Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 84/13
UCHWAŁA
składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
Dnia 29 stycznia 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jacek Gudowski (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Wojciech Katner
SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
SSN Anna Owczarek
SSN Krzysztof Pietrzykowski
Protokolant Iwona Budzik
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości
przy ul. M. […] w W.
przeciwko P. K. H. M. sp. z o.o. w W.
o zapłatę,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 29 stycznia 2014 r.,
przy udziale prokuratora Prokuratury Generalnej Jana Szewczyka,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Najwyższy
postanowieniem z dnia 19 czerwca 2013 r., sygn. akt I CSK 576/12,
do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu tego Sądu,
"Czy dopuszczalne jest przelanie przez właściciela lokalu na
rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu
wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi
nieruchomości wspólnej?"
2
podjął uchwałę:
Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu
przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia
przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami
fizycznymi nieruchomości wspólnej.
3
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 10 maja 2011 r. zasądził od pozwanej
P. K. H. „M.” spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz powódki
Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy M. […] w W. kwotę 205 320,50
zł z ustawowymi odsetkami od dnia 9 marca 2005 r., oddalił dalej idące żądanie
zapłaty i orzekł o kosztach procesu.
U podstaw tego rozstrzygnięcia legło stwierdzenie, że właściciele lokali
tworzący powodową Wspólnotę, dysponujący udziałami w nieruchomości wspólnej
wynoszącymi 47,9416%, przenieśli na jej rzecz, w drodze umów cesji,
wierzytelności przysługujące im wobec pozwanej z tytułu wad fizycznych nabytych
lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej - z wyłączeniem uprawnień
dotyczących odstąpienia od umowy - oraz roszczenia odszkodowawcze z tytułu
nienależytego wykonania umów wyodrębnienia i sprzedaży poszczególnych lokali.
Sąd Okręgowy ocenił umowy cesji jako skuteczne, wskazując, że nabycie
i dochodzenie przez wspólnotę mieszkaniową wierzytelności związanych z wadami
nieruchomości wspólnej mieści się w granicach sprawowanego przez nią zarządu
nieruchomością wspólną, a tym samym w granicach jej zdolności prawnej.
W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że łączna wartość wierzytelności związanych
z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej wynosi 428 271,11 zł a powódka
nabyła 47,9416% tych wierzytelności, uznał powództwo za usprawiedliwione
w części obejmującej żądanie zapłaty kwoty 205 320,50 zł.
Sąd Apelacyjny, na skutek apelacji pozwanej, wyrokiem zaskarżonym
skargą kasacyjną zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że oddalił
powództwo w zakresie żądania zapłaty kwoty 205320,50 zł. Podkreślił, że zdolność
prawna wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona do czynności związanych z
zarządem nieruchomością wspólną. W zakresie tych czynności nie mieści się
nabycie od właścicieli lokali w drodze umów cesji - przysługujących im wobec
sprzedawcy - wierzytelności wynikających z wad nieruchomości wspólnej; umowy
takie są zatem nieważne (art. 58 § 1 k.c.).
4
Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną powódki od wyroku Sądu
Apelacyjnego, powziął wątpliwości sformułowane w zagadnieniu prawnym
przedstawionym do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów tego Sądu na
podstawie art. 59 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym
(jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r., poz. 499).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zagadnienie przedstawione do rozstrzygnięcia wiąże się ściśle ze statusem
prawnym wspólnoty mieszkaniowej. Problem ten wywoływał kontrowersje od
początku obowiązywania ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej „u.w.l.”).
W piśmiennictwie zarysowały się na tym tle trzy stanowiska.
Według jednego, wspólnota mieszkaniowa nie jest jednostką organizacyjną
w rozumieniu art. 331
§ 1 k.c., nie ma zdolności prawnej, a w konsekwencji
własnego majątku. W myśl poglądu przeciwnego, wspólnota mieszkaniowa jest
jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 331
§ 1 k.c., w związku z czym
przysługuje jej zdolność prawna i – w granicach tej zdolności - możność nabywania
majątku dla siebie. Zgodnie zaś ze stanowiskiem pośrednim, wspólnota
mieszkaniowa ma zdolność prawną, sądową i procesową, ale nie może posiadać
własnego majątku, odrębnego od majątku właścicieli lokali.
W judykaturze Sądu Najwyższego różnice w ocenie charakteru prawnego
wspólnoty mieszkaniowej znalazły odzwierciedlenie w dwóch zasadniczych
nurtach. Wskazywano, że wspólnota mieszkaniowa wprawdzie ma zdolność
prawną i należy zaliczyć ją do niepełnych (ułomnych, ustawowych) osób prawnych,
jednak prawa majątkowe może nabywać tylko do majątku wspólnego właścicieli
lokali (por. uchwała z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06, Biul.SN 2006,
nr 11, s. 14). Wyrażano również zapatrywanie odmienne, zgodnie z którym
wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną posiadającą zdolność
prawną; może ona mieć własny majątek, niezależnie od majątku posiadanego
przez właścicieli poszczególnych lokali (por. postanowienie z dnia 10 grudnia
2004 r., III CK 55/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 212 oraz uchwał: z dnia 23 września
2004 r., III CZP 48/04, OSNC 2005, nr 9, poz. 153, z dnia 28 lutego 2006 r.,
5
III CZP 5/06, OSNC 2007, nr 1, poz. 6 i z dnia 19 czerwca 2007 r. III CZP 59/07,
OSNC 2008, nr 7-8, poz. 81).
Kres tym rozbieżnościom położyła uchwała składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 (OSNC 2008, nr 7-8,
poz. 69), zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej
jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
W uzasadnieniu tego stanowiska wskazano, że wspólnota mieszkaniowa jest
jednostką organizacyjną, do której należy stosować odpowiednio przepisy
dotyczące osób prawnych (art. 331
k.c.); może zatem nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania (art. 6 u.w.l.). Zakres zdolności prawnej wspólnoty jest jednak
ograniczony - co wynika z art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 oraz art. 17
u.w.l. - do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością
wspólną; może ona zatem posiadać majątek własny, odrębny od majątków
właścicieli lokali, ale w jego skład mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane
z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, a więc przede wszystkim uiszczane
przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów
zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14
ust. 1 u.w.l.), pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej oraz roszczenia
wynikające z zawartych przez wspólnotę umów o remont nieruchomości wspólnej
lub ocieplenie budynku, a także własność nieruchomości nabytej za zgodą
właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.), jeżeli nieruchomość ta jest potrzebna do
zarządzania nieruchomością wspólną. Rozwiązanie takie z jednej strony ułatwia
bieżące gospodarowanie nieruchomością wspólną, z drugiej zaś uwzględnia
interesy podmiotów wchodzących w stosunki prawne dotyczące tej nieruchomości.
Sąd Najwyższy podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa jako podmiot prawa
cywilnego (ułomna osoba prawna) odznacza się cechami różniącymi ją nie tylko od
osób prawnych, ale także od innych osób niemających osobowości prawnej,
w szczególności od handlowych spółek osobowych; jest jednostką organizacyjną
uzyskującą zdolność prawną ex lege, nie podlega likwidacji, a zakres jej zdolności
prawnej podlega ograniczeniom wynikającym z zadań, do których wykonywania
została powołana i obejmuje jedynie prawa i obowiązki związane z zarządzaniem
(gospodarowaniem) nieruchomością wspólną.
6
Stanowisko zajęte w powołanej uchwale - mającej moc zasady prawnej -
utorowało drogę jednolitej linii orzecznictwa, opowiadającej się za podmiotowym
statusem wspólnoty mieszkaniowej i jej prawem do posiadania własnego majątku
(zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 8 października 2008 r. V CSK 143/08,
nie publ.; z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08, nie publ., z dnia 14 marca
2013 r., I CSK 379/12, OSNC 2013, nr 11, poz. 130 i z dnia 29 sierpnia 2013 r.,
I CSK 705/12, nie publ., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2011 r.,
III CSK 110/10, OSNC-ZD 2011, nr 4, poz. 88 oraz uzasadnienie uchwały z dnia
16 października 2008 r. III CZP 91/08, OSNC 2009, nr 10, poz. 124).
Uznanie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego
mającym ograniczoną zdolność prawną nasuwa pytanie, czy w granicach tej
zdolności mieści się nabycie od właściciela lokalu w drodze umowy przelewu
uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu, w związku z wadami
fizycznymi nieruchomości wspólnej, i dochodzenie ich w sprawie przeciwko
sprzedawcy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego na to pytanie udzielono
odpowiedzi pozytywnej.
W uchwale z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9, poz.
153) Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej
do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi
nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu
mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. U podstaw
tego zapatrywania legło stwierdzenie, iż wymienione roszczenia nie pozostają w tak
silnym związku z nieruchomością wspólną, że ich dochodzenie mogłoby stanowić -
- ex lege - element zarządzania tą nieruchomością. Na brak takiego związku Sąd
Najwyższy wskazał również w wyroku z dnia 14 marca 2007 r., I CSK 387/06
(nie publ.).
Pogląd ten podtrzymany został w wyroku z dnia 15 października 2008 r.,
I CSK 118/08. W jego uzasadnieniu podkreślono, że wspólnota mieszkaniowa
może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych
z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenia roszczeń dotyczących
wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie można zaliczyć do związanych
7
z zarządzaniem tą nieruchomością. Wynika to z faktu, że źródłem tych roszczeń
jest umowa wyodrębnienia i sprzedaży lokalu zawarta między dotychczasowym
właścicielem nieruchomości, z której wyodrębniono lokal, a nabywcą lokalu.
Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 sierpnia 2013 r.,
I CSK 705/12 (nie publ.). Zarówno w powołanej uchwale, jak i w wyroku
wydanym w sprawie I CSK 118/98, Sąd Najwyższy uznał za oczywiste,
że wspólnota mieszkaniowa może uzyskać legitymację do dochodzenia wobec
sprzedawcy lokalu wymienionych roszczeń w drodze umowy przelewu zawartej
z właścicielem lokalu.
Podzielając trafność tego zapatrywania, łatwo dostrzec, że nie w pełni
harmonizuje ono z argumentami przywołanymi w jego uzasadnieniu.
Skoro wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną ograniczoną do praw
i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, to możliwość
nabycia przez nią w drodze umowy cesji od właściciela lokalu uprawnień
przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi
nieruchomości wspólnej wchodzi w rachubę jedynie w razie uznania,
że uprawnienia te mogą być wykonywane w ramach zarządu nieruchomością
wspólną, a tym samym mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty.
Przyjęcie odmiennego założenia prowadziłoby do niedającego się zaakceptować
wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może nabyć określone prawa i obowiązki,
mimo że nie może być ich podmiotem.
Nie można zgodzić się z poglądem, że dochodzenie uprawnień z tytułu
rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej oraz roszczeń
odszkodowawczych z tytułu tych wad w ogóle nie mieści się w zakresie
zarzadzania tą nieruchomością. Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem praw
i obowiązków wynikających z umów, które sama zawarła w ramach zarzadzania
nieruchomością wspólną, np. z umowy o remont nieruchomości wspólnej lub
umowy nabycia własności nieruchomości niezbędnej do zarządzania
nieruchomością wspólną (zob. uzasadnienia uchwały składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 oraz wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/98). Jeżeli uprawnienia
związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej wynikły z tych umów, to ich
8
dochodzenie niewątpliwie mieści się w granicach zarządu nieruchomością wspólną.
Stanowiska zajętego w powołanych orzeczeniach nie można zatem odczytywać
jako opowiadającego się za wyłączeniem wskazanych uprawnień z zakresu
zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jego sens opiera się na
założeniu przeciwnym, uznającym możliwość nabycia przez wspólnotę
mieszkaniową legitymacji do dochodzenia tych uprawnień od właścicieli
poszczególnych lokali na podstawie umów przelewu. Należy wyraźnie zaznaczyć,
że w stanach faktycznych stanowiących podstawę wymienionych orzeczeń,
przedmiotem sporu nie były uprawnienia wynikające z umów zawartych przez
wspólnoty mieszkaniowe, lecz mające źródło w umowach wyodrębnienia
i sprzedaży poszczególnych lokali, przy czym nie zostały one skutecznie przelane
na wspólnoty mieszkaniowe i z tego tylko względu odmówiono im legitymacji
materialnej do ich dochodzenia.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się możliwość przeniesienia
przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej
(z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia do umowy) oraz kontraktowych roszczeń
odszkodowawczych związanych z tymi wadami na podstawie umowy przelewu na
inny podmiot (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia
5 lutego 2004 r., III CZP 96/03, OSNC 2004, nr 6, poz. 88).
Uznanie podmiotowego statusu wspólnoty mieszkaniowej i jej prawa do
posiadania własnego majątku nakazuje przyjąć, że może ona nabyć w drodze
umowy cesji od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy
uprawnienia związane z wadami nieruchomości wspólnej. Jak już wspomniano,
w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozostają uprawnienia
związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, które wspólnota nabyła na
podstawie zawartych przez siebie umów mieszczących się w ramach zarządu
nieruchomością wspólną. Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży
lokali spełniają w istocie tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie
właścicielom poszczególnych lokali wobec sprzedawcy; w obu przypadkach chodzi
o usunięcie skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej.
Cesja uprawnień przysługujących właścicielowi lokalu na rzecz wspólnoty
mieszkaniowej nie prowadzi zatem do nabycia przez nią praw, których nie może
9
być ona podmiotem. Nie dochodzi w ten sposób - wbrew zastrzeżeniom
zgłaszanym przez przeciwników takiego rozwiązania - do modyfikacji zakresu
zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej w drodze czynności prawnej ani
zniweczenia celu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, stanowiącej środek
zapewniający możliwość przywrócenia zachwianej, wskutek dostarczenia przez
sprzedawcę rzeczy wadliwej, ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży.
Wspólnota mieszkaniowa nie może realizować celów sprzecznych z interesami
tworzących ją właścicieli lokali; dochodząc przelanych na nią uprawnień realizuje
zarówno ich interesy, jak i interes wspólnotowy.
Właściciel lokalu może uznać, że przelanie przysługujących mu uprawnień
na wspólnotę mieszkaniowa zapewni mu właściwą ochronę jego interesów i wpłynie
na zakres obciążających go kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Należy więc w pełni podzielić stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w uzasadnieniu
uchwały z dnia 23 września 2004 r., że uznanie dopuszczalności przejścia
uprawnień właścicieli lokali w zakres zarządu wspólnoty mieszkaniowej umożliwia
harmonijne rozwiązanie nietypowego splotu interesów indywidualnych i grupowych.
Stanowisko to nie pozostaje w kolizji z koncepcją ograniczonej zdolności prawnej
wspólnoty mieszkaniowej, nie oznacza bowiem akceptacji możliwości nabycia
przez wspólnotę mieszkaniową takich roszczeń przysługujących właścicielom lokali,
które nie wykazują związku funkcjonalnego z zarzadzaniem nieruchomością
wspólną. Należy wykluczyć - jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia
14 marca 2013 r., I CSK 379/12 - np. możliwość dochodzenia przez wspólnotę
mieszkaniową roszczeń odszkodowawczych przysługujących współwłaścicielowi
(grupie współwłaścicieli) lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności,
wynikających z umowy sprzedaży deweloperskiej, nawet na podstawie umów cesji
zawartych przez wspólnotę mieszkaniową z poszczególnymi współwłaścicielami
odrębnego lokalu.
Trzeba również podkreślić, że zaproponowane rozwiązanie ma istotne
zalety praktyczne - stwarza możliwość szybszej i efektywniejszej realizacji
uprawnień związanych z wadami nieruchomości wspólnej.
10
W przypadku sprzedaży odrębnej własności lokalu i związanego z nią
udziału w nieruchomości wspólnej, a więc rzeczy oznaczonej indywidualnie,
po stronie nabywcy nie powstaje - w ramach rękojmi – przewidziane w art. 561 § 1
k.c. uprawnienie do żądania dostarczenia zamiast rzeczy wadliwej takiej samej
rzeczy wolnej od wad (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia
23 września 2004 r., III CZP 48/04); wyłącza to możliwość dokonania jego cesji na
rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma natomiast przeszkód do przelania na
wspólnotę mieszkaniową pozostałych uprawnień związanych z wadami fizycznymi
nieruchomości wspólnej, przysługujących nabywcy lokalu wobec jego sprzedawcy,
z wyłączeniem również - wspominanego wcześniej - uprawnienia do odstąpienia do
umowy, stanowiącego prawo kształtujące.
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.