Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 września 2013 r.

Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie Wydział II Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Bogdan Wolski

Protokolant: Paulina Marciniak

po rozpoznaniu w dniu 26 września 2013 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa

S. G.

przeciwko

Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 197 zł (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 343/13

UZASADNIENIE

I. Stanowiska stron.

1. S. G. wytoczył powództwo przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W. o uchylenie uchwały nr 2/2013 z dnia 7 marca 2013 roku w sprawie dokonania odpisu z funduszu remontowego na pokrycie nieodzyskanych należności, ewentualnie o stwierdzenie nieistnienia tej uchwały. S. G. wniósł także o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu.

1.1. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż od 1998 roku jest właścicielem i współwłaścicielem czterech lokali położonych w budynku przy ul. (...) w W.. Powód podniósł, iż przedstawiciele wspólnoty w skarżonej treści uchwały wyliczyli straty na kwotę 116.237,55 zł. Powyższe wyliczenie nie zostało zdaniem powoda potwierdzone jakimikolwiek dowodami czy odniesieniami do faktycznie zaistniałych faktów. Powód wskazał, iż największe straty finansowe powstały w okresie od sierpnia 1999 r. do dnia 18 grudnia 2006 r. W ocenie powoda, z faktów i dokumentów wynika, że przez wiele lat poza wiedzą i kontrolą właścicieli były wielomilionowe wydatki, a sukcesywnie pojawiające się straty finansowe były głęboko ukrywane. Powód podniósł także, iż nie zgadza się, aby straty finansowe powstałe w ciągu wielu lat z winy konkretnych osób były pokrywane ze środków funduszu remontowego. Powód podniósł nadto, iż zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem i narusza zasady prawidłowej gospodarki we wspólnocie mieszkaniowej oraz uzasadniony interes ekonomiczny powoda jako członka wspólnoty. Zdaniem powoda, uchwała jest sprzeczna również z celem, jaki ma pełnić fundusz remontowy i narusza zakres uprawnień wspólnoty przysługujący jej wobec przekazanych środków pieniężnych przez właścicieli lokali. W ocenie powoda, niedopuszczalnym jest pokrywanie strat finansowych ze środków celowych wpłacanych na poczet przyszłych remontów nieruchomości wspólnej.

2. W odpowiedzi na pozew Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od S. G. kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

2.1. Uzasadniając powyższe stanowisko pozwana podniosła, iż neguje fakt zaistnienia jakichkolwiek nieprawidłowości w procedurze głosowania w przedmiocie zaskarżonej uchwały. Pozwana wskazała nadto, iż kwota 116.237,55 zł została wyliczona w ten sposób, że zaległości z bilansu otwarcia salda na dzień przejęcia od poprzedniego administratora, tj. na 01.05.2009 r. pomniejszono o należności za okres 01.01.2007 – 31.05.2008 r. Następnie wyliczono saldo, według stanu, jaki powinien istnieć na koncie pp. G. na koniec 2012 r., zawierające należności i wpłaty od 01.06.2008 r. do 17.12.2012 r. i odjęto je od poprzednio wyliczonej wartości. Do wysokości straty doliczona została również kwota zasądzona wyrokiem tutejszego Sądu z dnia 25.01.2011 r., którą Wspólnota zapłaciła na rzecz S. i K. G.. Pozwana podniosła nadto, iż z uwagi na fakt, że w okresie 2002 – 2009 zapadło kilka prawomocnych orzeczeń rozstrzygających niepomyślnie dla Wspólnoty powództwa przeciwko K. i S. G. o zapłatę zaległych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, na koncie Wspólnoty należności te nadal widnieją jako niezapłacone, jednak z oczywistych względów nie zostaną one nigdy odzyskane. Stąd powstała w ocenie pozwanej konieczność faktycznego pokrycia tego deficytu w majątku Wspólnoty, co można przeprowadzić na dwa sposoby: pokrycie tej straty ze środków (funduszy) wspólnych, które wspólnota posiada bądź też obciążenia wszystkich właścicieli dodatkową opłatą na jej pokrycie. Właściciele zgromadzeni na zebraniu w dniu 07.03.2013 r. opowiedzieli się za pierwszą możliwością. Pozwana podniosła również, iż fundusz remontowy, choć głównie tworzony z zaliczek remontowych przyjętych uchwałą może być także zasilany z innych źródeł – z nadwyżek eksploatacyjnych lub np. innych pożytków, a środki na nim zgromadzone także powinny być rozdysponowane zgodnie z aktualną potrzebą pod warunkiem takiej woli właścicieli lokali.

3. W piśmie procesowym z dnia 18 sierpnia 2013 r. powód wskazał, iż nie kwestionuje strat w kwocie 116.237,55 zł, lecz uważa, że wysokość jest kilkakrotnie wyższa i wynosi bez naliczonych odsetek kwotę co najmniej 190.340,86 zł. Zatem kwota realnych strat wraz z zaksięgowanymi odsetkami i poczynionymi wydatkami przekracza w ocenie powoda co najmniej 0,5 mln zł.

II. Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia.

1. Właściciele lokali – członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. podjęli w dniu 7 marca 2013 r. uchwałę nr 2/2013 w sprawie dokonania odpisu z funduszu remontowego na pokrycie nieodzyskanych należności.

2. Przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu jest uchwała nr 2/2013, której treść nie była pomiędzy stronami przedmiotem sporu. Okoliczność ta stanowiła podstawę oddalenia złożonych wniosków dowodowych.

III. Ocena zasadności roszczenia z wyjaśnieniem podstawy prawnej rozstrzygnięcia.

1. Powództwo nie jest zasadne.

2. Powód na rozprawie w dniu 26 września 2013 r. sprecyzował podstawy wytoczonego powództwa wskazując, iż „zaskarżenie przedmiotowej uchwały wynika z niezgodności tej uchwały z obowiązującym prawem i zasadami zarządzania nieruchomością wspólną”.

3. Oznacza to ostatecznie, iż powód wystąpił z powództwem opartym na art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, gdyż przedstawiając stanowisko w sprawie po doręczeniu odpowiedzi na pozew, to jest w piśmie z 18 sierpnia 2013 r. i na rozprawie w dniu 28 września 2013 r., powód nie podtrzymał zarzutów dotyczących trybu podjęcia uchwały. Stąd przedmiotem oceny Sądu dla potrzeb rozstrzygnięcia tej sprawy było czy w odniesieniu do zaskarżonej uchwały zachodzą podstawy podniesione przez powoda, to jest niezgodność uchwały z prawem lub zasadami zarządzania nieruchomością wspólną.

4. Odnosząc się wobec tego do sformułowanych przez powoda zarzutów Sąd wskazuje, iż dokonane zmiany w rachunkach Wspólnoty, w sposób wynikający z zaskarżonej uchwały, to jest pokrycie nieodzyskanych należności w kwocie 116.237,55 zł ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, w jakichkolwiek sposób nie uchybia obowiązującemu prawu. Pieniądze zgromadzone w ramach funduszu remontowego pochodzą z zaliczek uzyskanych do właścicieli lokali w ramach ogólnego udziału w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Dokonanie zmiany wynikającej z zaskarżonej uchwały nie może doprowadzi do jakiegokolwiek wydatkowania zgromadzonych w tej części środków na inne potrzeby, niż związane z zarządem nieruchomością wspólną, gdyż taka możliwość nie wynika z przyjętych postanowień uchwały. Uchwała nr 2/2013 nie jest zatem niezgodna przepisami prawa.

5. Powód nie udowodnił także, aby zaskarżona uchwała w jakikolwiek sposób naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Uchwała ta bowiem nie skutkuje żadnymi faktycznymi zmianami dotyczącymi zgromadzonych funduszy na potrzeby zarządu nieruchomością wspólną , co zostało wyjaśnione w pkt. 3 uzasadnienia. Podjęcie uchwały wynikało z konieczności uwzględnienia braku wpływu określonych środków, które były wcześniej uwzględniane jako należne i wymagalne, co prowadziło w istocie jedynie do rachunkowego zwiększenia stanu konta Wspólnoty. Stąd podjęcie uchwały nr 2/2013 i dokonanie na jej podstawie stosownej korekty w rachunkach Wspólnoty nie może być w żaden sposób uznane - w ocenie Sądu - za działanie sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

6. Powyższe prowadzi do uwzględnienia stanowiska pozwanej.

6.1. W tym stanie sprawy, Sąd orzekł jak w pkt. 1 wyroku.

6.2. Sąd rozstrzygnął o kosztach procesu na podstawie art. 98 § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, przy uwzględnieniu kosztów zastępstwa procesowego - 180 zł i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17 zł.