Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 224/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 marca 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa V. M.
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej w R.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 6 marca 2014 r.,
skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 22 stycznia 2013 r.
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 31 lipca 2012 r. Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo V.
M. o zasądzenie od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej w R. tytułem
odszkodowania kwoty 114.480 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 31 stycznia
2008 r. od kwoty 19.080 zł oraz od dnia 17 sierpnia 2009 r. od kwoty 95.400 zł.
Ustalił, że w dniu 31 maja 1999 r. P. K. i V. M., działający jako prezes
zarządu w imieniu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością A., zawarli umowę w
formie aktu notarialnego, mocą której P. K. sprzedał A. spółdzielcze prawo do
lokalu użytkowego nr 23 położonego w R. przy ulicy R. 30, należącego do zasobów
Spółdzielni Mieszkaniowej. W umowie określono, że lokal składa się z magazynu o
powierzchni użytkowej 1.590 m2
, oraz ustalono cenę sprzedaży na kwotę 420.000
zł. Lokal znajduje się w budynku stanowiącym pawilon handlowo-usługowy
wybudowany na podstawie decyzji o pozwoleniu budowlanym z dnia 14 grudnia
1976 r. wraz z dołączonym do niej projektem. Z dokumentów tych, a także
zaświadczenia pozwanej z dnia 7 lutego 1996 r. oraz zaświadczenia Prezydenta
Miasta R. z dnia 14 sierpnia 2003 r., wynika, że przeznaczenie lokalu określone
zostało jako garaż wielostanowiskowy. Przez wiele lat po wybudowaniu lokal
wykorzystywany był jako magazyn, przy czym nie uzyskano decyzji, która taką
zmianę przeznaczenia formalnie sankcjonowałaby. P. K. w powołanej wyżej
umowie określił przeznaczenie lokalu jako magazynowe. Zawierając umowę, P. K. i
przedstawiciele spółki A. nie określili stanu technicznego pomieszczenia, w tym
prawidłowości działania instalacji wentylacyjnej.
W 2004 r. pracownica spółki A. nawiązała kontakt z I. S. prowadzącym
działalność gospodarczą związaną z handlem i naprawą samochodów. Dnia 17
grudnia 2004 r. między tymi podmiotami doszło do zawarcia umowy najmu lokalu z
przeznaczaniem na działalność gospodarczą polegającą na garażowaniu pojazdów
samochodowych. Zgodnie z postanowieniami umowy, strony określiły czynsz
miesięczny w wysokości 12 zł za m2
powierzchni liczącej ogółem 1.590 m2
, a więc
miesięcznie miała to być kwota 19.080 zł powiększona o podatek VAT. W § 1 ust.
4 umowy postanowiono, że przekazanie lokalu stwierdzone zostanie protokołem
zdawczo-odbiorczym, który będzie opisywał stan lokalu. W § 3 ust. 3a umowy
3
strony uzgodniły natomiast, że najemcy przysługuje prawo do natychmiastowego
rozwiązania umowy, jeżeli lokal nie będzie spełniał warunków technicznych do
prowadzenia w nim działalności zgodnej z jego przeznaczeniem.
Powód nie wykazał, aby strony umowy najmu sporządziły wspomniany
protokół zdawczo-odbiorczy. Natomiast w dniu 14 lutego 2005 r. I. S. złożył spółce
A. oświadczenie o wypowiedzeniu ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu w
związku z „niemożliwością korzystania z lokalu tak, aby nie naruszać przepisów
przeciwpożarowych”. Wypowiedzenie było następstwem skarg innych
użytkowników budynku, którzy skarżyli się na wydostające się z garażów spaliny.
Pracownicy zatrudnieni wówczas w A. twierdzili, że interweniowali w tej sprawie u
pozwanej Spółdzielni, niemniej nie przedstawili jakiegokolwiek pisemnego
dokumentu, tłumacząc, że administracja osiedlowa miała swoje biuro w tym samym
budynku, w związku z czym wszystkie sprawy załatwiali bezpośrednio tam,
składając ustne skargi.
Na zlecenie pozwanej sporządzone zostały opinie kominiarska i budowlana,
z których wynikał brak możliwości użytkowania pomieszczeń piwnicznych na cele
wielostanowiskowego garażu, a to z uwagi na stan techniczny instalacji
wentylacyjnej. W efekcie sprawą zainteresował się Powiatowy Inspektor Nadzoru
Budowlanego, który po przeprowadzeniu stosownych kontroli decyzją z dnia
24 stycznia 2008 r. nakazał pozwanej jako właścicielce budynku, w którym znajduje
się lokal, wykonać roboty remontowe istniejącej, niesprawnej, instalacji wentylacji
mechanicznej garaży, zamontować tam samoczynne urządzenia oddymiające
i zlikwidować istniejącą wentylację grawitacyjną. W decyzji określono także termin
wykonania robót do końca grudnia 2008 r., powołując się na art. 66 ustawy z dnia
7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane (obecnie jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409
ze zm., dalej: „pr. budowlane”). Decyzja ta została zaskarżona i ostatecznie
utrzymana w mocy poza tą częścią, w której określono termin wykonania robót,
wobec stwierdzenia nieważności decyzji w części utrzymującej w mocy tę część
decyzji – a to wobec przeoczenia przez organ administracyjny określający ten
termin zmiany istniejących w tym zakresie przepisów. Zaskarżając kolejne decyzje
administracyjne, pozwana podnosiła m.in. iż obowiązek naprawy instalacji powinien
obciążać posiadacza lokalu użytkowego, a nie pozwaną jako właściciela
4
odpowiedzialnego za stan budynku jako całości. Organy administracyjne
stwierdzały, że prawo budowlane czyni odpowiedzialnym za stan budynku jego
właściciela a organ administracyjny nie może nakładać związanych z tym
obowiązków na użytkownika, któremu przysługuje do lokalu jedynie ograniczone
prawo rzeczowe.
Równolegle między Spółdzielnią a spółką A. toczyły się postępowania
sądowe dotyczące roszczeń spółdzielni o zapłatę zaległości związanych
z korzystaniem z lokalu. Zapadały orzeczenia zobowiązujące spółkę do zapłaty na
rzecz Spółdzielni tych należności. Z tego tytułu pozostają niezaspokojone
wierzytelności, które Spółdzielnia zgłosiła w postępowaniu upadłościowym
wszczętym w odniesieniu do spółki A. Dnia 6 lutego 2008 r. Spółka A. wniosła do
Sądu Rejonowego w R. wniosek o zawezwanie Spółdzielni do próby ugodowej,
jednak do zawarcia ugody w tym postępowaniu nie doszło. We wniosku spółka
zgłaszała żądanie zapłaty kwoty 837.593,60 zł tytułem utraconych korzyści w
związku z niemożnością wynajmowania garażu wielostanowiskowego
spowodowaną naruszeniem obowiązków obciążających właściciela garażu.
Pismem z dnia 17 sierpnia 2009 r., pełnomocnik spółki wezwał pozwaną do zapłaty
kwoty 1.049.400 zł tytułem odszkodowania za brak możliwości korzystania przez
spółkę A. z lokalu. W odpowiedzi pozwana odmówiła zapłaty.
Dnia 30 października 2009 r. pomiędzy spółką A. a powodem doszło do
zawarcia umowy przelewu wierzytelności, w której stwierdzono, że A. przysługuje
w stosunku do pozwanej wierzytelność pieniężna w łącznej kwocie nie mniejszej
niż 1.246.000 zł tytułem odszkodowania w związku z niemożnością korzystania z
lokalu przy ulicy R. 30 w R. zgodnie z przeznaczaniem w okresie od 1 stycznia
2005 r. do 30 października 2009 r.
Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za niezasadne, gdyż powód nie
wykazał, że z winy pozwanej spółka A. nie osiągała zysków z działalności
gospodarczej, jaką zamierzała prowadzić w lokalu. Jedynie raz w ciągu kilkunastu
lat - w grudniu 2004 r. - podjęła próbę wynajęcia lokalu. Powód nie wykazał, aby
spółka A. kiedykolwiek zwracała się do pozwanej z pisemnym wezwaniem do
naprawy istniejących w lokalu instalacji wentylacyjnych, których niesprawność
miała być rzekomą przyczyną niemożności wynajęcia lokalu. Nie wystarczy
5
twierdzenie, że o niesprawności instalacji pracownicy A. informowali ustnie
mających w pobliżu biuro pracowników pozwanej.
Wprawdzie dla określenia rzeczywistego przeznaczenia lokalu nabytego
przez spółkę A. nie ma znaczenia określenie jego przeznaczenia przez strony w
umowie, ale dla oceny zamierzeń spółki A. istotnym może być fakt, że kupując
prawo do lokalu w umowie strony określiły jego przeznaczenie jako magazynowe.
Nadto umowa, jaką wówczas zawarto, zawierała określoną przez strony cenę
sprzedaży tego prawa, kształtowaną przez nie same, w oparciu m.in. o stan lokalu,
jaki był przedmiotem tej umowy. Jeżeli zamiarem spółki A. było używanie i
wynajmowanie lokalu jako garażu, to jedynie rozsądnym działaniem musiałoby być
podjęcie działań zmierzających do jak najszybszej naprawy instalacji, niezależnie
od tego na kim spoczywał ten obowiązek. Jeśli spółka pozostawała w przekonaniu,
że obowiązek ten obciążał pozwaną, to powinna była wystąpić z wezwaniem
zobowiązującym ją do podjęcia stosownych działań. Jednak zamiast takiego
wezwania spółka wezwała pozwaną do zapłaty z tytułu nieosiągniętych zysków.
Ostatecznie decyzja administracyjna zobowiązująca pozwaną do usunięcia
usterek w instalacjach budynku nie określiła jakiejkolwiek daty wykonania tych
czynności, nie sposób więc określić, od kiedy pozwana miałaby odpowiadać
za zaniechania swego organu i przyczynienie się do powstania po stronie
powodowej szkody. Nawet więc gdyby przyjąć konstrukcję odpowiedzialności
pozwanej, to nie sposób ocenić początku (daty zaniechania) powstania tej
odpowiedzialności, osoby, która reprezentując organ, swym zawinionym działaniem
bądź zaniechaniem doprowadziła do powstania szkody.
Dla oceny działań strony powodowej istotne znaczenie ma także umowa,
jaką spółka A. zawarła z I. S. W umowie tej strony zastrzegły możliwość jej
natychmiastowego rozwiązania w razie, gdyby stan techniczny lokalu nie pozwalał
na prowadzenie działalności gospodarczej, a także ustaliły, że przekazanie lokalu
stwierdzone zostanie protokołem zdawczo-odbiorczym, który będzie opisywał stan
lokalu, co jednak nie nastąpiło. Te okoliczności poddają w wątpliwość rzeczywiste
zamiary spółki A.
Wyrokiem z dnia 22 stycznia 2013 r., Sąd Apelacyjny uwzględnił apelację
powoda wniesioną od wyroku Sądu pierwszej instancji w zakresie rozstrzygnięcia o
6
kosztach procesu, oddalając ją w pozostałej części. Sąd drugiej instancji uznał za
prawidłowe ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i podzielił także jego ocenę
prawną. Powód nie wykazał łącznego wystąpienia przesłanek odpowiedzialności
odszkodowawczej pozwanej z art. 415 i art. 416 k.c., tj. zaistnienia szkody, która
zostałaby wyrządzona z winy organu strony pozwanej.
Potwierdzenie na drodze administracyjnej obowiązków właściciela budynku,
w którym znajduje się lokal, wynikających z art. 66 i 61 w zw. z art. 5 ust. 2
pr. budowlanego, nie przesądza automatycznie o zasadności roszczenia podmiotu
posiadającego ograniczone prawo rzeczowe do lokalu. Szkodą w znaczeniu
prawnym jest tylko taki uszczerbek w majątku poszkodowanego, którego doznał on
wbrew swojej woli. Podejmowanie przez spółkę A. nieracjonalnych decyzji, które na
przestrzeni lat 1999-2009, w tym w spornym okresie czasu, uniemożliwiały
osiągnięcie jakiejkolwiek korzyści z wynajmu lub dzierżawy lokalu, w żadnym razie,
nie może obciążać pozwanej.
Dla oceny dochodzonego roszczenia nie bez znaczenia jest to, że A. sp. z
o.o. była zobowiązana do uiszczenia na rzecz pozwanej kwot zasądzonych
prawomocnymi wyrokami, obejmującymi należności eksploatacyjne za lata 2001-
2005, a także w związku z toczeniem się pomiędzy pozwaną a zbywcą
wierzytelności procesów o zapłaty tychże kwot za dalsze lata, w tym za lata 2006
i 2008.
Powód nie wykazał by w okresie od 1999 r., tj. po nabyciu lokalu, do daty
zawarcia umowy z 17 grudnia 2004 r. przez spółkę oraz po jej rozwiązaniu w lutym
2005 r., z winy pozwanej A. spółka z o.o. nie osiągnęła zysków z działalności
gospodarczej, jaką zamierzała w przedmiotowym lokalu prowadzić. Powód nie
wykazał, by spółka przejawiała zainteresowanie istnieniem i sprawnością urządzeń
wentylacyjnych w 1999 r., gdy nabyła prawo do lokalu użytkowego. Ponadto jedyna
umowa najmu zawarta przez Spółkę A., jako wynajmującym, w dniu 17 grudnia
2004 r. i trwająca faktycznie około 1,5 miesiąca w okresie od 1999 r. do dnia
ogłoszenia jej upadłości likwidacyjnej, tj. 21 lutego 2011 r., a uprzednio również do
dnia zawarcia umowy przelewu wierzytelności (30 października 2009 r.), z której
wywodzone jest roszczenie, nie daje podstaw do czynienia ustaleń, iż zaniechanie
przez pozwaną jako właściciela budynku przestrzegania obowiązków wynikających
7
z art. 66 i 61 w zw. z art. 5 ust. 2 pr. budowlanego - sprowadzające się do
nieutrzymywania lokalu spółki A. w należytym stanie technicznym i nieprzywróceniu
tego lokalu do należytego stanu technicznego - uniemożliwiło spółce korzystanie z
lokalu, co doprowadziło do utraty potencjalnych korzyści z najmu lub dzierżawy
tego lokalu. Zatem, aby to zawinione zaniechanie doprowadziło do powstania po
stronie spółki szkody.
Spółka A., która od 1999 r. jako podmiot uprawniony, któremu przysługiwało
ograniczone prawo rzeczowe do lokalu użytkowego, była posiadaczem lokalu, na
którym ciążył obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie technicznym.
Powód nie wykazał, aby Spółka występowania, czy też monitowała na piśmie
pozwaną, żądając usunięcia usterek w instalacjach. Postępowanie dowodowe nie
dało podstaw do czynienia ustaleń, iż to pozwana, wbrew woli posiadacza lokalu
garażowego, podmiotu któremu przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu,
wykonywała jakiekolwiek prace, które doprowadziły do demontażu np. silników
wentylatorów. Nie wystarczy twierdzenie, że o niesprawności urządzeń instalacji
pracownicy A. informowali ustnie mających w pobliżu biuro pracowników pozwanej.
W umowie najmu z 17 grudnia 2004 r. pomimo zapisu, że przekazanie lokalu
stwierdzone zostanie protokołem zdawczo-odbiorczym, który będzie opisywał stan
lokalu, takiego protokołu nie sporządzono, zaś najemca nie sprawdzał, czy
wentylacja faktycznie działa. Strony umowy najmu rozwiązanej w połowie lutego
2005 r. również nie sporządziły protokołu opisującego stan techniczny lokalu w
dacie jego zdania. Powyższe uzasadniało ocenę, że powód nie wykazał by
rzeczywistym zamiarem spółki A. było wynajmowanie, a także używanie
posiadanego od 1999 r. lokalu użytkowego jako garażu. Nie wykazał również by
kiedykolwiek w okresie posiadania lokalu podjęła ona działania wobec
bezczynności pozwanej zmierzające do jak najszybszej naprawy instalacji, a także
stanu technicznego tej instalacji. Uaktywnienie się spółki w okresie trwania
postępowania administracyjnego dotyczącego lokalu garażowego i objęcie
żądaniem pozwu odszkodowania za okres od grudnia 2007 r. do 30 czerwca
2008 r., z uwagi na brak wykazania we wcześniejszym okresie przez spółkę A.
rzeczywistego stanu instalacji wentylacji i zamiaru użytkowania lokalu zgodnie
z jego przeznaczeniem jako garażu, nie uzasadnia przyjęcia, że powód wykazał,
8
iż spółka A. poniosła szkodę - utraciła korzyści, które realnie mogłaby osiągnąć
z wynajmu lub dzierżawy lokalu, gdyby nie zaniechanie pozwanej utrzymania lokalu
w należytym stanie technicznym i nieprzywróceniu tego lokalu do należytego stanu
technicznego.
Nieobojętne dla oceny zasadności dochodzonego roszczenia jest fakt,
iż pozwana pismem z 6 kwietnia 2005 r. podjęła działania zmierzające do zmiany
przeznaczenia lokalu z garażowego na magazyn.
Powód nie wykazał, kiedy pozwana zaniechała wykonania czynności
utrzymania lokalu zbywcy wierzytelności w należytym stanie technicznym, w tym
w zakresie urządzeń wentylacyjnych, oraz kiedy pozwana zaniechała przywrócenia
lokalu do należytego stanu technicznego, zgodnie z przepisami pr. budowlanego.
Jak wynika z pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w R.,
obowiązek wykonania określonych robót nałożony decyzją tego organu z dnia
24 stycznia 2008 r. stał się wymagalny w dniu 2 kwietnia 2009 r. Zaniechanie przez
pozwaną realizacji obowiązków wynikających z obowiązujących przepisów pr.
budowlanego - a to art. 66 tej ustawy, który nie tworzy dla właściciela, zarządcy
obiektu nowego obowiązku, lecz precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art.
61 odnoszący się do obiektu budowlanego, a nie lokali znajdujących się w tych
obiektach - które to obowiązki wskazane przez organ administracji w decyzji
z 24 stycznia 2008 r. stały się wymagalne w dniu 2 kwietnia 2009 r., nie daje
podstaw do przyjęcia, że powód wykazał konkretne zawinione zachowanie organu
pozwanej, które wyrządziło Spółce A. szkodę w okresie pomiędzy 1 grudnia 2007 r.
a 30 czerwca 2008 r. Prawomocna decyzja z 24 stycznia 2008 r., której adresatem
mógł być tylko właściciel budynku, nie przesądza o wzajemnych zobowiązaniach
czy roszczeniach pomiędzy właścicielem a podmiotem, któremu przysługuje
ograniczone prawo rzeczowe do lokalu znajdującego się w budynku, skoro w
sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego nie bada się
przyczyn, które doprowadziły obiekt do tego stanu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony w całości skargą kasacyjną
przez powoda, opartą na podstawie naruszenia przepisów prawa materialnego, tj.:
- art. 415, art. 416 w zw. z art. 361 k.c. i art. 5 ust. 2, art. 61 oraz art. 66 pr.
budowlanego;
9
- art. 362 k.c.;
- art. 5 ust. 2, art. 61 i art. 66 pr. budowlanego;
- art. 6 k.c. w zw. z art. 415 k.c. i art. 416 k.c. w zw. z art. 5 ust. 2, art. 61 i art.
66 pr. budowlanego.
Powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy
Sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie
zaskarżonego wyroku i zmianę wyroku przez uwzględnienie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Powód dochodził roszczenia odszkodowawczego przeciwko pozwanej za
szkodę - w postaci utraconych korzyści przez spółkę A. w okresie od dnia 1 grudnia
2007 r. do dnia 31 czerwca 2008 r. - spowodowaną zaniechaniem prawidłowego
wykonania przez pozwaną, jako właściciela budynku, obowiązków wynikających z
przepisów pr. budowlanego. Sąd drugiej instancji ostatecznie nie określił
jednoznacznie wchodzącej w rachubę podstawy prawnej odpowiedzialności
odszkodowawczej strony pozwanej, wskazując zarówno na art. 415 i art. 416 k.c.
Oba przepisy regulują odpowiedzialność odszkodowawczą za czyn niedozwolony,
to obejmują różne sytuacje. Pierwszy dotyczy odpowiedzialności podmiotu za czyn
własny, popełniony z winy podmiotu ponoszącego odpowiedzialność
odszkodowawczą, drugi zaś dotyczy odpowiedzialności osoby prawnej za szkodę
spowodowaną z winy jej organu. Przesłankami odpowiedzialności opartej na obu
podstawach prawnych w związku z art. 361 k.c. są: szkoda, zachowanie – w
postaci działania bądź zaniechania własnego (przy zastosowaniu art. 415 k.c.) albo
działania bądź zaniechania organu osoby prawnej (przy zastosowaniu art. 416 k.c.)
- o charakterze zawinionym, a więc obiektywnie bezprawnego a zarazem
subiektywnie nagannego (chociażby popełnionego z winy nieumyślnej) oraz
istnienie związku przyczynowego o charakterze adekwatnym pomiędzy szkodą
a działaniem bądź zaniechaniem szkodzącym. Według art. 361 § 2 k.c.,
w granicach określonych adekwatnym związkiem przyczynowym, w braku
odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody
obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby
osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.
10
Bezwzględnie obowiązujące przepisy pr. budowlanego zawierają normy
nakładające na właścicieli budynków określone obowiązki. W szczególności z art.
61 pkt 1 pr. budowlanego wynika obowiązek właściciela obiektu budowlanego
utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art.
5 ust. 2 pr. budowlanego, według którego obiekt budowlany należy użytkować
w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska
oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie
dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych
i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym
z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Zaniechanie bądź nienależyte
wykonanie przez właściciela budynku obowiązku określonego w art. 61 ust. 1 pr.
budowlanego może być źródłem jego odpowiedzialności odszkodowawczej
wobec osób trzecich na podstawie przepisów art. 415 i art. 416 k.c.
Ze względu na wchodzące w rachubę podstawy odpowiedzialności
odszkodowawczej pozwanej jako właściciela budynku, obowiązkiem Sądów
meriti było dokonanie ustaleń faktycznych istotnych dla oceny istnienia bądź ich
braku poszczególnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, a w
razie ich stwierdzenia ewentualnie, o ile uzasadniałyby to dokonane ustalenia
faktyczne, także oceny przyczynienia się poszkodowanego do powstania lub
zwiększenia szkody istotnego dla ewentualnego zastosowania art. 362 k.c. Sąd
drugiej instancji stwierdził brak istnienia przesłanek odpowiedzialności
odszkodowawczej zarówno na podstawie art. 415 k.c., jak i art. 416 k.c. Ogólnie
rzecz ujmując, z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia nie wynika w sposób
jasny, które z przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej nie zostały przez
powoda wykazane, w szczególności, czy podstawę oddalenia powództwa,
a następnie apelacji, stanowiły okoliczności, które według Sądu drugiej instancji
świadczyły o braku wykazania przez powoda winy w działaniach bądź
zaniechaniach pozwanej bądź jej organu, czy też o świadczyły o niewykazaniu
szkody w postaci utraconych korzyści, czy też wreszcie przyjęcie, że do szkody
doprowadziły wyłącznie działania bądź zaniechania samej spółki A. Wątpliwość
ta wynika między innymi z tego powodu, że Sąd wielokrotnie posłużył się
formułą, że określona wskazana w uzasadnieniu okoliczność – brak
11
sporządzenia protokołów zdawczo-odbiorczych przy nabyciu lokalu użytkowego
oraz przy zawarciu umowy najmu, starania podjęte przez pozwaną mające na
celu zmianę przeznaczenia lokalu użytkowego, brak zapłaty przez spółkę A.
należności za zajmowany lokal, brak pisemnych ze strony spółki A. – nie były
bez znaczenia dla oceny dochodzonego roszczenia, nie wyjaśniając bliżej
swego stanowiska. W konsekwencji z treści uzasadnienia nie wiadomo, czy
wskazane wyżej okoliczności miały znaczenie wyłącznie dowodowe, czy też dla
ustalenia braku, a jeśli tak to jakich przesłanek odpowiedzialności
odszkodowawczej.
Według dokonanych ustaleń, w budynku, którego pozwana jest
właścicielem i w którym znajduje się lokal użytkowy stanowiący przedmiot
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego spółki A., nie
była sprawna instalacja wentylacyjna, co, obiektywnie oceniane, uniemożliwiało
korzystanie z tego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem jako garażu
wielostanowiskowego. Doprowadzenie do stanu zgodnego z przepisami pr.
budowlanego wymagało przy tym podjęcia przez właściciela budynku
określonych czynności, określonych szczegółowo w decyzji wydanej w dniu
24 stycznia 2008 r. przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Właściciel obiektu budowlanego, wykonując obowiązki określone w art. 61 ust. 1
pr. budowlanego, powinien w sposób stały monitorować stan techniczny
budynku, w tym sprawność zamontowanych w nim ciągów wentylacyjnych
i urządzeń z nimi związanych, w tym poprzez przeprowadzanie okresowych
kontroli ich sprawności, oraz podejmować niezwłocznie odpowiednie działania
sanacyjne w razie stwierdzenia złego stanu technicznego budynku lub
niesprawności zamontowanych w nim urządzeń. Czynności takie powinny być
podejmowane także w razie zawiadomienia o potrzebie ich podjęcia przez osoby
trzecie, w tym użytkowników lokali znajdujących się w tym budynku. Z żadnych
przepisów nie wynika obowiązek monitowania właściciela budynku
o stwierdzonym złym stanie budynku lub funkcjonujących w nim urządzeń
w specjalnej formie, w szczególności w formie pisemnej. Zaniechanie
prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z art. 61 ust. 1 pr.
budowlanego przez właściciela obiektu budowlanego jest sankcjonowanie w art.
12
66 ust. 1 pr. budowlanego, według którego w przypadku stwierdzenia, że obiekt
budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź
środowisku (pkt 1) albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu
ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku (pkt 2), albo jest w nieodpowiednim
stanie technicznym (pkt 3), albo powoduje swym wyglądem oszpecenie
otoczenia (pkt 4) – właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie
stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Wydanie decyzji, o której mowa w art. 66 ust. 1 pr. budowlanego, określającej
termin wykonania przez właściciela wymienionego w nim obowiązku nie oznacza,
że dopiero z chwilą wydania bądź powstania stanu wymagalności określonego
w niej obowiązku, właściciela obciąża ciężar wykonania obowiązku
wynikającego z art. 61 ust. 1 pr. budowlanego. Decyzja bowiem potwierdza
zazwyczaj nienależyte wykonywanie przez właściciela budynku w okresie
poprzedzającym jej wydanie. Jak to bowiem wyjaśniono w orzecznictwie sądów
administracyjnych, przepis ten obejmuje sytuacje związane z nieprawidłową
eksploatacją obiektu budowlanego, polegającą na zaniechaniu wykonywania
obowiązków określonych w art. 61 oraz dalszych przepisach tego rozdziału
ustawy. Oznacza to, że usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art.
66 ust. 1 ustawy może dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały
podczas użytkowania obiektu budowlanego, a więc związanych zazwyczaj
z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia
technicznego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych zazwyczaj
biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy (wyrok NSA
z dnia 17 czerwca 2011 r., II OSK 1100/10 oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia
9 kwietnia 2013 r., VII SA/Wa 2882/2 - nie publ.).
Uwzględniając powyższe, na uzasadniony należy uznać zarzut naruszenia
art. 5 ust. 2, art. 61 i art. 66 pr. budowlanego. Niezrozumiałe jest bowiem
stanowisko Sądu drugiej instancji, który z jednej strony zasadnie przyjął,
że przepis art. 66 pr. budowlanego nie tworzy dla właściciela budynku nowego
obowiązku, lecz precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 odnoszący
się do obiektu budowlanego, a następnie w sposób niezrozumiały
i niekonsekwentny uznał, iż obowiązki wskazane przez organ administracji
13
w decyzji z 24 stycznia 2008 r. stały się wymagalne w dniu 2 kwietnia 2009 r., co
nie daje podstaw do przyjęcia, że powód wykazał konkretne zawinione
zachowanie organu pozwanej, które wyrządziło szkodę spółce A. w okresie
pomiędzy 1 grudnia 2007 r. a 30 czerwca 2008 r. Wydanie wymienionej decyzji
administracyjnej potwierdzało, że przynajmniej w dniu 24 stycznia 2008 r., a więc
w dacie mieszczącej się w okresie objętym sporem, istniał stan budynku sprzeczny
z wymaganiami przepisów pr. budowlanego, który obligował właściciela budynku do
podjęcia odpowiednich działań zmierzających do usunięcia stanu rzeczy
stwierdzonego w decyzji administracyjnej. Już więc z chwilą doręczenia decyzji
z dnia 24 stycznia 2008 r. pozwana dowiedziała się o tym, że w budynku znajdują
się niesprawne urządzenia, do utrzymywania sprawności których pozwana była
zobowiązana jako właściciel budynku. Niepodjęcie przez pozwaną niezwłocznie
odpowiednich działań zaradczych było więc okolicznością, która powinna zostać
uwzględniona przy ocenie, czy zaniechanie podjęcia tych czynności przez pozwaną
miało charakter zawiniony. Niewykonanie przez właściciela budynku obowiązku
w terminie określonym w decyzji wydanej na podstawie art. 66 pr. budowlanego
skutkuje natomiast dalszymi konsekwencjami wynikającymi z przepisów prawa
administracyjnego, nie uchyla natomiast odpowiedzialności odszkodowawczej
właściciela budynku wobec osób trzecich za ewentualne szkody spowodowane
niewłaściwym stanem technicznym budynku w okresie nie tylko po wydaniu tej
decyzji, ale także w okresie poprzedzającym jej wydanie, jeżeli w tym czasie z winy
właściciela doszło do powstania lub utrzymywania się stanu budynku sprzecznego
z przepisami pr. budowlanego.
Mimo że trafnie przyjął Sąd drugiej instancji, iż decyzja administracyjna
wydana na podstawie art. 66 pr. budowlanego nie przesądza, czy zły stan budynku
został wywołany z winy właściciela budynku, czy też innymi przyczynami
niezależnymi od właściciela, to jednak niezasadnie ograniczył się jedynie do takiej
konstatacji. Okoliczności wynikające z wydanej decyzji administracyjnej wraz
z innymi okolicznościami wynikającymi z innych dowodów przeprowadzonych
w sprawie powinny zostać uwzględnione przy ocenie, czy niewłaściwy stan
budynku istniał już przed wydaniem decyzji administracyjnej oraz czy
utrzymywanie się takiego stanu rzeczy było następstwem zawinionego
14
zaniechania właściciela budynku. Z decyzji tej wynika bowiem rodzaj
stwierdzonych uchybień stanu budynku w stosunku do stanu wymaganego
przepisami pr. budowlanego. Niekiedy charakter stwierdzonych w decyzji
administracyjnej nieprawidłowości może jednoznacznie wskazywać, że jest on
wynikiem oddziaływania określonego czynnika zewnętrznego, niezależnego
od właściciela budynku (nagłych czynników atmosferycznych, wypadku
spowodowanego działaniem osób trzecich, błędu konstrukcyjnego itp.), innym
razem zaś może wskazywać na zaniedbania samego właściciela, np. w razie
stwierdzenia niesprawności urządzeń, których stan powinien być przedmiotem
periodycznych kontroli i konserwacji przez właściciela budynku. Niezależne
od przyczyn powstania stanu budynku niezgodnego z przepisami pr. budowlanego,
na właścicielu budynku spoczywa obowiązek podjęcia odpowiednich
i niezwłocznych działań zmierzających do doprowadzenia substancji budynku
i zamontowanych w nim urządzeń do stanu zgodnego z przepisami
pr. budowlanego. Obowiązku tego nie uchyla ewentualny obowiązek podjęcia
również stosownych, odpowiednich działań przez samych użytkowników
poszczególnych lokalu znajdujących się w budynku. Z tej przyczyny błędne jest
stanowisko Sądu drugiej instancji, który podkreślił znaczenie, nie wyjaśniając
przyczyn swojego stanowiska, że decyzja administracyjna z dnia 24 stycznia
2008 r., dotyczyła obowiązku z art. 61 pr. budowlanego odnoszącego się do obiektu
budowlanego, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach. Z tych względów
za uzasadniony należy uznać zarzut naruszenia art. 6 k.c. w zw. z art. 415 i art. 416
k.c. w zw. z art. 5 ust. 2, art. 61 i art. 66 pr. budowlanego poprzez ich niewłaściwe
zastosowanie odnośnie do oceny w okresie objętym sporem istnienia bądź jej braku
przesłanki w postaci zawinionego zaniechania pozwanej bądź jej organu, podjęcia
działań zmierzających do prawidłowego wykonania przez pozwaną jej obowiązków
wynikających z art. 61 ust. 1 pr. budowlanego.
Za uzasadniony należy uznać także zarzut naruszenia art. 362 k.c. Sąd
drugiej instancji wskazując, że decyzja administracyjna z dnia 24 stycznia 2008 r.,
dotyczyła obowiązku z art. 61 pr. budowlanego odnoszącego się do obiektu
budowlanego, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach, nie określił, jakie
obowiązki względem urządzeń wentylacyjnych znajdujących się w lokalu spółki A.
15
ciążyły na tej ostatniej. Stwierdzenie, że także na wymienionej spółce ciążyły
pewne obowiązki obejmujące konieczność utrzymywania we właściwym stanie
technicznym urządzeń wentylacyjnych przebiegających przez jej lokal użytkowy, nie
eliminowałoby odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej w związku z
zaniechaniem należytego wykonania obowiązków właściciela budynku określonych
w art. 61 pr. budowlanego. W takim bowiem przypadku, zaniechania spółki A., jako
posiadającej ograniczone prawo rzeczowe do lokalu użytkowego, stanowiłyby
bowiem jedynie współprzyczynę powstania szkody, co uzasadniałoby zastosowanie
art. 362 k.c. Podobnie zaniechanie przez tę spółkę podejmowania innych działań
zmierzających do skutecznego wyegzekwowania od pozwanej realizacji obowiązku
utrzymania budynku w należytym stanie technicznym należałoby uwzględnić jako
ewentualną okoliczność świadczącą o przyczynieniu się spółki A. do powstania
szkody, nie zaś - jak to przyjął Sąd Apelacyjny - jako okoliczność wyłączającą
odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanej.
Z tych względów, uznając skargę kasacyjną za uzasadnioną, orzeczono, jak
w sentencji na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1
i art. 39821
k.p.c. Brak precyzyjnego rozróżnienia w uzasadnieniu zaskarżonego
wyroku poszczególnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej
uniemożliwiał bowiem ewentualną ocenę przez Sąd Najwyższy zgodności
zaskarżonego orzeczenia z prawem ze względu na ewentualny brak istnienia
związku przyczynowego o charakterze adekwatnym bądź brak wykazania szkody
w postaci utraconych korzyści, jako przesłanek warunkujących ewentualną
odpowiedzialność strony pozwanej.