Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 504/14
WYROK
W IMIENIU RZEC.ZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 maja 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa U. S.
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej "E."
o nakazanie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 15 maja 2015 r.,
skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 16 kwietnia 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje
Sądowi Apelacyjnemu pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Powódka U. S. wniosła o zobowiązanie Spółdzielni Mieszkaniowej „E.” do
złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu i przeniesieniu na jej rzecz odrębnej
własności lokalu użytkowego o powierzchni 16 m2 przy ul. D. […] w W., z
udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest
budynek. Powódka twierdziła, że od 1982 r. jest najemcą tego lokalu i pokryła
koszty jego wybudowania, a zatem przysługuje jej roszczenie przewidziane w art.
39 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jedn.
Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, ze zm., dalej: „u.s.m.”).
Pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa i
zarzuciła, że powódka nie spełniła przesłanek warunkujących powstanie na jej
rzecz roszczenia przewidzianego w art. 39 ust.1 u.s.m.
Wyrokiem z 23 października 2013 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Sąd
ten ustalił, że 1 listopada 2007 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego
przy uI. D. […] . Powódka 6 sierpnia 2007 r. i 27 lipca 2009 r. bezskutecznie
występowała do pozwanej, by ta przeniosła na rzecz powódki własność
wynajmowanego lokalu. Pozwana odmawiała, każdorazowo argumentując, że
powódka nie poniosła kosztów jego budowy, a jedynie nakłady na adaptację.
Uchwałą zarządu pozwanej określony został przedmiot odrębnej własności lokali
położonych w budynku przy ul D. nr […], których właścicielem jest spółdzielnia.
Uchwałą z 27 czerwca 2009 r. walne zgromadzenie pozwanej odmówiło
upoważnienia jej zarządu do zawarcia w trybie bezprzetargowym umowy o
przeniesienie własności lokalu użytkowego na rzecz powódki.
Sąd Okręgowy uznał, że powódka nie spełniła przesłanek określonych w art.
39 ust. 1 u.s.m., gdyż prace wykonane przez nią w budynku pozwanej nie polegały
na budowie lokalu. Pomieszczenie zostało wydzielone z klatki schodowej,
a powódka przeprowadziła jedynie prace adaptacyjne polegające na wykonaniu
ściany zewnętrznej osłonowej, zamurowaniu otworów, wykonaniu tynków
zewnętrznych i wewnętrznych, posadzek, przeprowadziła roboty malarskie,
wykonała instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania,
cieplej wody, doprowadziła linię telefoniczną, wykonała ślusarkę, stolarkę okienną
i drzwiową. Powódka poniosła zatem jedynie koszty związane z przystosowaniem
3
części nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, co nie
jest równoznaczne z poniesieniem w pełni kosztów budowy lokalu. Wydatki
poniesione przez powódkę nie były zakwalifikowane jako wkład budowlany. Nie ma
znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy to, że pozwana przeniosła własność innych
lokali użytkowych w budynku na rzecz ich dotychczasowych najemców.
Wyrokiem z 16 kwietnia 2014 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki od
wyroku Sądu Okręgowego i zasądził od niej na rzecz pozwanej 900 zł tytułem
kosztów postępowania.
Sąd Apelacyjny przyjął za własne ustalenia faktyczne dokonane w sprawie
przez Sąd Okręgowy i w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy dodatkowo
ustalił, że 10 grudnia 1982 r. strony zawarły po raz pierwszy umowę najmu lokalu,
którego dotyczy żądanie pozwu. Składnikiem czynszu, którym pozwana obciążyła
wówczas powódkę były raty kredytu inwestycyjnego. Po raz ostatni ta pozycja
została wyszczególniona w wykazie opłat należnych od powódki za 1991 r.
Sąd Apelacyjny stwierdził, że przesłanką roszczenia przewidzianego w art.
39 ust. 1 u.s.m. o przeniesienie własności lokalu użytkowego przez spółdzielnię
mieszkaniową jest „poniesienie kosztów budowy”, a nie „wybudowanie” lokalu przez
jego najemcę. Dla zastosowania tego przepisu konieczne jest zatem, aby
wynajmowany lokal użytkowy został wybudowany ze środków najemcy lub jego
poprzednika, przy czym obojętne jest czy nakładów dokonał on samodzielnie czy
za pośrednictwem spółdzielni. Ratio legis przepisu wyraża się w tym, aby najemca,
który w przeszłości przeznaczył własne środki na pokrycie kosztów budowy lokalu
użytkowego mógł uzyskać prawo jego własności, a nie jedynie uprawnienie do
władania rzeczą na podstawie stosunku obligacyjnego jakim jest najem.
Drugorzędną kwestią jest to, czy nakłady poczynione na lokal były budową
w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, przez co przeprowadzony przez Sąd
Okręgowy dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa był zbędny dla ustalenia
okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia. Sąd Okręgowy błędnie wyłożył zatem art.
39 ust. 1 u.s.m. i niepotrzebnie prowadził dowód z opinii biegłego do spraw
budownictwa w celu stwierdzenia, czy roboty sfinansowane przez powódkę były
budową lokalu. Warunek pokrycia przez powódkę kosztów budowy lokalu byłby
spełniony, gdyby spółdzielnia uzyskała zwrot całości kosztów, jakie poniosła
4
w związku z budową lokalu. Przed adaptacją ta część budynku, którego powódka
jest najemcą posiadała ściany, strop i posadzkę w stanie surowym.
Po wybudowaniu ściany zewnętrznej powstał zamknięty lokal. Sąd Okręgowy nie
ustalił, jakie koszty na powstanie tego lokalu poniosła pozwana. Powódka
twierdziła, że pokryła je poprzez spłatę kredytu inwestycyjnego w części
przypadającej na lokal i wpłacenie kaucji, chociaż dopuszcza możliwość, że nie są
to pełne koszty. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, powódka nie wykazała, ile wyniosły
poniesione przez spółdzielnię koszty budowy powierzchni nazwanej w projekcie
„pomieszczeniem hobby” i jaką kwotę wpłaciła ona sama tytułem spłaty kredytu.
Kaucja mieszkaniowa w wysokości 724 zł nie może być zaliczona na poczet
kosztów budowy, bowiem podlega zwrotowi z momentem zakończenia stosunku
najmu (§ 8 umowy). Składnikiem czynszu pobieranego przez pozwaną od powódki
do 1991 r. była wprawdzie spłata kredytu inwestycyjnego, ale powódka nie
wykazała, jaką kwotę z tego tytułu uiściła na rzecz spółdzielni. Nie wykazała też, że
nie zalega z żadnymi płatnościami z tytułu świadczeń z umowy najmu i wreszcie
czy dokonała spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej, co powinno
nastąpić najpóźniej w chwili wyrokowania. Jeśli nawet pozwana nie wyceniła
wartości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu,
to obowiązkiem powódki było wykazanie tej wartości.
Zarzut naruszenia art. 49 ust. 2 u.s.m. uznał Sąd Apelacyjny za bezzasadny,
bowiem hipotezą tego przepisu objęte są sprawy dotyczące ustanowienia odrębnej
własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni, a w niniejszej sprawie
zarząd pozwanej podjął uchwałę, o której mowa w art. 42 u.s.m.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego z 16 kwietnia 2014 r.
powódka zarzuciła, że zapadł on z naruszeniem prawa materialnego (art. 3983
§ 1
pkt 1 k.p.c.), to jest art. 39 ust. 1 u.s.m. poprzez jego niewłaściwą wykładnię
i przyjęcie, że powódka nie wykazała, iż dokonała spłaty z tytułu udziału
w nieruchomości wspólnej oraz że obciążała ją powinność wykazania, ile wynosi
jego wartość, tak samo jak tego, że nie zalega z żadnymi opłatami wynikającymi
z umowy najmu, podczas gdy do tego faktu objętego jej twierdzeniami miał
zastosowanie art. 230 k.p.c.
Powódka zarzuciła też, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem prawa
5
procesowego (art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c.), to jest art. 233 w zw. z art. 227 i 278 § 1
k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i bezpodstawne
przyjęcie, że powódka nie wykazała, ile wynosiły koszty budowy wynajmowanego
przez nią lokalu poniesione przez pozwaną i jaką kwotę wpłaciła tytułem spłaty
kredytu inwestycyjnego, podczas gdy w postępowaniu pierwszoinstancyjnym
powódka wielokrotnie zgłaszała wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii
biegłego rewidenta specjalizującego się w rozliczeniach spółdzielni
mieszkaniowych, który to dowód zmierzał wprost do ustalenia, czy nakłady
poniesione przez powódkę w formie spłaty kredytu inwestycyjnego, wykonanych
robót budowlanych oraz kaucji wyczerpały wartość wkładu budowlanego.
Powódka wniosła o „zmianę zaskarżonego wyroku zgodnie z żądaniem
pozwu” względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie
sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosownie do art. 398 § 1 k.p.c. nie mogą być podstawą skargi kasacyjnej
zarzuty dotyczące ustalenia faktów i oceny dowodów, a zarzuty naruszenia art. 233
k.p.c. w zw. z art. 227 i art. 278 § 1 k.p.c. powódka skierowała przeciwko
ustaleniom faktycznym i ocenie dowodów przeprowadzonych w sprawie. Te zarzuty
nie mogły być uwzględnione w postępowaniu kasacyjnym.
Powódka wywodzi roszczenie z art. 39 ust. 1 u.s.m., który jest podstawą
zażądania przez najemcę lokalu użytkowego w zasobach spółdzielni
mieszkaniowej, aby ta przeniosła na niego własność lokalu, o ile on sam lub jego
poprzednicy ponieśli w pełni koszty jego budowy, zapłacił należność za udział
w nieruchomości wspólnej związany z tym lokalem oraz zadłużenie z tytułu
świadczeń wynikających z umowy najmu. Sąd Apelacyjny prawidłowo wyłożył
sposób rozumienia użytego w tym przepisie pojęcia „poniósł w pełni koszty jego
budowy”. Ich poniesienie przez najemcę ma miejsce zarówno wtedy, gdy
wybudował on własnym staraniem lokal w zasobach spółdzielni mieszkaniowej,
oddany mu następnie do korzystania na podstawie umowy najmu, jak i wtedy, gdy
zwrócił spółdzielni wyłożone przez nią koszty budowy takiego lokalu. Błędne jest
jednak stanowisko tego Sądu, że obowiązek oznaczenia wysokości kosztów
budowy lokalu zawsze ciąży na jego najemcy dochodzącym, czasami wiele lat po
6
powstaniu lokalu, roszczenia przewidzianego w art. 39 ust. 1 u.s.m. W każdej
z wymienionych wyżej sytuacji określenie wysokości wydatków poczynionych na
powstanie lokalu (kosztów jego budowy) należy do tej osoby, która je poczyniła,
a zatem - odpowiednio - do najemcy lokalu albo do spółdzielni mieszkaniowej.
W drugiej z rozważanych wyżej sytuacji, a zatem gdy lokal wybudowała
spółdzielnia mieszkaniowa, najemcę dochodzącego roszczenia o przeniesienie na
jego rzecz własności lokalu użytkowego obciąża powinność wykazania, że zwrócił
spółdzielni równowartość wydatków poczynionych przez nią na ten cel, obojętne
czy w formie spłacenia kredytu, czy w formie wpłaty gotówkowej.
Z ustaleń poczynionych w niniejszej sprawie wynika, że lokal użytkowy
wynajmowany przez powódkę powstał na bazie spełniającej funkcję komunikacyjną
części budynku, którego inwestorem była pozwana. Powódka niewątpliwie poniosła
koszty przystosowania tej powierzchni na cele przebudowania jej na lokal
użytkowy, a własne wydatki na ten cel poczyniła jeszcze przed zawarciem umowy
najmu z 10 grudnia 1982 r. Określenie kosztów budowy tej części budynku, na
bazie której powstał lokal użytkowy wynajmowany przez powódkę należy do tego,
kto je poniósł. To pozwana zatem powinna określić, ile one wynosiły, zwłaszcza, że
stanowiły jakiś tylko ułamek całości kosztów zakrojonego na dużą skalę zadania
inwestycyjnego. Pozwana powinna także wskazać, czy koszty te zostały
sfinansowane środkami uzyskanymi z kredytu spłacanego następnie przez nią i jej
członków. Pozwana nie przedstawiła w tym zakresie żadnych twierdzeń, gdy
tymczasem zaprzeczeniu tezie powódki, iż ta pokryła pełne koszty budowy lokalu
powinno towarzyszyć sprecyzowanie, ile wyniosły wydatki pozwanej na ten cel.
Po określeniu wydatków pozwanej na powstanie lokalu powódka mogłaby
przedstawić dowód, że zwróciła jej kwotę odpowiadającą tymże kosztom w gotówce
albo przejmując na siebie obowiązek spłaty kredytu inwestycyjnego zaciągniętego
przez pozwaną. Skoro pozwana nie określiła wysokości poniesionych przez nią
kosztów wybudowania powierzchni budynku, na bazie której powstał lokal powódki,
to okoliczności te mogły być wyjaśnione przy wykorzystaniu dowodu z opinii
biegłego, o przeprowadzenie którego powódka wnioskowała w toku postępowania
przed Sądem pierwszej instancji.
Z ustaleń Sądów meriti wynika, że w uchwale z 7 listopada 2008 r. zarząd
7
pozwanej określił przedmiot odrębnej własności lokali w budynku przy ul. D. […], a
lokal, którego dotyczy żądanie powódki oznaczył jako podlegający wyodrębnieniu
na rzecz pozwanej. Z uchwały zarządu nr 61/08 (k. 57) wynika, że załącznikiem nr
3 do niej jest wykaz lokali z wyszczególnieniem przypadającego na każdy lokal
stanu zadłużenia z tytułu kredytu i odsetek, udziału w częściach wspólnych i prawie
do gruntu. Przy tym dokumencie złożony został nieopisany szerzej wyciąg z
załącznika, na podstawie którego Sąd mógł dojść do tego, czy kredyt dotyczący
lokalu użytkowego o pow. 16 m2, przypadającego pozwanej, został spłacony w
całości, co powinno prowadzić do dalszego pytanie, kto i kiedy go spłacił.
W piśmie procesowym datowanym na 27 lutego 2013 r. powódka podniosła
twierdzenie, że od momentu ukończenia przez nią prac budowlanych
prowadzących do powstania lokalu użytkowanego w dostępnym z tarasu przejściu
w bryle budynku, obciążona została obowiązkiem uiszczania na rzecz pozwanej
kolejnych rat kredytu inwestycyjnego. Na podstawie dokumentów zalegających
w aktach spółdzielczych Sąd Apelacyjny ustalił jedynie, że powódka płaciła je od
1982 r. do 1991 r., ale nie ustalił, ile wynosiły wpłaty powódki na ten cel i jaki
ułamek obciążenia pozwanej z tego tytułu został w ten sposób pokryty. W piśmie
tym powódka wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu
księgowości specjalizującego się w rozliczeniach spółdzielni, w celu ustalenia, czy
wpłaty uiszczane z tytułu spłaty kredytu inwestycyjnego, wykonanych robót
inwestycyjnych oraz kaucji wyczerpywały wartość wkładu budowlanego (k. 240),
który to wniosek został zmodyfikowany w piśmie z 26 kwietnia 2013 r. (k. 271)
poprzez zażądanie zlecenia biegłemu rewidentowi ustalenia, jaka byłaby
hipotetyczna wartość wkładu budowlanego dla zajmowanego lokalu.
Skoro do pozwanej należało określenie przedmiotu odrębnej własności
poszczególnych samodzielnych lokali w budynku na nieruchomości przy ul. D. nr
[…], to do niej należało też określenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej
związanego z każdym z tych lokali oraz określenie jego wartości. Trzeba
podkreślić, że pozwana powinna realizować zadanie inwestycyjne na gruncie, do
którego tytuł prawny nabyła jeszcze przed rozpoczęciem budowy, a to oznacza, że
cenę za grunt, na którym powstał budynek powinna rozliczyć w kosztach zadania
inwestycyjnego zrealizowanego na nim. Jeśli z jakichkolwiek przyczyn ta reguła nie
8
została zastosowania w odniesieniu do zadania inwestycyjnego na nieruchomości
przy ul. D. nr […], to pozwana powinna przyczyny te określić i wskazać, jaką cenę
za udział we własności gruntu pod budyniem powinien zapłacić na jej rzecz
najemca dochodzący roszczenia przewidzianego w art. 39 ust. 1 u.s.m.
Okoliczności doniosłe dla udzielenia odpowiedzi na pytanie o spełnienie
przez powódkę przesłanek roszczenia z art. 39 ust. 1 u.s.m. były możliwe do
ustalenia oferowanymi przez nią środkami dowodowymi, ale Sąd Apelacyjny nie
poczynił w tym zakresie koniecznych ustaleń. Braki w tym zakresie uniemożliwiają
udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy powódka spełnia przesłanki, od których
zależało powstanie po jej stronie roszczenia o przeniesienie własności lokalu
użytkowego. Trafnie też powódka zarzuciła, że skoro pozwana nie odniosła się do
jej twierdzenia o powstaniu na jej rzecz rozważanego roszczenia także z uwagi na
niezaleganie ze świadczeniami wynikającymi z umowy najmu, to Sąd Apelacyjny
nie miał podstawy, by zarzucać powódce, iż nie wykazała tej przesłanki. Skoro
pozwana nie zaprzeczyła temu, że powódka nie zalega ze świadczeniami
należnymi pozwanej na podstawie umowy najmu, to okoliczność tę należało
potraktować jako bezsporną (art. 230 k.p.c.).
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39815
§ 1 w zw. z art. 108 § 2
i art. 391 § 1 oraz art. 39821
k.p.c., Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.