1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.200 zł ( tysiąc dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

  Sygn. akt VIII Ga 83/14

Powód (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością we W. domagał się zasądzenia od pozwanego T. R. kwoty 12.409 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 27 października 2010 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych. Żądanie pozwu powód uzasadniał przysługującym mu roszczeniem z tytułu czynszu najmu pomieszczeń biurowych i magazynowych oraz zużycia energii – w zakresie w jakim nie zostały one uregulowane przez pozwanego. Wyjaśnił przy tym, że pozwany nie zaakceptował zmiany stawki czynszu i w odpowiedzi na powyższe rozwiązał umowę najmu. Pozwany poinformował także powoda, że nie zapłaci mu zaległego czynszu do czasu wyjaśnienia zaistniałej sytuacji dotyczącej usunięcia zgłoszonych wówczas – pismem z dnia 27 października 2010 r. – nieprawidłowości w wywiązaniu się przez powoda umowy, tj. braku energii elektrycznej, trudności w dojeździe do zajmowanej hali oraz zastawienie kontenerem jej wrót.

Pozwany w sprzeciwie od wydanego dnia 10 kwietnia 2012 r. nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym domagał się oddalenia powództwa. Podniósł w uzasadnieniu, że powód jako wynajmujący naruszył postanowienia umowy dotyczące udostępnienia mu energii elektrycznej, przyjmowania ścieków oraz udostępniania dojazdu do przedmiotu najmu (miał miejsce jednak długotrwały brak energii elektrycznej, a także niemożliwy był dojazd do najmowanej hali, zaś wejście do hali celowo zastawiono kontenerem). Z powodu braku możliwości korzystania z przedmiotu najmu, a także z powodu zanieczyszczania przez powoda towarów składowanych przez pozwanego oraz nieuzasadnionego podwyższenia czynszu najmu, pozwany rozwiązał umowę. Zaistniała sytuacja w jego ocenie mieściła się w pojęciu „wady rzeczy najętej” w rozumieniu art. 664 k.c. i powodowała, że pozwany nie był obowiązany do płacenia czynszu oraz innych opłat przez czas trwania wady całkowicie uniemożliwiającej mu korzystanie z wynajmowanych powierzchni – tj. od czerwca 2010 roku. Z tego powodu miał również prawo rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Pozwany podał również, że wezwał bezskutecznie powoda do udostępnienia dojazdu do magazynu w celu umożliwienia wywozu składowanych rzeczy, uprzedzając, że w przypadku utrudniania dostępu obciąży powoda kosztami tego przedsięwzięcia. Nadto pozwany zmuszony był oczyścić składowany towar, co wiązało się z poniesieniem przez niego dodatkowych kosztów. Pozwany podniósł w związku z tym – z ostrożności procesowej – zarzut potrącenia wskazując, że powód obciążony został kwotą 13.500 zł z tytułu odszkodowania stanowiącego równowartość poniesionych kosztów, stosownie do art. 471 k.c.

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 6 listopada 2012 r. oddalił powództwo, jednakże wyrokiem Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 23 października 2013 r., na skutek apelacji wniesionej przez powoda został on uchylony, sprawę zaś przekazano do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego. Sąd Okręgowy wskazał, iż w toku dalszego postępowania sąd pierwszej instancji powinien ocenić w pierwszej kolejności czy zgłaszane przez pozwanego w sprzeciwie uciążliwości w korzystaniu z przedmiotu najmu rzeczywiście uprawniały do całkowitego odstąpienia od zapłaty czynszu najmu i to już od lipca 2010 r. uwzględniając chronologię występujących utrudnień oraz podejmowane przez obie strony czynności przewidziane w art. 664 § 2 k.c. Sąd Okręgowy zwrócił w tym zakresie uwagę na to, że opis wad zgłoszonych przez pozwanego w dniu 27 października 2010 r. świadczy w sposób oczywisty o ich usuwalności, a w takim wypadku przed odstąpieniem od umowy wymagane było od najemcy zawiadomienie o tych wadach z wyznaczeniem odpowiedniego czasu na ich usunięcie. Nadto Sąd Okręgowy podkreślił, że w jego ocenie brak jest dowodu na to, że utrudnienia w korzystaniu z przedmiotu najmu były w odpowiedni sposób sygnalizowane powodowi przed złożeniem reklamacji z dnia 27 października 2010 r. (a zatem już po podwyższeniu czynszu z początku października 2010 r.), nawet jednak ustalenie, że utrudnienie dostępu rzeczywiście miało miejsce nie mogło jeszcze przesądzić o uznaniu, iż pozwany mógł całkowicie odstąpić od obowiązku zapłaty czynszu. Sąd Okręgowy uznał przy tym, że to na pozwanym spoczywa ciężar udowodnienia, że najmowany lokal posiadał wadę ograniczającą jego przydatność do umówionego użytku oraz, że dokonał „odpowiedniego obniżenia czynszu” za czas trwania wad (art. 664 § 1 k.c.). Sąd Okręgowy wskazał również, że w razie uzyskania odmiennego niż w zaskarżonym wyroku wyniku postępowania dowodowego Sąd Rejonowy powinien w dalszej kolejności ocenić czy pozwany w sposób skuteczny podniósł procesowy zarzut potrącenia, uwzględniwszy wymogi stawiane takiemu zarzutowi na podstawie stosowanych w przedmiotowym postępowaniu przepisów o postępowaniu w sprawach gospodarczych (w szczególności art. 479 ¹⁴ § 4 k.p.c. zgodnie z którym do potrącenia w toku postępowania mogły być przedstawione tylko wierzytelności udowodnione dokumentami) – które miały zastosowanie w niniejszej sprawie, jako wszczętej przed dniem 3 maja 2012 r. Sąd Rejonowy powinien również ocenić wiarygodność przedłożonych dowodów w postaci faktur, przelewów i not obciążeniowych m.in. poprzez ich wzajemne porównanie ze względu na znaczące rozbieżności w ich treści, jak również w stosunku do treści sprzeciwu, w którym opisano potrącane kwoty.

Ponownie rozpoznający sprawę Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wyrokiem zasądzającym z dnia 16 stycznia 2014 r. uwzględnił w całości żądanie pozwu oraz orzekł o kosztach za obie instancje.

Sąd ten ustalił, że w dniu 20 maja 2003 r. strony zawarły umowę najmu nieruchomości na podstawie, której powód oddał pozwanemu w najem nieruchomość gruntową położoną we W. o powierzchni użytkowej 700 m ², wraz ze znajdującą się tam wiatą oraz częścią budynku biurowego o powierzchni 30 m ². Na podstawie tej umowy powód zobowiązał się także do udostępnienia energii elektrycznej oraz przyjmowania ścieków. Strony ustalił, że wysokość czynszu najmu wynosić będzie 2.500 zł miesięcznie netto (powiększone o należny podatek od towarów i usług). Czynsz najmu zgodnie z ustaleniami stron miał być płatny z góry do trzeciego dnia każdego miesiąca. Pozwany zobowiązał się także do ponoszenia kosztów opłat za zużycie energii elektrycznej oraz opłat za zużycie wody i wywóz ścieków. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a każda ze stron mogła rozwiązać umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Sąd Rejonowy ustalił, że pozwany na najmowanej nieruchomości zajmował się sprzedażą okleiny, a najmowany przez pozwanego magazyn otaczał plac, który nie był przedmiotem łączącej strony umowy. Na placu tym powód zaczął prowadzić działalność w postaci renowacji zbiorników.

W dniu 1 maja 2010 r. strony zawarły aneks do wymienionej umowy najmu, zmieniając wysokość czynszu na 2.700 zł netto, natomiast kolejnym aneksem – z dnia 1 kwietnia 2008 r. – stawka czynszu została zmieniona na 3.000 zł netto.

Za należności z tytułu najmu powód wystawił między innymi: fakturę VAT nr (...) z dnia 6 lipca 2010 r. na kwotę 4.575 zł brutto tytułem czynszu najmu oraz energii elektrycznej za miesiąc lipiec, fakturę nr (...) z dnia 2 sierpnia 2010 r. na kwotę 3.660 zł brutto tytułem czynszu za sierpień, fakturę nr (...) na kwotę 4.514 zł brutto tytułem czynszu najmu za wrzesień oraz za zużycie energii elektrycznej, a także fakturę nr (...) z dnia 18 października 2010 r. na kwotę 3.660 zł brutto. Sąd ustalił, że na poczet faktury nr (...) pozwany zapłacił kwotę 4.000 zł (do zapłaty pozostała kwota 575 zł), a należności z faktury nr (...) nie zostały uregulowane.

W dniu 24 września 2010 r. miała miejsce awaria głównego przyłącza elektrycznego powstała na skutek spalenia się głównych liczników pomiarowych, co spowodowało braki w dostawie prądu na terenie całego zakładu. Awaria została usunięta do dnia 4 października 2010 r. przez dostawcę energii poprzez odbudowanie stanowiska pomiarowego.

Sąd Rejonowy ustalił ponadto, że w październiku 2010 roku powód zaproponował pozwanemu zmianę wysokości czynszu, a w związku z niepłaceniem przez pozwanego należności za czynsz, w dniu 22 października 2010 r. na poczet powstałych zaległości powód dokonał zabezpieczenia mienia w postaci wózka widłowego i okleiny, poprzez zastawienie wrót magazynowych – o czym pozwany został poinformowany w piśmie z dnia 16 listopada 2010 r.

W piśmie z dnia 27 października 2010 r. pozwany oświadczył, iż wypowiada przedmiotową umowę najmu jako przyczynę wypowiedzenia wskazując podwyżkę czynszu za wynajem hali. Jednocześnie z wypowiedzeniem umowy pozwany podał, iż zgłasza reklamację w związku z naruszeniem przez powoda § 5 umowy najmu oraz oświadczył, że wstrzymuje wszelkie płatności z tytułu najmu hali do czasu usunięcia braków i wyjaśnienia zaistniałej sytuacji. W tym samym dniu tj. w 27 października 2010 r. powód dokonał rozliczenia należności wynikających z umowy, w którym podał, iż do zapłaty pozostała kwota 12.409 zł i wezwał pozwanego do jej zapłaty. Z kolei pozwany wystawił dwie noty obciążeniowe – o numerze 1/11/10 na kwotę 9.000 zł za czyszczenie palet okleiny z piasku, w tym zmianę opakowania oraz o numerze 2/11/10 na kwotę 4.500 zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dokumentów prywatnych przedstawionych przez strony oraz w oparciu o uznane za wiarygodne zeznania świadka B. R.. Natomiast zeznania drugiego ze świadków – J. T. (1) Sąd uznał za wiarygodne jedynie częściowo, nie dał im wiary do tego, iż energia została podłączona po dwóch miesiącach, przeczy temu bowiem treść pisma powoda oraz stanowiska pozwanego, który przyznał, że przerwa w dostawie energii była 11-dniowa.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że rozpoznał niniejszą sprawę w oparciu o przepisy działu IVa Kodeksu postępowania cywilnego (postępowanie w sprawach gospodarczych) ponieważ powód wytoczył powództwo w dniu 30 marca 2012 r. (art. 9 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw). Z tego powodu w myśl art. 479 ¹² § 1 k.p.c. w pozwie powód obowiązany był podać wszystkie twierdzenia oraz dowody na ich poparcie pod rygorem utraty prawa powoływania ich w toku postępowania, chyba że wykaże, że ich powołanie w pozwie nie było możliwe albo że potrzeba powołania wynikła później. W tym przypadku dalsze twierdzenia i dowody na ich poparcie powinny być powołane w terminie dwutygodniowym od dnia, w którym powołanie ich stało się możliwe lub wynikła potrzeba ich powołania. W niniejszej sprawie, odpis sprzeciwu został doręczony pełnomocnikowi powoda w dniu 4 lipca 2012 r., powód złożył zaś wnioski dowodowe na okoliczność awarii przyłącza energetycznego w piśmie złożonym do sądu w dniu 23 lipca 2012 r. za pośrednictwem poczty. W konsekwencji Sąd Rejonowy oddalił powyższe wnioski dowodowe jako sprekludowane.

Sąd Rejonowy zważył, że przeciwstawiając się roszczeniu powoda pozwany podniósł, że od czerwca 2010 r., nie mógł korzystać z przedmiotu najmu, dlatego też – zgodnie z art. 664 k.c. – nie miał on obowiązku płacenia czynszu najmu ani innych opłat. W tym zakresie Sąd podkreślił, że zgodnie z art. 659 § 1 k.c. obowiązkiem najemcy jest zapłata wynajmującemu umówionego czynszu, natomiast jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 § 1 k.c.). Według zaś art. 664 § 2 k.c. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Sąd Rejonowy wskazał przy tym, że aprobuje wyrażony w orzecznictwie pogląd zgodnie z którym powołany przepis ten nie daje podstaw do powstrzymania się z zapłatą czynszu w całości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 29/11).

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 k.c. w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych powstaną tylko wtedy, jeżeli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z tych uprawnień, a w przedmiotowej sprawie nie ustalono, aby przed wytoczeniem powództwa pozwany złożył oświadczenie z którego wynikałoby skorzystanie z któregokolwiek z nich. Zdaniem Sądu o tym, że pozwany chce korzystać z powyższych uprawnień powód mógł się dowiedzieć dopiero z treści wniesionego przez pozwanego w niniejszej sprawie sprzeciwu od nakazu zapłaty. W reklamacji z dnia 27 października 2010 r. pozwany wskazał bowiem jedynie, że w związku z naruszeniem § 5 umowy – tj. brakiem energii elektrycznej od dnia 24 września 2010 r., brakiem dojazdu do najmowanej hali od czerwca 2010 roku oraz zastawieniem kontenerem wrót hali – wstrzymuje wszelkie płatności z tytułu najmu hali do czasu ich usunięcia. Pozwany nie sformułował natomiast żądania dotyczącego obniżenia czynszu najmu.

Sąd Rejonowy nie miał wątpliwości, iż brak od czerwca 2010 roku dojazdu do hali – gdzie prowadzona przez pozwanego działalność wymagała dojazdu klientów i dostawców – stanowiła wadę przedmiotu najmu, zostało jednak ustalone, że pomimo ograniczeń w dojeździe powód nadal prowadził działalność przez kolejne miesiące. Analogiczna sytuacja miała miejsce w przypadku zgłoszenia przez pozwanego uciążliwości w postaci czasowej przerwy w dostawach energii elektrycznej, pozwany nie wykazał bowiem, aby brak dostaw prądu trwał przez cały miesiąc (co mogłoby zostać uznane za wadę uniemożliwiającą korzystanie z przedmiotu najmu w pełnym okresie rozliczeniowym), ani tego, że brak prądu spowodował całkowitą niemożność korzystania z przedmiotu najmu. Ustalono natomiast, że pomimo czasowej przerwy w dostawie prądu pozwany korzystał w dalszym ciągu z przedmiotu najmu w ten sposób, że przechowywał w nim gromadzone materiały i z magazynu wydawał towary podlegające sprzedaży. Sąd Rejonowy nie miał także wątpliwości, że całkowite zastawienie w dniu 22 października 2010 r. wjazdu do hali kontenerem stanowiło wadę uniemożliwiającą korzystanie przez pozwanego z przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Uznając zatem, że pozwany nabył stosownie do art. 664 k.c. prawo żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad polegających na ograniczeniu dojazdu do hali i przerwy w dostawie prądu (za okresy, w których wady wystąpiły) oraz prawo do żądania usunięcia wady ewentualnie wypowiedzenia umowy w momencie zastawienia wrót magazynu – pod koniec października 2010 roku, Sąd Rejonowy podkreślił przede wszystkim, że nie zostało przez pozwanego udowodnione, że korzystanie z przedmiotu najmu nie było możliwe już od czerwca 2010 roku, dlatego też odmowa zapłaty wszystkich należności z tytułu czynszu dochodzonych pozwem nie znajdowała uzasadnienia. Brak było również podstaw do częściowego obniżenia czynszu, bowiem pozwany nie wykazał przesłanek dokonania „odpowiedniego” obniżenia czynszu (dla ustalenia w jakim stosunku pozostaje przydatność przedmiotu umowy najmu przed wystąpieniem wady i po jej zaistnieniu).

Ustosunkowując się do podniesionego przez pozwanego zarzutu potrącenia wierzytelności powoda z wierzytelnością pozwanego z tytułu odszkodowania Sąd Rejonowy ocenił, iż oświadczenie pełnomocnika procesowego pozwanego w tym przedmiocie było nieskuteczne. Przewidziany w art. 91 k.p.c. zakres umocowania z mocy ustawy nie uprawniał bowiem pełnomocnika procesowego do dokonania potrącenia jako czynności materialnoprawnej, a wyrażenie w tym zakresie oświadczenia woli mocodawcy wymagało wyraźnego upoważnienia, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Jednocześnie zdaniem Sądu w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy nie sposób uznać, aby roszczenie pozwanego o naprawienie szkody stało się wymagalne przed złożeniem oświadczenia o potrąceniu tejże wierzytelności z wierzytelnością powoda.

W konsekwencji Sąd Rejonowy uznał, iż poza dochodzoną należności wynikającą z umowy najmu (art. 659 § 1 k.c.) powodowi należały się również odsetki z tytułu opóźnienia w spełnieniu tego świadczenia (art. 481 § 1 k.c.). Jako podstawę rozstrzygnięcia o procesu Sąd pierwszej instancji powołał przepisy art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany zaskarżając wyrok w całości i domagając się jego zmiany poprzez oddalenie powództwa.

Zaskarżonemu wyrokowi pozwany zarzucił naruszenie następujących przepisów :

1.  art. 664 § 1 i 2 k.c. poprzez błędną wykładnie i bezpodstawne przyjęcie, że brak było podstaw do zniesienia obowiązku pozwanego do zapłaty należności czynszowych,

2.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny dowodów w sposób niewszechstronny (tj. z pominięciem części istotnych zeznań świadka J. T. (2)), a ponadto dowolną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności przez błędne przyjęcie, że wady przedmiotu najmu stanowiły jedynie wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, nie wykluczając jej w ogóle,

3.  art. 91 k.p.c. przez błędną jego interpretację oraz bezpodstawne przyjęcie, że podniesiony przez pełnomocnika pozwanego zarzut potrącenia jest nieskuteczny.

W uzasadnieniu apelacji podniesiono, iż z materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania wynika, że od czerwca 2010 roku przedmiot najmu dotknięty był wadami uprawniającymi pozwanego zarówno do niepłacenia czynszu za ten okres (art. 664 § 1 k.c.), jak i do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.). Wady powyższe ograniczały przydatność rzeczy najętej w stopniu całkowitym uniemożliwiając używanie przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem (brak możliwości dojazdu do wynajmowanej hali, tarasowanie jej wrót, brak energii elektrycznej oraz zanieczyszczenie i zapylenie wnętrza hali, jak również składowanych w niej towarów pozwanego). Apelujący podkreślił, że biorąc pod uwagę treść art. 664 § 1 k.c. – który to przepis nie zakreśla granic obniżenia czynszu – nie ma przeszkód, aby czynsz obniżyć do „0 zł”, w sytuacji gdy przedmiot najmu stał się dla najemcy całkowicie bezużyteczny. Nadto realizacja uprawnień wynikających z art. 664 k.c. nie jest uzależniona ani od winy, ani nawet od wiedzy wynajmującego o wadach, dlatego też nie można było wymagać od pozwanego aby w tym przedmiocie składał odpowiednie oświadczenie. O żądaniu całkowitego obniżenia czynszu pozwany poinformował zresztą powoda w piśmie z dnia 27 października 2010 r., ponadto wielokrotnie wcześniej – poprzez swojego pracownika J. T. (2) – informował on powoda o wadach przedmiotu umowy, które nie zostały jednak usunięte przez okres kilku miesięcy.

Pozwany podniósł ponadto, że wprawdzie awaria skrzyni zasilania rzeczywiście trwała 11 dni, jednak po jej usunięciu pomieszczenia wynajmowane przez pozwanego nadal były pozbawione prądu – tym razem z winy powoda. W tym zakresie Sąd pierwszej instancji bezpodstawnie odmówił wiary zeznaniom świadka J. T. (2), pomimo że potwierdza je pozostały materiał dowodowy zebrany w sprawie. Ponadto w ocenie pozwanego z samego faktu, iż do hali można było dojechać samochodem osobowym (samochody ciężarowe nie miały do hali swobodnego dostępu) oraz, że mógł do niej wejść pracownik, nie prowadzi jeszcze do wniosku, że powyższa wada jedynie ograniczała przydatność przedmiotu najmu. Pozwany prowadził przecież działalność polegającą na hurtowej sprzedaży składowanego w niej towaru, z czym nierozłączne jest korzystanie z transportu ciężarowego. Nadto na skutek zanieczyszczeń pomieszczeń nie nadawały się one w ogóle do przechowywania w niej okleiny.

Pozwany podkreślił również, że umocowanie pełnomocnika procesowego do złożenia w jego imieniu oświadczenia o potrąceniu nie może budzić wątpliwości, gdyż był on osobiście obecny na rozprawie, w czasie której pełnomocnik składał stosowne oświadczenie oraz podtrzymywał zarzut potrącenia. Niezależnie od powyższego pozwany wyjaśnił, iż odnalazł w dokumentacji księgowej złożone powodowi oświadczenie o potrąceniu z dnia 1 grudnia 2010 r. wraz z dowodem nadania, którego kopie załączone zostały do apelacji. W ocenie pozwanego przeprowadzenie dowodu z tego dokumentu jest dopuszczalne także w postępowaniu przed sądem drugiej instancji.

W toku rozprawy apelacyjnej powód wniósł o oddalenie apelacji. Zaprzeczył przy tym, aby stronie powodowej przed procesem doręczone zostało w/w oświadczenie o potrąceniu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje :

Apelacja pozwanego okazała się bezzasadna.

Dokonując ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego – na podstawie art. 378 § 1 k.p.c. i art. 382 k.p.c. – Sąd drugiej instancji przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione w sprawie przez Sąd Rejonowy, jak również jego ocenę prawną. W ocenie Sądu Okręgowego brak jakichkolwiek podstaw dla podważenia szeroko i prawidłowo uzasadnionego stanowiska Sądu pierwszej instancji, stąd nie ma obecnie potrzeby szczegółowego go powtarzania w niniejszym uzasadnieniu (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2007 r., I CSK 410/06, LEX nr 439229).

Przede wszystkim nie można przyznać racji pozwanemu, że prawidłowo ustalone w sprawie uciążliwości w korzystaniu z przedmiotu najmu dawały mu prawo do całkowitego wstrzymania płatności z tytułu czynszu za okres dotknięty wadą. Należy podzielić pogląd, że przepis art. 664 k.c. (zresztą żaden inny) nie daje najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. Przepis ten uprawnia jedynie do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2011 r., II CSK 29/11, LEX nr 1043996). W niniejszej sprawie brak jest również przekonującego dowodu na to, iż pozwany skutecznie skorzystał z uprawnień jakie dawał mu przepis art. 664 § 1 i 2 k.c., a nie ulega wątpliwości – jak wyjaśnił to również Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r., II CSK 610/12 (LEX nr 1375149) – że powołana regulacja nie stanowi automatycznie ani o obniżeniu czynszu, ani tym bardziej o ustaniu obowiązku jego płacenia, ani też o wypowiedzeniu umowy. Skutki prawne określone w tym przepisie – w razie wystąpienia przesłanek tam opisanych – powstaną zatem tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego będzie wynikać skorzystanie z tych uprawnień. W przypadku wad usuwalnych wymagane było od najemcy uprzednie wyznaczenie wynajmującemu odpowiedniego czasu na ich usunięcie (art. 664 § 2 k.c.).

Nie ulega wątpliwości, że pozwany (najemca) w piśmie z dnia 27 października 2010 r. złożył powodowi (wynajmującemu) oświadczenie o odstąpieniu od umowy, lecz nie z powodu wadliwości przedmiotu czynszu, lecz – o czym przesądza treść samego pisma ( k. 25 akt sprawy), a co potwierdzają także zeznania świadka J. T. (1) ( k. 119 akt sprawy) – z powodu kolejnej „podwyżki czynszu”. Co istotne dla rozstrzygnięcia pozwany nie sformułował również w sposób właściwy żądania odpowiedniego obniżenia świadczeń czynszowych, a w konsekwencji nie udowodnił również jaki powinien być stosowny do okoliczności sprawy poziom obniżenia (za niedopuszczalne trzeba bowiem uznać obniżenie czynszu do kwoty „0” zł). Nie zostało ponadto wykazane – na co zwrócił już uwagę Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku z dnia 23 października 2013 r. – że utrudnienia w korzystaniu z przedmiotu najmu sygnalizowane były przez pozwanego powodowi w sposób określony w art. 664 § 2 k.c. przed złożeniem reklamacji z dnia 27 października 2010 r. Dowodu na powyższą okoliczność nie mogą stanowić notatki sporządzone przez J. T. (1), potwierdzają one bowiem jedynie, że złożyła ona oświadczenie w nich zawarte (art. 245 k.p.c.). Nie udowodniono natomiast zarówno dat sporządzenia tych notatek, jak również i tego, że o ich treści poinformowano powoda ( zob. k. 55-57 oraz uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego – zob. k. 188v.-189 akt sprawy).

Z tego powodu niezasadne okazały się zarzuty naruszenia art. 664 k.c., a w konsekwencji także art. 233 k.p.c. Za poglądem Sądu Okręgowego wyrażonym w uzasadnieniu w/w wyroku z dnia 23 października 2013 r. zauważyć bowiem należy, że nawet w przypadku wykazania, że opisane wyżej utrudnienia rzeczywiście miały miejsce – w ciągu całego okresu wskazywanego przez pozwanego – nie mogło to przesądzić o uznaniu możliwości całkowitego odstąpienia od obowiązku zapłaty czynszu ( zob. k. 188v. akt sprawy).

Odnosząc się wreszcie do zarzutu naruszenia art. 91 k.p.c. i nie negując trafności stanowiska pozwanego co do możliwości udzielenia w sposób dorozumiany pełnomocnikowi umocowania do złożenia w jego imieniu w toku procesu oświadczenia o potrąceniu (z uwagi na obecność samej strony w czasie rozprawy, a także i to, że działanie takie leżało przecież w interesie mocodawcy – miało na celu wygranie procesu) podkreślić jednak należy, iż w przypadku przyjmowania przez pełnomocnika procesowego strony przeciwnej w imieniu mocodawcy oświadczeń kształtujących jego sytuację materialnoprawną, nie sposób rozszerzać zakresu pełnomocnictwa przez wykładnię celowościową, skoro z procesowego punktu widzenia byłoby to dla tej strony niekorzystne. Dla skuteczności złożenia takiego oświadczenia, a w konsekwencji także wywołania skutku materialnoprawnego w postaci umorzenia wzajemnych wierzytelności (art. 61 § 1 k.c. w zw. z art. 498 § 2 k.c.) po drugiej stronie musi być obecna osoba zdolna do odbioru takiego oświadczenia – tj. strona działająca osobiście lub jej pełnomocnik upoważniony w sposób szczególny do odbioru oświadczeń o potrąceniu (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013 r. II CSK 476/12 LEX nr 1314394 i cytowane tam orzecznictwo).

W postępowaniu przed Sądem Rejonowym nie zostało wykazane – bo też i nie było podnoszone – że oświadczenie o potrąceniu zostało przekazane bezpośrednio powodowi, zaś treść pełnomocnictwa udzielonego przez powoda działającemu w sprawie adwokatowi (a tylko jemu zgodnie z art. 133 § 3 k.p.c. doręczano wszelkie pisma pozwanego oraz zawiadomienia) nie pozwala na uznanie, że był on umocowany przyjęcia takiego oświadczenia (zob. k. 6 akt sprawy).

Zauważyć również należy, że merytorycznemu badaniu Sądu drugiej instancji nie podlegała także załączona dopiero do apelacji kopia oświadczenia o potrąceniu, jakie miało być zawarte w piśmie z dnia 1 grudnia 2010 r. (wraz z kserokopią potwierdzenia jego nadania na adres powoda), gdyż dowody te podlegały pominięciu jako spóźnione (art. 381 k.p.c.). Biorąc bowiem pod uwagę daty w jakich miały one zostać sporządzone strona pozwana niewątpliwie mogła je powołać już w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji – biorąc także pod uwagę wymóg przedstawienia tej okoliczności wraz ze stosownym dowodem już w piśmie zawierającym sprzeciw od nakazu zapłaty (art. 503 § 1 k.p.c.) – a sam fakt ich późniejszego „odnalezienia” nie oznacza jeszcze, że ich przedstawienie nie było wcześniej obiektywnie możliwe.

Niezależnie od powyższego podnieść trzeba, że w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż kserokopia – jako odwzorowanie oryginału – może być uznana za odpis, jednakże pod warunkiem, poświadczenia jego zgodności z oryginałem (tak Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 29 marca 1994 r., III CZP 37/94, OSNCP 1994 nr 11, poz. 206 oraz w wyroku z dnia 10 lipca 2009 r., II CSK 71/09, LEX nr 584201). W niniejszej sprawie jednak nie tylko w/w oświadczenie z dnia 1 grudnia 2010 r. (wraz z potwierdzeniem jego nadania) – prawdziwości którego powód zaprzecza – zostało przedstawione jedynie w kserokopii ( k. 235-236 akt sprawy), lecz także i pozostałe dowody przedstawione przez pozwanego w sprzeciwie dla wykazania istnienia mającej mu przysługiwać wierzytelności odszkodowawczej sporządzone zostały jako odbitki kserograficzne poświadczenia ich zgodności z oryginałami ( zob. k. 58-66 akt sprawy). Tymczasem zgodnie z art. 479 ¹⁴ § 4 k.p.c. do potrącenia w niniejszej sprawie mogły być przedstawione tylko wierzytelności udowodnione dokumentami (zob. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2008 r. II CSK 243/08 LEX nr 560544).

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy uznał apelację pozwanego za bezzasadną i oddalił ją na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490).