Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 1 kwietnia 2011 r., III CZP 11/11
Sędzia SN Dariusz Dończyk (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Barbara Myszka (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Janusza N. i Elżbiety N. przeciwko
Województwu Z. i Samodzielnemu Publicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej
Specjalistycznemu Szpitalowi w S. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej
na posiedzeniu jawnym w dniu 1 kwietnia 2011 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 11
stycznia 2011 r.:
„1. Czy na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz.
787) małżonek najemcy mieszkania zakładowego stał się na mocy art. 7 ustawy
najemcą tego lokalu?;
2. Czy po ustaniu stosunku pracy, w czasie obowiązywania ustawy z dnia 2
lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst:
Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta przed
wejściem w życie tych przepisów może być skutecznie wypowiedziana w oparciu o
postanowienia umowne, czy też koniecznym jest zastosowanie trybu
przewidzianego w art. 33 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy?"
podjął uchwałę:
1. Artykuł 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i
dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze
zm.) nie miał zastosowania do najmu mieszkania zakładowego, nawiązanego
na podstawie art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe
(jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.).
2. Po ustaniu stosunku pracy w czasie obowiązywania ustawy z dnia 2
lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn.
tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) wynajmujący mógł
wypowiedzieć najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod rządem ustawy
z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30,
poz. 165 ze zm.), na podstawie postanowień umowy najmu.
Uzasadnienie
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienia prawne
wyłoniły się przy rozpoznawaniu apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego
Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 13 lipca 2010 r., którym oddalono
powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, skierowane
przez Elżbietę N. i Janusza N. przeciwko Województwu Z. oraz Samodzielnemu
Publicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej Specjalistycznemu Szpitalowi w S.
Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 1 października 1988 r. powódka otrzymała od
swojego pracodawcy, którym był wówczas Wojewódzki Szpital Ftyzjo-
Pulmonologiczny w S.Z., przydział mieszkania służbowego o pow. 82,70 m2
w
budynku przy ul. S. nr 11 w S. Do zamieszkania w lokalu zostali również uprawnieni
mąż powódki Janusz N. oraz ich dzieci. Zgodnie z warunkami przydziału, w
wypadku rozwiązania stosunku pracy lub zmiany charakteru pracy na
niewymagającą zajmowania mieszkania przydzielonego ze względu na szczególny
charakter pracy, pracownik i osoby wspólnie z im zamieszkałe obowiązani byli, po
uprawomocnieniu się cofnięcia przydziału przez pracodawcę, opróżnić mieszkanie
służbowe we wskazanym terminie. Na podstawie przydziału została zawarta z
powódką umowa najmu lokalu nazwanego mieszkaniem służbowym. W umowie
postanowiono, że do zamieszkania z powódką uprawnieni byli także jej mąż i dzieci
oraz że po zakończeniu stosunku pracy pracownik jest obowiązany zwrócić lokal
zakładowi pracy.
W aneksie do umowy, sporządzonym dnia 20 stycznia 1995 r., stwierdzono,
że zasady najmu mieszkań zakładowych w Wojewódzkim Szpitalu Ftyzjo-
Pulmonologicznym w S.Z. reguluje ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz.
787 ze zm. – dalej: "u.n.l."), zobowiązano powódkę do płacenia czynszu według
zasad określonych uchwałą Rady Miejskiej w S. i postanowiono, że należności z
tytułu czynszu będą w czasie trwania stosunku pracy potrącane przez
wynajmującego z wynagrodzenia za pracę.
W dniu 10 grudnia 1998 r. na rzecz Specjalistycznego Szpitala w S. zostało
ustanowione prawo użytkowania działek nr 2/1 i nr 2/2 przy ul. S. w S. z
nieodpłatnym prawem do ich używania i pobierania pożytków. Decyzją z dnia 7
sierpnia 2000 r. Wojewoda Z. stwierdził, że z dniem 1 stycznia 1999 r. mienie
Skarbu Państwa będące w użytkowaniu pozwanego Szpitala stało się z mocy
prawa mieniem Województwa Z. W dniu 11 maja 2004 r. Szpital zrezygnował z
prawa użytkowania działek nr 2/1 i nr 2/2 i wyraził zgodę na jego wykreślenie z
księgi wieczystej.
W wydanym powódce w dniu 14 kwietnia 1999 r. świadectwie pracy
stwierdzono, że była zatrudniona w pozwanym Szpitalu od dnia 1 września 1980 r.
do dnia 14 kwietnia 1999 r. oraz że stosunek pracy ustał na zasadzie porozumienia
stron.
Pismem z dnia 10 maja 1999 r. dyrektor pozwanego Szpitala wypowiedział
powódce umowę najmu lokalu przy ul. S. nr 11 z zachowaniem trzydziestodniowego
okresu wypowiedzenia i wezwał ją do zwrotu mieszkania służbowego oraz garażu.
Podkreślił, że rozwiązując stosunek pracy ze Szpitalem powódka utraciła tytuł
prawny do zajmowania mieszkania.
Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 22 listopada
2007 r. małżeństwo powodów zostało rozwiązane przez rozwód.
Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że stroną umowy najmu lokalu zawartej
przez powódkę był pozwany Szpital, że po wejściu w życie art. 58 ust. 1 u.n.l.
umowa ta była nadal związana ze stosunkiem pracy oraz że powód nie uzyskał
statusu najemcy. W konsekwencji uznał wypowiedzenie umowy dokonane w dniu
10 maja 1999 r. przez dyrektora pozwanego Szpitala za skuteczne.
Przy rozpoznawaniu apelacji powodów, w związku z zarzutem naruszenia art.
10 ust. 3 oraz art. 56 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe
(jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm. – dalej: "Pr.lok.") przez
przyjęcie, że powód nie był stroną stosunku najmu oraz że po sporządzeniu w dniu
30 stycznia 1995 r. aneksu do umowy najem lokalu był nadal związany ze
stosunkiem pracy, Sąd Okręgowy powziął wątpliwości, którym dał wyraz w
przytoczonych na wstępie zagadnieniach prawnych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Obowiązująca w chwili zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego,
nazwanego w niej "mieszkaniem służbowym", ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. –
Prawo lokalowe, w przepisach zamieszczonych w rozdziale 4 pt. „Mieszkania
zakładowe” (pierwotnie: „Mieszkania funkcyjne”; zob. art. 1 pkt 41 ustawy z dnia 16
lipca 1987 r. o zmianie ustawy – Prawo lokalowe, Dz.U. Nr 21, poz. 124),
przewidywała możliwość wynajmowania przez zakłady pracy mieszkań
zakładowych pracownikom lub innym osobom świadczącym pracę na rzecz tych
zakładów. Z kolei art. 10 ust. 3 Pr.lok. wyrażał zasadę, że małżonkowie wspólnie
zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby
umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu
pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił
na rzecz jednego z małżonków. Od zasady tej ustawodawca wprowadził w art. 56
ust. 3 Pr.lok. wyjątek, że do mieszkań zakładowych nie stosuje się art. 10 ust. 3.
Konsekwencją, a zarazem potwierdzeniem tego wyjątku były dalsze regulacje
zawarte w art. 57 ust. 1 i 2 Pr.lok. Wynikało z nich, że umowa najmu mieszkania
zakładowego może ulec rozwiązaniu przez wynajmującego w razie ustania
stosunku pracy z pracownikiem będącym najemcą lokalu, w czasie trwania
stosunku pracy, jeżeli zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu
bez zachowania obowiązujących terminów i jeżeli w mieszkaniu opuszczonym
przez pracownika pozostały inne osoby. Regulacje te miały odpowiednie
zastosowanie do osób świadczących pracę na rzecz zakładu pracy. Cel tych
regulacji był zrozumiały, najem mieszkań zakładowych bowiem z natury rzeczy był
stosunkiem prawnym związanym ze stosunkiem pracy najemcy i miał zabezpieczać
przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe pracownika. Trzeba dodać, że samo
wystąpienie jednej z przyczyn rozwiązania umowy najmu wskazanych w art. 57 ust.
1 Pr.lok. nie powodowało ustania stosunku najmu, lecz stanowiło przesłankę
umożliwiającą wypowiedzenie najmu mieszkania zakładowego przez
wynajmującego.
Z dniem 12 listopada 1994 r. weszła w życie ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509) i
równocześnie utraciło moc Prawo lokalowe z 1974 r. Nowa ustawa nie zawierała
regulacji dotyczących mieszkań zakładowych, funkcyjnych lub – jak nazywano je
wcześniej – służbowych (zob. ustawę z dnia 30 stycznia 1959 r. – Prawo lokalowe,
jedn. tekst: Dz.U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227).
Artykuł 7 u.n.l., zamieszczony wśród przepisów ogólnych dotyczących zasad
najmu, stanowił, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa
najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez
jednego z nich. Jednocześnie ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych nie zawierała przepisu będącego odpowiednikiem art. 56 ust. 3
Pr.lok. U podstaw wątpliwości Sądu Okręgowego, wyrażonych w pierwszym z
przedstawionych zagadnień prawnych, legła regulacja zawarta w art. 55 u.n.l.
Artykuł ten stanowił, że przepisy ustawy stosuje się do najmu nawiązanego przed
dniem jej wejścia w życie, z uwzględnieniem przepisów niniejszego rozdziału (art.
55 ust. 1), a umowy najmu zawarte na podstawie ustawy, o której mowa w art. 67
pkt 2, pozostają w mocy (art. 55 ust. 2). Przytoczony art. 55 może sugerować, że
art. 7 u.n.l. ma zastosowanie do każdego stosunku najmu nawiązanego pod rządem
Prawa lokalowego z 1974 r. Mogłaby przemawiać za tym także reguła prawa
międzyczasowego zawarta w art. L ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy
wprowadzające kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm. – dalej: „p.w.k.c.”). Nie
są to jednak na tyle silne argumenty, by mogły przesądzić o sposobie
rozstrzygnięcia zagadnienia.
Trzeba zauważyć, że według art. 59 u.n.l. umowa najmu lokalu zawarta na
warunkach i w trybie określonych w przepisach wydanych na podstawie art. 30
ustawy wymienionej w art. 67 § 2 na okres zajmowania stanowiska lub pełnienia
funkcji przez najemcę, wygasała po upływie tego okresu. W przepisie tym
ustawodawca wyraźnie odstąpił od zasady wyrażonej w art. 7 u.n.l., podkreślając,
że z chwilą upływu okresu zajmowania przez najemcę oznaczonego stanowiska lub
pełnienia określonej funkcji umowa najmu wygasa. Regulacja ta dotyczyła
wprawdzie tylko szczególnej kategorii mieszkań, zajmowanych przez oznaczone
osoby, niemniej wyrażała ogólną tendencję, wynikającą z natury najmu mieszkania
zakładowego, jako stosunku ściśle łączącego się ze stosunkiem pracy. To właśnie
wzgląd na ścisły związek najmu mieszkania zakładowego ze stosunkiem pracy
przemawia za przyjęciem, że art. 7 u.n.l. nie miał zastosowania do najmu
mieszkania zakładowego, nawiązanego na podstawie art. 55 ust. 1 Pr.lok. Należy
dodać, że stanowisko takie Sąd Najwyższy zajął również w wyrokach z dnia 15
kwietnia 1999 r., I CKN 1119/97 (nie publ.), z dnia 7 października 1999 r., I CKN
144/98 (nie publ.) i z dnia 28 października 2003 r., I CK 231/02 (nie publ.).
Istota wątpliwości wyrażonych w drugim zagadnieniu sprowadza się do
rozstrzygnięcia kwestii, czy w razie ustania stosunku pracy w czasie obowiązywania
ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych, najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod rządem Prawa
lokalowego z 1974 r., z chwilą ustania stosunku pracy po prostu wygasał, czy
podlegał wypowiedzeniu przez wynajmującego na podstawie postanowień
zawartych w umowie najmu, czy też konieczne było zastosowanie regulacji zawartej
w art. 33 ust. 1 u.n.l.
Podejmując ten problem należy przypomnieć, że ustawa z dnia 2 lipca 1994 r.
o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych – co do zasady –
utrzymywała w mocy stosunki najmu istniejące w chwili jej wejścia w życie, bez
względu na sposób powstania najmu (art. 55 ust. 1 u.n.l.). Gdy chodzi natomiast o
zakończenie najmu, to – zgodnie z art. 31 ust. 1 u.n.l. – wynajmujący mógł
wypowiedzieć najem wyłącznie z ważnej przyczyny. Szczegółowe przyczyny
wypowiedzenia uregulowane były w art. 32 u.n.l., natomiast art. 33 u.n.l. stanowił,
że z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 32, wynajmujący mógł wytoczyć
powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli
strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy.
W takim wypadku do upływu wyznaczonego przez sąd terminu opróżnienia lokalu
najemca był obowiązany uiszczać odszkodowanie za korzystanie z lokalu bez tytułu
prawnego w wysokości odpowiadającej czynszowi jaki najemca powinien był płacić,
gdyby powództwa nie wytoczono.
Rozwiązania przyjęte w art. 31–33 u.n.l. odbiegały od regulacji zawartych w
art. 57 Pr.lok., nie zawierały przy tym odpowiednika art. 57 ust. 1 lit. a Pr.lok., który
stanowił, że umowa najmu mieszkania zakładowego może ulec rozwiązaniu przez
wynajmującego w razie ustania stosunku pracy z pracownikiem będącym najemcą
lokalu.
Trzeba jednak zwrócić uwagę na art. 58 ust. 1 u.n.l., który stanowił, że umowy
najmu dotychczasowych mieszkań zakładowych, bez względu na ich treść, stają się
z mocy prawa umowami zawartymi w rozumieniu ustawy na czas nieoznaczony,
chyba że ich najem również po wejściu w życie ustawy będzie związany ze
stosunkiem pracy. W takim wypadku umowa staje się umową na czas oznaczony. Z
przepisu tego wynika, że najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod rządem
Prawa lokalowego z 1974 r., który również po wejściu w życie ustawy z dnia 2 lipca
1994 r., był związany ze stosunkiem pracy, stawał się – zgodnie z art. 58 ust. 1
u.n.l. – najmem na czas oznaczony. Nowa ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. nie
zawierała przy tym regulacji wskazującej na konieczność wypowiedzenia takiego
najmu po ustaniu stosunku pracy.
Dyrektywy wykładni językowej mogą przemawiać na rzecz tezy, że w
rozważanej sytuacji z chwilą ustania stosunku pracy najem mieszkania
zakładowego po prostu wygasał. Należy jednak zauważyć, że w Prawie lokalowym
z 1974 r., w którym problematyka mieszkań zakładowych została szczegółowo
uregulowana, nie przyjęto koncepcji automatycznego wygaśnięcia najmu z chwilą
ustania stosunku pracy. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 grudnia 1996 r., II CKU
13/96 (nie publ.), stanął na stanowisku, że rozwiązanie najmu mieszkania
zakładowego i nakazanie przez sąd jego opróżnienia może nastąpić tylko na
podstawie art. 33 w związku z art. 58 ust. 3 u.n.l., należy jednak podkreślić, że
orzeczenie to wydane zostało w sprawie, w której chodziło o rozwiązanie umowy
najmu zawartej na czas nieoznaczony.
Poszukując odpowiedzi na rozważane zagadnienie prawne trzeba dokonać
wykładni art. 55 u.n.l. W ust. 1 wyrażona została reguła, zgodnie z którą do
stosunków najmu nawiązanych przed wejściem w życie ustawy o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych stosuje się przepisy tej ustawy. Reguła
ta odnosiła się do wszystkich stosunków najmu, a nie tylko do stosunków
umownych. Poza tym inne przepisy tego rozdziału mogły wprowadzać wyjątki („z
uwzględnieniem przepisów niniejszego rozdziału”). Przepisem szczególnym był art.
55 ust. 2 u.n.l., stanowiący, że umowy najmu zawarte na podstawie ustawy, o której
mowa w art. 67 pkt 2, pozostają w mocy. W nauce prawa dominuje pogląd, że
ustawodawca stanowiący, iż umowy pozostają w mocy, zachowuje moc klauzul
umownych, które były zgodne z dotychczasową regulacją prawną. Wyraża się
nawet zapatrywanie, że jeżeli strony wprowadziły możliwość wypowiedzenia najmu
z dowolnych przyczyn, to – zgodnie z art. 55 ust. 2 u.n.l. – klauzula taka
pozostawała w mocy. Innymi słowy, art. 55 ust. 2 był w stosunku do art. 55 ust. 1
u.n.l. przepisem szczególnym (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z
dnia 1 grudnia 1998 r., III CZP 47/98, OSNC 1999, nr 5, poz. 89).
Podzielając dominujący w doktrynie kierunek wykładni art. 55 u.n.l., trzeba
przyjąć, że po ustaniu stosunku pracy w czasie obowiązywania ustawy z dnia 2
lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych
wynajmujący mógł wypowiedzieć najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod
rządem Prawa lokalowego z 1974 r., na podstawie postanowień umowy najmu.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. rozstrzygnął
przedstawione zagadnienia prawne, jak w uchwale.