Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 129/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 lutego 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner
SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych
przeciwko U. i "A." Spółce z o.o. w W.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 5 lutego 2014 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego […]
z dnia 17 października 2012 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania,
pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 17 kwietnia 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo
Ministra Spraw Wewnętrznych skierowane przeciwko U. i „A.” sp. z o.o. o ustalenie
nieważności zawartej przez pozwanych w dniu 9 października 2008 r., bez
zezwolenia powoda, umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej
położonej w B. Sąd Okręgowy ustalił, że pozwany U. jest obywatelem Hiszpanii,
przyjechał do W. w 2005 r., gdzie rozpoczął pracę w spółce z kapitałem
hiszpańskim. W 2006 r. poznał dziewczynę, z którą w przyszłości zamierzał
zawrzeć związek małżeński. W tym celu postanowił nabyć lokal mieszkalny w
budynku wielorodzinnym w B., położonym w pobliżu miejsca zamieszkania
rodziców narzeczonej. Do zawarcia umowy sprzedaży, w wykonaniu zobowiązania
z umowy przedwstępnej, doszło w dniu 9 października 2008 r. Umową tą pozwany
nabył od spółki „A.” nieruchomość gruntową położoną w B., stanowiącą działkę nr
333/5 o powierzchni 159 m2
, zabudowaną budynkiem mieszkalnym w zabudowie
szeregowej. Po zawarciu umowy dla tej nieruchomości gruntowej założona została
w Sądzie Rejonowym księga wieczysta. Po zawarciu umowy pozwany lokal
wykończył i ulepszył i w nim pomieszkiwał, a w dniu 4 czerwca 2009 r.
nieruchomość tę sprzedał. Decyzję o sprzedaży pozwany U. podjął wobec
konieczności powrotu do macierzystej firmy w Hiszpanii i w związku z rozpadem
związku z narzeczoną. Pozwany nie figurował w rejestrach Urzędu do Spraw
Cudzoziemców i nie figurował w ewidencji ludności Urzędu Gminy K. W związku z
wszczęciem przez powoda postępowania administracyjnego zmierzającego do
ustalenia, czy umowa z dnia 9 października 2008 r. została zawarta zgodnie z
przepisami ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców, pozwani, w dniu 25 lipca 2011 r. zawarli aneks do umowy
sprzedaży, w którym stwierdzili, że w umowie z dnia 9 października 2008 r.
nieprawidłowo został określony jej przedmiot. Wskazali, że spółka „A.” sprzedała U.
wydzieloną trwałymi ścianami cześć budynku wielorodzinnego, stanowiącą
samodzielny lokal mieszkalny wraz z prawem własności do gruntu stanowiącego
działkę nr 333/5.
3
Dokonując oceny prawnej tak ustalonego stanu faktycznego, Sąd pierwszej
instancji wskazał, że U. zamierzał zamieszkać na nieruchomości i uczynić z niej
swoje centrum życiowe. W takiej sytuacji nabycie przez niego nieruchomości nie
stanowiło „nabycia drugiego domu” w rozumieniu art. 1 ust. 5 ustawy z dnia 24
marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej jako u.n.n.c.),
a zatem, w myśl art. 8 ust. 2 tej ustawy, na jej nabycie nie było wymagane
zezwolenie powoda. Ponadto, w ocenie tego Sądu, również wykładnia
celowościowa przepisów powołanej ustawy prowadziła do oddalenia powództwa
skoro wynikające z niej ograniczenia wiązały się z reglamentacją obrotu
nieruchomościami przez okres pięciu lat od przystąpienia Polski do Unii
Europejskiej. Czas ten już upłynął, pozwany nie jest już właścicielem nieruchomości,
a ponadto nie był już nim tak w dacie wszczęcia postępowania administracyjnego,
jak i w dacie wniesienia powództwa, co nie pozwala stwierdzić, że interes publiczny
został w jakikolwiek sposób naruszony. Ponadto, uwzględnienie powództwa
pociągałoby negatywne skutki dla nowych właścicieli nieruchomości, zatem również
i z tej przyczyny, kierując się zasadami współżycia społecznego, powództwo
należało oddalić.
Wyrokiem z dnia 17 października 2012 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację
powoda od wyroku Sądu Okręgowego. Jako prawidłowe ocenił ustalenia faktyczne,
przy czym, w zakresie oceny prawnej, wskazał, że decydujące dla rozstrzygnięcia
jest ustalenie charakteru nabytej przez pozwanego nieruchomości. Ustalając ten
charakter wyraził pogląd, że spółka „A.” sprzedała pozwanemu wydzieloną trwałymi
ścianami cześć budynku wielorodzinnego, obejmującą jeden samodzielny lokal
mieszkalny położony na działce gruntu nr 333/5, o powierzchni 159 m2
, wraz z
prawem do gruntu. Ponieważ zakupiona nieruchomość stanowiła samodzielny lokal
w budynku wielorodzinnym, a zatem stanowiła lokal w rozumieniu przepisów
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, transakcja nie wymagała
zezwolenia określonego w u.n.n.c. W tej sytuacji rozważania, czy zakup lokalu
stanowił nabycie drugiego domu nie miały znaczenia dla oceny zasadności
powództwa. Niemniej jednak sąd Apelacyjny wskazał, że podziela ocenę sądu
pierwszej instancji, iż pozwany kupił nieruchomość w celu uczynienia z niej swego
centrum życiowego.
4
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego, opartej na podstawie
z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. powód zarzucił błędną wykładnię art. 1 ust. 5 u.n.n.c.
oraz w związku z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(Dz.U. z 2004 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), a także art. 6 ust. 1 w związku z art. 1
ust.1 u.n.n.c. i niewłaściwe zastosowanie art. 8 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.
We wnioskach skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku
i uwzględnienia powództwa ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku
i przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W związku z przytoczonym wyżej stanowiskiem Sądu Apelacyjnego
objaśnienia wymaga znaczenie wyłączenia zawartego w art. 1 ust. 5 zd. 2 u.n.n.c.,
istotne staje się też wyjaśnienie, co było przedmiotem umowy sprzedaży zawartej
przez pozwanych w dniu 9 października 2008 r.
Zagadnienie pierwsze skłania w pierwszej kolejności do przypomnienia,
że art. 1 ust. 1 zdanie 1 u.n.n.c. statuuje generalną zasadę, iż nabycie
nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Dalej wskazać należy,
że zakres oddziaływania tej generalnej zasady został uściślony w kolejnych
przepisach tego samego artykułu, które, dla potrzeb ustawy, definiują zarówno
pojęcie „cudzoziemca” (art. 1 ust. 2) jak i pojęcie „nabycia nieruchomości” (art. 1
ust. 4). Podkreślenia wymaga, że ustawa nie definiuje terminu „nieruchomość”,
(jego zakres wynika bowiem z przepisów kodeksu cywilnego - art. 46 k.c.),
ale termin „nabycie nieruchomości”, a więc definiuje pojęcie szersze, zbiorcze,
obejmując nim zarówno przyczynę sprawczą jak i jej skutek. Zezwolenia wymaga
zatem tylko takie nabycie nieruchomości, które jest nabyciem nieruchomości
w rozumieniu ustawy. W rozumieniu zaś ustawy (art. 1 ust. 4), nabyciem
nieruchomości jest nabycie prawa: własności nieruchomości lub użytkowania
wieczystego (skutek), na podstawie każdego zdarzenia (przyczyna sprawcza).
Z przepisu jasno zatem wynika, że skutkiem tak ujętej przyczyny sprawczej ma być
wwiązanie cudzoziemca w konkretny stosunek prawny prawa rzeczowego, a więc
nabycie przez niego własności lub użytkowania wieczystego (z zastrzeżeniem art.
5
3e). Ustawa reglamentuje bowiem nabywanie przez cudzoziemców tylko praw
rzeczowych, nie dotyczy nabywania praw obligacyjnych.
Oprócz ogólnej definicji „nabycia nieruchomości” ujętej w art. 1 ust. 4,
ustawodawca w ust. 5 tego artykułu zdefiniował również pojęcie ,,nabycia drugiego
domu”, jako szczególny przypadek ,,nabycia nieruchomości”. Z definicji „nabycia
drugiego domu”, ustawodawca w zdaniu 2 ust. 5 wyłączył nabycie samodzielnego
lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali. Nie jest zatem nabyciem drugiego domu, w rozumieniu u.n.n.c., nabycie
samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali.
Mamy zatem do czynienia z przedmiotowym ograniczeniem pojęcia nabycia
drugiego domu, o nabycie nieruchomości lokalowej. Już w wyroku z dnia
21 czerwca 2011 r. I CSK 575/10 (OSNC z 2012 r., Nr 2, poz. 26) Sąd Najwyższy
wyjaśnił, że art. 1 ust. 5 u.n.n.c. obejmuje nieruchomości gruntowe lub budynkowe.
Wskazane ograniczenie przedmiotowe nie uzasadnia wniosku, że nabycie przez
cudzoziemca samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali, przez co jednak rozumieć należy wyłącznie nabycie
nieruchomości lokalowej (o czym niżej), nie jest nabyciem nieruchomości
w rozumieniu art. 1 ust. 4 u.n.n.c. W procesie wykładni uwzględnić bowiem trzeba
również systematykę samej ustawy oraz okoliczność, że reguluje ona tylko wycinek
tych stosunków prawnych, które co do zasady należą sfery prawa cywilnego.
Uwzględnić zatem należy, że wyrażony w art. 1 ust. 1 zd. 1 obowiązek uzyskania
zezwolenia na nabycie wymienionych w ust. 4 art. 1 praw rzeczowych
do nieruchomości, doznaje w przepisach ustawy kolejno ograniczeń tak
podmiotowych jak i przedmiotowych. W art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawodawca wprost
postanowił, że zezwolenia nie wymaga nabycie samodzielnego lokalu
mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Zawarte więc w art. 1 ust. 5
zd. 2 wyłączenie ściśle koresponduje z uregulowaniem z art. 8 ust.1 pkt 1 ustawy.
Odczytywanie treści tego przepisu w powiązaniu z brzmieniem art. 1 ust.1 zd. 1
i definicjami ujętymi w ust. 4 i ust. 5 wskazuje, że zezwolenia nie wymaga nabycie
przez cudzoziemca własności nieruchomości lokalowej. Ustawa o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców stanowi element obowiązującego porządku
prawnego, nie wolno zatem jej pojęć, poza niewątpliwą regulacją autonomiczną,
6
wykładać w oderwaniu od nie nasuwających wątpliwości i ukształtowanych
na gruncie innych przepisów, pojęć prawnych. Ustawa o własności lokali posługuje
się kategorią samodzielnego lokalu mieszkalnego jednakże nie w celu uczynienia
z takiego lokalu samoistnego przedmiotu własności, ale w celu określenia,
że w przewidzianym w tej ustawie trybie, samodzielny lokal mieszalny może
uzyskać status nieruchomości lokalowej. Nieruchomość lokalowa mieści się
w przewidzianym w kodeksie cywilnym katalogu rzeczy (nieruchomości), które
mogą być odrębnym przedmiotem własności, a więc i przedmiotem nabycia
w każdy sposób przewidziany w prawie cywilnym. Pogląd Sądu Apelacyjnego,
że pozwany kupił własność samodzielnego lokalu mieszkalnego w sytuacji
gdy nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu, narusza powołane
przepisy. Lokal pozostaje częścią budynku a budynek jest częścią składową
nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.). Część składowa rzeczy nie może być
odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 k.c.), a katalog
praw rzeczowych jest zamknięty.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że pozwani zawarli umowę sprzedaży
nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 333/5 wraz z wybudowanym na
niej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej, dla której to nieruchomości
została założona księga wieczysta. Sąd Apelacyjny, podzielając ustalenia faktyczne
Sądu pierwszej instancji jednocześnie stwierdził, że pozwani zawarli umowę
sprzedaży wydzielonej trwałymi ścianami części budynku wielorodzinnego
obejmującego jeden samodzielny lokal mieszkalny położony na działce nr 333/5
wraz z prawem własności do gruntu, co prowadziło Sąd do wniosku, że zakupiona
przez pozwanego nieruchomość stanowiła lokal mieszkalny w rozumieniu
przepisów o własności lokali. Pomijając, że ważne przeniesienie własności lokalu
wymaga jego wyodrębnienia jako odrębnego od gruntu przedmiotu własności
i dopiero prawne wyodrębnienie czyni go nieruchomością (lokalową), o czym była
mowa, uszło też uwagi Sądu, że w prawie cywilnym obowiązuje zasada jedności
prawnej budynku, której naruszenie może powodować, że umowa sprzedaży działki
gruntu wraz ze znajdującą się na tej działce częścią budynku, jeżeli jednocześnie
nie da się tego budynku podzielić według płaszczyzn pionowych w sposób
odpowiadający przebiegowi granic na gruncie, będzie nieważna (por. uchwałę Sądu
7
Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r. III CZP 27/07, OSNC z 2008 r., Nr 6,
poz. 62 i powołane tam orzecznictwo). Powstanie takiej sytuacji powodowałoby,
że podstawa rozstrzygnięcia, tak faktyczna jak i prawna, byłaby w sprawie zupełnie
odmienna. Jeżeli jednak zlokalizowana na działce nr 333/5 część wielorodzinnego
budynku, wydzielona trwałymi ścianami miała cechy odrębności i mogła być
traktowana jako odrębny budynek, wówczas uzasadnione było traktowanie jej jako
części składowej nieruchomości gruntowej. W takiej zaś sytuacji przeniesienie
własności zabudowanej takim budynkiem nieruchomości gruntowej wymagało
zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.n.n.c., nabycie
nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, ponieważ nabycie przez pozwanego
nieruchomości nie wymagało zezwolenia, nie było potrzeby oceny czy nabycie to
stanowiło nabycie drugiego domu. Mimo takiego stanowiska, Sąd ten odniósł się
jednak i do tego zagadnienia, akceptując ocenę Sądu pierwszej instancji,
że pozwany nabył nieruchomość w celu uczynienia z niej swojego centrum
życiowego. Sąd Apelacyjny wskazał na sytuację osobistą pozwanego w jakiej
znajdował się w chwili zwarcia umowy i w związku z tym zamiar osiedlenia się
w Polsce.
Obowiązek uzyskania zezwolenia na „nabycie drugiego domu” dotyczył
wyłącznie cudzoziemców będących obywatelami państw stron umowy
o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, jeśli nie
zachodziła żadna z sytuacji określonych w art. 8 ust. 2a pkt 2 u.n.n.c. i był
ograniczony terminem lat 5 liczonym od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej
(art. 8 ust. 2 pkt 2). Natomiast w sytuacji gdy nabyta nieruchomość miała stanowić
stałe miejsce zamieszkania dla takiego cudzoziemca, art. 8 ust. 2 (ab initio)
przewidywał wyjątek od zasady z art. 1 ust. 1 zd. 1 - obowiązek uzyskania
zezwolenia nie istniał. Decydował zatem cel, dla którego cudzoziemiec nabywał
nieruchomość. Cel ten nie mógł jednak pozostawać wyłącznie w sferze zamiaru
ograniczonego do sfery przeżyć psychicznych, ale biorąc pod uwagę, że organy
państwa kontrolowały legalność nabycia, wola uczynienia z nabytej nieruchomości
stałego miejsca zamieszkania musiała zostać zamanifestowana na zewnątrz,
w sposób wskazujący na zamiar rzeczywisty i czytelny nie tylko dla najbliższych,
8
ale i dla organów kontrolnych. W wyroku z dnia 25 listopada 1975 r. III CRN 53/75
(OSNC z 1976 r., Nr 10, poz. 218) Sąd Najwyższy trafnie wskazał, że o stałości
pobytu osoby fizycznej na danym terytorium decyduje przede wszystkim takie
przebywanie tej osoby, które ma cechy założenia tam ośrodka swoich osobistych
i majątkowych interesów. Z kolei, dokonując w wyroku z dnia 27 listopada 2008 r.
IV CSK 313/08 (OSNC-ZD z 2009 r., Nr 3, poz. 77) wykładni art. 1 ust. 5 u.n.n.c.
Sąd Najwyższy wskazał, że przez stałe miejsce zamieszkania należy rozumieć,
w nawiązaniu do zawartej w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r.
o ewidencji ludności i dowodach osobistych (jedn. tekst: Dz. U. z 2006 r. nr 139,
poz. 993 ze zm.) konstrukcji stałego pobytu, zamieszkiwanie na nabytej
nieruchomości z zamiarem stałego przebywania na niej, w sensie chęci uczynienia
tu swego centrum życiowego. Wskazał, że ustalając, czy nabycie nieruchomości
nastąpiło z przeznaczeniem pod tak rozumiane stałe miejsce zamieszkania, nie
można się kierować jedynie treścią oświadczeń nabywcy. Należy ponadto
uwzględnić nie tylko faktyczne, ale i prawne możliwości uczynienia przez nabywcę
na nieruchomości swego centrum życiowego. W płaszczyźnie prawnych możliwości
Sąd Najwyższy odwołał się do dysponowania przez cudzoziemca kartą pobytu
obywatela Unii Europejskiej, wydaną na podstawie ustawy z dnia 27 lipca 2002 r.
o zasadach i warunkach wjazdu i pobytu obywateli państw członkowskich Unii
Europejskiej oraz członków ich rodzin na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
(Dz. U. Nr 141, poz. 1180 ze zm.). Wykładnie tę należy zaaprobować, przy czym
należy wskazać na potrzebę oceny realności zamiaru stałego zamieszkania
cudzoziemca na nieruchomości, również z punktu widzenia uregulowań
dotyczących pobytu cudzoziemców na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
zawartych w ustawie z dnia 14 lipca 2006 r. o wjeździe na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej, pobycie oraz wyjeździe z tego terytorium obywateli
państw Członkowskich Unii Europejskiej oraz członków ich rodzin (Dz. U. Nr 144,
poz. 1043 ze zm.).
Takich, niezbędnych w sprawie ustaleń i ocen zaskarżony wyrok nie zawiera,
stąd też zastosowanie przepisów prawa materialnego do tak niedostatecznie
ustalonego przez sąd drugiej instancji stanu faktycznego oznacza wadliwą
9
subsumpcję, co zarzuty kasacyjne naruszenia wymienionych w skardze przepisów
ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, czyni uzasadnionymi.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1
k.p.c. orzekł jak w sentencji, o kosztach postępowania kasacyjnego orzekając na
podstawie art. 39821
w związku z art. 108 § 2 k.p.c.
jw