Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
Sędzia SN Marek Sychowicz
Sąd Najwyższy w sprawie z udziałem Bogumiła W. w przedmiocie zażalenia
Alicji K. na postanowienie notariusza Grażyny D. z dnia 19 września 2008 r. o
odmowie dokonania czynności notarialnej, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej w
dniu 4 czerwca 2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Tarnowie postanowieniem z dnia 12 lutego 2009 r.:
„Czy w przypadku, gdy organ administracyjny wydał na podstawie art. 97 ust.
1 i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.
tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) decyzję o podziale nieruchomości
zawierającą warunek, że przy zbywaniu działek wydzielonych zostanie ustanowiona
służebność drogowa, zapewniająca dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż
udziału w prawie własności do działki będącej tzw. drogą wewnętrzną, czynność
prawna polegająca na przeniesieniu prawa własności wydzielonej działki w drodze
sprzedaży bez jednoczesnego ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej lub
przeniesienia udziału w prawie własności drogi wewnętrznej byłaby nieważna jako
sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n.)?"
podjął uchwałę:
Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy
zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe
zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w
prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia
własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest
nieważna (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r.
Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
Uzasadnienie
Dnia 19 września 2008 r. notariusz odmówił dokonania czynności notarialnej,
polegającej na przeniesieniu własności działki położonej w T. przez Bogusława W.
na Alicję K. w drodze umowy sprzedaży, ponieważ czynność prawna byłaby, jego
zdaniem, niezgodna z prawem. Notariusz wskazał, że decyzja Prezydenta Miasta
Tarnowa z dnia 23 czerwca 2008 r. o podziale nieruchomości, wydana na
podstawie art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej:
"u.g.n."), zawiera warunek, iż z chwilą przeniesienia własności nieruchomości
wydzielonych działek na nabywców zostanie ustanowiona służebność drogowa,
zapewniająca dostęp nowo powstałym działkom do drogi publicznej lub też zostanie
przeniesiony udział w prawie współwłasności tzw. drogi osiedlowej, zapewniający
dostęp do drogi publicznej. Skoro warunek ten nie został przez strony umowy
spełniony, to czynność prawna jest niedopuszczalna.
Alicja K. wniosła zażalenie na odmowę dokonania czynności, a przy jego
rozpoznawaniu Sąd Okręgowy w Tarnowie powziął wątpliwość wyrażoną w
zagadnieniu prawnym przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n., podział nieruchomości nie jest dopuszczalny,
jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi
publicznej lub nie nastąpiło wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem
na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo
ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma
możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.
Według art. 99 u.g.n., w rozważanej sytuacji dokonuje się podziału nieruchomości
pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek w wyniku podziału zostaną
ustanowione takie służebności lub nastąpi sprzedaż działek wraz z udziałem w
prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Na tle tych regulacji
wymaga wyjaśnienia, czy przeniesienie własności wydzielonej działki bez
zachowania wspomnianego warunku jest czynnością prawną sprzeczną z ustawą w
rozumieniu art. 58 § 1 k.c., a w konsekwencji nieważną.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego zagadnienie to nie było rozważane,
natomiast w piśmiennictwie są reprezentowane dwa stanowiska. Zgodnie z jednym,
w razie nieustanowienia służebności przy podziale nieruchomości czynność prawna
byłaby ważna, miałby natomiast zastosowanie art. 145 § 1 k.c. dotyczący
ustanowienia służebności drogi koniecznej. Według innego stanowiska,
niedopuszczalne jest zbycie działki gruntu wydzielonej na podstawie warunkowej
decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jeżeli nie została ustanowiona
służebność, której dotyczyło zastrzeżenie warunku. Wobec niedopuszczalności
takiego zbycia, notariusz powinien odmówić sporządzenia umowy przenoszącej
własność wydzielonych geodezyjnie działek gruntu.
Za stanowiskiem wyrażonym w uchwale przemawia przede wszystkim
wykładnia językowa art. 93 ust. 3 w związku z art. 99 u.g.n. Artykuł 93 ust. 3 u.g.n.
ma bez wątpienia charakter bezwzględnie obowiązujący, a sformułowanie tego
przepisu pozostaje w ścisłym związku z art. 99 u.g.n., w którym określono, w jaki
sposób ma nastąpić zapewnienie dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie
służebności gruntowej.
Celem wprowadzenia art. 93 ust. 3 w związku z art. 99 u.g.n. było
zapobieganie podziałom nieruchomości bez jednoczesnego uregulowania kwestii
dostępu do drogi publicznej. Wprawdzie art. 145 k.c. przewiduje możliwość
ustanowienia służebności także wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej,
jednakże nie zapewnia to takich rezultatów, jakie ustawodawca zamierzał osiągnąć
w omawianych przepisach. Skoro z chwilą zbycia, o którym mowa w art. 99, prawo
własności wydzielonej nieruchomości uzyskuje nabywca, powstaje potrzeba
nieskrępowanego dostępu do nabytej nieruchomości, to w braku takiego dostępu
trudno mówić o swobodnym korzystaniu z gruntu. Nieograniczonej komunikacji z
drogą publiczną nie zapewnia możliwość ustanowienia służebności drogi
koniecznej, a poza tym istnieje ryzyko, że w związku ze zbyciem nieruchomości nie
nastąpi ustanowienie służebności, a nabywca będzie mógł się domagać
ustanowienia służebności na nieruchomościach, do których przysługują prawa
innym osobom. Najpierw więc zostałby naruszony obowiązek zapewnienia dostępu
do drogi publicznej, a następnie powstała w związku z tym niedogodność byłaby
usuwana kosztem innych podmiotów, niezaangażowanych w podział, lecz
zmuszonych udostępnić własną nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb
komunikacyjnych właściciela wyodrębnionego gruntu. Dopuszczenie zbywania
wydzielonych nieruchomości bez ustanawiania stosownych służebności
stwarzałoby ryzyko powstawania problemów, które znajdowałyby rozwiązanie
niejednokrotnie dopiero w postępowaniu sądowym. Nie taka była intencja
ustawodawcy, który – wprowadzając rygorystyczny środek zagwarantowania
dostępu do drogi publicznej – dążył do uniknięcia trudności, jakie mogłyby na tym
tle powstawać w przyszłości.
Rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego nie wymaga rozważenia charakteru
prawnego warunku przewidzianego w art. 99 u.g.n., zwłaszcza że nie jest to
warunek w rozumieniu art. 89 i nast. k.c., ale warunek zastrzeżony w decyzji
administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości. Wystarczające jest
uznanie, że czynność prawna zbycia wydzielonej działki gruntu bez zapewnienia
dostępu do drogi publicznej narusza art. 93 ust. 3 in principio, a w konsekwencji
również art. 99 u.g.n. i z tego powodu jest dotknięta sankcją nieważności jako
sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.