Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 90/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 listopada 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
Protokolant Maryla Czajkowska
w sprawie z powództwa P. Spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością w S.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta S.
o ustalenie ,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 22 listopada 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 24 października 2012 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanego na rzecz
powoda kwotę 2 700 (dwa tysiące siedemset) zł tytułem kosztów
postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Powód P. spółka z o.o. jest użytkownikiem wieczystym działki nr 21 o
powierzchni 11912 m2,
położonej w S., której właścicielem jest Skarb Państwa.
Zawiadomieniem z dnia 28 października 2008 r. działający za Skarb Państwa
Prezydent Miasta S. wypowiedział powodowi ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2008
r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki i
zaproponował przyjęcie z dniem 1 stycznia 2009 r. jej nowej wysokości
odpowiadającej 3% wartości gruntu - w kwocie 821.570,64 zł. W uzasadnieniu
wypowiedzenia zawarta została informacja, że - zgodnie z wyceną rzeczoznawcy
majątkowego - aktualna wartość gruntu będąca podstawą do ustalenia opłaty
rocznej wyniosła 0,00 zł. Zapis był wynikiem błędu, ponieważ w rzeczywistości
rzeczoznawca oszacował grunt na 13.665.803,80 zł.
Po otrzymaniu wypowiedzenia powód złożył do Samorządowego Kolegium
Odwoławczego wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie to było bezskuteczne,
ewentualnie o ustalenie, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej była uzasadniona
w innej wysokości. Kwestionował zarówno zasadność samej aktualizacji, jak
i zastosowaną stawkę 3% oraz wycenę nieruchomości. Kolegium orzeczeniem
z 23 września 2009 r. ustaliło, że od 1 stycznia 2009 r. opłata roczna
za użytkowanie wieczyste działki nr 21, obliczona przy zastosowaniu stawki 2%
wynosi 547.713,76 zł. Powód założył odwołanie do sądu. W postępowaniu
sądowym wartość działki w użytkowaniu wieczystym powoda została określona na
dzień 1 stycznia 2009 r. na kwotę 15.867.000 zł.
Wyrokiem z dnia 23 września 2011 roku Sąd Okręgowy ustalił, iż wysokość
opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr 21/10 wynosi z dniem 1
stycznia 2009 r. kwotę 317.340 zł, w pozostałym zakresie powództwo oddalił oraz
orzekł o kosztach procesu. Przyjął, że doręczone powodowi zawiadomienie o
wypowiedzeniu opłaty rocznej zawierało wszystkie elementy wymagane w świetle
art. w art. 77, art. 78 ust. 1 - 4, art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz.651). Co
prawda, aktualna wartość gruntu, będąca podstawą do ustalenia opłaty rocznej, nie
3
została wskazana kwotowo, jednak można ją było w prosty sposób obliczyć znając
zastosowaną stawkę procentowej oraz wysokości opłaty rocznej. Zawiadomienie
zawierało też informację o możliwości zapoznania się ze stanowiącą podstawę
aktualizacji wyceną biegłego rzeczoznawcy w Urzędzie Miasta S., wobec czego
powód, przy dochowaniu należytej staranności, mógł ustalić wartość nieruchomości
także w ten sposób. Z tych przyczyn Sąd Okręgowy nie uwzględnił stanowiska
powoda, że wypowiedzenie było bezskuteczne.
Rozpoznający apelacje obu stron Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 24
października 2012 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że ustalił, iż
dokonane dnia 28 października 2008 r. wypowiedzenie obowiązującej wysokości
opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr 21 jest bezskuteczne, oddalił
apelację pozwanego i orzekł o kosztach. Sąd Apelacyjny stwierdził naruszenie art.
78 ust. 1 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie, że niezamieszczenie w piśmie
zawierającym wypowiedzenie wymaganej przez ten przepis informacji o wartości
nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, nie powodowało
bezskuteczności wypowiedzenia. W ocenie tego Sądu, samo wskazanie w
wypowiedzeniu miejsca, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym,
nie jest równoznaczne ze spełnieniem wymagania dołączenia do wypowiedzenia
informacji o aktualnej wartości nieruchomości. Sąd drugiej instancji przyjął, że
wypowiedzenie niespełniające ustawowego wymagania było bezskuteczne. W
konsekwencji nie został wyczerpany tryb postępowania aktualizacyjnego
uregulowany w art. 78 ust. 1 u.g.n.
Pozwany wniósł skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego, opierając
ją na podstawie naruszenia prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 78 ust.
1 u.g.n. oraz niewłaściwe zastosowanie art. 61 § 1 k.c. We wnioskach domagał się
uchylenia w całości zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od powódki na jego
rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.
Powód wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie od pozwanego na
rzecz powoda kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Spór między stronami ostatecznie ograniczył się do wykładni art. 78 ust. 1
u.g.n. i kwestii skuteczności złożonego przez pozwanego powodowi oświadczenia
o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty, które nie zawierało informacji
o aktualnej wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę, tak bowiem
zakwalifikować trzeba oznaczenie wartości zerowej nieruchomości.
Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej w celu
zaktualizowania jej wysokości jest sformalizowaną jednostronną czynnością
cywilnoprawną, której przedmiot, zakres i sposób wykonania limitują bezwzględnie
obowiązujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uprawnienie do
dokonania aktualizacji opłaty rocznej przysługuje wyłącznie „właściwemu organowi",
a więc oddającemu nieruchomość w użytkowanie wieczyste Skarbowi Państwa,
jednostkom samorządu terytorialnego lub ich związkom. Użytkownik wieczysty
może jedynie zażądać od podmiotu, z którym wiąże go umowa, aby wszczął
postępowanie aktualizacyjne (art. 81 u.g.n.). Artykuł 78 u.g.n. w ust. 1 precyzuje
wymagania, jakie musi spełnić wypowiedzenie zmieniające, a w następnych
jednostkach redakcyjnych tego przepisu wprowadza jednoinstancyjny tryb
administracyjny kontroli zasadności aktualizacji opłaty i jej wysokości, jako
procedurę odwoławczą poprzedzającą możliwość skierowania sporu na drogę
sądową. Jak wynika z art. 78 ust. 1 u.g.n., przeprowadzenie aktualizacji wymaga
wypowiedzenia użytkownikowi wieczystemu na piśmie wysokości dotychczasowej
opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego i jednoczesnego
przesłania oferty przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać
sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego
o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się
informację o wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę
majątkowego oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem
szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu
postępowania administracyjnego. Mimo więc, że wypowiedzenie zmieniające
stanowi czynność cywilnoprawną, konieczne jest zawarcie w nim treści
wykraczającej poza oświadczenie o wypowiedzeniu i ofertę nowej wysokości opłaty.
Wypowiadający zobowiązany jest do poinformowania, w jaki sposób skalkulowana
została nowa opłata oraz do pouczenia użytkownika o drodze, w jakiej
5
wypowiedzenie może zostać zakwestionowane, co zbliża je konstrukcyjnie do
decyzji administracyjnej. Podobieństwo powiększa zastosowanie trybu doręczeń
przewidzianego w kodeksie postępowania administracyjnego. Przepis zawiera dwa
dodatkowe wymagania, które skarżący słusznie kwalifikuje jako informacyjne -
obowiązek podania wartości nieruchomości gruntowej oszacowanej przez
rzeczoznawcę oraz powiadomienia o miejscu, w którym zapoznać się można
z operatem szacunkowym, a więc z metodologią ustalenia nowej wartości
nieruchomości. Użycie w zdaniu trzecim, wskazującym załączniki do
wypowiedzenia, czasownika w trybie orzekającym - „dołącza się" stanowi nakaz ich
dołączenia. Dołączenie nie oznacza konieczności sporządzenia odrębnych
dokumentów, wystarczą odpowiedniej treści zapisy w piśmie obejmującym
wypowiedzenie dotychczasowej i ofertę nowej opłaty. Informacyjny charakter
danych wskazanych w art. 78 ust. 1 zd. trzecie u.g.n. nie uzasadnia odmiennego,
mniej rygorystycznego traktowania obowiązku ich przekazania użytkownikowi
wieczystemu. Nie są to jedyne dane informacyjne, jakie musi zawierać
wypowiedzenie. Informacyjny charakter ma także przedstawienie sposobu
obliczenia opłaty oraz pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.
Jedynie co do pouczenia przyjmuje się w piśmiennictwie, że jego pominięcie nie
powoduje nieważności wypowiedzenia, lecz skutkuje możliwością uchylenia
się przez użytkownika od konsekwencji związanych z upływem terminu do
zaskarżenia aktualizacji. Narzucenie w art. 78 ust. 1 u.n.g. właścicielowi gruntu
przeprowadzającemu aktualizację opłaty rocznej szeregu obowiązków w zakresie
treści wypowiedzenia ma charakter ochronny względem użytkownika wieczystego
i dlatego obowiązki te powinny być traktowane restryktywnie, tak żeby użytkownik
wieczysty otrzymał wraz z wypowiedzeniem komplet danych pozwalających mu
ocenić podstawy, zakres i prawidłowość procedury aktualizacyjnej, w tym stwierdzić,
czy złożone mu wypowiedzenie jest kompletne i przez to wywołuje przewidziany
w ustawie skutek. Pogląd skarżącego, który uważa, że uzyskanie własną
zapobiegliwością informacji, których w wypowiedzeniu zabrakło, naprawia usterki
podjętej czynności i uzasadnia potraktowanie wypowiedzenia jako skutecznego,
podważa założenie zupełności i jednoznaczności wypowiedzenia, wyrażające się
nie tylko w obowiązku obudowania oświadczenia o wypowiedzeniu zmieniającym
6
opłaty rocznej bogatą treścią informacyjną, ale także w obowiązku dokonania tych
czynności w formie pisemnej. Z przytoczonych względów zarzut naruszenia art. 78
ust. 1 u.g.n. przez jego błędną wykładnię nie był uzasadniony. Ubocznie już tylko
wskazać należy, że niezamieszczenie w wypowiedzeniu informacji o oszacowanej
przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości powodowało, że wadliwie wykonany
został także obowiązek przedstawienia sposobu obliczenia nowej opłaty. Podana
w piśmie kwota nowej opłaty nie poddawała się weryfikacji z powodu braku
możliwości skontrolowania prawidłowości obliczeń.
Nie mógł odnieść skutku także drugi zarzut, łączący niewłaściwe
zastosowanie art. 61 § 1 k.c. z błędnym przyjęciem, że użytkownik wieczysty
pozbawiony został możliwości sprawdzenia wartości nieruchomości oszacowanej
przez rzeczoznawcę. Wskazany przez skarżącego przepis wyjaśnia, z jaką chwilą
następuje złożenie oświadczenia woli innej osobie. Chwilą tą jest moment dojścia
do niej oświadczenia w sposób umożliwiający jej zapoznanie się z treścią tego
oświadczenia. W rozpatrywanej sprawie niesporne jest, kiedy powód otrzymał
wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej i jakiej treści było
otrzymane przez niego pismo. Wskazanie miejsca, w którym adresat oświadczenia
może zapoznać się z określonym dokumentem (operatem szacunkowym) nie może
być interpretowane jako równoważne objęciu doręczonym pismem ustaleń
wynikających z tego operatu.
Z przytoczonych względów skarga kasacyjna pozwanego podlegała
oddaleniu.
Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego wynika z treści art. 39821
w zw. z art. 391 § 1, art. 98 § 1 i 3 oraz art. 99 k.p.c., a wysokość zasądzonych
kosztów określa § 2 ust, 1 i 2, § 6 pkt 6 i § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców
prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej
udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn.: Dz. U.
z 2013 r., poz. 490).
jw
7