Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 375/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 maja 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Anna Owczarek (przewodniczący)
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
SSN Kazimierz Zawada
w sprawie z powództwa A. P. i M. P.
przeciwko J. O. i A. O.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 maja 2014 r.,
skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego […]
z dnia 25 lutego 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w O. wyrokiem z dnia 5 października 2012 r. zasądził od
pozwanych J. O. i A. O. solidarnie na rzecz powodów solidarnych A. P. i M. P. 73
595 zł oraz oddalił dalej idące powództwo.
Sąd ten ustalił, że 12 grudnia 2004 r. pozwani zawarli z M. W. umowę najmu
lokalu mieszkalnego nr 10 położonego w O. przy ulicy W. […]. W umowie zawartej
na czas nieokreślony postanowiono, że adaptacje i przebudowa pomieszczeń
muszą być uzgodnione z wynajmującym i uzyskać jego pisemną zgodę oraz że
skutkiem wypowiedzenia umowy przez wynajmującego będzie zwrot na rzecz
najemców pełnych kosztów remontu mieszkania. Mieszkanie było w bardzo złym
stanie i M. W. wyraziła zgodę na szeroko zakrojone prace remontowe. W latach
2004 - 2006 powodowie przeprowadzili remont wynajmowanego lokalu. W dniu 15
stycznia 2007 r. powodowie i właścicielka lokalu zawarli kolejną umowę najmu tego
samego mieszania. W umowie, odmiennie niż w pierwszej, zawarto postanowienie
o wysokości czynszu, a także o obowiązkach stron. W 2008 r. M. W. sprzedała
pozwanym nieruchomość, w której znajdował się lokal wynajęty powodom. Umowa
najmu została przez nabywców wypowiedziana i w sierpniu 2009 r. powodowie
wyprowadzili się.
Łączna wartość nakładów powodów na nieruchomość wyniosła 73 595 zł.
Zdaniem Sądu pierwszej instancji, roszczenie powodów znajduje
uzasadnienie w art. 226 § 2 k.c. Powodowie dokonali adaptacji pomieszczeń na
pomieszczenia mieszkalne, ponieważ uzyskali obietnicę otrzymania mieszkania na
własność. Dokonywali nakładów w swoim imieniu i w swoim interesie, przy
ponawianych zapewnieniach, że lokal będzie ich. Tym samym Sąd uznał ich za
samoistnych posiadaczy, do roszczeń których znajdują zastosowanie art. 224-226
k.c. i wskazał, że roszczenie to ma charakter realny, a zatem może być skierowane
przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.
3
Na skutek apelacji pozwanych od powyższego wyroku Sądu Okręgowego z
dnia 5 października 2012 r. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób,
że powództwo oddalił oraz orzekł o kosztach procesu.
W uzasadnieniu wskazał, że skoro powodowie posiadali sporny lokal na
podstawie umowy najmu zawartej z jego poprzednim właścicielem,
nieuprawnionym było zastosowanie do rozstrzygnięcia roszczenia o zwrot
nakładów przepisów art. 224 do 230 k.c. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w razie
istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego, będącego podstawą posiadania
cudzej rzeczy, rozliczenie nastąpić powinno według reżimu prawnego normującego
ten stosunek prawny. W takim wypadku, w pierwszej kolejnością stosować należy
postanowienia umowy, a w razie jej braku lub odpadnięcia tytułu, przepisy
kodeksu cywilnego o zobowiązaniach.
Za pozbawione podstaw uznał stanowisko sądu pierwszej instancji
dotyczące samoistnego posiadania. Podkreślił, że powodowie nigdy nie byli
samoistnymi posiadaczami, skoro przez cały okres władania lokalem czynili to w
oparciu o umowę najmu, która regulowała ich uprawnienia i obowiązki, także w
zakresie ponoszonych nakładów.
Sąd uznał, że roszczenie posiadacza o zwrot nakładów ma obligacyjny
charakter, czego konsekwencją jest możliwość realizowania ich względem
właściciela, który odebrał rzecz z nakładami. Zdaniem Sądu, w przedmiotowej
sprawie, za takiego właściciela uznać trzeba pozostającą poza sporem powódkę M.
W.
Wskazał ponadto, że po nabyciu nieruchomości przez pozwanych łączył ich
nadal stosunek najmu z powodami. Zaznaczył jednak, że wstąpili oni w sam
stosunek najmu, co nie oznacza tym samym, iż we wszelkie postanowienia umów
łączące poprzednią właścicielkę z powodami jako najemcami. W ocenie Sądu,
wstąpienie ex lege nabywcy w stosunek najmu w miejsce zbywcy jest
rozwiązaniem, które stanowi przejaw ochrony najemcy, ale tylko w zakresie
uprawnień do korzystania z rzeczy. Odmienna interpretacja prowadziłaby do
sytuacji, w której na nabywcę przechodziłyby obowiązki, o których nic nie wiedział,
a nawet dowiedzieć się nie mógł. W związku z tym Sąd uznał, że skutki wstąpienia
4
nabywcy przedmiotu najmu w stosunek najmu z dotychczasowymi najemcami nie
obejmują roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed
chwilą nabycia przedmiotu najmu.
Tym samym przyjął, że pozwani nie są legitymowanymi w niniejszym
procesie, gdyż nie ponoszą odpowiedzialności za nakłady poczynione przez
powodów w czasie, gdy pozwani nie byli jeszcze właścicielami nieruchomości.
Analiza art. 678 § 1 k.c. doprowadziła Sąd do wniosku, że ani przepisy
o najmie ani umowa powodów i M. W. nie mogą stanowić podstawy
odpowiedzialności pozwanych. Konsekwencją braku podstawy prawnej
adresowanego do pozwanych roszczenia była konieczność zmiany wyroku
i oddalenie powództwa (386 § 1 k.p.c.), co zwalniało Sąd od potrzeby
ustosunkowywania się do dalszych zarzutów apelacji.
Od powyższego wyroku Sądu Apelacyjnego skargę kasacyjną wywiedli
powodowie, opierając ją na zarzucie naruszenia prawa materialnego tj. art. 678 § 1
k.c. przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że nabywca rzeczy
wstępujący w stosunek najmu nie jest legitymowany biernie w sporze o zwrot
nakładów na rzecz poczynionych przez najemcę w okresie przed zbyciem
przedmiotu najmu.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną powodów, pozwani wnieśli o jej
oddalenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania według norm
przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Kwestia, czy w wypadku zbycia rzeczy najmowanej, najemca, który rzecz
ulepszył ma roszczenie z tytułu poczynionych nakładów w stosunku do
pierwotnego właściciela, czy też do nabywcy rzeczy była sporna w orzecznictwie
i w doktrynie. Rozstrzygnął ją Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów
w uchwale z dnia 30 września 2005 r. III CZP 50/05 (OSNC 2006, nr 3, poz. 40) na
tle stosunków wynikających z umowy dzierżawy, uznając, że dzierżawca, który
ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości
ulepszeń do nabywcy. Zajęte w tej uchwale stanowisko prawne ma zastosowanie
także do roszczeń pomiędzy najemcą a nabywcą rzeczy najmowanej (art. 678 § 1
5
w zw. z art. 694 k.c.). Sąd Najwyższy podkreślił, że roszczenie o zwrot ulepszeń
staje się wymagalne dopiero po zakończeniu umowy najmu, chyba że umowa ta
stanowi inaczej. Stąd płynie wniosek, że skoro nabywca przedmiotu najmu
wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.), to adresatem
roszczenia o zwrot wartości ulepszeń powinien być podmiot, który jest
wynajmującym w chwili zakończenia stosunku najmu. Sąd Najwyższy w powołanej
uchwale odniósł się też do kwestii budzącej w tym kontekście prawnym najwięcej
wątpliwości, mianowicie do sytuacji, w której nabywca nie wie o dokonanych
nakładach przez najemcę, a wtedy obciążanie go obowiązkiem zwrotu ich wartości
może nasuwać zastrzeżenia natury aksjologicznej. Zdaniem Sądu Najwyższego,
zatajenie przez zbywcę rzeczy faktu dokonanych ulepszeń przez jej najemcę
otwiera możliwość dochodzenia przez nabywcę roszczeń z tytułu wady prawnej
nabytej rzeczy, a ponadto roszczenia odszkodowawczego na zasadach ogólnych
(art. 471 k.c.), ze względu na naruszenie przez zbywcę obowiązku udzielenia
kupującemu wyjaśnień potrzebnych do poznania stosunków prawnych
i faktycznych dotyczących sprzedawanej rzeczy (art. 546 § 2 k.c.).
Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, podziela
stanowisko i argumentację prawną zawartą w powołanej uchwale składu siedmiu
sędziów SN. Oznacza to, że zaskarżone orzeczenie, w którym Sąd Apelacyjny
wyszedł z odmiennych założeń prawnych, nie może się ostać. Dlatego na
podstawie art. 39815
§ 1 w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. orzeczono jak w sentencji.