Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 października 2012r.

Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze Wydział I Cywilny

w składzie :

po rozpoznaniu w dniu 24 października 2012r. w Jeleniej Górze na rozprawie

sprawy z powództwa J. G., M. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w B.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)w B.,

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powodów kwotę 200 zł tytułem kosztów postępowania.

Sygn. akt I C 870/12

UZASADNIENIE

Powodowie J. G. i M. G. wnieśli o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. nr (...) z dnia 12.06.2012r. w sprawie zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu według przepisanych norm.

W uzasadnieniu wskazali, iż są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...)w budynku nr (...)przy ul. (...)w B.. Podnosili oni, iż zaskarżona przez nich uchwała stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes powodów. Dotyczy ona kredytu na remont dachu, który stanowi część wspólną nieruchomości, zatem właściciele powinni partycypować w spłacie kredytu w stosunku do swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Natomiast zgodnie z przedmiotową uchwała właściciele ponoszą koszty kredytu w stosunku do metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania, co sprawia, że powodowie posiadający udział (...)spłacają więcej kredytu niż właściciele o większym udziale w nieruchomości wspólnej, a mniejszej powierzchni użytkowej mieszkalnej. W ocenie powodów treść uchwały nr (...) narusza art. 12 ustawy o własności lokali, przez co jest niezgodna z prawem.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w B. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że przeprowadzenie remontu dachu oraz innych prac jest niezbędne w istniejącym stanie, a powodowie również głosowali za przyjęciem uchwały. Ponadto w uzasadnieniu wskazano, iż forma zaliczek, czy wpłat na fundusz remontowy, pozostaje kwesta otwartą, ale zazwyczaj ustalana jest jako stawka liczona od metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania. Jeśli właściciele wyrażą zgodę na wpłatę zaliczek również od pomieszczeń przynależnych to taka uchwała zostanie przygotowana przez zarządcę nieruchomości. Zdaniem strony pozwanej, sporna uchwała odnosi się do kwestii zaciągnięcia kredytu na wykonanie robót remontowych oraz ustalenia wysokości wpłaty na fundusz remontowy i nie sprzeciwia się treści art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l. Pozwana dodała, że wstrzymanie wykonania uchwały spowoduje brak realizacji zadania w 2012r. i utratę środków zarezerwowanych przez Gminę na udział własny w remoncie, co będzie skutkowało koniecznością realizacji zadania w całości z kredytu i doprowadzi do wzrostu obciążenia poszczególnych właścicieli lokali.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie M. G.oraz J. G.są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...)w B., składającego się z lokalu mieszkalnego o pow. (...) oraz pomieszczeń przynależnych – piwnicy ((...) ) oraz strychu ((...) ), łącznie (...) , a ich udział w nieruchomości wspólnej wynosi (...)części ((...)).

(akt notarialny k. 12-13)

We wspólnocie jest 8 lokali mieszkalnych.

(bezsporne)

Decyzją nr (...) Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 28.06.2011r. nakazano Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...)w B.wykonanie robót budowlanych w budynku nr (...)przy ul. (...)w B., w zakresie remontu przewodów kominowych, określając termin wykonania prac do 15.09.2011r.

(decyzja PINB nr (...) k. 42)

W dniu 12.06.2012r. właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)w B.podjęli uchwałę nr (...) w sprawie zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego. Głosowanie odbyło się częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za podjęciem uchwały głosowali wszyscy właściciele.

W uchwale stwierdzono w § 1, iż zatwierdza się do wykonania roboty remontowe budynku polegające na wymianie pokrycia dachu, więźby dachowej, przemurowania kominów, wymianie okien klatkowych oraz drzwi wejściowych do budynku oraz rozdzielenie instalacji wodnej i w tym celu upoważniono zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do zaciągnięcia w banku kredytu inwestorskiego do kwoty 135.000 zł. W § 3 uchwały określono, że źródłem spłaty kredytu remontowego będą środki zgromadzone na koncie funduszu remontowego. Miesięczne wpłaty na fundusz remontowy określono w wysokości minimum 6,30 zł/m ² p.u.m. (powierzchni użytkowej mieszkania).

Powodowie zostali poinformowani o podjęciu uchwały nr (...) pismem z dnia 19.06.2012r.

(pismo k. 6; uchwała nr (...) k. 9, 40; protokół głosowania k. 41)

W związku z podjęciem uchwały nr(...) z dnia 12.06.2012r. zmieniono powodom wysokość zaliczek pobieranych od nich na wyodrębniony fundusz remontowy z 1,50 zł/ m ² powierzchni użytkowej mieszkania na 6,30 zł/ m ² p.u.m., wobec czego płacona przez nich zaliczka na ten cel od dnia 01.07.2012r. wynosi 441 zł miesięcznie.

(aneks z dnia 19.06.2012r. k. 5)

H. G.(właścicielka lokalu nr (...)w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej) posiada udział w nieruchomości wspólnej (...)części ((...)). Jest właścicielem lokalu mieszkalnego o pow. (...) , strychu i piwnicy o pow. (...) , łącznie (...) ². Uiszcza zaliczki na fundusz remontowy w kwocie 421 zł miesięcznie.

(bezsporne)

Sąd zważył, co następuje:

Strona powodowa opierała swoje powództwo na zasadzie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U.2000.80.903 j.t.) zgodnie z którym, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powodowie zarzucali, iż uchwała nr (...) z dnia 12.06.2012r. w sprawie zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego narusza art. 12 u.w.l. oraz ich uzasadniony interes, albowiem różnicuje obciążenia właścicieli z tytułu zaliczek na fundusz remontowy nie w oparciu o ich udział w nieruchomości wspólnej, a powierzchnię użytkową mieszkania.

Pozwana stała na stanowisku, iż taki sposób ustalania zaliczek jest zgodny z przepisami prawa, a ponadto zgodę w tym zakresie wyrazili wszyscy właściciele.

W ocenie sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W myśl art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, z kolei zgodnie z ust. 3, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zatem przy obliczaniu udziału właściciela w nieruchomości wspólnej bierze się pod uwagę nie tylko powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego, ale i pomieszczeń przynależnych. Z kolei art. 12 ust. 2 u.w.l. stanowi, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z unormowania tego wynika, iż każdy właściciel lokalu jest zobowiązany do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swojego udziału we współwłasności (w nieruchomości wspólnej). W takim samym stosunku powinni oni ponosić koszty zaliczek na fundusz remontowy, jako kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Z uchwały wynika, że zaciągnięty kredyt miał sfinansować remont części wspólnych budynku, a zwłaszcza dachu. Przyjęty w uchwale nr (...)sposób wyliczenia zaliczki na fundusz remontowy, nie w stosunku do udziału właścicieli w nieruchomości wspólnej, lecz liczonej od powierzchni użytkowej mieszkania, jest niezgodny z cytowanymi powyżej przepisami prawa ( ius cogens). Różnicuje on koszty ponoszone przez poszczególnych właścicieli na fundusz remontowy w sposób nieprawidłowy, skutkujący obciążeniem właściciela posiadającego mniejszy udział w nieruchomości wspólnej w stopniu wyższym, niż właściciel posiadający większy udział w nieruchomości, jak ma to miejsce w przypadku powodów i H. G.. Zatem spłata zaciągniętego kredytu obciążyłaby powodów w stopniu wyższym niż uzasadniony ich udziałem w nieruchomości wspólnej. Uchwała nr (...) nie precyzuje ponadto, w jaki sposób różnice te miałyby zostać rozliczone.

Sąd orzekający nie kwestionuje konieczności przeprowadzenia remontów i zaciągnięcia na ten cel kredytu, niemniej, rzeczą wspólnoty i jej zarządcy jest przeprowadzenie tego przedsięwzięcia w zgodzie z obowiązującym porządkiem prawnym i bez szkody dla właścicieli.

Mając na uwadze powyższe, sąd uchylił uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)w B.z powodu jej niezgodności z art. 3 i 12 ust. 2 u.w.l. oraz z uwagi na naruszenie uzasadnionego interesu powodów.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Pozwana przegrała proces, zatem obowiązana jest do zwrotu poniesionych przez powodów kosztów postępowania, to jest uiszczonej opłaty od pozwu w kwocie 200 zł.