Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący SSO Agnieszka Hreczańska - Cholewa
Protokolant Dorota Nitkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2013 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. w W. przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi W.

o ustalenie

I. ustala, iż od dnia 01.01.2012 r. wysokość stawki procentowej opłaty
rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) i
(...) położonych we W., obręb T., przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków Wydział IV Ksiąg
Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), powstałych w
wyniku podziału działki nr (...) oraz działki gruntu nr (...)
położonych we W., obręb T., przy ul. (...), dla których Sąd
Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi
księgę wieczystą nr (...), powstałych w wyniku podziału działki
nr (...) wynosi 1 %;

I.  dalej idące powództwo oddala;

II.  zasądza od strony pozwanej Skarbu Państwa - Prezydenta W. na

rzecz strony powodowej (...) sp. z o.o. w W. kwotę 12 649,42 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1851/12

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w postaci:

1. działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), o powierzchni 1,60302 ha, objętej księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu;

2. działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), o powierzchni 0,0474 ha, objętej księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu;

3. działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 2,4554 ha, objętej księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu;

ze stawki w wysokości 3% na stawkę w wysokości 1%, z uwagi na trwałą zmianę sposobu korzystania z powyższych nieruchomości.

W uzasadnieniu swojego żądania strona powodowa wskazała, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z przedmiotowych działek, powodująca zarazem zmianę celu, na który nieruchomości te zostały oddane w użytkowanie. Obecnie działki te przeznaczone są „na cele mieszkaniowe i realizacji urządzeń infrastruktury technicznej”. Strona powodowa podnosiła, iż w związku ze zmianą oznaczenia użytków w ewidencji gruntów, przeznaczeniem nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe i pod drogi oraz prowadzeniem przez spółkę inwestycji budowlanej na przedmiotowych nieruchomościach, a w szczególności uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, z sieciami i przyłączami uzbrojenia zewnętrznego oraz zagospodarowaniem i następnie konsekwentną realizacją inwestycji, nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa – Prezydent W., zastępowany przez (...), wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana podkreślała, że z art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wynika, że zmiana stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości ulega zmianie, jeżeli po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. Niewątpliwie podstawową przesłanką obniżenia stawki procentowej opłaty jest trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, rozumiana jako używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków. W ocenie strony pozwanej nawet na etapie zaawansowanego procesu inwestycyjnego można mówić jedynie o zamiarze zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, zaś stwierdzenie, czy zmiana będzie miała charakter trwały i spowoduje zmianę celu, na który została oddana nieruchomość, będzie możliwe dopiero po uzyskaniu decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie określonego obiektu budowlanego, który bądź w przeważającej części będzie przeznaczony na usługi bądź na cele mieszkaniowe, co ma zasadnicze znaczenie w istotne rozpoznawanej sprawie. Skoro ustawodawca posłużył się pojęciem trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, zaś przez korzystanie rozumie się m in. używanie, to wedle strony pozwanej, przystąpienie do użytkowania obiektu uwarunkowane jest uzyskaniem ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie. Reasumując strona pozwana podkreślała, że wbrew poglądom powodowej spółki, treść decyzji o pozwoleniu na budowę nie determinuje sposobu korzystania z nieruchomości, jeśli inwestycja nie została jeszcze zrealizowana, a zatem w tym czasie władający nieruchomością może ją wykorzystywać zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

W piśmie procesowym z 16 września 2013 r., złożonym na rozprawie w dniu 17 września 2013 r. strona powodowa ograniczyła powództwo w ten sposób, iż wniosła o ustalenie przez Sąd opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości ze stawki w wysokości 3% na stawkę w wysokości 1%, z uwagi na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości w roku 2012. Ograniczenie powództwa powód uzasadnił faktem, iż w dniu 12 grudnia 2012 r. Prezydent W. dokonał wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego gruntu dla udziału związanego z lokalami mieszkalnymi i ustalił, że od dnia 1 stycznia 2013 r. nowa stawka opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów będzie wynosiła 1%. W pozostałym zakresie powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, powołując się na argumentację zawartą w pozwie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Strona powodowa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa, położonych we W. przy ul. (...), obejmujących działki gruntu o numerach ewidencyjnych: (...), o powierzchni 1,60302 ha, (KW nr (...)), (...), o powierzchni 0,0474 ha ( KW nr (...)) oraz (...) o powierzchni 2,4554 ha (KW nr (...)).

W dacie objęcia ww. działek w użytkowanie wieczyste przez poprzednika prawnego powoda, na nieruchomościach tych usytuowane były budynki przemysłowe. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego powyższych działek gruntu liczona była w oparciu o stawkę procentową w wysokości 3% wartości nieruchomości.

Nabywając przedmiotowe grunty w użytkowanie wieczyste powodowa spółka planowała wybudowanie na ich terenie kompleksu budynków wielorodzinnych przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

dowód: zeznania świadka K. M. e-protokół rozprawy z 22.11.2013 r. od 00:02:57 do 00:15:53, przesłuchanie w charakterze powoda K. W. e-protokół rozprawy z 22.11.2013 r. od 00:19:45 do 00:33:27.

Działki gruntu oddane w użytkowanie wieczyste powodowej spółce powstały z podziału działek o numerach ewidencyjnych (...), które następnie scalono w działkę o numerze (...) i wyodrębniono z niej działki numer (...). Przed połączeniem działki te oznaczone były w ewidencji gruntów i budynków częściowo jako „tereny przemysłowe” (działki (...)), „inne tereny zabudowane lub zurbanizowane tereny zabudowane” (działki (...)) oraz „droga” (działka nr (...)). Zakwalifikowane jako „tereny przemysłowe” działki nr (...) wchodziły w skład terenu objętego późniejszą działką (...), działki (...) w skład terenu objętego działką (...), zaś działka (...) w skład terenu (...).

Od 2009 roku teren działki (...) określony jest w ewidencji gruntów i budynków częściowo jako zurbanizowany teren niezabudowany i w części jako teren zabudowany, działki numer (...) jako zurbanizowany teren niezabudowany, natomiast działki nr (...) jako zurbanizowany teren niezabudowany.

dowód: wyciąg z wykazu zmian ewidencyjnych z 19.10.2009 r. dla nieruchomości KW nr (...), nr zmiany (...) k.98-100, wyciąg z wykazu zmian ewidencyjnych dla nieruchomości KW nr (...), nr zmiany (...) k. 101, wyrys z mapy ewidencyjnej k. 102-103.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Miejskiej W. Nr (...) z dnia 30 grudnia 2008 r. działka numer (...) przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługi I, handel detaliczny małopowierzchniowy (...), zieleń parkową, skwery, infrastrukturę drogową, telekomunikację, place zabaw, urządzenia infrastruktury oraz w części pod drogę wewnętrzną, działka numer (...) – pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługi I, produkcję, magazyny i handel hurtowy, zieleń parkową, skwery, infrastrukturę drogową, telekomunikację, place zabaw, urządzenia infrastruktury technicznej, działka numer (...) – pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługi I, handel detaliczny małopowierzchniowy (...), zieleń parkową, skwery, infrastrukturę drogową, telekomunikację, place zabaw, urządzenia infrastruktury technicznej oraz w części pod ulicę, urządzenia telekomunikacyjne.

dowód: uchwała Rady Miejskiej W. Nr (...) z 30.12.2008 r. wraz z załącznikiem k.46-53 (144-157), decyzja nr (...) Prezydenta W. z 17.09.2009 r. o zatwierdzeniu projektu podziału k. 54-55.

W dniu 15 lutego 2008 r. Prezydent W. na wniosek strony powodowej wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną, sieciami i przyłączami uzbrojenia zewnętrznego oraz zagospodarowaniem na terenie działek (...). Decyzja ta następnie była zmieniana kolejnymi decyzjami z 29 września 2008 r., 26 listopada 2010 r., 30 czerwca 2011 r. i z 04 listopada 2011 r. o zmianie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Na mocy ostatecznej decyzji Prezydenta W. nr (...) z dnia 04 listopada 2011 r. spółce (...)sp. z o.o. udzielono pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych nr (...) z usługami w budynku nr (...) z garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach przy ulicy (...) - działki nr (...), obręb T. we W..

Przed przystąpieniem do realizacji inwestycji budowlanej na terenie działek będących w użytkowaniu wieczystym powoda, dokonano rozbiórki usytuowanych tam obiektów przemysłowych. Prace rozbiórkowe zakończyły się pod koniec 2007 roku. Na początku 2010 roku rozpoczęte zostały prace budowlane związane z budową budynków wielorodzinnych mieszkalnych na użytkowanych gruntach wraz z infrastrukturą drogową i sieciową. W sierpniu 2010 r. powodowa spółka, w ramach prowadzonej inwestycji budowlanej, zawarła pierwszą umowę przedwstępną sprzedaży lokalu usytuowanego w wybudowanym przez nią budynku mieszkalnym. W 2012 r. sprzedanych zostało 130 lokalów. Budynki mieszkalne wybudowane przez stronę powodową w ramach prowadzonej inwestycji usytuowane są na działce (...), natomiast na działce (...) znajduje się infrastruktura techniczna, obsługująca całe osiedle mieszkaniowe. Na działce nr (...) wybudowana została droga publiczna, natomiast działka nr (...) nie wchodzi w skład osiedla, obecnie jest to obszar niezabudowany, z którego wyburzone zostały obiekty przemysłowe.

dowód: decyzja nr(...) z 04.11.2011 r. k. 14-15, zaświadczenie nr (...) z 06.12.2011 r. k. 16, , decyzja nr (...) z 26.11.2010 r. k. 62—63, zaświadczenie nr (...) z 20.01.2011 r. k. 64, dokumentacja fotograficzna k. 68-82, zeznania świadka K. M. e-protokół rozprawy z 22.11.2013 r. od 00:02:57 do 00:15:53, przesłuchanie w charakterze powoda K. W. e-protokół rozprawy z 22.11.2013 r. od 00:19:45 do 00:33:27.

Wnioskiem z 19 grudnia 2011 r. (data wpływu 29.12.2011 r.) skierowanym do Prezydenta W., strona powodowa wniosła o zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działek nr (...) z 3 % na 1%. W uzasadnieniu wniosku spółka wskazała, że po oddaniu jej przedmiotowych gruntów w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która spowodowała zmianę celu, na które nieruchomości te zostały oddane w użytkowanie wieczyste. Działki te bowiem, stanowiące dotychczas tereny przemysłowe, zostały przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zakwalifikowane jako tereny pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, natomiast w ewidencji gruntów określono je jako „zurbanizowany teren niezabudowany”. Ponadto powodowa spółka powołała się na fakt wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na użytkowanej nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

dowód: wniosek z 19.12.2011 r. o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej k. 129-136.

Pismem z dnia 13 stycznia 2012 r. (znak: (...)) Skarb Państwa, działając przez Prezydenta W. odmówił powodowi zmiany stawki procentowej opłaty rocznej. Uzasadniając swoje stanowisko wskazał, iż ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości, albowiem realizowana przez powoda inwestycja budowlana jest w toku i nie wydano jeszcze decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wzniesionych przez spółkę budynków mieszkalnych.

dowód: pismo z 13.01.2012 r. k. 127-128.

Pismem z dnia 17 lutego 2012 r.(...)sp. z o.o. z siedzibą w W. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. wniosek o ustalenie, że odmowa zmiany stawki procentowej przez Prezydenta W. była nieuzasadniona oraz o ustalenie zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych (...) z 3% na 1%. W uzasadnieniu wniosku powodowa spółka powołała się na fakt trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości oddanych jej w użytkowanie wieczyste.

dowód: wniosek z 17.02.2012 r. k. 35-39.

Orzeczeniem z dnia 05 czerwca 2012 r. (SKO (...)) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. oddaliło wniosek strony powodowej o zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowych działek. W uzasadnieniu orzeczenia wskazano, iż zmiana wysokości stawki opłaty rocznej byłaby uzasadniona w sytuacji, gdyby wydane zostały ostateczne decyzje o pozwoleniu na użytkowanie budynków wielorodzinnych wzniesionych przez spółkę na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

dowód: orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 05.06.2012 r. wraz z uzasadnieniem, k. 32-34.

Od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego strona powodowa złożyła sprzeciw, wnosząc o ustalenie, że odmowa przez Prezydenta W. zmiany stawki procentowej rocznej była nieuzasadniona odnośnie działek o numerach (...) oraz o ustalenie od dnia 1 stycznia 2012 r. zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w postaci:

a)  działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...) (poprzednio (...)) o łącznej powierzchni 0,0474 ha;

b)  działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...) (poprzednio numer (...)) o łącznej powierzchni 2,4554 ha

ze stawki w wysokości 3% na stawkę w wysokości 1% z uwagi na trwałą zmianę sposobu korzystania z powyższych nieruchomości.

dowód: sprzeciw z 16.07.2012 r. od orzeczenia SKO z 05.06.2012 r. (SKO (...)) k. 3-10.

Spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. w przeważającej części zrealizowała inwestycję budowlaną na działkach numer (...) będących w jej użytkowaniu wieczystym. Spółka uzyskała ostateczne decyzje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości w postaci budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) – etap I. inwestycji oraz budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) – etap II inwestycji. Na mocy kolejnych decyzji nr(...)z 27.08.2013 r. oraz nr (...) z 02.10.2012 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. (...) we W. (etap III. inwestycji). Aktualnie na terenie działki nr (...) prowadzone są prace budowlane związane z wykończeniem piątego budynku mieszkalnego (budynek jest w stanie surowym otwartym). Na 500 lokali znajdujących się w wybudowanych przez stronę powodową budynkach (...) lokale mają charakter lokali usługowych, pozostałe natomiast przeznaczone są na cele mieszkaniowe.

dowód: decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (...) z 23.03.2012 r. o pozwoleniu na użytkowanie k. 25, zaświadczenie nr (...) k.26, decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr (...) z 31.05.2012 r. o pozwoleniu na użytkowanie k.27, zaświadczenie nr (...) k. 28, zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych z 14.03.2012 r. k. 24, dokumentacja fotograficzna k. 68-82, 110-125, 176-180, decyzja nr(...) k. 293, decyzja nr (...) z 02.10.2012 r. k. 294, zaświadczenie nr (...) k. 295, zeznania świadka K. M. e-protokół rozprawy z 22.11.2013 r. od 00:02:57 do 00:15:53, przesłuchanie w charakterze powoda K. W. e-protokół rozprawy z 22.11.2013 r. od 00:19:45 do 00:33:27.

Obecnie działka numer (...) o powierzchni 0,0474 ha, której użytkownikiem wieczystym jest strona powodowa, została podzielona na działki numer (...) natomiast działka numer (...) na działki numer (...).

dowód: decyzja nr (...) z 02.01.2012 r. wraz z załącznikami k. 17-20, decyzja nr (...)z 26.01.2012 r. wraz z załącznikami k. 21-24.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo w przeważającym zakresie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie (por. art. 77 ust. 1 zdanie pierwsze u.g.n.). Stosownie do art. 81 ust. 1 powołanej ustawy użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. W tej sytuacji odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy art. 77-80. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym (art. 81 ust. 2 u.g.n.).

Przepis art. 80 ust. 1 u.g.n. stanowi, iż od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W takim przypadku wniosek o zmianę wysokości opłaty rocznej zastępuje pozew. Podkreślić należy, że w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, zaskarżone orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 2 i 3 u.g.n.).

Mając na względzie treść powołanych regulacji w pierwszym rzędzie wypada wskazać, iż przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie jest żądanie strony powodowej określone we wniosku z 19 grudnia 2011 r. (k.129 i nast.), który zastępuje pozew. We wniosku tym strona powodowa domagała się zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w postaci działek o numerach ewidencyjnych (...) (KW nr (...)), (...) (KW nr (...)) oraz (...) (KW nr (...)) ze stawki w wysokości 3% na stawkę w wysokości 1%, z uwagi na trwałą zmianę sposobu korzystania z powyższych nieruchomości. Działki te bowiem z terenów przemysłowych zostały w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zakwalifikowane jako tereny pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, natomiast w ewidencji gruntów określono je jako „zurbanizowany teren niezabudowany”. Ponadto powodowa spółka powołała się na fakt wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na użytkowanej nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W odpowiedzi na złożony wniosek Prezydent W. odmówił powodowej spółce zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej powołując się na brak decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynków mieszkalnych, wybudowanych przez spółkę na użytkowanym przez nią gruncie. W następstwie powyższego, strona powodowa złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. wniosek o ustalenie, że odmowa zmiany stawki procentowej przez Prezydenta W. była nieuzasadniona oraz o ustalenie zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych (...) z 3% na 1%. Orzeczeniem z dnia 05 czerwca 2012 r. (SKO (...)) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. oddaliło wniosek strony powodowej, podzielając argumentację Prezydenta W., iż nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania przez spółkę ze spornych nieruchomości. Od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego strona powodowa złożyła sprzeciw, wnosząc o ustalenie, że odmowa przez Prezydenta W. zmiany stawki procentowej rocznej była nieuzasadniona odnośnie działek o numerach (...) oraz o ustalenie od dnia 1 stycznia 2012 r. zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w postaci:

a)  działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...) (poprzednio (...)) o łącznej powierzchni 0,0474 ha;

b)  działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...) (poprzednio numer (...)) o łącznej powierzchni 2,4554 ha

ze stawki w wysokości 3% na stawkę w wysokości 1%.

Jakkolwiek zakresem zaskarżenia w sprzeciwie była wysokość opłaty rocznej jedynie w zakresie nieruchomości o dotychczasowych numerach ewidencyjnych (...) (obecnie (...) i (...)) oraz (...) (obecnie (...)i (...)), to z uwagi na utratę mocy kwestionowanego orzeczenia w całości, Sąd rozpoznawał sprawę niejako „od nowa” w granicach zakreślonych we wniosku z 19 grudnia 2011 r., a więc również w odniesieniu do działki numer (...).

Zgodnie z treścią art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67, przy czym przepis art. 72 ust. 3 cytowanej ustawy stanowi, że wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określenia w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Podstawową stawką opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości jest stawka 3% mająca zgodnie z art. 72 ust. 4 pkt 5 zastosowanie do wszystkich nieruchomości nieposiadających przeznaczenia określonego w pozostałych punktach cytowanego ustępu (między innymi cele mieszkalne, rolne i inne). Stosownie zaś do art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. stawka procentowa za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową wynosi 1 % ceny.

Stosownie do art. 73 ust. 2 u.g.n. zmiana stawki procentowej opłaty rocznej może być dokonana zawsze, jeżeli "nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości", natomiast przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 u.g.n.

Na gruncie przedmiotowej sprawy istniał spór między stronami odnośnie tego, czy w okresie objętym wnioskiem (pozwem) doszło do faktycznej zmiany sposobu korzystania przez stronę powodową z nieruchomości oddanych jej w użytkowanie wieczyste. Strona powodowa, powołując się na poglądy doktryny i orzecznictwa (m in. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23.09.2008 r., sygn. akt I ACa 49/08 oraz z dnia 24.09.2008 r. , sygn. akt VI ACa 302/08, a także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06.11.2009 r., sygn. akt I CSK 109/09) wskazywała, iż o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości świadczą takie okoliczności jak: przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak i jej oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków, uzyskane decyzje administracyjne o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej oraz konsekwentna realizacja tej inwestycji. Strona pozwana natomiast, odwołując się m in. do poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z 19 maja 2010 r. w sprawie I CSK 591/09, podnosiła, iż z trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 u.g.n. mamy do czynienia dopiero wówczas, gdy wydane zostały pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego wzniesionego na tej nieruchomości.

W ocenie Sądu z powołanym wyżej stanowiskiem strony pozwanej nie sposób się zgodzić. Analizując całokształt zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego zdaniem Sądu niewątpliwie można stwierdzić, iż strona powodowa wykazała, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste.

Dokonując wykładni art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd w całej rozciągłości podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 22 marca 2012 r. (IV CSK 333/11, OSNC 2012/11/132, Biul.SN 2012/6/13), który zapadł na gruncie analogicznego stanu faktycznego jak w niniejszej sprawie. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy w pierwszej kolejności wskazał, iż nie istnieje jedno formalne kryterium przy pomocy, którego można przesądzić, o tym że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, która przybrała charakter trwały. Z art. 72 ust. 2 pkt 4 u.g.n. wynika, że zmniejszona 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przysługuje za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe. O tym, czy nieruchomość gruntowa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można przesądzić biorąc pod uwagę zarówno formalne dokumenty dotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne, przede wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje czy korzysta on z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne. Dopiero ocena, w konkretnym stanie faktycznym, zarówno decyzji administracyjnych odnoszących się do nieruchomości oraz czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne. W ocenie Sądu Najwyższego samo przystąpienie przez użytkownika wieczystego do budowy domu mieszkalnego może oznaczać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli z całokształtu okoliczności z dużym prawdopodobieństwem wynika, że wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe nie ulegnie zmianie. Skoro zatem grunt niewątpliwie jest już wykorzystywany na cele mieszkaniowe, gdyż wznoszony jest na nim budynek mieszkalny, a nic nie wskazuje na to, że stan ten w najbliższym czasie ulegnie zmianie, to odmowa przyznania użytkownikowi wieczystemu za rok, w którym taki stan stwierdzono opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% nie znajduje żadnych podstaw prawnych.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy zdaniem Sądu można przyjąć, iż w 2012 r. doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości obejmujących działki o numerach ewidencyjnych (...) (powstałe z podziału działki numer (...)) oraz (...) i (...) (powstałe z podziału działki numer (...)), których użytkownikiem wieczystym jest strona powodowa.

Za przyjęciem takiego stanowiska przesądzają następujące okoliczności: zmiana oznaczenia przedmiotowych nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków, zmiana dotychczasowego przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak również fakt uzyskania przez powodową spółkę ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę na użytkowanych gruntach budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz konsekwentne realizowanie tejże inwestycji.

Odnosząc się kolejno do poszczególnych przesłanek w pierwszych rzędzie należy wskazać, iż jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, sporne tereny będące własnością Skarbu Państwa, w dacie ich oddania w użytkowanie wieczyste, były terenami przemysłowymi, na których usytuowane były zakłady przemysłowe. Z chwilą uzyskania tych nieruchomości przez użytkownika wieczystego, rozpoczęte zostały prace rozbiórkowe, mające na celu usunięcie istniejących tam obiektów i przygotowanie terenu pod realizację inwestycji obejmującej budowę osiedla domów wielorodzinnych.

Przedłożone przez stronę powodową wyciągi ze zmian ewidencyjnych wskazują, iż tereny oddane w użytkowanie wieczyste jako „przemysłowe”, w 2009 roku zostały w ewidencji gruntów i budynków zakwalifikowane w następujący sposób: działka nr (...) określona została częściowo jako „zurbanizowany teren niezabudowany” i w części jako „teren zabudowany”, działka numer (...) - jako „zurbanizowany teren niezabudowany”, natomiast działka nr (...) jako „zurbanizowany teren niezabudowany”.

Zmiana przeznaczenia przedmiotowych gruntów została nadto uwidoczniona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Miejskiej W. Nr (...) z dnia 30 grudnia 2008 r. W planie tym działka numer (...) przeznaczona została „pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługi I, handel detaliczny małopowierzchniowy (...), zieleń parkową, skwery, infrastrukturę drogową, telekomunikację, place zabaw, urządzenia infrastruktury oraz w części pod drogę wewnętrzną”, działka numer (...) – „pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługi I, produkcję, magazyny i handel hurtowy, zieleń parkową, skwery, infrastrukturę drogową, telekomunikację, place zabaw, urządzenia infrastruktury technicznej”, natomiast działka numer (...) – „pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługi I, handel detaliczny małopowierzchniowy (...), zieleń parkową, skwery, infrastrukturę drogową, telekomunikację, place zabaw, urządzenia infrastruktury technicznej oraz w części pod ulicę, urządzenia telekomunikacyjne”.

O nastąpieniu trwałej zmiany sposobu korzystania ze spornych gruntów zdaniem Sądu świadczy również fakt uzyskania przez stronę powodową ostatecznych decyzji administracyjnych udzielających pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną, sieciami i przyłączami uzbrojenia zewnętrznego oraz zagospodarowaniem na terenie działek (...), obręb T. we W.. W oparciu o powyższe decyzje, powodowa spółka rozpoczęła prace budowlane na użytkowanym terenie stanowiącym działkę nr (...) (obecnie (...) i (...)) wraz z niezbędną infrastrukturą położoną na działce (...) (obecnie (...) i (...)). Jak wynika z przedłożonej przez powoda dokumentacji zdjęciowej, a także z zeznań świadka K. M. oraz przesłuchiwanego w charakterze strony powodowej K. W., spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. od 2010 r. konsekwentnie realizuje inwestycję budowlaną objęta udzielonymi jej pozwoleniami na budowę, roboty budowlane odnośnie budynku nr (...) (etap pierwszy) oraz związanej z nim infrastruktury sieci kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci wodociągowej, ciepłowniczej, elektrycznej wraz z trafostacją, oświetleniowej oraz telekomunikacyjnej, a także drogi, parkingi chodnik w 2012 r. były już ukończone i spółka rozpoczęła zawieranie z klientami umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali mieszkalnych usytuowanych w tym budynku.

Wymienione powyżej okoliczności, wedle Sądu niewątpliwie pozwalają uznać, iż w realiach przedmiotowej sprawy mamy do czynienia z trwałą zmianą sposobu korzystania z gruntów, o której mowa w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oddane stronie powodowej w użytkowanie wieczyste grunty, stanowiące uprzednio tereny przemysłowe, na skutek działań użytkownika wieczystego, przekwalifikowane zostały zarówno w sensie prawnym (w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w ewidencji gruntów i budynków), jak i faktycznym (poprzez realizację inwestycji budowlanej) w tereny, które muszą być wykorzystane pod zabudowę inną niż przemysłowa. Stan zaawansowania prowadzonej przez stronę powodową inwestycji, fakt wybudowania na użytkowanym gruncie pięciu budynków wielorodzinnych o przeznaczeniu głównie na cele mieszkalne (tylko 4 lokale mają charakter usługowy) jednoznacznie przesądza o utrwaleniu tych zmian, uzasadniającym zmianę stosowanej dotychczas stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tych nieruchomości. W świetle powołanych faktów, zdaniem Sądu nieuprawnione jest stanowisko strony pozwanej, wedle którego dopiero uzyskanie ostatecznych decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wzniesionych na spornym gruncie budynków uprawnia do obniżenia dotychczasowej stawki procentowej przyjętej do obliczenia opłaty rocznej. O trwałości zmian w sposobie korzystania z nieruchomości przez stronę powodową świadczy już bowiem stopień intensyfikacji przedsięwzięć podejmowanych w ramach rozpoczętej inwestycji budowlanej, realizowanej na podstawie uzyskanych przez spółkę decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę. Jednocześnie nadmienić wypada, iż w stosunku do czterech z pięciu wybudowanych przez spółkę budynków mieszkalnych, strona powodowa uzyskała już decyzje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. o pozwoleniu na użytkowanie.

Mając na uwadze powyższe Sąd uwzględnił powództwo w części, ustalając w punkcie I. sentencji wyroku, iż od dnia 01 stycznia 2012 roku wysokość stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki gruntu nr (...) i (...) położonych we W., obręb T., przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą nr (...), powstałych w wyniku podziału działki nr (...) oraz działki gruntu nr (...), położonych we W., obręb T., przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą nr (...), powstałych w wyniku podziału działki nr (...) wynosi 1%.

W pozostałym zakresie, to jest odnośnie działki nr (...) powództwo podlegało oddaleniu (pkt II. sentencji wyroku), albowiem jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego działka ta nie jest objęta realizowaną przez stronę powodową inwestycją budowlaną i aktualnie stanowi pusty teren, na którym nie są prowadzone żadne prace. Jednocześnie strona powodowa nie zainicjowała żadnego postępowania dowodowego w zakresie powyższej działki, pozwalającego stwierdzić, iż również co do niej doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania, uzasadniającej obniżenie dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej.

Orzeczenie o kosztach wydano na podstawie art. 100 k.p.c., który umożliwia w sytuacji częściowego uwzględnienia żądania stosunkowe rozdzielenie między stronami kosztów procesu. Żądanie strony powodowej uwzględnione zostało w 67%, a zatem w pozostałych 33% spór rozstrzygnięty został na korzyść strony pozwanej. W takim też stosunku rozdzielono między stronami koszty procesu. Koszty poniesione przez stronę powodową obejmowały opłatę od pozwu w kwocie 15.226 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 7217 zł. Strona pozwana poniosła natomiast koszty zastępstwa procesowego w wysokości 7200 zł. Uwzględniając procentowy wynik sporu Sąd dokonał rozliczenia kosztów między stronami, zasądzając od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 12649,42 zł (pkt III. sentencji wyroku).

(...)

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)