UZASADNIENIE

W sprawie toczącej się ostatnio pod sygnaturą XVI GC 210/11 pod osąd zostało poddane roszczenie o zapłatę kwoty 98.320,04 zł z tytułu zaległych opłat czynszowych i odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego przy ul. (...). A. 14 w W., zaś w sprawie połączonej do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia, sygn. akt XVI GC 231/07 - żądanie zapłaty kwoty 218.773,51 zł, w tym odszkodowania w wysokości 175.407 zł i 43.365,87 zł z tytułu skapitalizowanych odsetek.

Na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2007 r. pozwany zgłosił zarzut potrącenia w zakresie uznanej wcześniej wierzytelności z tytułu należności czynszowych w kwocie 29.789,61 zł z wierzytelnością w kwocie 190.209,79 zł stanowiącą jego zdaniem równowartość nakładów jakie poniósł na rozbudowę lokalu poprzez dobudowanie antresoli (k. 272-273).

Wyrokiem z dnia 16 października 2009 r. (pod sygnaturą XVI GC 100/03) Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda: 76.890,58 zł (po sprostowaniu postanowieniem z 27 października 2009 r.) i 141.389,51 zł (łącznie 218.280,09 zł), obie kwoty z ustawowymi odsetkami, oddalając roszczenia w pozostałym zakresie (k.551-552, 559-560). Wyrok ten, na skutek zaskarżenia przez pozwanego w części uwzględniającej powództwo, został w całości uchylony przy zastosowaniu art. 386 § 4 k.p.c., wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2010 r. (k.668).

Przyczyną uchylenia orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania było nie odniesienie się przez Sąd I instancji do zarzutu potrącenia zgłoszonego przez pozwanego po raz kolejny, już po wydaniu nieruchomości. Sąd Apelacyjny zauważył przy tym, że art. 224-225 i art. 230 k.c. nie są w stosunku do art. 471 k.c. przepisami szczególnymi i z tej przyczyny kumulacja norm nie jest wyłączona. Wybór pozostawiony jest uprawnionemu, przy czym dokonując wyboru musi on jednak wybrać całość skutków prawnych danej normy. Do powstania odpowiedzialności kontraktowej nie wystarczy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada. Konieczna jest ponadto szkoda będąca normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 w zw. z art. 361 k.c.). W odniesieniu do wynajmującego, względem którego najemca nie wykonał obowiązku przewidzianego w art.675 § 1 k.c. oznacza to, że musi on wykazać, iż na skutek niezwrócenia mu w terminie przedmiotu najmu, poniósł określony uszczerbek w swym majątku.

W toku ponownego rozpoznania sprawy pełnomocnik powoda popierał powództwo w obu połączonych sprawach „w kwotach i wysokości jak w wyroku pierwszej instancji zaskarżonym w apelacji” Nadto wskazał na odszkodowawczą podstawę roszczenia, opartą na art. 471 k.c. i oświadczył, że nie kwestionuje zarzutu potracenia zgłoszonego przez pozwanego z tytułu zwrotu nakładów w kwocie wyliczonej przez biegłego (k.771-772).

Wyrokiem z dnia 9 listopada 2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwa w dwóch połączonych do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawach (XVI GC 210/11 i XVI GC 231/07) i ustalił, że koszty postępowania obciążają powoda w całości, jako stronę przegrywającą sprawę, pozostawiają ich szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło na podstawie następujących ustaleń faktycznych:

Umową z dnia 13 kwietnia 1992 r. strony zawarły najem na czas nieokreślony lokalu użytkowego przy ul. (...). A. 14 w W. o pow. ogólnej 199,64 m². Następnie 30 stycznia 1995 r. zawarły najem na czas oznaczony do dnia 1 lutego 2006r., odnośnie tego samego lokalu użytkowego o powierzchni ogólnej 262,89 m², przy czym zgodnie z § 12 obecnej umowy z dniem jej podpisania wygasła wcześniejsza umowa najmu. Łączna kwota czynszu najmu wraz z podatkiem VAT została ustalona na kwotę 3.726,17 zł. Poza opłatami czynszowymi najemca był obowiązany uiszczać opłaty eksploatacyjne, których wysokość została ustalona w załączniku numer 2 do umowy, przy czym mogły one ulec zmianom z przyczyn niezależnych od wynajmującego za uprzednim pisemnym zawiadomieniu. Aneksem z 12 lutego 1996 r. zmieniono stawkę czynszu z metra kwadratowego powierzchni podstawowej na 15 zł (z 21 zł).

Umowa najmu przewidywała dokonanie ulepszeń lokalu przez najemcę po wyrażeniu pisemnej zgody przez wynajmującego, zaś prawo zwrotu równowartości nakładów pomniejszonych przez stopień ich zużycia przewidziane było w przypadku rozwiązania umowy za obopólnym porozumieniem. W przypadku rozwiązania najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy, wynajmujący posiadał uprawnienie do wyboru pomiędzy zatrzymaniem ulepszeń za zwrotem ich wartości po odliczeniu amortyzacji lub żądaniem przywrócenia przez najemcę lokalu do stanu poprzedniego.

Umowa przewidywała możliwość jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym z powodu opóźnień w opłatach za lokal przekraczających 60 dni. W związku z zaprzestaniem opłacania należności za przedmiotowy lokal, powód udzielił pozwanemu dodatkowego terminu na opłacenie zaległości, a po jego bezskutecznym upływie, gdy zadłużenie przekroczyło kwotę 10.000 złotych, pismem z dnia 17 września 2002 r. na podstawie § 11 ust. 3 umowy wypowiedział najem bez zachowania terminu wypowiedzenia. Następnie wezwał pozwanego do zdania lokalu i spłaty zadłużenia w terminie 10 dni od wezwania. Pozwany wówczas nie zdał przedmiotowego lokalu ani nie uregulował zadłużenia z tytułu opłat, które na dzień 31.12.2002 r.. wyniosło 35.030,76 zł. Wydał lokal dopiero w lutym 2009 r.

Zadłużenie czynszowe pozwanego za okres od 1.02.2002 r. do 17.09.2002 r. wyniosło łącznie 13.288,68 zł. Odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu powołany w sprawie biegły wyliczył na 11.995,61 zł za okres od 20 września do 31 grudnia 2002 r., za okres od 1 stycznia 2003 r. do 31 stycznia 2004 r. (bez podatku VAT) w kwocie 60 148,21 zł, a za okres od 1 lutego 2004 r. do 31 grudnia 2006 r. w kwocie 141 389,77 zł.

Wartość nakładów poniesionych przez pozwanego na budowę antresoli, biorąc pod uwagę stopień zużycia, według aktualnych cen rynkowych odtworzeniowych wynosi 79.338,85 zł (opinia biegłego W. K. k. 721-727, 772-774).

Oceniając roszczenie Sąd przede wszystkim wyjaśnił, że zajmował się tą częścią roszczenia, jaka zastała uwzględniona w wyroku z 16 października 2009 r., następnie uchylonym przez Sąd Apelacyjny, a więc o zapłatę kwoty 25.284,29 zł z tytułu zaległych opłat czynszowych oraz kwoty 60.148,21 zł z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, jak też z tego samego tytułu, lecz za późniejszy okres, kwoty 141.389,77 zł (w każdym przypadku z ustawowymi odsetkami).

Zdaniem Sądu zebrany w sprawie materiał dowodowy potwierdził zadłużenie pozwanego w opłatach czynszowych za przedmiotowy lokal w kwocie wyliczonej przez biegłego, tj. 25.284,29 zł za wyżej wskazany okres, co uzasadniało wypowiedzenie najmu ze skutkiem natychmiastowym.

Pozwany uznał roszczenie odnośnie opłat czynszowych do kwoty 29.789,61 zł, z tym, że jednocześnie skutecznie zgłosił zarzut potrącenia własnej wierzytelności, w wysokości równowartości dobudowanej antresoli, w niekwestionowanej przez powoda kwocie 79.338,85 zł. Ponieważ w/w wierzytelność pozwanego przewyższa wierzytelność powoda odnośnie wyliczonego zadłużenia czynszowego (25.284,29 zł), ulegają one wzajemnemu umorzeniu do wysokości wierzytelności niższej - powoda.

Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawie art. 498 § 1 i § 2 k.c. oddalił powództwo o zapłatę kwoty 25.284,29 zł z odsetkami (jak stwierdził - z tytułu zaległych opłat czynszowych).

Także w pozostałym zakresie Sądu uznał roszczenie za niezasadne. Powód reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika jako podstawę prawną żądania zapłaty wskazał art. 471 k.c. Zgodnie z treścią tego przepisu dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba, że jest to następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Po zakończeniu najmu przedmiotowego lokalu spowodowanego jego skutecznym wypowiedzeniem przez powoda, pozwany pomimo obowiązku z art. 675§ 1 k.c., nie wydał do powodowi. Nastąpiło to dopiero w trakcie niniejszego postępowania, w lutym 2009 r.

Do powstania odpowiedzialności kontraktowej w tym przypadku nie wystarczy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada, konieczna jest ponadto szkoda, będąca normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 k.c. w zw. z art.361 k.c.). Oznacza to, że wynajmujący względem którego najemca nie wykonał obowiązku przewidzianego w art. 675 k.c., musi wykazać przy dochodzeniu niniejszego roszczenia, że wskutek niezwrócenia mu w terminie przedmiotu najmu poniósł określony uszczerbek w swoim majątku.

Charakter szkody z tego tytułu należy pojmować w postaci lucrum cessans (utracone korzyści), przy czym nie może to być szkoda hipotetyczna lecz realna. Powód nie wykazał, iż poniósł szkodę na skutek niezwrócenia mu lokalu przez pozwanego i zarazem nie udowodnił jednej z przesłanek odpowiedzialności opartej na art. 471 k.c., polegającej na wyrządzeniu szkody na skutek niewykonania zobowiązania. Dlatego powództwo w obu połączonych sprawach zostało oddalone.

Powód wniósł apelację. Wskazał w niej, że skarży wyrok w całości, podając wartość przedmiotu zaskarżenia w wysokości 218.281 zł. Zarzucił naruszenie prawa materialnego, tj. art. 6 k.c. polegające na uznaniu przez Sąd I instancji, że powód nie udowodnił poniesionej straty oraz art. 471 k.c. przez uznanie, że powód nie udowodnił, iż wskutek niezwrócenia mu w terminie przez pozwanego przedmiotu najmu poniósł określony uszczerbek w swoim majątku oraz prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegający na stwierdzeniu, iż: powód nie udowodnił, że poniósł szkodę na skutek nie zwrócenia mu lokalu przez pozwanego i uznanie wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanego z lokalu za okres 20.02.2002 r. - 31.12.2002r., tj. kwoty 11.995,61 zł, a pominięcie wyliczonego przez biegłego odszkodowania za okres 01.10.2003 r. - 31.12.2006 r., tj. kwoty 201.537,98 zł.

Skarżący wniósł o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie od pozwanego kosztów procesu.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego (nieopłaconej pomocy prawnej), według złożonego spisu kosztów.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Pomimo zakresu zaskarżenia obejmującego całość rozstrzygnięcia, zarzuty apelacji nie odnoszą się do oddalenia powództwa o zasądzenie czynszu najmu, co do którego Sąd za skuteczny uznał zgłoszony przez pozwanego zarzut potrącenia wzajemnej wierzytelności z tytułu poniesionych nakładów. W uzasadnieniu apelacji wszakże powód wskazał („na marginesie”) na nieuwzględnienie faktu, iż doszło do przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów, wraz z upływem rocznego terminu (art. 677 k.c.) liczonego od wydania nieruchomości w marcu 2009 r., co można rozumieć jako podniesienie zarzutu przedawnienia (przedawnienie, zgodnie z art. 117 § 2 k.c., badane jest na zarzut a nie z urzędu). Powód nietrafnie jednak wskazuje datę ponownego podniesienia zarzutu potrącenia obejmującego roszczenie o zwrot nakładów. Zarzut ten nie został zgłoszony dopiero 10 października 2011 r. ale już na rozprawie 16 października 2009 r., z odwołaniem się do wyliczeń zawartych we wcześniejszym piśmie procesowym (k.548), a zatem przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości. Do tej zresztą czynności procesowej nawiązał Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku kasatoryjnego jako niesłusznie nieuwzględnionej przez Sąd Okręgowy poprzednio orzekający w sprawie, ze skutkiem w postaci nierozpoznania jej istoty (k.687-689).

W ramach uzasadnienia zarzutu naruszenia art. 6 i art. 471 k.c. skarżący podniósł, że w aktach sprawy znajdują się dowody, iż w okresie od 2002 r. do lutego 2009 r powód co miesiąc przekazywał zarządcy nieruchomości opłaty z tytułu kosztów zarządu, funduszu remontowego, należności za ogrzewanie lokalu, dostarczanie wody, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci i inne należności, które ponosi właściciel lokalu, a których zwrotu nie uzyskiwał od pozwanego, mimo że był on umową zobowiązany do ich ponoszenia. Uwagi te nie mają znaczenia w tej sprawie, ponieważ powód nie dochodził świadczeń z umowy innych niż czynsz za ostatni okres, który został rozliczony w związku z zarzutem potrącenia. Nie dochodził też szkody rzeczywistej ( damnum emergens) a jedynie utraconych korzyści. Sąd nie mógł, nawet jeśliby dysponował materiałem dowodowym, orzekać ponad żądanie, ze względu na treść art. 321 k.p.c.

W uzasadnieniu wyroku znalazły się nieścisłości jeśli chodzi o podstawę dochodzonego roszczenia. Mimo, że Sąd wyraźnie wskazał na reżim odszkodowawczy, posługiwał się zamiennie także pojęciem „wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy” właściwym dla roszczeń uzupełniających. Omyłki te nie mają znaczenia dla oceny rozstrzygnięcia. Powód na rozprawie poprzedzającej wyrokowanie, znając motywy wyroku uchylającego, akcentującego konieczność wyboru podstawy żądania przez powoda, wskazał na odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. Trzeba dodać, że poza ogólnym art. 471 k.c. wchodzi tu w grę zastosowanie art. 675 § 1 w zw. z art. 680 k.c. Pozwany nie wywiązał się z obowiązku zwrotu rzeczy po zakończeniu umowy najmu. Konstatacja ta jest oczywista, co jednak nie oznacza jeszcze zasadności powództwa.

Sąd Okręgowy, związany wskazaniem Sądu Apelacyjnego, poza stwierdzeniem istnienia związku przyczynowego badał, czy powód wykazał, iż wskutek niezwrócenia mu w terminie przedmiotu najmu poniósł określony uszczerbek w swym majątku. Negatywny w tej mierze wniosek jest przede wszystkim skutkiem niewykazania przez powoda inicjatywy dowodowej, koniecznej nie tylko w obliczu wskazań Sądu Apelacyjnego, ale także wobec stanowiska pozwanego prezentowanego w piśmie procesowym z 8 listopada 2010 r. (k.656-662). Pozwany stwierdził wówczas, że nawet gdyby wydał wcześniej lokal powodowi, to nie zostałby on wynajęty innemu przedsiębiorcy, albowiem do tej chwili – podobnie jak większość lokali w tej okolicy – nie jest on wynajmowany. Co więcej, nie był on wynajmowany od chwili opuszczenia go przez pozwanego (k.657-658). Podobne tezy znalazły się już w apelacji pozwanego od wyroku z 16 października 2009 r. gdzie stwierdzono, iż przyjęta wówczas przez Sąd metodologia nie uwzględnia tego, „że wynajmujący w celu utrzymania czynszów na wygórowanym poziomie świadomie utrzymuje miesiącami, a nawet latami szereg lokali pustych, byleby nie wynająć ich za czynsz rzeczywiście możliwy do osiągnięcia, czyli taki, który gotowi są płacić ewentualni najemcy.” (k.590). Do argumentacji tej powód w ogóle się nie odniósł. Nie można w tej sytuacji przyjąć, że teoretyczne wyliczenia biegłego wykonane w tej sprawie wykraczają poza ramy tylko szkody hipotetycznej, bez udowodnienia dużego prawdopodobieństwa osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego. Powinien powód przede wszystkim zaoferować twierdzenia dotyczące sposobu, w jaki wykorzystywałby lokal w okresie za jaki dochodzi odszkodowania, a następnie, w powiązaniu z tymi twierdzeniami, zaoferować konkretne dowody. Zabrakło choćby wyjaśnienia przyczyn dla których lokal mimo odzyskania nad nim władztwa przez powoda, nie jest wynajmowany. Wobec nie zaprzeczenia przez powoda takiemu twierdzeniu pozwanego, Sąd Apelacyjny o fakt ten poszerza podstawę faktyczną rozstrzygnięcia na podstawie art. 230 k.p.c. Sąd stwierdza nadto, że powód nie wykazał, iż w ogóle lokal byłby wynajmowany w okresie objętym żądaniem.

Z motywów zaskarżonego wyroku nie wynika, by Sąd Okręgowy uznał za udowodnioną szkodę za jakikolwiek okres, w tym od 20 września do 31 grudnia 2002r. Sąd tylko stwierdził, że biegły wyliczył odszkodowanie za ten okres w kwocie 11.995,61 zł. Upatrywanie zaś takich motywów na podstawie wskazania przez Sąd kwoty wyliczonej przez biegłego, tj. 25.284,29 zł, musi być uznane za zawodne, skoro Sąd określił tę kwotę jako „zadłużenie z tytułu nieopłaconego czynszu”. Można by więc mówić o nieścisłości, jednak bez znaczenia dla wyniku sprawy, gdyż i tak chodzi o wierzytelność umorzoną w drodze potrącenia.

Z przedstawionych względów, przyjmując za swoje przytoczone ustalenia Sądu Okręgowego (ze wskazanym uzupełnieniem), Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację. Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło na podstawie art. 98 k.p.c., przy zastosowaniu minimalnej stawki zastępstwa procesowego pozwanego przez pełnomocnika z urzędu, powiększonej o stawkę podatku od towarów i usług. Orzeczenie o kosztach nie mogło uwzględniać złożonego spisu kosztów, gdyż objęło tylko obecnie toczące się postępowanie apelacyjne.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE