Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 kwietnia 2013 roku

Sąd Okręgowy w Białymstoku I Wydział Cywilny

w następującym składzie:

po rozpoznaniu w dniu 16 kwietnia 2013 roku

na rozprawie

sprawy z powództwa H. N.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w B.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  Powództwo oddala

II.  Zasądza od powoda H. N. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. kwotę 180 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego

UZASADNIENIE

Powód H. N. wnosił o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 22 listopada 2012 roku, podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w B., w sprawie ustalenia opłaty za korzystanie z przyłącza centralnego ogrzewania oraz zasądzenie od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że uchwała ta dotyczy jedynie części mieszkańców, a tym samym narusza obowiązujące normy prawa. Dodatkowo, w ukryty sposób uchwała zmusza właścicieli lokali do finansowanie nieruchomości należącego do obcego podmiotu prawnego, która to nieruchomość nie jest nieruchomością wspólną pozwanej. Zgodnie zaś z przepisami prawa, wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje zaś skutków prawnych w niej wyrażonych, bowiem jest sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w B. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że kilku właścicieli wspólnoty (w tym także i powód) odmówiło partycypowania w kosztach wykonania przyłącza centralnego ogrzewania przy ul. (...) do komory sieci c.o. Spółdzielni mieszkaniowej (...) w B.. W związku z tym, zaskarżoną uchwałą, wspólnota mieszkaniowa postanowiła ustalić opłatę na pokrycie kosztów zarządu za przepływ czynnika grzewczego przyłączem centralnego ogrzewania na odcinku od zaworów odcinających na sieci centralnego ogrzewania Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w B., dla właścicieli którzy odmówili wniesienia środków finansowych na pokrycie swego udziału w wykonaniu przyłącza centralnego ogrzewania. Pozwana wskazała, że budowa przyłącza została sfinansowana ze środków właścicieli wspólnoty, a zatem urządzenie stanowi własność wspólnoty.

Sąd Okręgowy ustalił co następuje:

Powód H. N. wraz z żoną są współwłaścicielami na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomości lokalowej (...), położonej w B. przy ulicy (...).

dowód: okoliczność bezsporna, zeznania powoda H. N. (k. 55 – 56 e – protokół czas nagrania: 00:06:02 – 00:22:21).

Uchwałą z dnia 6 listopada 2000 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w B. powierzyła nieruchomość wspólną do administrowania przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w B..

dowód: okoliczność bezsporna, uchwała z dnia 6 listopada 2000 roku (k. 27 – 28), umowa o administrowanie nieruchomością (k. 29 – 31).

Początkowo ciepło do mieszkań położonych w obrębie wspólnoty było dostarczane z kotłowni olejowej. Z uwagi na wzrost cen oleju opałowego oraz konieczność modernizacji kotłowni, dalsza eksploatacja kotłowni stała się nieopłacalna i zaszła konieczność pozyskania nowego dostawcy ciepła.

Pismem z dnia 29 listopada 2006 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w B., działająca jako zarządca pozwanej wspólnoty, zwróciła się z prośbą do Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w B. o umożliwienie przyłączenia zasobów mieszkaniowych do sieci centralnego ogrzewania kotłowni osiedlowej należącej do SM (...). Koszty związane z realizacją inwestycji miały zostać pokryte z własnych środków wnioskującego.

dowód: pismo z dnia 29 listopada 2006 roku (k. 11).

Uchwałą z dnia 23 marca 2007 roku nr (...), właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości przy ulicy (...) wyrazili zgodę na wykonanie przyłącza centralnego ogrzewania do sieci c.o. Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w B. i pokrycie kosztów jego budowy z oszczędności kosztów centralnego ogrzewania.

dowód: uchwała nr(...)(k. 32).

W dniu 5 września 2007 roku, doszło do zawarcia umowy, której przedmiotem było wykonanie przyłącza centralnego ogrzewania trzech nieruchomości przy ulicy (...), do komory sieci c.o. Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w B.. W 2007 roku przyłącze c.o. do Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w B., zostało wykonane. Jego całkowity koszt wyniósł 107 838,72 zł i obciążył trzy wyżej wymienione wspólnoty.

Uchwałą nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w B. z dnia 21 września 2010 roku w sprawie przyjęcia przyłącza centralnego ogrzewania, wspólnota mieszkaniowa przy ul. (...) w B., postanowiła przejąć na swój stan urządzenia w części dotyczącej udziału wspólnoty. W § 2 przedmiotowej uchwały postanowiono przejąć od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w B. wszystkie zobowiązania związane z budową przyłącza uznając je jako własne.

dowód: uchwała nr (...)A z dnia 21 września 2010 roku (k. 41 – 43).

Koszt budowy przyłącza został rozdzielony między właścicieli stosownie do posiadanego przez nich udziału we współwłasności. Jednakże część z właścicieli, w tym także i powód, odmówiło uiszczenia obciążającego ich udziału. W związku z tym

uchwałą nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B., z dnia 22 listopada 2012 roku, w sprawie ustalenia opłaty za korzystanie z przyłącza centralnego ogrzewania dla właścicieli, którzy odmówili wniesienia środków finansowych na pokrycie swego udziału w wykonanym przyłączu centralnego ogrzewania, ustalono opłatę stałą ona pokrycie kosztów zarządu za przepływ czynnika grzewczego przyłączem centralnego ogrzewania na odcinku od zaworów odcinających na sieci centralnego ogrzewania w komorze zasilającej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) do zaworów odcinających na sieci centralnego ogrzewania Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w B.. Stawkę opłaty za dostarczenie energii cieplnej na wyżej wymienionym odcinku, właściciele wspólnoty ustalili w wysokości 0,15 zł/m2 powierzchni użytkowej.. Stawkę opłaty za dostarczenie energii cieplnej na wyżej wymienionym odcinku, właściciele wspólnoty ustalili w wysokości 0,15 zł/m ^{( ( 2))} powierzchni użytkowej.

dowód: uchwała nr (...) z dnia 22 listopada 2012 roku (k. 13).

Okoliczności faktyczne sprawy nie budziły wątpliwości, przedstawione dowody nie były też kwestionowane przez żadną ze stron.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80 poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Wspólnota ta posiada zdolność prawną, która nierozerwalnie łączy się z zarządem nieruchomością wspólną. Zasady zarządu nieruchomością wspólną mogą zostać określone przez właścicieli w umowie. W przypadku braku takiej umowy, do zarządu zastosowanie mają zasady określone w ustawie (art. 18 ustawy o własności lokali).

W sytuacji, gdy liczba samodzielnych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż siedem, w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, właściciele podejmują uchwały większością głosów liczoną w stosunku do udziałów. Stosownie do uregulowania art. 23 ust. 1 uwl uchwały mogą być podejmowane bądź na zebraniu właścicieli, bądź też w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały mogą być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Uchwały podejmowane przez właścicieli lokali podlegają sądowej kontroli.

Ustawa o własności lokali, wprowadza cztery przesłanki dla możliwości domagania się uchylenia uchwały, to jest: sprzeczność uchwały z prawem, sprzeczność uchwały z umową właścicieli lokalu, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, albo też naruszenie w innych sposób przez uchwałę interesu skarżącego.

Niezgodność uchwały z prawem występuje przede wszystkim wówczas, gdy jej treść pozostaje w sprzeczności z przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Zarzut niezgodności uchwały z prawem może dotyczyć także braków proceduralnych. Tego rodzaju zarzuty mogą uzasadniać powództwo o uchylenie uchwały zwłaszcza wtedy, gdy sposób podjęcia mógł mieć wpływ na treść uchwały (por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., I ACa 589/06, LEX nr 271385).

Drugą podstawą zaskarżenia uchwały jest naruszenie umowy właścicieli lokali. Chodzi tu o umowę modyfikującą ustawowe zasady zarządu nieruchomością wspólną, wyrażone w przepisach o charakterze dyspozytywnym. Umowa właścicieli lokali nie może bowiem zmieniać przepisów bezwzględnie obowiązujących.

Trzecią i ostatnią podstawą powództwa o uchylenie uchwały właścicieli jest naruszenie interesów właściciela lokalu, co następuje między innymi w sytuacji gdy uchwała jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W ramach tej podstawy sąd ma obowiązek zbadać uchwałę pod względem jej celowości, rzetelności i gospodarności. Podstawa ta będzie wchodzić w grę, gdy uchwała wprawdzie nie narusza prawa ani umowy właścicieli, ale jest z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia dla skarżącego właściciela lokalu z usprawiedliwionych przyczyn niekorzystna.

Zaskarżenie uchwały następuje w drodze powództwa o jej uchylenie, zaś wyrok zapadły w postępowaniu ma charakter konstytutywny i wywołuje skutek z mocą ex tunc, z mocą wsteczną od chwili podjęcia uchwały. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 3 uwl).

Termin do wytoczenia powództwa został określony na sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli, albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W toku sprawy nie kwestionowano dochowania terminu do zaskarżenia uchwały przez powodów.

Przechodząc do analizy zarzutów powoda, w pierwszej kolejności wskazać należy, że przyczyny dla których pozwana wspólnota zdecydowała się na wybudowanie przyłączy, były bez znaczenia w niniejszej sprawie. Uchwały, na podstawie których podjęto tą decyzję, nie zostały zakwestionowane w drodze postępowania sądowego, a tym samym niemożliwa była ich kontrola w niniejszej sprawie. Budowa przyłącza c.o., miała na celu dostarczenie ciepła do lokali położonych we wspólnocie i zredukowanie kosztów ogrzewania, a tym samym miała służyć wszystkim mieszkańcom wspólnoty. Okoliczność, że zdaniem powoda wspólnota w dalszym ciągu mogłaby korzystać z kotłowni olejowej, nie mogła być badana w niniejszym postępowaniu. Istotą wspólnot mieszkaniowych jest m.in. to, że uchwały podejmowane są większością głosów i o ile uchwała nie zostanie zaskarżona do Sądu, a następnie uchylona, to obowiązuje ona wszystkich właścicieli. Mieszkańcy pozwanej wspólnoty, uznając że dalsze korzystanie z kotłowni generuje dodatkowe koszty, podjęli decyzję by ciepło było dostarczane do wspólnoty z sąsiedniej Spółdzielni Mieszkaniowej. W tym celu konieczne było wybudowanie urządzeń służących do przesyłu ciepła, które przebiegały przez nieruchomości sąsiedniej, a koszt tej inwestycji obciąża wszystkich mieszkańców.

Większość właścicieli wspólnoty uregulowała całość należności z tego tytułu, jednorazową wpłatą. Jedynie kilkoro z nich (jak wskazała pozwana dwóch lub trzech właścicieli), odmówiło zapłaty za przyłącze. Tych właśnie osób dotyczy zaskarżona uchwała, która w ocenie Sądu jest zgodna z prawem oraz nie narusza interesów powoda. Dzięki niej wszyscy właściciele nieruchomości, poniosą koszty inwestycji. W innym wypadku doszłoby do sytuacji, że część mieszkańców wspólnoty zostałaby zobowiązana do poniesienia kosztów budowy przyłącza obciążających osoby, które odmówiły rozliczenia tej inwestycji.

Zgodnie z treścią art. 12 u.w.l. i art. 13 u.w.l. właściciel lokalu w stosunku do swego udziału ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz z utrzymaniem swego lokalu. Wynika z tego, że żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany do pokrywania wydatków obciążających innego właściciela, a jeżeli już je pokrył, to może żądać ich zwrotu (tak też SN w wyroku z dnia 29 listopada 2002 roku, IV CKN 1549/00, Lex nr 78325).

Na marginesie wskazać należy, że zarzuty powoda odnoszące się do braku udziału Agencji Nieruchomości Rolnych w ponoszeniu kosztów budowy przyłącza zdaniem Sądu są niezasadne. Z dokumentów przedłożonych przez pozwaną (k. 71 – 79), bezsprzecznie wynika, że koszt budowy przyłącza obciążający udział Agencji w trzech budynkach został rozliczony z wyniku finansowego za rok 2007, w którym to nadwyżkę wynikającą z rozliczenia kosztów pomniejszono o kwotę 15 131,44 zł (koszt wykonania przyłącza).

Z tych względów na mocy art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali orzeczono jak w sentencji.

Konsekwencją oddalenia powództwa, jest obciążenie powoda obowiązkiem poniesienia kosztów postępowania, w związku z czym zasądzono od niego na rzecz pozwanej kwotę 180 zł, tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Wysokość wynagrodzenia radcy prawnego ustalono w oparciu o § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku, w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163 poz. 1349 z późn. zm.).