Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 4 września 2009 r., III CZP 62/09
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk
Sędzia SN Dariusz Zawistowski
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "P.P.", sp. z o.o. w L. przeciwko
Robertowi Ł. i Janowi P. o wydanie nieruchomości, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 4 września 2009 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu postanowieniem z dnia 22
kwietnia 2009 r.:
"Czy z mocy art. 694 k.c. do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio art. 667
§ 2 k.c.?"
podjął uchwałę:
Przepis art. 667 § 2 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do dzierżawy (art.
694 k.c.).
Uzasadnienie
W dniu 24 października 2001 r. pozwani Robert Ł. i Jan P. wydzierżawili od
ówczesnych właścicieli – do dnia 31 grudnia 2011 r. – nieruchomość położoną w L.
o powierzchni 0,63 ha, na której zorganizowane było targowisko, uzyskując zgodę
wydzierżawiających na lokalizację na tej nieruchomości obiektów handlowych i
usługowych, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Po objęciu nieruchomości w
posiadanie pozwani posadowili na niej nowe pawilony, tworząc zadaszony pasaż z
licznymi stoiskami.
W kwietniu 2002 r. organy nadzoru budowlanego stwierdziły, że dwa pawilony
zostały wzniesione przez pozwanych bez wymaganego pozwolenia, w związku z
czym na podstawie ostatecznych decyzji nakazano pozwanym ich rozbiórkę.
W dniu 15 października 2007 r. własność nieruchomości obejmującej
wydzierżawioną działkę nabyła powodowa spółka, która pismem z dnia 1 lutego
2008 r. wezwała pozwanych do przedstawienia dokumentów potwierdzających
zgodne z prawem wybudowanie i dopuszczenie do użytku dwu pawilonów, a w
razie ich braku – do niezwłocznego usunięcia pawilonów najpóźniej do dnia 10
lutego 2008 r. Strona powodowa zaznaczyła, że jej pismo należy traktować jako
upomnienie przewidziane w art. 667 k.c.
Pozwani nie spełnili żądania w wyznaczonym terminie, w związku z czym
strona powodowa wypowiedziała im umowę dzierżawy, podając jako przyczynę
wypowiedzenia posadowienie obiektów niezgodnie z przepisami prawa
budowlanego, a następnie wezwała pozwanych do niezwłocznego opróżnienia i
wydania działki. Także tego żądania pozwani nie wykonali.
Wyrokiem z dnia 28 stycznia 2009 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił
powództwo strony powodowej o wydanie nieruchomości, przyjmując, że art. 667 § 2
k.c. nie ma zastosowania w umownym stosunku dzierżawy, toteż nie mógł stanowić
– w związku z art. 694 k.c. – podstawy wypowiedzenia.
Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Apelacyjny w Poznaniu powziął
poważne wątpliwości, które przedstawił w przytoczonym na wstępie zagadnieniu
prawnym oraz jego uzasadnieniu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie
„z zachowaniem przepisów poniższych”, wśród których jest art. 696, stwierdzający,
że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami
prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy
bez zgody wydzierżawiającego. Taka struktura normatywna – w tym użycie zwrotu
„zachowanie przepisów”, będącego już archaizmem, ale w języku prawnym
używanym powszechnie, oznaczającym przestrzeganie, stosowanie,
„utrzymywanie” przepisów „w nienaruszonym stanie” – uzasadnia wniosek, że art.
695 i następne mają zastosowanie w pełni, wprost, bez jakichkolwiek ograniczeń, i
jednocześnie wyłączają odpowiednie stosowanie przepisów o najmie w takim
stopniu, w jakim powodowałoby to kolizję z „przepisami poniższymi”, tj. ograniczało,
wyłączało lub deformowało zakres ich stosowania i przestrzegania („zachowania”).
Oznacza to, że stosowanie przepisów o najmie, w tym art. 667 § 2 k.c., którego
dotyczy rozstrzygane zagadnienie prawne, nie może zakłócać stosowania art. 696
k.c. w sposób niepozwalający na jego „zachowanie”.
W art. 696 k.c. określono obowiązki i ograniczenia, którym podlega dzierżawca,
przez nakazanie mu wykonywanie praw zgodnie z wymaganiami prawidłowej
gospodarki oraz zakazanie zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody
wydzierżawiającego. Zakres unormowania objętego art. 667 § 2 k.c. jest odmienny,
nie dotyczy bowiem zmiany przeznaczenia rzeczy, lecz zawiera zakaz używania
rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy, a także jej
zaniedbywania do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.
Istotna różnica między tymi przepisami polega także na tym, że art. 667 § 2
przewiduje powstanie po stronie wynajmującego uprawnienia do wypowiedzenia
najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, podczas gdy art. 696 w ogóle nie
dotyczy skutków naruszenia ustanowionych w nim obowiązków. W końcu łatwo
dostrzec, że art. 667 § 2 – inaczej niż art. 696 – nie reguluje obowiązku należytego
zachowania się najemcy, lecz ustanawia skutki prawne w razie takich jego
zachowań, których ustawodawca nie aprobuje.
Przeprowadzona analiza semantyczna pokazuje, że przedmiot unormowania
objętego przez art. 696 k.c. odbiega od przedmiotu poddanego regulacji w art. 667
§ 2, co otwiera drogę do uznania, iż jego odpowiednie stosowanie w żaden sposób
nie wpłynie na zakres i skuteczność stosowania („zachowania”) przepisów o
dzierżawie.
Brak także przekonywających argumentów na rzecz poglądu, że ustanowienie
art. 696 k.c., częściowo odpowiadającego treści art. 667 § 1 k.c., miało na celu
wyłączenie stosowania § 2 tego przepisu. Rozważając tę kwestię należy wziąć pod
uwagę, że odsyłanie do stosowania innych przepisów – ulokowanych w innym
miejscu danego aktu prawnego lub w innym akcie prawnym – polegające na
nakazaniu „zachowania” określonych przepisów, różni się od, także często
stosowanej w legislacji, metody opartej na formule, iż dopuszczalne jest stosowanie
innych przepisów (odpowiednio lub wprost) „w zakresie nieuregulowanym” we
wskazanych przepisach albo jeżeli wskazane przepisy „nie stanowią inaczej”. W
tym wypadku stosowanie tych innych przepisów jest dozwolone tylko wówczas, gdy
hipoteza (dyspozycja) żadnego z nich nie pokrywa się – choćby w części – z
hipotezą (dyspozycją) przepisów, do których się odsyła; jeżeli tak jest, przepisy te
„stanowią inaczej”, co uniemożliwia sięgnięcie do odesłania.
Taka przeszkoda nie występuje w wypadku odesłania z użyciem formuły „z
zachowaniem przepisów”. Wówczas stosowanie przepisów, do których
zaadresowane jest odesłanie, jest możliwe i dopuszczalne bez względu na zakres
hipotez (dyspozycji); rzecz w tym, aby stosowanie przepisów, do których kieruje
odesłanie – niezależnie od przedmiotu ich regulacji – nie uniemożliwiało
„zachowania” przepisów, od których się odsyła, a przeciwnie – dało się z nimi
pogodzić. Inaczej mówiąc, jeżeli choćby część hipotezy (dyspozycji) przepisu, do
którego ustawa odsyła, wykracza poza hipotezy (dyspozycje) przepisów, od których
wyszło odesłanie, stosowanie tego przepisu – w tym zakresie – nie jest wyłączone.
Także więc z tego względu o wyłączeniu stosowania art. 667 § 2 k.c. do umowy
dzierżawy nie może być mowy. Przeciwnie, należy traktować ten przepis nie tylko
jako niekolidujący z regulacją dzierżawy, ale dopełniający ją, gdyż w art. 696 k.c.
ustawodawca nałożył na dzierżawcę obowiązek wykonywania przysługującego mu
prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, natomiast zaniechał
określenia konsekwencji naruszenia tego obowiązku. Pojemna formuła art. 696
pozwala przyjąć, że zachowanie się dzierżawcy – sprzeczne z określoną w tym
przepisie powinnością – może jednocześnie wyczerpywać przesłanki stosowania
art. 667 § 2. Ogólne i elastyczne odesłanie do odpowiedniego stosowania
przepisów o najmie dało prawodawcy podstawę do rezygnacji z normowania
skutków postępowania dzierżawcy sprzecznie z nałożonymi na niego obowiązkami.
Przy rozstrzyganiu przedstawionego zagadnienia prawnego nie można także
pomijać zgłaszanych w doktrynie, trafnych zastrzeżeń dotyczących zakresu
stosowania art. 667 § 2 k.c.; jest oczywiste, że skoro art. 696 k.c. nakłada na
dzierżawcę szczególny obowiązek wykonywania swego prawa zgodnie z
wymaganiami prawidłowej gospodarki, to z jego naruszeniem powinno być
skorelowane uprawnienie wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy.
Tymczasem przepisy o dzierżawie nie zapewniają wydzierżawiającemu takiej
ochrony, więc odpowiednie stosowanie art. 667 § 2 k.c. – mimo jego stosunkowo
wąskiego działania – jest tym bardziej uzasadnione (por. uzasadnienie wyroku
Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2007 r., IV CNP 47/07, nie publ.).
W tym stanie rzeczy należy przyjąć, że są wystarczająco mocne argumenty za
udzieleniem pozytywnej odpowiedzi na pytanie ujęte w przedstawionym do
rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym. W związku z tym Sąd Najwyższy, nie
podzielając odmiennych poglądów zaprezentowanych w wyrokach Sądu
Najwyższego z dnia 7 września 2000 r., I CKN 265/00 (nie publ.) oraz z dnia 20
lipca 2006 r., V CSK 200/06 (OSP 2008, nr 7-8, poz. 73) – formułowanych na
uboczu prowadzonych rozważań i zapewne z tego względu nieopatrzonych w
szersze uzasadnienie – podjął uchwałę, jak na wstępie.