Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 02 grudnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSO Andrzej Żelazowski

Protokolant: prot. sąd. Dominika Lasek

po rozpoznaniu w dniu 02 grudnia 2014 r. w Krakowie

sprawy z powództwa K. K. N. S. G. &. C. K. s. k. w. W.

przeciwko Gminie Miejskiej K., Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta K.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości

I.  ustala, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego udziału wynoszącego (...) części we współwłasności nieruchomości składającej się z działki numer (...), obręb (...), jedn. ewid. K. dokonana przez Gminę Miejską K. pismem z dnia 19 grudnia 2012 r. jest nieuzasadniona;

II.  ustala, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego udziału wynoszącego (...) części we współwłasności nieruchomości składającej się z działki numer (...), obręb (...), jedn. ewid. K. dokonana przez Skarb Państwa – Prezydenta Miasta K. pismem z dnia 19 grudnia 2012 r. jest nieuzasadniona;

III.  w pozostałej części powództwo oddala;

IV.  zasądza na rzecz powoda K. K. N. S. G. &. C. K. s. k. w. W. od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta K. kwotę 107.217,00 zł (słownie złotych: sto siedem tysięcy dwieście siedemnaście) tytułem zwrotu kosztów procesu;

V.  zasądza na rzecz powoda K. K. N. S. G. &. C. K. s. k. w. W. od pozwanego Gminy Miejskiej K. kwotę 25.468,00 zł (słownie złotych: dwadzieścia pięć tysięcy czterysta sześćdziesiąt osiem) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt IC 1724/13

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 02 grudnia 2014 r.

Powód – K. K. N. S. G. &. C. K. s. k. w. W.domagał się ustalenia, iż podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...), o pow. 3.9299 ha, obr. (...), jednostka ewidencyjna K., objętej KW nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie, stanowiącej przedmiot współwłasności Skarbu Państwa oraz Gminy Miejskiej K., jest niezasadne.

Powód wskazał, iż Prezydent Miasta K. dwoma odrębnymi pismami datowanymi na dzień 19 grudnia 2012 r. wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) i zaproponował nową wysokość stawki opłaty. Konieczność aktualizacji opłaty zastała uzasadniona zmianą wartości oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości, co zostało poparte operatem szacunkowym przedmiotowej nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wypowiedzenie dokonane przez Prezydenta Miasta K. w imieniu Gminy Miejskiej K. zostało powodowi doręczone w dniu 27 grudnia 2012 r., natomiast wypowiedzenie dokonane imieniem Skarbu Państwa zostało powodowi doręczone w dniu 21 grudnia 2012 r.

Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał na liczne wady operatu szacunkowego, na podstawie którego wyliczono proponowaną nową wysokość opłaty rocznej, zaś na uzasadnienie swych twierdzeń powód przedłożył ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzoną przez (...) Towarzystwo (...), która to ocena wskazywała na błędy i uchybienia zawarte w operacie i określała go jako nieprawidłowy. Oprócz powyższego powód zarzucił, że na przedmiotową nieruchomość poczynił nakłady, które winny zostać zaliczone na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, czego nie dokonano. Nadto powód podniósł, iż podjęta przez pozwanych próba podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, dokonana została z naruszeniem art. 77 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 poz. 518 j.t.), stosownie do którego wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.

Powód wskazał, że od poprzedniej aktualizacji opłaty rocznej nie upłynęło 3 lata, podczas gdy ustawa stanowi, że aktualizacja opłaty dopuszczalna jest nie częściej niż raz na trzy lata. W dniu 20 grudnia 2010 r. bowiem Prezydent Miasta K. dokonał wypowiedzenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, o której mowa w pozwie, w następstwie czego powód wystąpił do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. o ustalenie, że przedmiotowe wypowiedzenia były nieuzasadnione. W konsekwencji ww. wniosków Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. orzeczeniami z dnia 24 maja 2012 r. sygn. akt SKO.GN/4160/376/2011 oraz SKO.GN/4160/334/2011 stwierdziło, że opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości pozostają w dotychczasowej wysokości. Ponieważ ani Gmina Miejska K. ani Skarb Państwa nie wniosły od ww. orzeczeń sprzeciwów, doszło do skutecznej aktualizacji opłaty rocznej dokonanej ww. orzeczeniami SKO ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2011 r. w przypadku Skarbu Państwa oraz na dzień 1 stycznia 2012 r. w przypadku Gminy K. (różnica wynikała w faktu, że wypowiedzenie Gminy K., choć datowane na grudzień 2010 r. zostało użytkownikowi wieczystemu doręczone dopiero w styczniu 2011 r.). Aktualizacja ta polegała na ustaleniu, że wysokość opłat rocznych pozostaje w dotychczasowej wysokości.

Powód wskazał, iż w związku z powyższym ponowna aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości dokonana na podstawie wypowiedzeń Prezydenta Miasta K. (działającego w imieniu Skarbu Państwa oraz Gminy K.) w grudniu 2012 r., ze skutkiem na 1 stycznia 2013 r. została dokonana z naruszeniem art. 77 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata.

W odpowiedzi na powyższe pozwani wnieśli o oddalenie powództwa. Wskazali, że nowa wartość gruntu – będąca podstawą aktualizacji opłaty – została ustalona w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Jako że wartość nieruchomości uległa zmianie, zaszły podstawy do aktualizacji opłaty.

Odnośnie zarzutu niedopuszczalności kolejnej aktualizacji opłaty przed upływem trzech lat od poprzedniej aktualizacji pozwani podnieśli, że przedmiotowe ograniczenie dotyczy tylko sytuacji gdy poprzednia aktualizacja była skuteczna, tj. doprowadziła do zmiany wysokości opłaty rocznej. Jako że aktualizacja opłaty z 2 grudnia 2010 r. ostatecznie nie doprowadziła do zmiany wysokości opłaty, termin 3 letni nie wiąże organu i możliwe jest podjęcie aktualizacji wcześniej.

Bezsporne między stronami były następujące okoliczności:

W dniu 21 grudnia 2012 r. zostało doręczone powodowi wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu dokonane przez Skarb Państwa w stosunku do posiadanego udziału w tej nieruchomości wynoszącego (...) części. Wypowiadając dotychczasową wysokość opłaty zaproponowano jednocześnie jej nową wysokość (wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z potwierdzeniem odbioru, k. 138 akt sygn.. I C 1725/13).

W dniu 24 grudnia 2012 r. zostało doręczone powodowi wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu dokonane przez Gminę Miejską K. w stosunku do posiadanego udziału w tej nieruchomości wynoszącego (...) części. Wypowiadając dotychczasową wysokość opłaty zaproponowano jednocześnie jej nową wysokość (wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z potwierdzeniem odbioru, k. 53 akt SKO.UW/4163/101/2013).

Od obu wypowiedzeń wysokości opłaty rocznej zostały złożone przez powoda wnioski do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona (wnioski o ustalenie że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, k. 50 akt SKO.UW/4163/101/2013, oraz k. 59 akt sygn. IC 1725/13)

Wysokość nowej zaproponowanej powodowi opłaty rocznej została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego Panią W. Ż.. Operat ten został poddany procedurze oceny prawidłowości sporządzenia dokonanej przez (...) Towarzystwo (...), w wyniku której został on uznany za nieprawidłowy, zawierający błędy i uchybienia (ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego k. 4 -56 akt I C 1725/13).

Orzeczeniami z dnia 20.08.2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. stwierdziło, że powołane wypowiedzenia są bezzasadne. Orzeczenia SKO zostały następnie zaskarżone sprzeciwem przez Skarb Państwa i Gminę Miejska K. (sprzeciw Skarbu Państwa k. 139 akt IC 1725/13 oraz sprzeciw Gminy Miejskiej K. k. 85 akt SKO.UW/4163/101/2013).

Poprzednio procedura aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości podjęta została w grudniu 2010 r. W grudniu 2010 r. doręczono powodowi (uprzednio (...) Sp. z o.o. w W.) wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty wystosowane przez Skarb Państwa, a w styczniu 2011 r. wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty wystosowane przez Gminę Miejską K.. Od przedmiotowych wypowiedzeń złożono wnioski do SKO o ustalenie że przedmiotowe wypowiedzenia były nieuzasadnione. SKO wydało w tym przedmiocie orzeczenia w dniu 24 maja 2012 r. sygn. akt SKO.GN/4160/376/2011 oraz SKO.GN/4160/334/2011 stwierdzając w obu przypadkach, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości pozostaje w dotychczasowej wysokości. Ponieważ ani Gmina Miejska K. ani Skarb Państwa nie wniosły od w.w. orzeczeń sprzeciwów, wysokość ustalonej w ten sposób opłaty rocznej orzeczeniami SKO obowiązywała ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2011 r. w przypadku Skarbu Państwa oraz na dzień 1 stycznia 2012 r. w przypadku Gminy K..

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Najdalej idący, a zarazem zasadniczy dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, podnoszony przez powoda zarzut odnoszący się do zasadności aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości dotyczył kwestii dopuszczalności aktualizacji ze względu na trzyletni termin określony w art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jednol. Dz.U. z 2014 r. poz. 518).

Stosownie do art. 77 ust. 1 wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Poprzednia procedura aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości podjęta została w grudniu 2010 r. W grudniu 2010 r. doręczono powodowi wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty wystosowane przez Skarb Państwa, a w styczniu 2011 r. wystosowane przez Gminę Miejską K..

Spór pomiędzy stronami dotyczył interpretacji zawartego w ustawie sformułowania odnoszącego się do aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej nie częściej niż raz na 3 lata. W ocenie powoda przez aktualizację opłaty należy rozumieć orzeczenie organu administracji publicznej (SKO) w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty, wydane na skutek wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty była niezasadna, niezależnie od okoliczności, czy dojdzie do ustalenia wysokości nowej stawki opłaty. Dla ustalenia, że doszło do aktualizacji opłaty nie ma znaczenia wysokość stawki opłaty ustalona przez SKO (choćby była na tym samym poziomie, który obowiązywał uprzednio). W ocenie pozwanych zaś, jeśli orzeczenie kolegium o ustaleniu nowej wysokości opłaty jest tego rodzaju, że wysokość opłaty faktycznie nie ulega zmianie w stosunku do obowiązującej poprzednio, to nie można uznać, iż nastąpiła aktualizacja opłaty bowiem aktualizacja winna skutkować zmianą wysokości opłaty w stosunku do dotychczasowej.

W ocenie Sądu podzielić należy pogląd prezentowany przez powoda. Pogląd ten odnosi się do literalnego brzmienia ustawy. Proces aktualizacji stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości rozpoczyna wypowiedzenie dotychczasowej stawki opłaty, które odnosi skutek z początkiem kolejnego roku kalendarzowego, tj. od 1 stycznia kolejnego roku użytkownik wieczysty jest obowiązany do uiszczania opłaty w nowej wskazanej w wypowiedzeniu wysokości, chyba że zakwestionował wypowiedzenie składając w terminie wniosek do SKO o ustalenie, iż wypowiedzenie było niezasadne lub było zasadne w innej wysokości. Procedurę aktualizacji kończy zaś upływ terminu do złożenia wniosku w przypadku gdy wypowiedzenie i nowa wysokość stawki nie są kwestionowane lub orzeczenie organu administracji bądź sądu powszechnego, w zależności od tego z jakich środków zaskarżenia skorzystano w sprawie.

W przypadku złożenia wniosku o ustalenie, iż wypowiedzenie było niezasadne lub było zasadne w innej wysokości zadaniem SKO jest ocena dokonanego wypowiedzenia pod kątem jego zasadności (spełnienia przesłanek, od których zależy możliwość wypowiedzenia wysokości opłaty) lub też pod kątem ustalenia prawidłowej wysokości opłaty - w zależności od żądania wniosku. Ustawodawca przewidział dwa rodzaje orzeczeń możliwych do wydania przez SKO na skutek rozpoznania wniosku. Orzeczenie oddalające wniosek (w razie stwierdzenia jego bezzasadności) oraz orzeczenie o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Wobec powyższego jeśli SKO wniosku nie oddali, to obligatoryjnie ustala nową wysokość opłaty. Ustawodawca nie wskazuje na czym ma polegać ustalenie nowej wysokości opłaty, czy ustalenie to musi polegać na zmianie wysokości opłaty dotychczasowej, czy też możliwe jest ustalenie tej opłaty na niezmienionym poziomie, jednak przyjęcie iż opłata nie może zostać ustalona na dotychczasowym poziomie wydaje się być nadinterpretacją, a nawet może być w pewnych sytuacjach uznane za wykładnię conta legem, np. gdy nowo oszacowana wartość nieruchomości będzie się pokrywać z wartością poprzednią, albo różnić jedynie nieznacznie. Przyjecie, iż aktualizacja opłaty zawsze musi prowadzić do zmiany jej wysokości - bowiem w przeciwnym wypadku nie mamy do czynienia z aktualizacją - nie jest więc zasadne i taka koncepcja nie zasługuje na uwzględnienie. Nadto, gdyby ustawodawca uważał, że aktualizacja opłaty winna zakończyć się zmianą jej wysokości zapewne wyraził by to w treści ustawy.

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje użytkowania wieczystego od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym organ złożył użytkownikowi wieczystemu oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej. Powyższa zasada ma zastosowanie również w sytuacji gdy SKO ustali, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona i ustali nową wysokość opłaty rocznej na dotychczasowym poziomie. W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 79 ust. 5 u.g.n. ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. Przepis wyraźnie wskazuje, że orzeczenie kolegium ustala „nową wysokość” opłaty rocznej, nie wskazując, czy ma ona się różnić od wysokości poprzedniej, przez co możliwe jest, w ocenie Sądu, ustalenie tej opłaty na dotychczasowym poziomie. Zgodnie z ust. 8 art. 79 u.g.n. nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty także w przypadku, gdy sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia SKO. Tym samym, w ocenie Sądu, zarówno orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak i orzeczenie sądu powszechnego zawsze będzie miało charakter aktualizacyjny, ustalający nową wysokość opłaty rocznej.

W związku z powyższym orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 maja 2012 r. sygn. akt SKO.GN/4160/376/2011 oraz SKO.GN/4160/334/2011 - stwierdzające w obu przypadkach, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, o której mowa w pozwie pozostaje w dotychczasowej wysokości – należy traktować jako orzeczenia aktualizujące dotychczasową wysokość opłaty. Nie ma przy tym znaczenia, że orzeczenie te utrzymały wysokość opłaty na poziomie dotychczasowym.

Ponieważ powyższa aktualizacja dokonana została orzeczeniami SKO ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2011 r. w przypadku Skarbu Państwa oraz na dzień 1 stycznia 2012 r. w przypadku Gminy K., ponowna aktualizacja możliwa jest nie wcześniej niż po upływie 3 lat. Zatem próba kolejnej aktualizacji opłaty, rozpoczęta wypowiedzeniem dotychczasowej stawki opłaty mającym miejsce w grudniu 2012 r. jako sprzeczna z art. 77 ust. 1 u.g.n. nie była, w ocenie Sądu, dopuszczalna. W związku z powyższym Sąd stanął na stanowisku, że aktualizacje opłaty za użytkowanie wieczyste na podstawie wypowiedzenia dokonanego przez Skarb Państwa oraz Gminę Miejską K. w grudniu 2012 r. są nieuzasadnione czego konsekwencją jest, że opłata pozostaje na dotychczasowym poziomie. Sąd miał przy tym na względzie, iż powód pismem z dnia 27.10.2014 r. domagał się także ustalenia niedopuszczalności wypowiedzeń opłaty, jednakże wobec faktu, iż kwestia ta podlegała badaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia, powództwo w tej części dla porządku oddalił.

Z tych przyczyn, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono jak w punkcie I. i II. sentencji.

Ponieważ powództwo podlegało uwzględnieniu już tylko z powołanych przyczyn, zbędne było odnoszenie się do pozostałych podnoszonych przez strony zarzutów i przeprowadzanie postępowania dowodowego w pozostałym wnioskowanym przez strony zakresie. Z tych też przyczyn Sąd pominął pozostałe wnioski dowodowe stron (art. 217 §3 k.p.c.).

O kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 98 §1 i 3 i art. 99 k.p.c. oraz §2 ust. 1-2 i §6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jednol. Dz. U z 2013 r. poz. 490, t.j .) uznając, iż powód wygrał niniejszą sprawę w całości, wobec czego pozwany Skarb Państwa obowiązany jest do zwrotu powodowi kosztów procesu, na które składają się poniesiona przez powoda opłata od pozwu w wysokości 100.000 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika powoda (wraz z kosztem opłaty od pełnomocnictwa) w kwocie 7.217 zł, natomiast pozwana Gmina Miejska K. obowiązana jest do zwrotu powodowi kosztów procesu, na które składają się opłata od pozwu w wysokości 18.251 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika powoda (wraz z kosztem opłaty od pełnomocnictwa) w kwocie 7.217 zł.