UZASADNIENIE

Powód M. K. w pozwie przeciwko stronie pozwanej Gminie W. wniósł o ustalenie, że odmowa aktualizacji (obniżenia) opłaty rocznej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), jest nieuzasadniona w całości.

W uzasadnieniu swojego stanowiska w sprawie powód podał, że wnioskiem z dnia 17 listopada 2009 r. wystąpił do Prezydenta W. z żądaniem aktualizacji opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), na którą składają się dwie działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (...), obręb P., o łącznej powierzchni 4115 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą nr (...). Do wniosku dołączono dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który określił wartość nieruchomości na kwotę 3 540 000 zł. Jednak pismem z dnia 19.10.2010 r. Prezydent odmówił aktualizacji opłaty rocznej.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Gmina W. wniosła o oddalenie powództwa w całości wskazując przede wszystkim, że z dniem 09.10.2011 r. weszła w życie ustawa z dnia 28.07.2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw. Istotnym jest, że zgodnie z art. 4 ustawy zmieniającej w sprawach wszczętych i nie zakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, dotyczących opłat z tytułu użytkowania wieczystego, stosuje się przepisy ustawy, o których mowa w art. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu nadanym ustawą zmieniającą. To oznacz, że w tej sprawie, jako nie zakończonej przed dniem 09.10.2011 r. mają zastosowanie właśnie przepisy o gospodarce nieruchomościami w nowo obowiązującym brzmieniu.

Zgodnie z aktualną treścią art. 77 ust. 1 powołanej wyżej ustawy wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji co do zasady nie częściej niż raz na 3 lata, jeśli wartość nieruchomości ulegnie zmianie.

W poprzednio obowiązującym stanie prawnym aktualizacja opłaty rocznej mogła być dokonywana nie częściej niż raz w roku.

Wprowadzone ograniczenie, zdaniem strony pozwanej, dotyczy zarówno właściciela nieruchomości jak i użytkownika wieczystego. Przytoczony przepis nie czyni żadnego rozróżnienia z punktu widzenia podmiotu inicjującego proces aktualizacji.

W rozpoznawanej sprawie aktualizacja opłaty miała miejsce w 2008 r., a ustalona wysokość opłaty obowiązuje od dnia 01.01.2009 r. Użytkownik wieczysty w 2009 r. wystąpił do właściciela o dokonanie aktualizacji opłaty od dnia 1 stycznia 2010 r., a jak wynika z aktualnie obowiązującego przepisu art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aktualizacja opłaty rok po dacie uprzedniej aktualizacji jest niedopuszczalna. Ustawodawca dopuszcza bowiem aktualizację nie częściej niż raz na 3 lata.

Jednocześnie z ostrożności procesowej strona pozwana wskazała, że ciężar wykazania istnienia przesłanek do aktualizacji spoczywa na użytkowniku wieczystym, zgodnie z art. 81 ust. 2 ustawy, a przedłożony uprzednio operat szacunkowy stanowi jedynie dokument prywatny.

Ustosunkowując się do zarzutu zawartego w odpowiedzi na pozew, a dotyczącego niedopuszczalności aktualizacji opłaty rocznej, powód w piśmie procesowym z dnia 11.01.2013 r. wskazał, że zarzut jest bezpodstawny.

Przepis art. 81 ust. 1 ustawy stanowi odrębną od art. 77 ustawy regulację prawną, Przepis art. 77 ustawy ma jedynie odpowiednie zastosowanie, a nie wprost. Termin 3 – letni aktualizacji opłaty rocznej na żądanie użytkownika wieczystego liczy się niezależnie od terminu wskazanego w art. 77 ustawy. Przeciwny wniosek prowadziłby do sytuacji, w której działania Gminy blokowałyby możliwość zgłaszania aktualizacji opłaty przez użytkownika wieczystego.

W piśmie procesowym z dnia 21.01.2013 r. strona pozwana zaprzeczyła ażeby przepis art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczył wyłącznie aktualizacji opłaty rocznej dokonanej przez właściciela nieruchomości, a nie dotyczył aktualizacji na wniosek wierzyciela. Szczególnie, że przed nowelizacją obowiązywała identyczna zasada dotycząca możliwości aktualizacji opłat przez właściciela i użytkownika wieczystego, z tą tylko różnicą, że aktualizacja mogła nastąpić nie częściej niż raz w roku.

Konkludując, zdaniem strony pozwanej, wieczysty użytkownik może zgłaszać wniosek o aktualizację opłaty, nie wcześniej jednak niż 3 lata od poprzedniej aktualizacji, bez względu na to z czyjej inicjatywy ona nastąpiła.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód M. K. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...), na którą składają się dwie działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (...), obręb P., o łącznej powierzchni 4115 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Opłata roczna stanowi 3% wartości prawa własności gruntu.

Dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązująca od 1 stycznia 2009 r. wynosiła 185 418,21 zł.

(okoliczności bezsporne);

Pismem z dnia 17 listopada 2009 r. użytkownik wieczysty M. K. wystąpił do właściciela gruntu – Gminy W. z żądaniem dokonania aktualizacji opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2010 r. z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...), na którą składają się dwie działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (...), obręb P., o łącznej powierzchni 4115 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą nr (...). W uzasadnieniu powyższego wniosku powód wskazał, że wartość nieruchomości uległa obniżeniu i obecnie opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki tj. 3%, powinna wynieść 106 200 zł

( dowód: pismo z 17.11.2009 r. k. 33 akt Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W.);

Pismem z dnia 19 lipca 2010 r. strona pozwana odmówiła aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości powołując się na błędy popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym określającym nową wartość nieruchomości.

( dowód: pismo z 17.07.2010 r. k. 92 akt Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W.);

Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. na skutek wniosku złożonego przez użytkownika wieczystego – M. K., w orzeczeniu z dnia 8 marca 2012 r. oddaliło wniosek o ustalenie, że dokonana przez Prezydenta W. pismem z dnia 19 lipca 2010 r. odmowa aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...), jest nieuzasadniona.

( dowód: orzeczenie z dnia 8 marca 2012 r. k. 11-15 Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W.);

Wartość rynkowa nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), na którą składają się dwie działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (...), obręb P., o łącznej powierzchni 4115 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą nr (...), jako przedmiotu prawa własności, określona podejściem porównawczym, metodą korygowania parami ceny średniej, na poziomie cen na dzień 1 grudnia 2009 r. wynosi 4 842 000 zł. Tym samym wysokość opłaty rocznej 3% wynosi 145 260 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego inż. J. Ś. z dnia 8 lipca 2013 r. k. 73-107107-139; pisemna uzupełniająca opinia biegłego sądowego inż. J. Ś. z dnia 2 stycznia 2014 r. k. 127-129, ustna uzupełniająca opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości inż. J. Ś. k. 135);

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Zakres kognicji Sądu w niniejszym postępowaniu wynika z art. 189 k.p.c. w zw. z art. 81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami) w zw. z art. 77-80 powołanej ustawy.

W myśl art. 81 powołanej ustawy użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium.

Powyższa procedura przebiega przy odpowiednim zastosowaniu przepisów art. 77-80 ustawy.

W rozpoznawanej sprawie spór pomiędzy stronami sprowadzał się do dwóch istotnych kwestii. Po pierwsze istotne było ustalenie czy w świetle zmiany przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a konkretnie treści przepisu art. 77 ust. 1 tej ustawy, aktualizacja jest co do zasady dopuszczalna, a po drugie czy wartość nieruchomości uległa zmianie (obniżeniu).

Zmiana powołanego wyżej przepisu art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami została wprowadzona art. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. (Dz. U Nr 187, poz. 1110) zmieniającej ustawę o gospodarce nieruchomościami z dniem 9 października 2011 r. Przepis art. 4 powołanej ustawy zmieniającej przewidywał, że w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym ustawą zmieniającą.

Powyższa regulacja wywołała wątpliwości co do tego, czy w sprawach dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, będących jeszcze w toku, znajduje zastosowanie trzyletnie ograniczenie w składaniu wniosku o aktualizację opłaty, przewidziane już w znowelizowanym art. 77 ust. 1 ustawy, czy też ograniczenie roczne, obowiązujące do
9 października 2011 r.

W ocenie Sądu powołany przepis art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera ogólną regulację dotyczącą aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, która odnosi się w takim samym stopniu do postępowań w przedmiocie aktualizacji wszczynanych z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego (art. 77 ust. 3 ustawy). Dopiero dalsze przepisy powołanej ustawy odrębnie regulują procedurę aktualizacyjną prowadzoną z inicjatywy właściwego organu (art. 78 ustawy), bądź też na wniosek użytkownika wieczystego (art. 81 ustawy), przy czym pierwsze postępowanie zostało uregulowane przez ustawodawcę całościowo, w sposób modelowy (art. 78-80 ustawy), a drugie – przez odesłanie do odpowiedniego zastosowania przepisów o aktualizacji opłaty z urzędu. Z tych względów za zbyt szerokie należy uznać zastosowane w art. 81 ust. zd. 5 ustawy odesłanie do stosowania przepisów art. 77-80 ustawy w postępowaniu wszczynanym na wniosek użytkownika. O ile należy się zgodzić, że do spraw tych odpowiednio znajdują zastosowanie przepisy art. 78-80 ustawy, o tyle wątpliwa pozostaje możliwość jedynie odpowiedniego stosowania przepisu art. 77. Jak już bowiem wyżej wskazano materia nim regulowana dotyczy kwestii tożsamych dla obu postępowań. Skoro tak, to brak jest podstaw do uznania, aby użytkownik wieczysty, który zamierza złożyć wniosek o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, podlegał w tej mierze innym ograniczeniom czasowym, niż te określone w art. 77 ust. 1 ustawy. Oznacza to, że w przypadku zmiany wartości nieruchomości gruntowej, wysokość opłaty rocznej z tytułu jej użytkowania wieczystego, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata bez względu na to, kto – organ, czy użytkownik wieczysty – zainicjuje postępowanie aktualizacyjne.

W postępowaniu na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej przesłankami dokonania aktualizacji opłaty rocznej jest zmiana wartości nieruchomości oraz odmowa podjęcia aktualizacji przez właściwy organ.

W niniejszej sprawie z żądaniem dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powód wystąpił do właściwego organu w dniu 17 listopada 2009 r., a w dniu 19 lipca 2010 r. strona pozwana aktualizacji tej odmówiła. Samo żądanie, jak i odmowa nastąpiły zatem w okresie obowiązywania ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu sprzed nowelizacji. W tym czasie wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej mogła być aktualizowana nie częściej niż raz w roku (art. 77 ust. 1 ustawy). Skoro zatem od uprzedniej aktualizacji opłaty rocznej minął rok, to nie tylko po stronie powodowej istniało już uprawnienie do żądania kolejnej aktualizacji, ale także organ, uwzględniając żądanie, dokonałby aktualizacji w ustawowym terminie.

W tym miejscu należy podnieść, że czasowe ograniczenie możliwości aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, oznacza, że zmiana tej wysokości nie może nastąpić częściej niż raz w roku, a obecnie częściej niż raz na trzy lata. W ten sposób ustalona opłata obowiązuje strony stosunku użytkowania wieczystego co najmniej przez rok, a od dnia 9 października 2011 r. – co najmniej przez trzy lata. Należy przy tym pamiętać, że nowa opłata roczna obowiązuje wstecz, tj. od początku roku następującego po tym, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 5 i 8 ustawy) lub żądano jej aktualizacji (art. 81 ust. 4 i 5 ustawy). Powyższe oznacza, że wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej dokonane przez właściwy organ lub żądanie tej aktualizacji zgłoszone przez użytkownika wieczystego muszą być dokonywane w takich odstępach czasu, aby wysokość opłaty zmieniała się nie częściej niż raz w roku lub obecnie raz na trzy lata. Wypowiedzenie lub żądanie aktualizacji mają przy tym następować do końca roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej (art. 78 ust. 1 zd. 1 i art. 81 ust. 1 zd. 2 ustawy).

Z powyższego wynika, że zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która miałaby obowiązywać w latach 2010 i 2011, powinna wynikać z wypowiedzenia lub żądania aktualizacji dokonanych odpowiednio do końca 2009 lub 2010 r. i obowiązywałaby co najmniej przez rok. Po zmianie art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zmieniona opłata obowiązuje co najmniej przez trzy lata, przy czym dotyczy to opłat obowiązujących od 1 stycznia 2012 r.

Zdaniem Sądu fakt niezakończenia postępowania aktualizacyjnego przed zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. przed 9 października 2011 r., nie może mieć wpływu na ocenę dopuszczalności zgłoszenia przez użytkownika wieczystego żądania aktualizacji opłaty. Żądanie takie wywołuje określone w ustawie skutki w postaci wszczęcia postępowania, które częściowo przebiega według reguł procedury administracyjnej, a częściowo – procedury cywilnej. Jak już wyżej podniesiono żądanie aktualizacji wysokości opłaty zostało przez stronę powodową złożone z zachowaniem terminów obowiązujących w dacie jego składania. Oznacza to, że zostało ono złożone skutecznie i wywołało procesowe skutki, jakie ustawa wiązała z jego wniesieniem. W ten sposób powstał bowiem obowiązek organu dokonania żądanej aktualizacji lub jej odmowy, a następnie uprawnienie użytkownika złożenia stosownego wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a po wydaniu przez nie orzeczenia – także złożenia od niego sprzeciwu. Wszczęcie powyższego postępowania, będące skutkiem terminowego żądania aktualizacji, spowodowało zatem niejako „skonsumowanie” samego żądania aktualizacji, które w toku sprawy żadnych dalszych skutków już nie wywołuje. Skoro tak, to zmiana przepisów w zakresie terminu żądania aktualizacji nie może mieć wpływu na bieg postępowania aktualizacyjnego, w szczególności na ocenę jego dopuszczalności. Postępowanie to toczy się dalej, z tym że jego przebieg został poddany reżimowi nowej regulacji.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że w sprawie dopuszczalna jest co do zasady aktualizacja wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

W świetle materiału dowodowego zebranego w niniejszym postępowaniu Sąd uznał również, że spełniona została także druga przesłanka aktualizacji, tj. zmiana wartości spornej nieruchomości.

Ustalając powyższą wartość Sąd w całości uwzględnił opinię biegłego sądowego inż. J. Ś., sporządzoną w toku niniejszego postępowania. Zdaniem Sądu opinia ta wraz z opiniami uzupełniającymi (pisemną i ustną) stanowi dokument wszechstronnie, fachowo i rzetelnie wyjaśniający zagadnienia istotne z punktu widzenia niniejszego postępowania, a przede wszystkim została sporządzona zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nadto w ocenie Sądu biegły odniósł się wyczerpująco do zarzutów strony powodowej. Nie bez znaczenia pozostaje także fakt, że ostatecznie żadna ze stron nie wnosiła zastrzeżeń do wniosków opinii biegłego.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Za dzień aktualizacji opłaty rocznej należy przy tym uznać pierwszy dzień stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że aktualizacja (obniżenie) opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), na którą składają się dwie działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (...), obręb P., o łącznej powierzchni 4115 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą nr (...), na poziomie 3% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 5 w zw. z art. 77 ust. 1 ustawy, jest uzasadniona w części, tj. do kwoty 145 26017 zł. Zatem opłata ta, poczynając od 1 stycznia 2010 r. wynosi 145 26017 zł.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku.

Orzeczenie o kosztach procesu w punkcie II sentencji wyroku Sąd oparł na przepisie art. 100 k.p.c., który stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Ustalając część, w jakiej strona powodowa utrzymała się ze swoimi żądaniami Sąd wziął pod uwagę dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości (185 418,21 zł) oraz ostatecznie ustaloną w sprawie (106 200 zł) i porównując powyższą różnicę (40 158 zł) z różnicą pomiędzy dotychczasową opłatą, a jej wysokością dochodzoną w sprawie przez stronę powodową (79 219 zł), Sąd uznał, że strona pozwana przegrała sprawę w 50%.

Koszty poniesione przez powoda wynosiły łącznie kwotę 11 066,98 zł, na którą złożyły się kwota 3 961 zł opłaty sądowej od pozwu, kwota 3 617 zł kosztów zastępstwa prawnego (§ 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa oraz kwota 3 488,98 zł zaliczek na wydatki związane z wynagrodzeniem biegłego.

Strona pozwana poniosła zaś koszty procesu w wysokości 3 617 zł stanowiące koszty zastępstwa prawnego (art. 99 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu) wraz z opłata skarbową.

W związku z tym, że powód utrzymał się ze swoimi żądaniami w 50% należny mu zwrot kosztów procesu wynosił 3 725 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE