Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CNP 21/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 grudnia 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner
SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)
w sprawie ze skargi pozwanego
o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego wyroku
Sądu Okręgowego
z dnia 12 stycznia 2010 r., w sprawie z powództwa A. K. i R. W.
przeciwko J. A.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 13 grudnia 2012 r.,
oddala skargę.
Uzasadnienie
2
Wyrokiem z dnia 26 czerwca 2009 r. Sąd Rejonowy zasądził od J. A. na
rzecz A. K., M. K. i R. W. kwoty po 13.627,84 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1
lipca 2007 r., oddalił powództwo w pozostałej części i orzekł o kosztach procesu. W
motywach rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 9 sierpnia 1981 r.
poprzednik prawny powodów, S. K. i pozwany zawarli, w zwykłej formie
pisemnej, umowę sprzedaży nieruchomości o powierzchni 1,57 ha za cenę
14.000 zł. Z umowy wynikało, że zbywca w każdej chwili, na prośbę kupującego,
zawrze umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, a w przypadku odmowy
zapłaci nabywcy trzykrotność pobranej ceny, to jest 42.000 zł. Cena została
zapłacona, a nieruchomość wydana. Pismem z dnia 4 czerwca 2007 r. A. K. zwrócił
się do J. A. o zawarcie, do dnia 30 czerwca 2007 r., umowy w formie aktu
notarialnego lub zwrócenie trzykrotności uiszczonej przez ojca ceny. Do zawarcia
umowy w formie aktu notarialnego nie doszło ponieważ J. A. domagał się dopłaty.
Następnie J. A. wystąpił z powództwem o wydanie nieruchomości i Sąd Rejonowy
wyrokiem z dnia 6 lutego 2008 r. usunął A. K. z nieruchomości. Do wydania
gruntu doszło w marcu 2008 r. Dokonując oceny poczynionych ustaleń faktycznych
Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska pozwanego, że zawarta w dniu 9 sierpnia
1981 r. umowa była ważną umową przedwstępną i wynikające z niej roszczenia
uległy przedawnieniu. Łączącą pozwanego z poprzednikiem prawnym powodów
umowę Sąd zakwalifikował jako umowę o przeniesienie posiadania w zamian za
cenę 14.000 zł. W tym zakresie umowa została wykonana, pozostały niewykonane
obowiązki określone w jej § 4 i § 5, to jest obowiązek zawarcia umowy w formie
aktu notarialnego i obowiązek zwrotu wielokrotności ceny, wymagalny w wypadku
odmowy dokonania tej czynności. Na skutek powództwa o wydanie gruntu,
obowiązek zapłaty uzgodnionej kwoty, to jest 42.000 zł, stał się niewątpliwie
wymagalny. Powodowie w pozwie domagali się zasądzenia od pozwanego takiej
kwoty, zgłaszając jednocześnie, na podstawie art. 3581
§ 3 k.c., żądanie
waloryzacji ceny. Żądanie to Sąd uwzględnił wskazując, że umówiona
wielokrotność podlegającej zwrotowi ceny nominalnie odpowiadałby kwocie
4,20 zł, podczas gdy według aktualnych cen nieruchomości uiszczona cena
odpowiadałby kwocie 17.719,02 zł. Związanie żądaniem pozwu prowadziło jednak
3
do przyjęcia, iż na rzecz każdego z powodów przypada kwota 14.000 zł. Kwotę tę
Sąd, uwzględniając zgłoszony przez pozwanego zarzut potrącenia, pomniejszył
w odniesieniu do każdego z powodów o 372,16 zł z tytułu wynagrodzenia
za korzystanie z nieruchomości w okresie od 30 czerwca 2007 r. do 25 marca
2008 r. i z tytułu pobranych w 2007 r. pożytków. Ostatecznie Sąd zasądził
na rzecz każdego z powodów kwoty po 13.627,84 zł z ustawowymi odsetkami od
1 lipca 2007 r., oddalając powództwo w pozostałej części.
Na skutek apelacji pozwanego Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 12 stycznia
2010 r. zmienił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo w ten
sposób, że zamiast kwot po 13.627,84 zł zasądzonych na rzecz A. K., M. K. i R.
W., zasądził od J. A. na rzecz A. K. i R. W. solidarnie kwotę 17.719,02 zł
z ustawowymi odsetkami od 12 kwietnia 2008 r., zmienił rozstrzygnięcie
o kosztach procesu i kosztach sądowych i oddalił w pozostałej części apelację
pozwanego.
Sąd Okręgowy nie podzielił poglądu skarżącego, że umowa z dnia
9 sierpnia 1981 r. była umową przedwstępną i w związku z tym wynikające z takiej
umowy roszczenia uległy przedawnieniu. Nie podzielił też stanowiska Sądu
pierwszej instancji co do charakteru umowy, o odpłatne przeniesienie posiadania;
umowę ocenił jako definitywną umowę przeniesienia własności nieruchomości.
Umowa taka, wobec niezachowania formy aktu notarialnego, była nieważna
zarówno w odniesieniu do przeniesienia własności jak i wszystkich jej dalszych
postanowień. Stąd też żądanie powodów zasługiwało na uwzględnienie jedynie
w zakresie zwrotu ceny uiszczonej w chwili zawarcia umowy, po jej
zwaloryzowaniu do wysokości 17.719,02 zł. Tę przeto kwotę Sąd, zmieniając
zaskarżony wyrok zasądził, wobec śmierci M. K., na rzecz pozostałych powodów,
solidarnie, nie uwzględniając jednocześnie zgłoszonego przez pozwanego zarzutu
potrącenia.
Wyrok Sądu Okręgowego, w części oddalającej apelację, pozwany zaskarżył
skargą złożoną w trybie art. 4241
§1 k.p.c. Opierając skargę na podstawie
naruszenia prawa materialnego skarżący wskazał, że wyrok jest niezgodny z art.
390 § 3 w związku z art. 389 § 2 k.c. Z treści skargi wynika, że ocenie skarżącego
4
dochodzone przez powodów, wynikłe z nieważnej, z powodu niezachowania formy
aktu notarialnego, umowy kupna sprzedaży nieruchomości roszczenie, uległo
przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym umowa miała być zawarta, a więc
z dniem 31 stycznia 2007 r.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje :
Skarga jest nieuzasadniona. Analiza kwestionowanego wyroku, w aspekcie
postawionych zarzutów, nie uzasadnia wniosku, że w rezultacie wydania tego
orzeczenia doszło do naruszenia prawa uzasadniającego przyjęcie kwalifikowanej,
przewidzianej w art. 4241
§ 1 k.c., jego niezgodności z prawem.
Nie ma uzasadnionych podstaw, aby podważyć stanowisko Sądu
Okręgowego, iż zawarta w dniu 9 sierpnia 1981 r. umowa, była umową
przeniesienia własności nieruchomości. Zawarta bez zachowania formy aktu
notarialnego, była przeto umową nieważną. Cena uiszczona w wykonaniu takiej
umowy, stanowiąc świadczenie nienależne (condictio sine causa – art. 410 § 2
k.c.) podlegała zwrotowi. Jednocześnie cena jako świadczenie pieniężne, wobec
istnienia przesłanek do zastosowania przewidzianej w art. 3581
§ 3 k.c.
waloryzacji, podlegała zwrotowi według wysokości ustalonej przez sąd.
Nieważna z powodu niezachowania formy aktu notarialnego definitywna
umowa przeniesienia własności nieruchomości nie może być jednocześnie
kwalifikowana jako zawarta w zwykłej formie pisemnej umowa przedwstępna.
Jeżeli bowiem dokonując wykładni umowy (art. 65 k.c.) sąd ustalił, że zamiarem
stron było zawarcie konkretnej umowy nazwanej, ze skutkiem rozporządzającym,
to nie było możliwe równoczesne ustalenie, że jednocześnie strony zawarły
umowę inną. Ponadto, nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości
z powodu braku formy szczególnej nie upoważnia do dokonania konwersji takiej
umowy, w sposób proponowany przez skarżącego, na ważną umowę
przedwstępną przeniesienia własności.
Wykładnia zawartej w formie pisemnej umowy, z której wynika zamiar stron
przeniesienia własności nieruchomości, może doprowadzić do wniosku, że strony
zawarły umowę przedwstępną, w której świadczeniem jest zawarcie umowy
definitywnej przeniesienia własności nieruchomości. Zawarta w takiej formie umowa
5
przedwstępna jest ważna, uprawnionemu nie przysługuje jedynie roszczenie
o zawarcie umowy przyrzeczonej, które mógłby realizować na drodze sądowej.
W takiej natomiast sytuacji przysługuje mu przewidziane w art. 390 § 1 k.c.
roszczenie odszkodowawcze, którego termin przedawnienia określa § 3
art. 390 k.c.
Kwalifikując łączącą strony umowę jako umowę przedwstępną i powołując się
na naruszenie przez Sąd Okręgowy art. 390 § 3 k.c., skarżący pomija, że
wynikający z tego przepisu termin przedawnienia roszczenia odszkodowawczego,
może mieć zastosowanie tylko wówczas gdy umowa przedwstępna jest ważna.
Umowa, o którą chodziło, została zawarta w dniu 9 sierpnia 1981 r. Przy założeniu
więc, że była to umowa przedwstępna, jej ważność należy oceniać według stanu
prawnego obowiązującego w dacie jej zawarcia. Z brzmienia wówczas
obowiązującego art. 389 k.c. wynikało, że umowa przedwstępna, dla jej ważności,
powinna była określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin,
w ciągu którego ma być ona zawarta. Umowa, o którą w sprawie chodziło
nie zawierała terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Badając zasadność skargi o stwierdzenie niezgodności z prawem
prawomocnego orzeczenia Sąd Najwyższy związany jest przytoczonymi w skardze
jej podstawami i wskazanym przez skarżącego przepisem prawa, z którym,
zdaniem skarżącego, wyrok jest niezgodny. W okolicznościach sprawy nie było
podstaw do stwierdzenia niezgodności wyroku Sądu Okręgowego z art. 389 § 2
i art. 390 § 3 k.p.c.
Z przedstawionych przeto przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 424 11
§ 1
k.p.c. orzekł jak w sentencji.