Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 lutego 2015 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSR del. Zygmunt Drożdżejko

Protokolant: stażysta Karolina Lipka

po rozpoznaniu w dniu 16 lutego 2015 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa T. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy
ul. (...) w K.

o uchylenie, stw. nieważności uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powódki T. M. na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy
ul. (...) w K. kwotę 197 zł (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt I C 224/14

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 16 lutego 2015 r.

Powódka T. M. wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w K. z pozwem o stwierdzenie nieistnienia uchwały nr (...) lub ewentualnie uchylenie tej uchwały.

W uzasadnieniu zostało podniesione, że zaskarżona uchwała:

a)  nie uzyskała wymaganej większości (...) udziałów właścicieli wszystkich lokali, co zostało ustalone w umowie notarialnej właścicieli lokali z dnia 05.12.2006 r.;

b)  ma niedopuszczalną formę i treść, która miałaby wprowadzać zasady działające „wstecz” oraz funkcję „Pełniącego obowiązki”, która nie jest dopuszczona przez ustawę o własności lokali.

Powódka wskazała, że ewentualne żądanie uchylenia uchwały wynika z faktu, iż wybór tego zarządcy narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, z powodu niekompetencji firmy (...) oraz faktu, że określoną grupę właścicieli traktuje w sposób preferencyjny.

Zostało wskazane, że powódka jest właścicielem wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, położonego w budynku przy ul. (...), oznaczonego numerem 10 w K..

Na mocy aktu notarialnego z dnia 16 lutego 2007 r., rep. A nr (...) nabyła mieszkanie o pow. użytkowej (...) m ^{( 2)} oraz związany z nim udział wynoszący (...) części we współwłasności budynku i innych urządzeń oraz we współwłasności działki nr (...) ( (...)), a także nabyła udział wynoszący (...) części w wyodrębnionym lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne nr (...), w ramach którego do wyłącznego użytkowania otrzymała komórkę lokatorską o powierzchni użytkowej (...) m ^{( 2)}. Na mocy aktu notarialnego z dnia 16 lutego 2007 r., rep A nr (...) powódka nabyła udział w wynoszący (...) części w wyodrębnionym lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne nr (...), w ramach którego do wyłącznego użytkowania otrzymała stanowisko garażowe o powierzchni użytkowej (...) m ^{( 2 )}( (...)). Powódka wskazała, że w budynku przy ul. (...) wyodrębnionych zostało (...)mieszkań, jeden lokal użytkowy oraz lokal użytkowy o innym przeznaczeniu, niż mieszkalne składający się z (...)miejsc parkingowych i (...)komórek lokatorskich oraz (...) komórki lokatorskie położone w bryle mieszkalnej budynku. Powódka podała również, że dla nieruchomości położonej przy ul. (...) założona została księga wieczysta o nr (...), zaś dla wszystkich wyodrębnionych lokali prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Do dnia 30 czerwca 2011 r. zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, sprawowała Spółdzielnia Mieszkaniowa im. (...) z siedzibą w K.. Zarząd ten był sprawowany na podstawie Umowy o Powierzenie Zarządu (...) zawartej w dniu 05.12.2006 r. w formie aktu notarialnego (rep A Nr (...)) i włączonego do akt ksiąg wieczystych. W rozdziale VIII tej umowy ustalono, że „zmiana zarządu wymaga podjęcia uchwały większością (...) udziałów właścicieli wszystkich lokali”.

Powódka wskazała również, że na mocy uchwały o zmianie Zarządcy nieruchomości podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów zapoczątkowanego dnia 25.03.2011 r., a ukończonego dnia 30.03.2011 r. wypowiedziano umowę o zarządzie Spółdzielni Mieszkaniowej im. S. z dniem 31.03.2011 r.. W celu skrócenia ustalonego w akcie notarialnym okresu wypowiedzenia umowy z sześciu miesięcy do trzech, członkowie wspólnoty dołączyli do ww. uchwały również uchwałę podjętą także w trybie indywidualnego zbierania głosów w tym samym terminie, w przedmiocie nie zatwierdzania sprawozdania finansowego z działalności za rok 2010 i nie udzielenia absolutorium Zarządowi za rok 2010. Zgodnie z zapisem zawartym w akcie notarialnym (Rep. A Nr (...)) wybór zarządcy wymaga podjęcia uchwały większością (...) udziałów właścicieli wszystkich lokali. Uchwała (...) – zdaniem powódki – takiej większości nie uzyskała. Treść uchwały nr (...) jest niezgodna z przepisami i niezrozumiała. Wskazana firma miałaby tylko „pełnić obowiązki” zarządcy nieruchomości, a nie zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali powierzono by jej zarząd. Dalej powódka podała, że uchwała miałaby mieć „wsteczny charakter” ponieważ miałaby zatwierdzać fakt, że „przejęcie nieruchomości nastąpiło w dniu 01.07.2011 r.”. Dodatkowo w nowej wersji umowy dokonano jednostronnie zmiany dotyczące zapisów, wprowadzających jeszcze bardziej niekorzystne dla powódki jak również Wspólnoty zasady zarządzania.

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki na rzecz strony pozwanej kosztów procesu. Na uzasadnienie pozwana odniosła się do merytorycznych zarzutów powódki zgłoszonych do zaskarżonej uchwały. Podniosła, że umowa z poprzednim zarządcą uległa rozwiązaniu w związku z nieudzieleniem mu absolutorium z wykonania przez niego obowiązków za rok 2010. Uchwałą nr (...) z dnia 9.06.2011 r. dokonano wyboru nowego zarządcy, którym od dnia 1.07.2011 r. została (...) sp. z o.o. z siedzibą w K.. Z nowym zarządcą zawarto umowę o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną nr (...) z dnia 9.06.2011 r.. Przy podjęciu ww. uchwały większość głosów, liczoną wg wielkości udziałów, ustalono doliczając do udziałów poszczególnych współwłaścicieli lokali mieszkalnych posiadane przez nich udziały w lokalu użytkowym będącym jednym z lokali przy ul. (...). Powyższy sposób liczenia głosów, Sąd Okręgowy w dniu 26.11.2013 r. uznał za nieprawidłowy i ustalił nieistnienie uchwały nr (...). W dniu 17.12.2013 r. podjęto w formie pisemnej uchwałę nr (...), której postanowienia potwierdziły wybór (...) sp. z o.o. jako zarządcy z dniem 1.07.2011 r. Jednocześnie postanowiono o podpisaniu z (...) sp. z o.o., z mocą obowiązującą od dnia 1.01.2014 r., „nowej” umowy o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną.

Strona pozwana podniosła, że uchwała ta została podjęta prawidłowo, zarówno pod względem formy, jak i treści. Uchwała istotnie została podjęta większością bezwzględną, lecz w opinii strony pozwanej, wystarczającą do jej podjęcia. Uchwałą nr (...) z dnia 17.12.2013 r. dokonano wyboru zarządcy, zatwierdzając zarazem stan faktyczny, który istniał od dnia 1.07.2011 r..

Dalej strona pozwana podała, że żadne z postanowień umowy nie naruszają przepisów prawa ani zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Na rozprawie w dniu 16 stycznia 2015 roku pełnomocnik powódki wskazał, że przedłożona opinia biegłego została wydana w innej sprawie i odnosi się do konkretnych zdarzeń w tamtej sprawie, jednakże biegły wskazał tam pewne ogólne informacje, np. ujawnił jak prowadzona jest księgowość oraz jak wygląda działalność zarządcy. W ocenie powódki z powyższego wynika, że taki sposób prowadzenia działalności czy księgowości jest wystarczającą podstawą by takiego podmiotu nie wybierać. Ponadto pełnomocnik wskazała, że o zasadności pozwu o uchylenie decyduje również fakt, że jak wynika z dwóch wcześniejszych spraw cywilnych, w zasadzie nie istnieją żadne uchwały, a przede wszystkim te – ustalające wysokość zaliczek. W związku z powyższym obowiązują zaliczki z umowy, a wszyscy płacą je na podstawie nieobowiązujących uchwał. Zdaniem powódki jest to związane z nieprawidłowością rozliczania zaliczek. Wskazano także, iż strona pozwana nie dba o budynek, prace budowlane przeprowadza bez zezwolenia i nieprawidłowo. Ponadto, zarządca – w związku z zagrzybieniem i zawilgoceniem - w trybie awaryjnym uruchamia wentylację, co zwiększa koszty. Nie bada przy tym przyczyny zawilgocenia. Ponadto, koszty utrzymania garażu (tj. utrzymanie bramy oraz kosztów prądu związanego z utrzymaniem garażu) są wliczane do kosztów utrzymania wspólnoty, garaż natomiast nie jest częścią wspólną. Pełnomocnik powódki podała również, że zarządca wszystkie pieniądze kazał wpłacać na rachunek bieżący, a rachunek dotyczący funduszu remontowego został przeznaczony na konto techniczne do rozliczania garażu. Nie wiadomo przy tym, co stało się z pieniędzmi zgromadzonymi na koncie dot. funduszu remontowego. Ostatnim zarzutem było utrudnianie dostępu do dokumentów.

Pełnomocnik strony pozwanej wskazał natomiast, że spór dotyczył sposobu liczenia głosów, jednakże po wyrokach sposób ich liczenia się zmienił. Pełnomocnik wskazała również, iż postępowania administracyjne są w toku, a także, iż z opinii biegłego wynikając nieprawidłowości, bowiem obecny zarządca przejął taki stan po poprzednim. Wskazano również, iż w zaskarżonej uchwale stwierdzono, że koszty utrzymania garażu są odrębnym kosztem właścicieli.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka jest właścicielem wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, położonego w budynku przy ul. (...), oznaczonego numerem 10 w K..

Dowód: okoliczność bezsporna

Na mocy aktu notarialnego z dnia 05 grudnia 2006 r. zawartego pomiędzy J. K. działającym w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą (...) s.a. z siedzibą w K., B. G., D. R. i E. P. – oboje działający w imieniu i na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w K., strony zawarły umowę o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną położoną w K. przy ul. (...). Na mocy postanowień umowy właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową przy ul. (...), a to Spółka (...) s.a. z siedzibą w K. reprezentowana przez J. K. oraz B. G. zgodnie powierzyli sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) z siedzibą w K., a D. R. i E. P. – oboje działający w imieniu i na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) z siedzibą w K. oświadczyli, że na powyższe wyrażają zgodę i zobowiązują się obowiązki zarządcy wykonać z należną starannością, a zgodnie z postanowieniami umowy i przepisami ustawy o własności lokali. Dalej strony ustaliły, że umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony, może być zmieniona przez strony z zachowaniem formy aktu notarialnego. Ponadto ustalono, że umowa ulega niezwłocznemu rozwiązaniu w przypadku nieudzielenia zarządowi absolutorium przez właścicieli lokali, przy czym zarządca pełni swoje obowiązki do czasu ustanowienia nowego zarządcy, jednak nie krócej niż 3 miesiące od chwili nieudzielenia absolutorium. Następnie wskazano, że głosowanie właścicieli lokali w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej podejmowane będą bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd wspólnoty, a uchwały tak podejmowane zapadać będą większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego właściciela lokalu przypada jeden głos, z tym że zmiana zarządu wymaga podjęcia uchwały większością (...) udziałów właścicieli lokali.

dowód: akt notarialny z dn. 05.12.2006 r., Rep. A Nr (...), k. 18 – 24

W dniu 22 kwietnia 2010 r. podczas spotkania z przedstawicielami ówczesnego zarządcy nieruchomości omówione zostały usterki opisane wcześniej w piśmie zarządcy nieruchomości do wykonawcy. Ustalono, iż część prac wymagających poprawek zostało wykonanych, a część w dalszym ciągu nie została zrobiona, w tym m.in. zaciek w garażu podziemnym na suficie, czy zła wentylacja w pomieszczeniu gospodarczym na parterze budynku.

Uchwałą nr (...) z dnia 24 marca 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w K. nie podjęła uchwały w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego i z działalności za rok 2010 oraz udzielenia absolutorium Zarządowi za rok 2010.

W związku z powyższym w dniu 09 maja 2011 r. w K. Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w K. zawarła ze spółką (...) sp. z o.o. w K. umowę o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną nr (...).

W dniu 09 czerwca 2011 r., Wspólnota Mieszkaniowa uchwaliła uchwałę nr (...), mocą której powierzyła zarząd nieruchomością wspólną firmie (...) sp. z o.o. z siedzibą w K.. W punkcie 2 Właściciele lokali postanowili, że w związku z brakiem zarządu właścicielskiego we wspólnocie mieszkaniowej, o prawomocności podpisanej umowy, o powierzenie zarządu dla firmy (...) sp. z o.o., stanowić będą podpisy pod tą umową, właścicieli lokali posiadających większość, zgodnie ze swoimi udziałami w nieruchomości.

Wyrokiem z dnia 26 listopada 2013 r., Sąd Okręgowy w Krakowie, w sprawie o sygn. akt I C 2255/11 oddalił powództwo o uchylenie uchwał numer (...), (...), (...) i częściowe uchylenie uchwały numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w K.. W punkcie II natomiast ustalił nieistnienie uchwał nr (...), (...), (...), (...)i (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w K..

Z kolei, odnośnie uchwał nr (...) i (...), Sąd Okręgowy w Krakowie ustalił ich nieistnienie wyrokiem z dnia 16 lipca 2014 r.

dowód: uchwała nr 1/2011 z dnia 24.03.2011 r., k. 29-31,

notatka spisana w dniu 22.04.2010 r. w budynku przy ul. (...) w K., k. 76, umowa o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną nr (...) z dnia 09.05.2011 r. , k. 45 – 47

uchwała nr (...) z dnia 09.06.2011 r., k. 32

wyrok SO w Krakowie wraz z uzasadnieniem, akta sprawy o sygn. 2255/11, k. 430, 433-443

wyrok SO w Krakowie wraz z uzasadnieniem z dnia 16 lipca 2014 r.,

akta sprawy o sygn. I C 777/13

Uchwałą nr (...) z dnia 05 października 2011 r. Właściciele we Wspólnocie uchwalili zaliczkę miesięczną na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, /bez wynagrodzenia zarządcy nieruchomości, które pozostaje bez zmian/, na sfinansowanie bieżącej eksploatacji budynku, która wynosić miała razem (...) zł za 1 ^{( 2)} powierzchni użytkowej budynku, a ponadto ujemne saldo na wyniku finansowym z przejęcia wspólnoty mieszkaniowej od SM im. (...), z dnia 30.06.2011 r., w wysokości – 4.407, 31 zł, przenieść bilansem na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w bieżącym roku i sfinansować z dodatkowych wpłat właścicieli.

dowód: uchwała nr (...) z dnia 05.10.2011 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w K., k. 68-69

Powódka w pismach do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. powiat grodzki zgłaszała nieprawidłowości w zakresie przewodów kominowych i działania wentylacji mechanicznej garażu podziemnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w K.. W odpowiedzi na pismo z dnia 04.05.2012 r., Inspektor Nadzoru Budowlanego, po zakończeniu czynności kontrolnych, uznał wniesioną skargę za bezzasadną.

W piśmie z dnia 06.02.2013 r. skierowanym do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w K., powódka ponownie złożyła wniosek o spowodowanie kontroli prawidłowości przebudowy kominów wentylacyjnych budynku przy ul. (...) w K.. Wskazała, że w podziemnym garażu budynku zainstalowana jest mechaniczna wentylacja, która przy przebudowie bez odpowiedniego projektu może zagrażać bezpieczeństwu mieszkańców. Podkreśliła, iż jej pismo zostało błędnie zakwalifikowane jako skarga, gdy w rzeczywistości było wnioskiem o kontrolę samowoli budowlanej i doprowadzenie stanu budynku do stanu zgodnego z przepisami prawa.

W związku z decyzjami o nie wszczynanie postępowań w zawnioskowanej przez powódkę sprawie, w dniu 19 sierpnia 2013 r. złożyła ona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K. skargę na bezczynność Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, wnosząc o zobowiązanie Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. o wszczęcie postępowania w sprawie.

Decyzją z dnia 20 września 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. Powiat Grodzki umorzył jako bezprzedmiotowe postępowanie administracyjne wszczęte w sprawie robót budowlanych w zakresie przewodów wentylacyjnych (szachtów nawiewnych) podziemnego garażu wielostanowiskowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w K..

Powyższa decyzja został uchylona w całości przez (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K., a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że zasadne jest twierdzenie, iż roboty budowlane zostały wykonane bez odpowiednich pozwoleń oraz stwierdzono, że dodatkowo zostały wykonane źle. Ustalono bowiem, że całkowita wysokość czerpni powietrza w garażu wynosi 89 do 103 cm, podczas gdy zgodnie z przepisami odległość od dolnej krawędzi otworu wlotowego czerpni od poziomu terenu powinna wynosić 2 m. Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego nie udało się natomiast ustalić, czy cały system jest wykonany źle.

dowód: pismo powódki do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 14.11.2012 r.; akta Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. (...). (...).42.2013. (...)

pismo powódki z dn.06.02.2013 r. do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w K., akta Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. (...). (...).42.2013. (...),

pismo powódki do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K. z dnia 19.08.2013 r., akta Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. (...) I.5160.58.2013. (...)

decyzja nr (...) Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. Powiat Grodzki z dnia 20.09.2013 r., akta Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. (...).5160.58.2013. (...);

decyzja nr (...) Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w K. z dn. 29.08.2014 r., akta Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. (...). 5160.68.2014. (...)

przesłuchanie powódki T. M., k. 226

Uchwałą nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w K. podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 17 grudnia 2013 r., właściciele lokali w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej potwierdzili wybór firmy (...) sp. z o.o. z siedzibą przy ul. (...) w K. - jako Pełniącego obowiązki Zarządcy (...), z terminem przejęcia nieruchomości od 01.07.2011 r. Ponadto uchwała miała następującą treść: „Jednocześnie zatwierdzają uprzednio ustaloną w wyniku negocjacji, wysokość stawki wynagrodzenia dla firmy (...) sp. z o.o., za m ^{( 2)} całkowitej powierzchni użytkowej budynku, tj. (...) zł/m2/pu. budynku. Całkowita powierzchnia użytkowa budynku wynosi (...) m ^{( 2)}. W związku z niewłaściwym liczeniem głosów udziałami w nieruchomości, przy podpisywaniu poprzedniej umowy nr (...), z dnia 09.06.2011 r., Właściciele lokali wyrażają zgodę na sporządzenie i podpisanie z dniem 01.01.2014 r., nowej umowy o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną Firmie (...) Sp. z o.o., która w głównej treści będzie zawierać te same zapisy dotyczące powierzenia zarządu nieruchomością, w trybie art. 18 Ustawy o własności lokali. Zmiany w treści umowy będą dotyczyć, wydzielenia z usługi zarządzania garażu wielostanowiskowego – jako lokalu prywatnego. Administrowanie garażem wielostanowiskowym może być powierzone firmie (...) sp. z o.o. tylko i wyłącznie za wspólną zgodą wszystkich właścicieli stanowisk garażowych. W tym celu niezbędne jest podpisanie oddzielnej umowy o administrowanie tym garażem, określenie wysokości oddzielnej zaliczki technicznej na utrzymanie i eksploatację garażu i znajdujących się tam urządzeń technicznych. Wysokość zaliczki technicznej powinna pokryć koszty, związane z opłatami za np. energię elektryczną, przeglądy obowiązkowe instalacji technicznych, naprawy i konserwacji bieżącej urządzeń znajdujących się w garażu wielostanowiskowym. Rozliczenie kosztów administrowania garażem powinno odbywać się poprzez oddzielny rachunek bankowy.”

W dokumencie uchwały stwierdzono, że głosowało 13 właścicieli o łącznym udziale 60,74% we współwłasności (51,24% głosów „za”; 9,5% głosów „przeciw”, 0% głosów „wstrzymujących się”). Uchwałą została przyjęta większością głosów liczonych według udziałów.

Usankcjonowaniem powyższej uchwały było zawarcie, w dniu 30 grudnia 2013 r. umowy o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną nr (...) pomiędzy Wspólnotą, a spółką (...) sp. z o.o. w K.. Jako załącznik do umowy został także dołączony wykaz zadań w zakresie zarządzania i administrowania budynkiem (wraz z obsługą administracyjną, księgową i prawną) w ramach ryczałtowego wynagrodzenia.

dowód: odpis uchwały nr (...), k. 25-27

umowa o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną nr (...) z dn. 30.12.2013 r., k. 48 – 51

zadania w zakresie zarządzania i administrowania budynkiem (wraz z obsługą administracyjną, księgową i prawną), k. 52

Powódka wielokrotnie kontaktowała się z Zarządcą drogą e – mail’ową wskazując liczne zastrzeżenia, co do pracy Zarządu. W odpowiedziach L. Z. starał się wyjaśniać powstałe wątpliwości, dodatkowo o planach wszystkich uchwał informował członków wspólnoty. Obie strony korespondencji informowały również pozostałych członków Wspólnoty o kolejnych pozwach wytaczanych przeciwko sobie. Powódka starała się przekonać pozostałych członków do zmiany osoby Zarządcy, apelując by wybrać podmiot, który będzie reprezentował Wspólnotę w sposób profesjonalny.

dowód: korespondencja e-mail powódki do L. Z. wraz z odpowiedziami, k. 77 - 151 ; 199 – 203

przesłuchanie powódki T. M., k. 226

W dniu 28 listopada 2012 r., do sprawy o sygn.. akt I C 2255/11, biegły sądowy – J. G. sporządził opinię w sprawie z powództwa T. M. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w K. przy ul. (...), która obejmowała następujące zagadnienia: ustalenie systemu księgowości, badanie zarzutów strony powodowej, badanie sprawozdań i bilansów – częściowo za 2010 r. oraz za I-wsze i II półrocze 2011 r., badanie planu gospodarczego Wspólnoty, badanie wybranych zagadnień pod względem ich zgodności z Uchwałami Wspólnoty, ustalenie sposobu przyjęcia zarządzania Wspólnotą przez nowego Zarządcę wg. stanu na dzień 30.06.201 r., analiza wyników finansowych i rozliczeń członków wspólnoty, ustalenie stanu finansów (środków finansowych) na poszczególne okresy rozliczeniowe, badanie wydatków i stanu środków funduszu remontowego.

W swojej opinii, biegły wskazał na liczne nieprawidłowości w zarządzaniu Wspólnotą, które dotyczyły zarówno okresu sprawowania zarządu przez poprzedniego Zarządcę, jak i obecnego. Jednakże w dużej mierze przedmiotem zastrzeżeń był rok 2010. Biegły podniósł również, iż zmiana zarządcy odbyła się nieprawidłowo i z negatywnymi skutkami.

Dowód: opinia z dn. 28.11.2012 r. sporządzona w sprawie o sygn.. akt I C 2255/11, k. 53 -65

Ocena dowodów:

Sąd dał wiarę dokumentom zgromadzonym w sprawie, albowiem nikt nie kwestionował ich prawdziwość.

Sąd dał wiarę zeznaniom powódki. Jej zeznania były spójne i logiczne. Znalazły również potwierdzenie w dokumentach przedłożonych w niniejszej sprawie. Nie miały one jednak istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, jednakże posłużyły do ustalenia tego, co powódce nie podoba się w uchwale i sposobie jej podjęcia, a także w zachowaniu Zarządu.

Sąd zważył co następuje:

Roszczenie nie jest uzasadnione.

Uchwała podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonej według wielkości udziałów w ogóle nie stanowi wyrażenia woli zebrania współwłaścicieli (por. m.in. wyrok SN z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/2005, LEX nr 424423). Do takiej de facto nie istniejącej uchwały nie znajduje zastosowania tryb zaskarżania przewidziany w art. 25 ustawy o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. dalej cytowana jako u.w.l.), gdyż przesłanką skuteczności powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest skuteczne jej podjęcie. Kwestia skutecznego podjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być natomiast przedmiotem powództwa o ustalenie w oparciu o art. 189 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Powódka jest podmiotem czynnie legitymowanym do wytoczenia takiego powództwa, gdyż jako członek pozwanej Wspólnoty ma interes prawny - w rozumieniu powołanego wyżej przepisu - w wytoczeniu takiego powództwa, w zwalczaniu zaskarżonej uchwały. O ile została skutecznie podjęta wiązałaby powódkę jako właścicielkę lokalu w nieruchomości, a zatem kwestia, czy uchwała ta została skutecznie podjęta bezpośrednio oddziałuje na jej prawa i obowiązki.

Zarzut, że uchwała została podjęta nieprawidłowo ze względu na fakt, iż nie uzyskała wymaganej większości (...) udziałów właścicieli wszystkich lokali, jest nieprawidłowy.

Wskazać należy, że specjalny tryb obowiązuje, ale do zmiany sposobu zarządu, a nie wyboru podmiotu, który ma ten zarząd sprawować. W niniejszej sprawie zmianie uległ właśnie podmiot sprawujący zarząd, a zatem, do podjęcia uchwały wystarczy zwykła większość głosów. Taka większość została osiągnięta. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Przepis ten nie ma jednak charakteru bezwzględnie obowiązującego. Dopuszcza bowiem tylko możliwość zmiany sposobu liczenia większości głosów, przyjmując, że liczenie będzie odbywać się nie udziałami, lecz przy przyjęciu, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Charakteru wskazanej powyżej normy nie zmienia również brzmienie art. 33 ustawy o własności lokali, który nie daje bezwzględnego pierwszeństwa wszystkim postanowieniom umowy zawartej zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali przed przepisami rozdziału 4 ustawy o własności lokali (art. 18 - 33), stanowiąc tylko o odpowiednim ich stosowaniu. Dotyczy to zwłaszcza przepisów dotyczących podejmowania przez właścicieli lokali decyzji w sprawach przekraczających zwykły zarząd, które, o ile wyraźnie nie wskazano w ustawy o własności lokali, nie podlegają modyfikacjom, w przeciwieństwie do ustaleń co do sposobu zarządu w zakresie czynności zwykłego zarządu, które wspólnota może określić przez preferowany przez nią sposób w umowie o powierzenie zarządu. Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie cytowany powyżej przepis art. 23 ustawy o własności lokali, a nie jak podnosi powódka zapis pkt VIII zdanie 5 umowy o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną z dnia 5.12.2006 r.

Zarzut, że uchwała ma niedopuszczalną formę i treść, która nie jest dopuszczona przez ustawę o własności lokali, również nie jest prawidłowy. Podnieść tu należy, że Wspólnota nie jest profesjonalnym uczestnikiem obrotu, a zatem pewne niedociągnięcia w zakresie samego sformułowania treści uchwały nie mogą być podstawą do jej uchylenia. Użyte w uchwale sformułowanie „Potwierdza się wybór” nie sposób traktować inaczej, jak tylko, że ta uchwała powołuje spółkę (...) do pełnienia funkcji zarządcy. Wydaje się, że takie sformułowanie było wynikiem sytuacji, w której spółka (...) zarządzała tą wspólnotą przez pewien okres czasu, a uchwała była tylko unormowaniem tego stanu rzeczy. Takie działanie mieściło się w kompetencji Wspólnoty, a decyzja mogła być podjęta większością głosów.

Zarzut, że uchwała działa wstecz nie jest uzasadniony. Co do zasady należy przyznać rację powódce, że uchwała nie może działać wstecz, ale istnieją od tego wyjątki. Za taki wyjątek sąd uznał sytuację, która zachodzi w niniejszej sprawie. Uregulowanie kwestii związanych z faktem, że przez pewien okres czasu spółka (...) sprawowała zarząd mimo braku w tym przedmiocie uchwały, nie tylko jest dopuszczalne ale wręcz koniczne.

Kolejna grupa zarzutów wskazanych przez powódkę, dotyczących zarzutów merytorycznych związanych z wyborem zarządu, a zwłaszcza konkretnie tego podmiotu oraz sposobu zarządzania przez niego, który w ocenie powódki był zły, była trudna do oceny. Przede wszystkim wskazać należy, że nie można winić spółki (...) za wszystko co dzieje się w pozwanej Wspólnocie. Zmiana Zarządu nastąpiła w trakcie roku obrachunkowego. Powódka wskazała opinię biegłego, z której wynika, iż zarząd sprawowany był błędnie, jednakże biegły nie obciąża wszystkim co zostało źle wykonane, spółkę (...). Zdecydowana większość zarzutów dotyczyła poprzedniego zarządcy. Co prawda, wskazana opinia nie została sporządzona w niniejszej sprawie, jednakże skoro powódka taki zarzut podniosła, Sąd musiał się do tego odnieść. W kwestii dotyczącej złego przejęcia dokumentów wskazać należy, że tu współdziałać muszą dwie strony. Zdaniem Sądu, nie jest winą firmy (...) fakt złego przejęcia dokumentów, bowiem to spółdzielnia je przekazywała i to ona wybierała sposób przekazania.

Powódka podniosła także zarzut, że istniał spór co do liczenia głosów i Sąd większość uchwał uznał za nieistniejące. Taka sytuacja również była sytuacją zastaną. Tak głosowali członkowie Wspólnoty i taki sposób akceptowali, trudno zatem jednoznacznie winić spółkę (...), że taki sposób głosowania przejęła. W pewnym jednak momencie powódka słusznie zakwestionowała tą metodę. W związku z powyższym okazało się, że praktycznie żadna uchwała nie została ważnie podjęta. Po uprawomocnieniu się wyroków, spółka (...) zrezygnowała z zastanego sposobu głosowania i przyjęła właściwy.

Kolejny zarzut podniesiony przez powódkę dotyczący zaniechania wykonania pewnych prac budowlanych również nie jest zasadny. Wskazać należy, że Zarząd nie może sam podejmować decyzji. Jeżeli członkowie uważają, że należy jakiś remont przeprowadzić, powinni podjąć odpowiednia uchwałę i w takiej sytuacji, zarząd będzie zobowiązany do jej wykonania.

Zarzuty co do treści umowy nie są uzasadnione. Oczywiście zawsze można coś uregulować korzystniej, ale to że cos jest niekorzystne dla wspólnoty jeszcze nie oznacza, że nie można się na to zgodzić. Odnośnie kwestii zaliczek to należy wskazać, że umowa z zarządcą nie ma tutaj żadnego znaczenia, ponieważ wysokości i sposób ustalania zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i tak musi wynikać z uchwały wspólnoty. Oczywistym jest, że każdy członek wspólnoty w tym powódka ma prawo kontroli zarządu i ma prawo wglądu do całej dokumentacji wspólnoty w tym również do danych osób, które zalegają z zapłatą zaliczki.

Zarzut łączenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej z utrzymaniem lokalu użytkowego nie jest uzasadniony. Ten lokal użytkowy to garaż i właśnie w zaskarżonej uchwale oddziela się te koszty. (...) tym lokalem przez zarządcę nie będzie zarządzaniem nieruchomością wspólną, a będzie się odbywać tylko na podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami tego lokalu, a spółką (...).

Kwestia sposobu wykonania zadaszenia śmietnika nie ma większego znaczenia dla oceny zasadności wyboru zarządcy w ramach kontroli dokonywanej przez sąd.

Nie zostały wykazane nieprawidłowości przy gospodarowaniu finansami, rozliczaniu zaliczek, przenoszeniu środków z kont. Co do określenia zasad prowadzenia księgowości to sposób powinna ustalić wspólnota. Nie ma to nic wspólnego z zarządem. Nie zostało wykazane aby zarządca działał celowo przeciwko powódce, aby się na niej mścił.

Nie zostały wykazane nieprawidłowości ze strony zarządcy w kwestii działań z wentylacją oraz z aranżacją terenu wokół budynku.

Oczywistym jest, że nie jest dobra sytuacja w której zarządca jest jednocześnie zarządcą i prowadzi działalność usługową związaną z usługami budowlanymi. Rodzi to konflikt interesów. Nie można jednak a priori stwierdzić, że to dyskwalifikuje danego zarządcę.

Można mieć wątpliwości co do celowości dodatkowego ubezpieczenia w 2010r., skoro wcześniej poprzedni zarządca ubezpieczył wspólnotę (wynika to z opinii J. G.). Ta sytuacja jednak się nie powtórzyła później. Na usprawiedliwienie należy podać, że było to związane ze zmianą zarządu w trakcie roku obrachunkowego. Ta kwestia nie była wyjaśniania dogłębnie w tamtej sprawie, ale można się domyślać, że zarządca mógł mieć wątpliwości czy wspólnota rzeczywiście jest ubezpieczona.

Powódka wykazała, że istnieją pewnego rodzaju wątpliwości, czy wybór tego zarządu jest trafny. Podkreślić jednak należy, że zadaniem Sądu nie jest dokonywanie wyborów za członków Wspólnoty, nawet jeżeli w jego ocenie inna firma, czy też inny sposób zarządu byłby lepszy. Kompetencje taką posiadają jedynie członkowie. Rolą Sądu nie jest zarządzanie wspólnotą. Sąd również nie nadzoruje działalności wspólnoty. Sąd tylko kontroluje wspólnoty w określonym zakresie. Sąd tylko kontroluje czy pewne granice nie są przekraczane. Te granice to zgodność z prawem, zasadami prawidłowego zarządu i zasada nienaruszania interesów współwłaścicieli. Wszystko co znajduje się w ramach tych granic jest dozwolone i sąd w to nie ingeruje. W niniejszej sprawie Sąd nie stwierdził, aby zostały przekroczone granice, które dyskwalifikują wybór spółki (...) na zarządcę. Sąd stwierdził, iż popełnione błędy (np. wysokość komina w wentylacji, złe liczenie głosów, dodatkowe ubezpieczenie w 2010r.), nie są uchybieniami tego typu, że dyskwalifikują wybór tego podmiotu do sprawowania zarządu. Błędy zdarzają się każdemu, ale nie oznacza to, że każdy kto popełni błąd (bez względu na jego jakość) musi być automatycznie uznany za złego zarządcę. W związku z powyższym, Sąd nie ma uprawnienia, aby ingerować w wolę większości wyrażoną w zaskarżonej uchwale.

Reasumując należy wskazać, że uchwała jest zgodna z prawem, zgodna z zasadami prawidłowego zarządu, a ponadto nie narusza uzasadnionych interesów właścicieli.

O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., § 2 ust. 1-2 i § 10 ust.1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U z 2002 r., Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.). Na przyznane koszty złożyły się: wynagrodzenie dla pełnomocnika strony pozwanej (180 zł) i opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).