Sąd I instancji powołując się na treść art. 172 k.c. zważył, iż zasiedzenie nieruchomości jest sposobem nabycia własności rzeczy przez posiadacza samoistnego w wyniku upływu czasu; spełnia ona doniosłe cele społeczne, ponieważ legalizuje długotrwały stan faktyczny odpowiadający wykonywaniu prawa własności, porządkuje stosunki własnościowe, gdyż umożliwia usunięcie niezgodności między stanem faktycznym i stanem prawnym, oraz mobilizuje właścicieli do wykonywania uprawnień wynikających z prawa własności. Dzięki swej porządkującej roli instytucja zasiedzenia niewątpliwie sprzyja bezpieczeństwu obrotu prawnego, gdyż chroni interesy osób, które w dobrej wierze objęły rzecz we władanie na podstawie mylnego przeświadczenia, że przysługuje im prawo własności, a wieloletnie posiadanie umacniało je w tym przekonaniu.

Sąd Rejonowy zaznaczył, iż wniosek sformułowany jest nieco nieprecyzyjnie, ale z jego uzasadnienia i z konsekwentnie prezentowanych stanowisk procesowych wynika, że przedmiotem żądania jest fragment nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) – mianowicie działka (...) o powierzchni 51 m2, powstała w 2011 r. w wyniku podziału geodezyjnego działki (...) na dwie części. Sąd Rejonowy zauważył, że co prawda nie może stanowić przedmiotu zasiedzenia „część składowa” rzeczy (art. 47 § 1 k.c.), jednakowoż może być przedmiotem zasiedzenia część rzeczy podzielnej, jeżeli w wyodrębnionej postaci pozostaje w cudzym posiadaniu samoistnym. Możliwe jest zatem zasiedzenie części nieruchomości gruntowej. Na skutek zasiedzenia następuje tutaj nabycie nieruchomości nowej, stanowiącej wydzieloną część poprzedniej nieruchomości macierzystej. W takiej zaś części traci swe prawo właściciel nieruchomości macierzystej.

Sąd I instancji wskazał, iż zgodnie z art. 609 § 1 k.p.c., do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Zainteresowanym w sprawie jest zaś każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania (art. 510 § 1 k.p.c.). Stosując powyższe przepisy na gruncie niniejszej sprawy zbadaniu podlegało spełnienie przez wnioskodawcę przesłanek nabycia przez zasiedzenie. Pierwszą z tych przesłanek jest nieprzerwane posiadanie cudzej rzeczy, drugą – samoistny charakter tego posiadania, a trzecią – upływ czasu (20 lub 30 lat, w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza).

Sąd Rejonowy podkreślił, że na gruncie niniejszej sprawy rozważany jest mający prowadzić do zasiedzenia okres posiadania nieruchomości przez (...)Spółdzielnię (...)(następnie - (...)Spółdzielni (...)) jako poprzednika prawnego wnioskodawcy oraz przez samego wnioskodawcę. Zgodnie bowiem z art. 176 § 1 k.c., jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Na gruncie niniejszej sprawy nastąpiło przeniesienie posiadania spornego terenu. (...)Spółdzielnia (...)wniosła aportem do spółki-wnioskodawcy całość swojego przedsiębiorstwa, zaś niekwestionowanym jest, że nieodłączną część owego przedsiębiorstwa – w sensie funkcjonalnym – stanowiła sporna działka. Mimo zatem, że nie nastąpiło skuteczne przeniesienie własności owego fragmentu gruntu (którą spółdzielnia oczywiście nie dysponowała), to jednak nastąpiło przeniesienie jej posiadania, jako korzystnego stanu faktycznego wchodzącego w skład przedsiębiorstwa wnoszonego jako aport.

Zdaniem Sądu I instancji, konieczną i naczelną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości. Stawiając taki warunek, odsyła ustawodawca do pojęcia zawartego w definicyjnej normie art. 336 k.c. – posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Sąd ten wskazał, iż oczywiście w kontekście zasiedzenia mamy na uwadze posiadanie samoistne nie poparte jeszcze tytułem (prawem) własności.

Sąd Rejonowy zważył również, iż stan posiadania współtworzą fizyczny element (corpus) władania rzeczą oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). W przypadku posiadania samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel”). Praktycznie zaś wypada kierować się - przy ustalaniu charakteru posiadania - manifestowanym na zewnątrz wobec otoczenia zachowaniem posiadacza (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1972, s. 770; J.St. Piątowski (w:) System..., s. 323; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 436). Według zewnętrznych znamion zachowania posiadacza można oceniać zarówno corpus jak też animus possidendi.

W ocenie Sądu Rejonowego, na gruncie niniejszej sprawy nie ulega wątpliwości, że spółdzielnia, a następnie wnioskodawca we wskazanym przez wnioskodawcę okresie (1978-2008) władali spornym fragmentem nieruchomości. Nie pozostawiają w tym zakresie wątpliwości takie okoliczności jak: korzystanie z gruntu jako części ciągu komunikacyjnego, korzystanie z posadowionego tam garażu, utwardzanie terenu, remonty i modernizacje, płacenie podatku od nieruchomości – wszystko to zostało potwierdzone nie tylko przez wnioskodawcę i zawnioskowanych przez niego świadków, ale i przez uczestnika. Natomiast zdaniem tego Sądu ewidentny jest brak po stronie posiadacza elementu wolicjonalnego – zamiaru władania o treści identycznej z władaniem przez właściciela. Zarówno wnioskodawca jak i jego poprzednik prawny byli posiadaczami zależnymi, władającymi gruntem jak najemca.

Sąd Rejonowy wskazał także, iż nie bez znaczenia jest tu stan poprzedni – poprzednik prawny wnioskodawcy był najemcą spornego gruntu i uiszczał czynsz najmu na rzecz poprzedniczki prawnej uczestników. Nie ma zatem wątpliwości, że do 1978 r. posiadanie przez spółdzielnię miało charakter posiadania zależnego. Zdaniem Sądu Rejonowego nie jest wykluczona zmiana stanu posiadania – w polskim prawie nie obowiązuje zasada nemo sibi causam possessionis mutare potest. Może zatem posiadacz zależny według swego zamiaru jednostronnie przekształcić władanie cudzą rzeczą w posiadanie samoistne. Bez wątpienia jednakże zmiana charakteru posiadania powinna manifestować się na zewnątrz poprzez skonkretyzowane zachowanie posiadacza (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 323-324; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 178-179; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 436). Jedynie widoczna zmiana zachowania posiadacza będzie miarodajna dla otoczenia (i sądu orzekającego). Takiej zmiany natomiast, zdaniem Sądu Rejonowego, wnioskodawca w niniejszym postępowaniu nie zdołał udowodnić, a ciężar dowodzenia w tym zakresie spoczywał na nim. Sam jedynie brak podpisania po 1978 r. kolejnego aneksu do umowy najmu i zaprzestanie płacenia czynszu nie jest wystarczający dla wykazania zmiany stanu świadomości i woli posiadacza. Okoliczności te wynikały bowiem nie z tego, że dotychczasowy najemca zaczął uważać się za właściciela, ale z tego, że prawowita właścicielka – w świetle niekorzystnych dla niej okoliczności ustroju społeczno-gospodarczego, nie sprzyjającego własności prywatnej – zrezygnowała z uzyskiwania korzyści z przedmiotu swojej własności. W ocenie Sądu I instancji, nie oznacza to jednak, że rezygnacja ta była trwała, albowiem po zmianach ustrojowych B. S.(następca prawny M. S.) zwrócił się do spółdzielni o uregulowanie statusu prawnego swojego gruntu. Sąd Rejonowy wskazał również, iż wbrew wywodom wnioskodawcy i stanowisku zaprezentowanemu w zeznaniach jego prezesa, w toku negocjacji prowadzonych pomiędzy prezesem spółdzielni a B. S., spółdzielnia występowała z pozycji najemcy, nie zaś właściciela. Prawa B. S. do gruntu nie były ostatecznie kwestionowane, a spółdzielnia wstępnie wyraziła zgodę na zawarcie formalnej umowy najmu. Jak trafnie i lapidarnie wskazali uczestnicy – spór ogniskował się właściwie wyłącznie wokół wysokości czynszu, gdzie stanowiska stron negocjacji były rozbieżne i dlatego do zawarcia umowy ostatecznie nie doszło. Natomiast treść pism (zwłaszcza pisma z 6 stycznia 1994 r. – k. 64) jednoznacznie wskazuje na brak zamiaru władania rzeczą jak właściciel, wprost przeciwnie – przemawia za zamanifestowanym wobec prawowitego właściciela zamiarem władania nią jak najemca. Stąd bez znaczenia pozostaje zdaniem Sądu Rejonowego – prawdziwe skądinąd – twierdzenie wnioskodawcy, że propozycja nabycia spornego gruntu nie przesądza o braku zamiaru władania właścicielskiego, a jedynie o posiadaniu w złej wierze. Nie ten element negocjacji bowiem przesądza o charakterze władania.

Sąd Rejonowy ponownie zaznaczył, iż negocjacje, o których mowa była wyżej, nie stanowiły oświadczenia woli spółdzielni, konstruującego jakąkolwiek czynność prawną, przeto regulacje w zakresie reprezentacji czynności takich nie dotyczą. Natomiast fakt, że były one prowadzone przez prezesa spółdzielni przemawia natomiast za tym, że ich treść odzwierciedla stan świadomości i woli organów osoby prawnej.

W ocenie Sądu Rejonowego, za brakiem zamiaru zatrzymania spornego gruntu dla siebie przemawia również pismo sporządzone przez S. P. (k. 25), gdzie wskazuje się wyraźnie, że „spółdzielnia użytkuje [grunt] od pani S.”. Jak wyjaśnił świadek, analiza ta była przeprowadzona dla potrzeb wyliczenia podatku od nieruchomości. Zatem spółdzielnia nie tylko wiedziała o niesamoistnym charakterze swego posiadania, ale nie miała zamiaru go zmieniać.

Niezależnie od powyższego, zdaniem Sądu Rejonowego, treść władztwa spółdzielni nad przedmiotowym gruntem, wyrażająca się w wykonywanych tam czynnościach faktycznych nie wykracza poza czynności, które dopuszczalne są dla najemcy i nie wchodzi w sferę praw zarezerwowanych dla właściciela. Spółdzielnia w rozważanym okresie nie czyniła na gruncie żadnych inwestycji istotnie zmieniających jego charakter, w żaden sposób też nim nie dysponowała wobec osób trzecich. Sąd Rejonowy wskazał, iż w 1978 r. znajdująca się tam droga była już wykorzystywana, a więc musiała być utwardzona, był tam już również posadowiony garaż. Wykonywane prace miały charakter wyłącznie zachowawczy, konserwacyjny, niewątpliwie nie zmieniający istoty przedmiotu posiadania. Również płacenie podatku od nieruchomości nie może być okolicznością decydującą, skoro jego wymiar zależał od obmiaru gruntu wchodzącego w skład przedsiębiorstwa, którego powierzchnię sporny fragment gruntu zwiększał jedynie nieznacznie. Ponadto, właściciele również uiszczali podatek od spornej części (płacili go bowiem od całości nieruchomości – powierzchni widniejącej w księdze wieczystej).

Stąd, wobec niewykazania samoistnego charakteru posiadania, Sąd Rejonowy oddalił wniosek o zasiedzenie nieruchomości.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 520 § 1 k.p.c., obciążając wnioskodawcę w zakresie przez niego poniesionym. Co prawda interesy wnioskodawcy i uczestników w niniejszym postępowaniu były przeciwstawne, co uzasadniałoby zastosowanie art. 520 § 2 lub 3 k.p.c., jednakże po stronie uczestników nie powstały żadne koszty, które podlegałyby ewentualnemu zasądzeniu na ich rzecz od wnioskodawcy.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł wnioskodawca, zaskarżając je w całości i domagając się:

1. zmiany zaskarżonego postanowienia i stwierdzenia, że wnioskodawca Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. z siedzibą w P.nabył własność nieruchomości położonej w P.przy ul. (...)(nr Kw: (...)), stanowiącej działkę nr (...), o powierzchni 49,5m2 przez zasiedzenie w dniu 1 stycznia 2008 roku;

2. zasądzenia od uczestników postępowania na rzecz wnioskodawcy zwrotu kosztów postępowania, w tym koszów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych, ewentualnie

3. uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Zaskarżonemu orzeczeniu wnioskodawca zarzucił:

⚫.

⚫

sprzeczność istotnych ustaleń poczynionych przez Sąd I instancji ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym poprzez uznanie, że:

1. brak jest po stronie wnioskodawczyni (jako posiadacza działki (...)) elementu wolicjonalnego - zamiaru władania nieruchomością o treści identycznej z władaniem przez właściciela;

2. wnioskodawca (a właściwie jego poprzednik prawny - (...)Spółdzielnia (...)) nie uzewnętrznił w sposób wystarczająco wyraźny zmiany charakteru posiadania z zależnego na samoistny;

3. uczestnicy opłacali podatek od nieruchomości od spornego gruntu, mimo że w aktach sprawy nie ma żadnych dowodów wskazujących, że tak było;

4. uznanie, że w treści notatki z dnia 28 stycznia 1986 roku świadek S. P.wskazał, że to spółdzielnia (...)użytkuje od pani S.budynki i teren 500m2 (...), w sytuacji, gdy treść notatki dotyczy (...)Spółdzielni (...) w P.;

⚫

naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść zapadłego w sprawie orzeczenie, w szczególności art. 233 § l k.p.c. poprzez brak dania wiary zeznaniom B. W.w części opisującej przebieg negocjacji z B. S., mimo iż korelują one ze zgromadzonymi w sprawie dokumentami.

W odpowiedzi na apelację, uczestnicy wnieśli o jej oddalenie, obciążenie wnioskodawcy kosztami postępowania apelacyjnego, rozpoznanie apelacji także w nieobecności uczestników postępowania, ewentualne przesłuchanie uczestników postępowania w drodze pomocy prawnej przez Sąd Rejonowy w G..

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja była niezasadna.

Apelujący ma rację, gdy zarzuca Sądowi Rejonowemu, że niewłaściwie zinterpretował treść notatki sporządzonej w dniu 28 stycznia 1986 r. (k. 25). Istotnie jej treść, w połączeniu nadto z zeznaniami świadka S. P.(k. 159) wskazuje, że dotyczyła innej od przedmiotu niniejszego postępowania nieruchomości, a nadto użytkowanej przez (...)Spółdzielnię (...)w P., nie zaś poprzednika prawnego wnioskodawcy.

Mimo powyższego uchybienia, zdaniem Sądu Okręgowego, ostatecznie Sąd Rejonowy słusznie uznał, że w omawianej sprawie nie ziściła się przesłanka samoistności posiadania przez okres 30 lat, skutkująca stwierdzeniem zasiedzenia nieruchomości przez wnioskodawcę.

Należy bowiem zważyć, że sam wnioskodawca zarówno w toku postępowania przed Sądem Rejonowym, jak i w apelacji twierdził, że posiadał działkę nieprzerwanie od 1956r., przy czym od 1979 r. ma ono charakter samoistny. Choć apelujący trafnie podnosi, że jest możliwe przekształcenie posiadania zależnego w samoistne, które wymaga uzewnętrznienia, a zmiana winna być jednoznacznie zamanifestowana, to jednak nie podał żadnych argumentów, które wskazywałyby, że począwszy od 1 stycznia 1979 r. ( początkowy termin biegu zasiedzenia ) nastąpiły takie zdarzenia – widoczne na zewnątrz, które wskazywałyby na zmianę woli posiadania z zależnego na samoistne. Wnioskodawca natomiast powołuje okoliczności, które miały miejsce w okresie, gdy – bez wątpienia – poprzednik prawny wnioskodawcy był posiadaczem zależnym, takie jak: posadowienie garażu, jego remontowanie i modernizowanie czy ogrodzenie całego terenu w latach 60- tych. W omawianej sprawie nie ma wątpliwości co do tego, że wnioskodawca, a wcześniej jego poprzednik władali spornym terenem, w istocie niedostępnym dla innych osób, natomiast istota sprawy dotyczyła przekształcenia posiadania z zależnego na samoistne i jego uzewnętrznienia.

Jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy, stosując odpowiednio przepis art. 120 k.c. ( w zw. z art. 175 k.c.), bieg terminu zasiedzenia zaczyna się od dnia, w którym osoba nie będąca właścicielem rzeczy stała się posiadaczem samoistnym. Wobec tego początek biegu terminu zasiedzenia, jest zbieżny z momentem uzurpowania sobie przez posiadacza cudzego prawa własności. W przypadku, gdy posiadacz zależny stanie się posiadaczem samoistnym termin zasiedzenia należy liczyć nie od dnia objęcia rzeczy w posiadanie, lecz od momentu rozpoczęcia przez posiadacza czynności świadczącej o władaniu rzeczą w charakterze właściciela. Zachowanie wnioskodawcy wobec uczestników wskazujące na samoistny charakter posiadania w przypadku zmiany posiadania z zależnego na samoistne wymaga umiejscowienia w czasie konkretnych zachowań, które manifestowały na zewnątrz zmianę charakteru posiadania ( por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013r. wraz uzasadnieniem, sygn. akt IICSK 462/12).

W omawianej sprawie wnioskodawca nie wskazywał, a tym bardziej nie udowodnił, że począwszy od 1stycznia 1979 r. miały miejsce jakieś konkretne, ewidentne zachowania, które manifestowały na zewnątrz zmianę charakteru posiadania na samoistne, w istocie odnosząc się wyłącznie do wygaśnięcia umowy najmu i zaprzestania płacenia czynszu. W ocenie Sądu Okręgowego sam fakt wygaśnięcia ostatniego z aneksów do umowy najmu był niewystarczający do przyjęcia, że od dnia 1 stycznia 1979r. poprzednik prawny wnioskodawcy miał wolę posiadania rzeczy jak właściciel i jednocześnie ją uzewnętrznił.

W kwestii płacenia podatków od nieruchomości należy podkreślić, że ani z wniosku, ani z apelacji ani nawet z zeznań przesłuchanych w sprawie osób nie wynika, od jakiego okresu wnioskodawca płacił podatek od nieruchomości, co mogłoby świadczyć o uzewnętrznionej woli zmiany charakteru posiadania od tej daty. W każdym razie wnioskodawca nie podnosił, by płacił podatki od konkretnego dnia - 1 stycznia 1979r. Wnioskodawca zarzucił, że brak było dowodów, że również właściciele płacili podatek od spornej części gruntu, podczas gdy sam przedłożył dokumenty za okres dopiero od 2006r. do 2013r. (k. 95-130). To, że wcześniej wnioskodawca ( czy jego poprzednik) płacili podatek od nieruchomości wynika tylko z zeznań przesłuchanych w sprawie osób ( przy czym nie wiadomo w jakim okresie ), tak samo jak z zeznań uczestnika B. S.wynika, że także współwłaściciele płacili podatek. Wiarygodność zeznań uczestnika potwierdza natomiast fakt, że przedmiotowy grunt wchodził wcześniej w skład większej nieruchomości i dopiero z dniem 3 października 2011r. został geodezyjnie wyodrębniony stanowiąc działkę (...)(k.92v, k.43-47). Ponadto, to wnioskodawca ubiega się o zasiedzenie, a zatem winien udowodnić okoliczności, z których wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.), nie zaś D.i B. S.. Fakt, że pracownicy spółdzielni (...)traktowali sporny teren jako teren firmy też nie mogło mieć decydującego znaczenia, skoro w sprawie jest bezsporne, że do końca 1978 r. był on przedmiotem najmu, natomiast brak dowodów na to, czy i dlaczego od 1979 r. był on traktowany jako grunt wnioskodawcy(czy jego poprzednika). Wnioskodawca nie powołał żadnych konkretnych zachowań i powiązanych z nimi dat, z których wynikałaby zmiana woli posiadania na samoistne i to w czasie pozwalającym na uznanie, że upłynął 30- letni termin zasiedzenia ( art. 316§1 k.p.c. w zw. z art. 13§2 k.p.c.). Z dołączonych natomiast do akt fotografii ( k.194-195) wynika, że na przedmiotowym gruncie położono kostkę brukową- i w tym wypadku nie wiadomo w jakiej to nastąpiło dacie, natomiast rodzaj zastosowanego materiału wskazuje, że nie miało to miejsca ani w latach siedemdziesiątych, ani osiemdziesiątych, lecz później.

Niesłuszny był też zarzut naruszenia art. 233§ 1 k.p.c. w zakresie oceny zeznań prezesa zarządu B. W..

Podkreślenia wymaga w tym miejscu, że zgodnie z brzmieniem przepisu art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, iż ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (por: uzasadnienia orzeczeń Sądu Najwyższego: z dnia 14 marca 2002r., IV CKN 859/00, LEX nr 53923; z dnia 16 maja 2002r., IV CKN 1050/00, LEX nr 55499; z dnia 27 września 2002r., II CKN 817/00, LEX nr 56906; z dnia 27 września 2002r., IV CKN 1316/00, LEX nr 80273). Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów.

Zdaniem Sądu Okręgowego dokonana przez Sąd Rejonowy w rozpoznawanej sprawie ocena zeznań prezesa zarządu B. W. w pełni odpowiada wymogom przewidzianym przez ustawodawcę w treści wskazanego powyżej przepisu. Zwalczanie ustaleń faktycznych Sądu I instancji i związanej z tym oceny materiału dowodowego może następować tylko poprzez argumenty natury jurydycznej, wykazanie, jakie kryteria oceny naruszył Sąd Rejonowy przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności lub mocy dowodowej lub niesłusznie im ją przyznając. Zarzucając naruszenie przepisu art. 233 § 1 k.p.c. apelujący winien był zatem wykazać uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy dowodów, tj. regułom logicznego myślenia, zasadzie doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów, co wymagało wskazania konkretnego dowodu przeprowadzonego w sprawie i podania, w czym upatruje się wadliwą jego ocenę. Analizy takiej wnioskodawca tymczasem nie przeprowadził.

Należy przede wszystkim zważyć, że Sąd Rejonowy nie dał wiary tym zeznaniom jedynie w zakresie, w jakim dotyczyły podnoszonej przez niego kwestii braku przedłożenia przez uczestnika dowodu własności spornego terenu. Sąd Rejonowy słusznie powołał się bowiem na pismo B. S. z dnia 21.12.1993r.(k.66), w którym współwłaściciel oświadczył, że dołącza odpis aktu notarialnego, jak również odpowiedź spółdzielni z 6.01.1994r., w której wyraża ona zgodę na zawarcie umowy najmu . W takich okolicznościach trudno było uznać za wiarygodne zeznania prezesa zarządu wnioskodawcy, że nie dotarł w latach 90- tych do dokumentów własności i dlatego nadal „traktował jak swoje” (k. 133).

Rację ma skarżący, że samo złożenie oferty kupna nieruchomości ( jak wynika z uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 28.04.1999r. także propozycji wydzierżawienia) nie pozbawia posiadacza samoistności posiadania, jednak w omawianej sprawie, o czym była mowa wyżej, nie sposób przyjąć, że wnioskodawca ( bądź jego poprzednik prawny ) takim posiadaczem był, gdyż wnioskodawca nie wykazał, czy i kiedy podjął takie działania wskazujące na uzurpowanie sobie prawa własności, które pozwalałaby uznać, że od tej konkretnej daty stał się posiadaczem samoistnym.

Wracając w tym miejscu do notatki z dnia 28 stycznia 1986r. i eksponowanej w apelacji okoliczności, że jej autor użył sformułowania „ naszego terenu o powierzchni 49,5m2” należy podkreślić, że już sama data jego pochodzenia wskazuje, że termin zasiedzenia jeszcze by nie upłynął. Ponadto celowe jest wskazanie, że nawet fakt, że pracownik traktował sporny grunt jako grunt spółdzielni ( poprzednika prawnego wnioskodawcy) nie oznacza, że w tej dacie ewentualna wola posiadania jak właściciel została zamanifestowana na zewnątrz, skoro z tego dokumentu nawet nie wynika, by był adresowany do jakiegokolwiek zewnętrznego adresata.

Z uwagi na to, że uczestnicy postępowania zarówno w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, jak i odpowiedzi na apelację wyrażali stanowisko, że w piśmie dnia 6 stycznia 1994r. poprzednik prawny wnioskodawcy uznał roszczenie, w związku z czym doszło do przerwy biegu zasiedzenia, konieczne jest wypowiedzenie się w tej kwestii. Zdaniem Sądu Okręgowego stanowisko uczestników w tym zakresie nie zasługuje na aprobatę. W literaturze i judykaturze trafnie przyjmuje się, że w stosunku do zasiedzenia bezprzedmiotowe jest uznanie własności; uznanie przez posiadacza prawa własności innej osoby nie przerywa biegu zasiedzenia, tylko wskazuje na złą wiarę posiadacza (por. J.St. Piątowski (w:) System prawa cywilnego, t. II, 1977, s. 331 i n.; E. Skowrońska-Bocian (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2005, s. 558: Stanisław Rudnicki, Wielkie Komentarze, Wydanie 9, LexisNexis, Warszawa 2008; Komentarz do Kodeksu cywilnego Księga druga , Własność i inne prawa rzeczowe, s. 25 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2002r., sygn. akt ICKN 1182/00).

Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13§2 k.p.c., oddalił apelację wnioskodawcy jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd odwoławczy orzekł na podstawie art. 520§1 k.p.c., zgodnie z którym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem sprawie.

/-/ M. Rozpędowski/-/A. Szlingiert/-/ M. Orwat

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE