Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 kwietnia 2014 roku

Sąd Okręgowy w Częstochowie Wydział I Cywilny w składzie następującym:

P.: SSO Krystyna Mieszkowska

Protokolant: Ewa Lenartowicz

po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2014 roku w Częstochowie na rozprawie

sprawy z powództwa J. K. (1)

przeciwko Wspólnocie Lokalowej przy Al. (...) w C.

o uchylenie uchwał

oddala powództwo.

IC 259)13

U Z A Z S A D N I E N I E

W pozwie złożonym w dniu 4 lipca 2013 r. powódka J. K. (1) wystąpiła przeciwko Wspólnocie Lokalowej przy ulicy (...) w C. o uchylenie uchwał Wspólnoty: nr (...) w sprawie ustalenia wynagrodzenia miesięcznego J. K. (2) za sprawowanie funkcji P. Zarządu oraz w sprawie ustalenia sposobu wypłaty tego wynagrodzenia i nr 19/2013 r. w sprawie ustalenia wynagrodzenia miesięcznego M. K. za sprawowanie funkcji członka Zarządu odpowiadającego za techniczne sprawy Wspólnoty oraz w sprawie ustalenia sposobu wypłaty tego wynagrodzenia.

Uzasadniając żądanie pozwu powódka podała, iż w dniu 28 maja 2013 r. Zarząd Wspólnoty Lokalowej przekazał właścicielom informację o wyniku głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów pod uchwałami 18/2013 i 19/2013. Według powódki powyższe uchwały podjęte zostały niezgodnie z przepisami tj. art. 28 ustawy o własności lokali, a niezależnie od tego naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes współwłaścicieli. Osoby, którym przyznano wynagrodzenie nie są bowiem członkami Wspólnoty (właścicielami lokali), a zatem nie ma do nich zastosowania przepis art. 28 ustawy o własności lokali. Wspólnota nie zawarła z nimi odrębnego stosunku zobowiązaniowego, a sama uchwała nie może być podstawą wynagrodzenia osoby będącej w Zarządzie, a nie będącej członkiem Wspólnoty. Niezależnie od powyższego, w ocenie powódki, zaskarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, gdyż osoby, którym przyznano wynagrodzenie nie posiadają licencji w zakresie zarządzania ani kwalifikacji w tym zakresie. Nadto wynagrodzenie przyznano im z datą wsteczną, co nie znajduje podstawy prawnej. Uchwały naruszają interes Wspólnoty a ich wykonywanie naraża Wspólnotę na wymierną i nieodwracalną szkodę majątkową.

Pozwana Wspólnota Lokalowa przy ulicy (...) w C. reprezentowana przez Prezesa Zarządu J. K. (2) i członka Zarządu J. O. wniosła o oddalenie powództwa. Pozwana zarzuciła, że członkami Wspólnoty są nie tylko osoby fizyczne, jako właściciele lokali, ale również instytucje takie jak Urząd Statystyczny w K., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C., Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej w C., które musza być reprezentowane przez pełnomocników. Prezes Zarządu pozwanej J. K. (2) jest pełnomocnikiem członka Wspólnoty – Stowarzyszenia (...) w Polsce. Wspólnota podjęła uchwałę o przyznaniu jej wynagrodzenia, od którego J. K. (2) odprowadza podatek. Wszystkie poprzednie uchwały Wspólnoty precyzyjnie określały kwotę wynagrodzenia członków Zarządu. Pozwana zarzuciła, że minimalna płaca, do której odwołuje się uchwała określana jest corocznie przez właściwego ministra.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny;

Wspólnota Lokalowa przy ulicy (...) w C. obejmuje 162 lokale biurowe i użytkowe położone w pięciokondygnacyjnym budynku posadowionym na działkach gruntu o numerach 46/2, 47/2, /48/2, 49, 50/1, 51/1, 51/3, 52/1, 61, 60/2, 62/1, 63/1, 64/1, 59/5 i 106/6 na karcie mapy numer 282, o powierzchni 0,4315 ha. Z własnością każdego lokalu związany jest udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz takie same udziały we własności lub prawie wieczystego użytkowania. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Częstochowie. W protokole zebrania Wspólnoty, które odbyło się w dniu 5 grudnia 1996 r. określono sposób zarządu nieruchomością wspólną i ustalono, że Zarząd Wspólnoty składa się z jednego do trzech członków wybieranych przez zebranie ogółu właścicieli na czas nieograniczony. W toku zebrania powołano pierwszy jednoosobowy Zarząd w osobie M. K.. Uchwalono także regulamin Wspólnoty. Regulamin działalności Zarządu Wspólnoty zaakceptowany został uchwałą nr 17)2011 podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów i wszedł w życie z dniem 5 grudnia 2011 r.

(okoliczność bezsporna, nadto dowód: kopia aktu notarialnego z dnia 5 grudnia 1996 r. z regulaminem Wspólnoty k – 54-80, kopia regulaminu działalności Zarządu Wspólnoty k – 81, kopia uchwały 17)2011 z kopią listy głosujących i informacją o wynikach głosowania k – 82-87, 118-123).

Podczas zebrania współwłaścicieli Wspólnoty, które odbyło się w dniu 31 stycznia 2013 r. podjęto uchwały: nr 7)2013, która na pełnienie funkcji P. Zarządu Wspólnoty powołano J. K. (2) i nr 8)2013 którą na pełnienie funkcji członka Zarządu Wspólnoty powołano M. K.. J. K. (2) jest pełnomocnikiem Oddziału Okręgowego Stowarzyszenia (...) w Polsce, członka Wspólnoty z udziałem wynoszącym 11,41 %.

(okoliczność bezsporna, nadto dowód: kopie uchwał nr 7)2013 i 8) (...) k – 36, 37, kopia protokołu zebrania z dnia 31 stycznia 2013 r. k – 33-35, kopia pełnomocnictwa k - 86).

Uchwałą nr 18)2013 w sprawie ustalenia wysokości wynagrodzenia miesięcznego dla J. K. (2) za sprawowanie funkcji P. Zarządu Wspólnoty i ustalenia sposobu wypłaty wynagrodzenia, podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów, ustalono wynagrodzenie miesięczne brutto dla J. K. (2) w wysokości minimalnej płacy ustalonej na dany rok. Ustalono, że wynagrodzenie płatne będzie przelewem na wskazane konto do dnia 5 – go następnego miesiąca oraz, że po zakończeniu roku kalendarzowego księgowa wystawi PIT 8C do rozliczenia z Urzędem Skarbowym Ustalono, że uchwała powyższa wchodzi w życie z dniem 28 maja 2013 r. z mocą obowiązującą od 1 maja 2013 r. Uchwałą nr 19)2013 w sprawie ustalenia wysokości wynagrodzenia miesięcznego dla M. K. za sprawowanie funkcji członka Zarządu Wspólnoty odpowiadającego za techniczne sprawy Wspólnoty i ustalenia sposobu wypłaty wynagrodzenia, podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów, ustalono wynagrodzenie miesięczne brutto dla M. K. za sprawowanie funkcji członka Zarządu odpowiadającego za techniczne sprawy Wspólnoty związane z bieżącą konserwacją części wspólnych budynku w wysokości 1/2 minimalnej płacy ustalonej na dany rok. Ustalono, że wynagrodzenie płatne będzie przelewem na wskazane konto do dnia 5 – go następnego miesiąca oraz, że po zakończeniu roku kalendarzowego księgowa wystawi PIT 8C do rozliczenia z Urzędem Skarbowym Ustalono, że uchwała powyższa wchodzi w życie z dniem 28 maja 2013 r. z mocą obowiązującą od 1 maja 2013 r.

(okoliczność bezsporna, nadto dowód: kopie uchwał nr 18)2013 i 19)2013 wraz z listą głosujących i informacją o wyniku głosowania z dnia 28 maja 2013 r. k – 5-11).

Sąd zważył co następuje:

Powyższy stan faktyczny nie był przedmiotem sporu pomiędzy stronami i znajdował oparcie w treści zgromadzonych w sprawie dokumentów, których autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania.

Spór dotyczy zasadności podjęcia przez Wspólnotę uchwał, mocą których przyznano powołanym stosownymi uchwałami Wspólnoty na członków jej zarządu, J. K. (2) i M. K., wynagrodzenie miesięczne za sprawowanie przez nich funkcji członków Zarządu Wspólnoty. Z powołaniem się na przepis art. 28 ustawy o własności lokali powódka zarzuca, że osoby te, nie będące członkami Wspólnoty (właścicielami lokali) nie mają uprawnienia do otrzymywania wynagrodzenia od Wspólnoty, bowiem przepis ten uprawnienie do żądania wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy przyznaje tylko właścicielowi pełniącemu obowiązki członka zarządu wspólnoty. W ocenie powódki praca tych osób jako członków Zarządu pozwanej powinna być nieodpłatna ( (...) na rzecz (...) k – 109). Powódka zarzuca nadto, że osoby te nie posiadają licencji zarządcy, a według niej, aby rozpocząć zarzadzanie takie uprawnienia powinny mieć, aby móc zawrzeć ze Wspólnotą umowę na prowadzenie swojej działalności, bowiem uchwała właścicieli nie jest umową.

Przystępując do oceny zarzutów powódki na wstępie zauważyć należy, że zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000/80/903) właściciele lokali, którzy tworzą wspólnotę mieszkaniową, w sytuacji, gdy lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż 7, mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może zostać wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

W rozpoznawanej sprawie uchwałami nr 7)2013 i 8)2013 na członków Zarządu pozwanej powołani zostali: J. P. Zarządu i M. K. – członek Zarządu. Okolicznością bezsporną jest, że zarówno J. K. (2), jak i M. K. nie są członkami pozwanej Wspólnoty; J. K. (2) jest pełnomocnikiem Oddziału Okręgowego Stowarzyszenia (...) w Polsce, członka Wspólnoty. Uprawnienie J. K. (2) i M. K. do pełnienia funkcji członków Zarządu pozwanej Wspólnoty, jako wynikające z przepisu art. 20 ust 1 ustawy o własności lokali nie może być zatem kwestionowane.

Odnośnie wynagradzanie członków zarządu wspólnoty za pełnienie swoich funkcji zauważyć należy, że żaden przepis ustawy o własności lokali nie przesądza tylko odpłatnego wykonywania funkcji członka zarządu wspólnoty. Osoby wybrane w skład zarządu wspólnoty mogą wykonywać swe czynności bez wynagrodzenia. Artykuł 28 ustawy mówi o uprawnieniu właściciela lokalu pełniącego obowiązki członka zarządu członka zarządu do żądania wynagrodzenia. Podobnie żaden przepis ustawy o własności lokali nie zawiera zakazu wynagradzania za pracę w zarządzie wspólnoty członków zarządu, którzy nie są właścicielami lokali. Kwestia wynagradzania zarządu wspólnoty wymieniona jest w przepisie art. 22 ust 3 pkt 1 ustawy o własności lokali. Wprawdzie przepis ten odnosi się do sposobu podejmowania decyzji w kwestii ustalenia wynagrodzenia zarządu, która to decyzja, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu musi zostać podjęta w formie uchwały właścicieli lokali, nie mniej jednak, w ocenie Sądu, z przepisu tego, wynika uprawnienie członków zarządu do wynagrodzenia za pracę w zarządzie wspólnoty. Następnie dopiero art. 28 ustawy przewiduje, że właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Jeżeli uprawnienie takie przysługuje członkowi wspólnoty (właścicielowi lokalu), który z samego faktu posiadania lokalu we wspólnocie, bez dodatkowego wynagrodzenia, zainteresowany powinien być prawidłowym zarządzaniem wspólnotą, to tym bardziej przysługiwać ono musi osobie nie związanej ze wspólnotą, a pracującej na jej rzecz. Jak bowiem inaczej, niż poprzez stosowne wynagrodzenie, skłonić taką osobę do prawidłowego, rzetelnego pełnienia funkcji członka zarządu. Trudno wymagać, aby osoba ta, jak chce tego powódka, pracowała społecznie (jakkolwiek woli takiej nie można wykluczyć).

Odnośnie kolejnego zarzutu powódki stwierdzić należy, że osoba wybrana do zarządu wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na to czy jest właścicielem lokalu w tej wspólnocie czy też nie, nie ma obowiązku posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomościami (por. uchwał Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r. III CZP 96)11 OSNC 2012/7-8/88, Biul. SN 2012/2/9, uchwała Sądu najwyższego z dnia 17 lipca 2007 r. III CZP 69)07 OSNC 2008 nr 9 po. 99). Podstawą działania członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest uchwała właścicieli o wyborze zarządu i ewentualnie uchwała właścicieli o ustaleniu wynagrodzenia zarządu, a nie umowa o zarządzanie nieruchomością, której to stroną może być wyłącznie zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z tego zakresu. Zarząd, będący organem wspólnoty mieszkaniowej, wykonuje wolę właścicieli lokali będących jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Czynności, do których umocowany jest zarząd, to nie tylko samo zarządzanie nieruchomością wspólną, ale również szereg czynności związanych z kierowaniem sprawami wewnętrznymi wspólnoty. Zatem zarządzaniem nieruchomością nadal zajmują się właściciele, a nie podmiot zewnętrzny wobec wspólnoty. Tak więc działalność w składzie zarządu wspólnoty osoby nie posiadającej licencji zawodowej zarządcy nieruchomościami nie pozostaje w sprzeczności z art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi o braku obowiązku posiadania licencji zarządcy nieruchomości przez właścicieli bezpośrednio zarządzających swą nieruchomością. Stwierdzić należy, że czym innym jest zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością z członkiem zarządu. W tym przypadku osoba ta musi posiadać licencję zarządcy nieruchomości, bowiem zawierając umowę o zarządzanie, podejmuje działalność zawodową z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Zgodnie z art. 22 ust 3 pkt 1 ustawy o własności lokali wynagrodzenie członków zarządu przyznawane jest na podstawie uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

W niniejszej sprawie o wysokości wynagrodzenia członków zarządu pozwanej Wspólnoty właściciele lokali zadecydowali w uchwałach nr 18)2013 i 19)2013 podjętych w trybie indywidulanego zbierania głosów. Uchwały te mają konkretny, zrozumiały charakter. Określają osoby, którym przyznano wynagrodzenie, a także wysokość tego wynagrodzenia. W ocenie Sądu, użyte w uchwałach określenie „minimalna płaca ustalona na dany rok” jest jednoznaczne, bowiem jest to wielkość jednolita dla całego kraju, wynikająca z corocznego rozporządzenia Rady Ministrów. Nie można przyjąć zasadności zarzutu powódki, że zawarte w zaskarżonych uchwałach stwierdzenie, że uchwały wchodzą w życie z dniem 28 maja 2013 r. z mocą obowiązującą od 1 maja 2013 r. oznacza, że uchwały działają wstecz. W ocenie Sądu sformułowanie to ma znaczenie porządkujące, oznacza jedynie potwierdzenie uprawnienia członków Zarządu pozwanej do wynagrodzenia za okres od 1 maja 2013 r.

Powódka w żaden sposób nie wykazała, w jaki sposób zaskarżone przez nią uchwały naruszają interes Wspólnoty oraz że ich wykonywanie naraża Wspólnotę na wymierną i nieodwracalną szkodę majątkową.

W świetle powyższych rozważań uznać należy, że zarzuty powódki odnoszące się do kwestionowanych przez nią uchwał pozwanej Wspólnoty Lokalowej przy Al. (...))22 w C. nie znalazły potwierdzenia, co skutkuje oddaleniem powództwa.