Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 kwietnia 2016 roku

Sąd Rejonowy dla (...)w W. Wydział I Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR Aleksandra Koman

Protokolant: aplikant sędziowski Alicja Sieczych

po rozpoznaniu w dniu 18 kwietnia 2016 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta S. W. Zakład (...) w dzielnicy M. m.st. W.

przeciwko M. M.

o rozwiązanie umowy najmu

oddala powództwo.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 29 kwietnia 2016 roku

Pozwem z dnia 20 października 2015 r. ( prezentata k. 1) powód – miasto stołeczne W. Zakład (...) w dzielnicy M. m.st. W. wniósł o rozwiązanie przez sąd umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. łączącej powoda z pozwanym M. M., a także o nakazanie pozwanym M. M. i M. M., aby opróżnili, opuścili i wydali powodowi ten lokal mieszkalny. W uzasadnieniu powód wskazał, że lokal stanowi jego własność i obecnie zamieszkują w nim obaj pozwani. Pozwany M. M. jest najemcą od dnia 3 maja 1982 r. Powód wskazał, że obaj pozwani są zameldowani czasowo w L., a M. M. pozostaje w związku małżeńskim z E. M., która nie zamieszkuje w lokalu przy ul. (...). W ocenie powoda, pozwani mogą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w inny sposób, zatem rozwiązanie umowy jest zasadne, gdyż pozwoli przeznaczyć lokal na rzecz osób bardziej potrzebujących. Jako podstawę rozwiązania najmu pozwany podał art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2104 r., poz. 150 ze zm., dalej: u.o.p.l.). Powód wskazał także, że już po wystąpieniu do pozwanego z wnioskiem o rozwiązanie umowy najmu, pozwany wymeldował się z mieszkania w L., a nadto wystąpił z wnioskiem o separację ( pozew k. 1-3).

W odpowiedzi na pozew pozwany M. M. wskazał, że brak jest podstaw do przyjęcia, że istnieją ważne powody do rozwiązania przez sąd umowy najmu, gdyż nie posiada on możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych w L., z uwagi na to, że mieszkanie w L. należy do jego żony, z którą pozostaje w separacji. Wskazał, że nie posiada żadnego tytułu prawnego do lokalu innego niż przy ul. (...). Wskazał także, że drugi pozwany – M. M. – aktualnie nie pracuje i zamieszkuje z nim w lokalu będącym przedmiotem umowy najmu ( odpowiedź na pozew k. 37-38).

Postanowieniem z dnia 10 lutego 2016 r. wydanym na rozprawie, sąd wyłączył do odrębnego postępowania roszczenie o eksmisję ( protokół rozprawy k. 58).

Na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2016 r. strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska w sprawie ( protokół rozprawy k. 77-78).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 3 maja 1982 r. M. M. zawarł z Przedsiębiorstwem (...) umowę najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. ( okoliczność bezsporna, umowa k. 16). W lokalu obecnie zamieszkuje M. M. oraz M. M. ( okoliczność bezsporna, oświadczenie k. 14). Lokal stanowi własność m. st. W. ( okoliczność bezsporna, wydruk KW nr (...), k. 4-13). W toku kontroli powód uzyskał informację, że M. M. i M. M. zgłosili pobyt czasowy do 6 stycznia 2015 r. w L. przy ul. (...). Mając na względzie, że M. M. jest mężem E. M. zamieszkałej w L. – powód powziął wątpliwość, czy M. M. faktycznie zamieszkuje w wynajmowanym lokalu. Niezwłocznie po powzięciu tej wiadomości przeprowadzono kontrolę w lokalu, w czasie której potwierdzono fakt zamieszkiwania pozwanego i jego syna w lokalu nr (...) przy ul. (...). Pozwany wyjaśnił wówczas, że jest w separacji z żoną i nie mieszka w L., zaś jego krótkoterminowe nieobecności w lokalu związane są z wykonywaną dorywczo pracą. Powyższe zostało potwierdzone również własnoręcznym oświadczeniem złożonym przez pozwanego w toku postępowania przedprocesowego ( dowód: pisma k. 21 i 22, oświadczenie k. 23). M. M. faktycznie stale zamieszkuje w lokalu przy ul. (...). Tu znajduje się centrum jego interesów życiowych, tu od wielu lat mieszka, obecnie wraz z synem, utrzymuje stałe kontakty z sąsiadami. M. M. od dłuższego czasu pozostaje w faktycznej separacji z żoną, jednak separacja ta miała charakter nieformalny. Z uwagi na wszczęte przez powoda postępowanie o rozwiązanie umowy najmu M. M. wystąpił o orzeczenie separacji przez sąd, co nastąpiło postanowieniem z dnia 17 lipca 2015 r. Powód nie zawsze przebywa w lokalu – podczas kilku kontrolnych wizyt ze strony administracji nie zastano go na miejscu, konieczne było telefoniczne uzgodnienie terminu spotkania. Pozwanego często widują jednak sąsiedzi. Powód posiada samochód, który wykorzystuje w weekendy, pracując jako taksówkarz w L.. Powód nie chce wykonywać zawodu taksówkarza w W. z uwagi na bardzo duże natężenie ruchu w stolicy i związany z tym stres. Powód nie ma możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w lokalu żony. Nie prowadzą z żoną wspólnego gospodarstwa domowego z uwagi na rozejście się ich dróg życiowych. Powód nie ma zatem możliwości zamieszkania w lokalu z żoną, w szczególności, że żona pozostaje w związku z inną osobą ( dowód: zeznania powoda k. 77-78, zeznania E. P. k. 57, postanowienie k. 39, wydruk z (...) k. 24). Obecnie pozwany nie jest już zameldowany na pobyt czasowy w L. ( okoliczność bezsporna).

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów i ich kserokopii załączonych do akt sprawy, niebudzących wątpliwości co do ich wiarygodności i niekwestionowanych przez żadną ze stron. Należy podkreślić, że większość okoliczności w sprawie była bezsporna, spór między stronami dotyczył zaś tego, czy pozwany posiada możliwości zamieszkania poza lokalem nr (...) przy ul. (...), co w ocenie powoda uzasadniałoby rozwiązanie umowy najmu. Strony nie kwestionowały dokumentów złożonych do akt sprawy, jednak wyciągały z nich odmienne wnioski. W ocenie powoda, wynik kontroli w lokalu powoda, zaświadczenie o prowadzonej działalności gospodarczej oraz oświadczenie o pozostawaniu w separacji faktycznej z żoną nie stanowiły przesłanek do uznania, że powód faktycznie zamieszkuje w lokalu w W., wobec ujawnionego faktu zameldowania na pobyt czasowy w L. do stycznia 2015 r. Sąd z powyższych dokumentów wyciągnął odmienne wnioski, które zresztą znajdują całkowite poparcie zarówno w zeznaniach powoda, jak i świadka E. P., którym sąd dał wiarę w całości. W ocenie sądu, nie budzi wątpliwości, że pozwany, który posiada część spraw osobistych w L., a także, z uwagi na posiadane tam mienie w postaci samochodu oraz z uwagi na mniejsze natężenie ruchu prowadzi w tym mieście weekendową działalność gospodarczą jako taksówkarz, wyjeżdża tam na krótkoterminowe pobyty. Jednocześnie centrum interesów życiowych pozwanego znajduje się w W. – tu ma znajomych, tu na stałe mieszka wraz z synem, tu przebywa przez większą część tygodnia. Sąd w pełni dał wiarę zeznaniom powoda w zakresie charakteru jego relacji z żoną, zarówno po orzeczeniu separacji, jak i przed tą datą. Sąd podziela twierdzenia powoda, że orzeczenie o separacji zostało uzyskana wyłącznie na potrzeby niniejszego procesu, jednakże odmiennie niż powód, nie wyciąga z tego wniosku, że orzeczenie to oparte jest na nieprawdziwym stanie faktycznym, lub też że wcześniejsze oświadczenia pozwanego w przedmiocie faktycznej separacji z żoną są nieprawdziwe. W ocenie sądu z oświadczeń pozwanego w sposób jednoznaczny wynika, że od dłuższego czasu nie mieszka on z małżonką i nie ma możliwości zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych w L.. Fakt zamieszkiwania w W. potwierdzają także zeznania E. P., która wskazała, że odwiedzała pozwanego w lokalu i rozmawiała z sąsiadami, którzy potwierdzili, że widują pozwanego na klatce schodowej.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo o rozwiązanie umowy najmu z pozwanym M. M. okazało się niezasadne i jako takie podlegało oddaleniu.

Podstawą do rozwiązania umowy w trybie art. 11 ust. 10 u.o.p.l. jest zaistnienie ważnych przyczyn uzasadniających rozwiązanie, innych niż wskazane w art. 11 ust. 2 u.o.p.l. Pojęcie ważnych przyczyn jako podstawy rozwiązania umowy przez sąd występowało już w art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 1998 r., nr 120, poz. 787 ze zm., dalej: u.o.n.) i orzecznictwo dotyczące tego przepisu zachowało swoją aktualność. Sąd w niniejszej sprawie podziela zatem wypracowane przez judykaturę stanowisko, że okoliczności ściśle ekonomiczne, jak możliwość korzystnego wykorzystania nieruchomości przez wynajmującego – z reguły nie stanowią „ważnej przyczyny” w rozumieniu art. 33 ust. 1 u.o.n. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2000 r., sygn. V CKN 132/00, Legalis 48923). Sąd Rejonowy podziela także pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 maja 1999 r. (sygn. II CKN 362/98, OSNC 1999, z. 12, poz. 215), że przy badaniu wystąpienia „ważnej przyczyny” należy oceniać nie tylko okoliczność, czy lokal stał się niezbędny wynajmującemu, ale także i to, czy nie jest on niezbędny najemcy w chwili wyrokowania. Wreszcie, za wyrokiem Sądu Najwyższego z 11 lipca 2002 r. (sygn. IV CKN 1214/00, Legalis nr 61713), Sąd uznaje, że wykładnia pojęcia „ważnej przyczyny” jest czymś innym niż ocena żądania wynajmującego w świetle zasad współżycia społecznego, bowiem nie chodzi tu o ocenę zachowania się wynajmującego żądającego rozwiązania umowy, lecz o ocenę i wyważenie interesów stron tej umowy. Mając na uwadze powyższe, Sąd dokonał porównania z jednej strony interesów powodowego miasta, z drugiej – interesów najemców.

Wynik tego porównania nie pozostawia żadnej wątpliwości, że nie zachodzą żadne uzasadnione, a tym bardziej ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie umowy. Miasto powzięło wprawdzie wątpliwość, czy pozwany faktycznie potrzebuje lokalu w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, lecz w toku prowadzonego postępowania pozwany jednoznacznie wykazał niezasadność zarzutów powoda, wskazując na charakter jego obecnej relacji z żoną i przyczyny czasowych nieobecności w lokalu. Okoliczności te zostały potwierdzone zarówno przez kontrole przeprowadzane w miejscu zamieszkania pozwanego ( k. 22), rozmowy z sąsiadami, jak i dokumenty zgromadzone przez miasto ( np. wydruk z (...) k. 24). Uzyskawszy te informacje miasto nie miało więc podstaw, aby prowadzić postępowanie o rozwiązanie umowy najmu wbrew woli najemcy. Wobec nieuzasadnionych dalszych wątpliwości miasta pozwany, którego poinformowano, że separacja faktyczna nie ma żadnego znaczenia dla oceny jego sytuacji, wystąpił o orzeczenie separacji z żoną. Wskazać w tym miejscu należy, że postępowanie powoda doprowadziło pozwanego do podjęcia istotnych decyzji dotyczących jego życia osobistego, które jednak nie były uzasadnione realiami niniejszej sprawy. Pozwany zeznał, że od dłuższego czasu pozostawał w separacji z żoną, jednakże ze względów osobistych małżonkowie nie chcieli uzyskiwać orzeczenia o separacji czy rozwodzie. W wyniku prowadzonego postępowania o rozwiązanie umowy najmu pozwany został zatem niejako skłoniony do uzyskania postanowienia o separacji, mimo że dla wykazania, że nie może zaspokajać swoich potrzeb mieszkaniowych w lokalu należącym do jego żony orzeczenie o separacji nie było, w ocenie Sądu, konieczne. Wskazać przy tym należy, że postanowienie o separacji wywołuje nie tylko skutki dowodowe w niniejszej sprawie, ale wpływa także na prawa spadkowe i rodzinne małżonków. Wpływ powoda na decyzje pozwanego tak ściśle ingerujące w jego życie osobiste należy ocenić zatem negatywnie. Co więcej, powód wiedział, że pozwany faktycznie przebywa w lokalu w W. – wynikało to ze zgromadzonej przez miasto i dołączonej do pozwu dokumentacji w zakresie wyników kontroli przeprowadzonej w lokalu i faktu prowadzenia działalności gospodarczej przez pozwanego. Wszystkie te okoliczności zostały potwierdzone w niniejszym postępowaniu, ale miastu były znane już na etapie składania pozwu. W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że pozwany nie ma żadnych możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych poza niniejszym lokalem.

W zakresie interesów miasta, w pozwie wskazano, że lokal zajmowany przez pozwanego może zostać przeznaczony dla osób bardziej potrzebujących, gdyż czas oczekiwania na przydział lokalu jest obecnie bardzo wydłużony. Ocena tak rozumianego interesu miasta wymaga po pierwsze podkreślenia, że pozwany jest dobrym najemcą, terminowo wywiązującym się ze wszystkich zobowiązań finansowych wobec wynajmującego, co nie jest zadaniem łatwym, mając na uwadze wysokość jego zarobków. M. M. jest nadto najemcą spokojnym, dbającym o powierzony mu lokal i utrzymującym poprawne relacje z sąsiadami. Wreszcie, nie można tracić z pola widzenia faktu, że w lokalu z ojcem zamieszkuje także jego bezrobotny syn. Mając na uwadze powyższe okoliczności, trudno zrozumieć, w czym miasto upatruje korzyści w pozbawieniu obecnego najemcy prawa do zajmowanego lokalu. Sam fakt, że istnieje duża kolejka osób ubiegających się o przydział nie może przecież uzasadniać rozwiązania umowy najmu z najemcą wzorowo wywiązującym się ze swoich obowiązków wynikających z umowy i nie tylko posiadającym osobiście uprawnienia do uzyskania przydziału lokalu z zasobów miasta, lecz również zaspokajającym potrzeby mieszkaniowe kolejnej osoby uprawnionej do przydziału (syna). W tych okolicznościach powództwo należało uznać za zupełnie nieuzasadnione, co prowadziło do jego oddalenia, o czym sąd orzekł w sentencji wyroku.

SSR Aleksandra Koman