Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 kwietnia 2015 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach II Wydział Cywilny Ośrodek (...) w R.

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 14 kwietnia 2015 roku w Rybniku

sprawy z powództwa Syndyka Masy Upadłości Ośrodka (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej w K.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta R.

o ustalenie

1.  ustala, że oświadczenie Prezydenta Miasta R. z dnia 22 października 2012r. znak: M. (...).87.2012 ( (...)) o wypowiedzeniu i aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni 6.60.71 ha położonej w R., obręb S., obejmującej działki o numerach (...), dla której Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą nr (...) nie jest uzasadnione i w związku z powyższym opłata roczna za użytkowanie wieczyste powyższej nieruchomości gruntowej począwszy od 01 stycznia 2013r. wynosi 29.896,99 (dwadzieścia dziewięć tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt sześć 99/100) złotych;

2.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta R. na rzecz powoda Syndyka Masy Upadłości Ośrodka (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej w K. kwotę 3.617,00 (trzy tysiące sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Katarzyna Banko

Sygn. akt II C 248/13

UZASADNIENIE

Powód Syndyk Masy Upadłości Ośrodka (...) sp. z o. o. w upadłości likwidacyjnej w K. , w sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wniósł o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i ustalenie przez sąd właściwej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Nadto powód wniósł również o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Powód podniósł, iż wypowiedzeniem z dnia 22 października 2012 r. Prezydent Miasta R., jako organ działający w imieniu właściciela nieruchomości - Skarbu Państwa, zaproponował powodowi opłatę z tytułu użytkowania wieczystego w nowej wysokości, tj. 140.950,20 zł. Powód, nie zgadzając się z zaproponowaną opłatą, złożył wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., w którym zakwestionował wysokość zaproponowanej opłaty, jak również operat szacunkowy, na podstawie którego została ona ustalona. Orzeczeniem z dnia 07 marca 2013 r. SKO w K. oddaliło wniosek użytkownika wieczystego i orzekło, że aktualizacja opłaty rocznej jest zgodna z obowiązującymi przepisami, a tym samym jest zasadna. Powód, nie zgadzając się z takim rozstrzygnięciem, wniósł od orzeczenia SKO sprzeciw.

W uzasadnieniu strona powodowa wskazała, m.in. że wartość nieruchomości wskazana w wypowiedzeniu dokonanym przez Prezydenta Miasta R. została ustalona w oparciu o operat szacunkowy, który został wykonany niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, obarczony jest istotnymi błędami metodycznymi mającymi wpływ na określenie wartości nieruchomości i nie mógł stanowić podstawy do ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W szczególności wyliczenia przedstawione przez rzeczoznawcę nie znajdują merytorycznego odzwierciedlenia w operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę aktualizacji opłaty rocznej. Wybrane przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości nie spełniały przewidzianego w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymogu podobieństwa. Dobór nieruchomości i kryteria ich uznania za podobne budzą daleko idące wątpliwości. W operacie szacunkowym nie udokumentowano przyjęcia cech rynkowych, ani ich wagi w stosunku do wycenianych nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca przyjął do wyceny poszczególne działki składające się na wycenianą nieruchomość, jednakże jest to nieuzasadnione pod kątem prawnym, jak również ekonomicznym. Jak wynika bowiem z przepisów prawa, wycenie podlega zespół działek jako jedna rzecz, natomiast na płaszczyźnie ekonomicznej rozmiar nieruchomości gruntowej znacząco wpływa na cenę rynkową nieruchomości. Związane jest to z potencjalnymi celami inwestycyjnymi możliwymi do zrealizowania na danej nieruchomości, zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości. Dodatkowo w operacie szacunkowym brak wykazania zbioru transakcji, z którego rzeczoznawca wybrał nieruchomości podobne. Nie sposób więc zweryfikować dokonanej przez niego czynności wyboru, co wskazuje na przypisanie doborowi nieruchomości cechę dowolności. Brak także w operacie analizy zjawiska zmienności cen ze względu na upływ czasu. Wobec powyższego, popełnione przez rzeczoznawcę uchybienia mają nie tylko charakter formalny (pod kątem ceny), ale doprowadziły również do merytorycznie niewłaściwego rezultatu wyceny.

Pozwany Skarb Państwa- Prezydent Miasta R., za którego czynności procesowe podejmowała Prokuratoria Generalna Skarbu Państwa, wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na rzecz Skarbu Państwa kosztów postępowania, z tym że kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa- Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa.

Zdaniem pozwanego dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego K. M. wycena nieruchomości z dnia 31 lipca 2012 r. jest miarodajna i zgodna z przepisami regulującymi zasady szacowania wartości nieruchomości. W konsekwencji wielkość opłaty rocznej obowiązującej powoda powinna wynosić ustalone w aktualizacji z dnia 22 października 2012 r. wielkości kwot pieniężnych.

Sąd ustalił, co następuje:

Użytkownik wieczysty Syndyk Masy Upadłości Ośrodka (...) sp. z o. o. w K. w upadłości likwidacyjnej jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych na terenie R. przy ul. (...). Obecny użytkownik nabył powyższe prawo w 2010 r., zaś poprzednia aktualizacja opłaty rocznej była dokonana w 2000 r. Dotychczasowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego była ustalona w wysokości 29.896,99 zł.

Działając w ramach swoich kompetencji Prezydent Miasta R. dokonał z urzędu aktualizacji opłaty rocznej, ustalając ją w oparciu o wartość nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego K. M. w formie operatu szacunkowego na kwotę 4.698.340,00 zł. W związku z powyższym powód otrzymał wypowiedzenie z dnia 22 października 2012 r. obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa położonej w R., o powierzchni 6.60.71 ha, stanowiącej działki nr (...) obrębu S., dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą (...). Wypowiedzenie zawierało ofertę nowej opłaty w wysokości 140.950,20 zł.

Z uwagi na okoliczność, iż zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższała dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, na podstawie art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalone zostały następujące wielkości opłat w kolejnych trzech latach od wypowiedzenia:

-

59.793,98 zł, opłata płatna w terminie do dnia 31 marca 2013 r.,

-

100.372,09 zł, opłata płatna w terminie do dnia 31 marca 2014 r.,

-

140.950,20 zł, opłata płatna w terminie do dnia 31 marca każdego roku, począwszy od 2015 r.

Dowód: KRS nr (...) (akta postępowania SKO. G- (...)); księga wieczysta (...) (akta postępowania SKO. G- (...)); aktualizacja opłaty rocznej z dnia 22.10.2012 r. (akta postępowania SKO. G- (...)); operat szacunkowy wyceny wartości nieruchomości z dnia 31.07.2012 r. (akta postępowania SKO. G- (...)).

Dnia 28 listopada 2012 r. użytkownik wieczysty Syndyk Masy Upadłości Ośrodka (...) sp. z o. o. w K. w upadłości likwidacyjnej złożył wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. (dalej SKO w K.) o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej określonej nieruchomości gruntowej jest nieuzasadniona w wysokości wskazanej w wypowiedzeniu. Skarżący we wniosku zakwestionował poprawność wykonania operatu szacunkowego ustalającego wartość nieruchomości gruntowej, na podstawie którego została obliczona sporna opłata roczna, wskazując na liczne jego nieprawidłowości.

SKO w K., po zapoznaniu się z aktami sprawy i po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej, orzeczeniem z dnia 07 marca 2013 r. oddaliło wniosek użytkownika wieczystego i tym samym utrzymało wysokość opłaty na poziomie 140.950,20 zł. Podstawą rozstrzygnięcia była zmiana wartości gruntu, którą potwierdził operat szacunkowy wykonany dla celów tej aktualizacji przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem SKO do porównania przyjęto transakcje sprzedaży gruntu o podobnych parametrach i przeznaczeniu pod usługi z terenu miasta R., zawartych w 2012 r. Wartość nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem wyceny, po zastosowaniu współczynnika korekcyjnego uwzględniającego cechy indywidualne szacowanej nieruchomości (tj. zadowalające położenia i dojazd do nieruchomości, bardzo korzystne otoczenie i pełne uzbrojenie terenu), wynosi 4.698.340,00 zł. Wobec powyższych okoliczności oraz ze względu na zaktualizowanie opłaty rocznej zgodnie z obowiązującymi przepisami, SKO w K. oddaliło wniosek użytkownika wieczystego.

Następnie Syndyk Masy Upadłości Ośrodka (...), nie zgadzając się z takim rozstrzygnięciem, wniósł dnia 09 kwietnia 2013 r. sprzeciw od orzeczenia SKO w K.. Strona powodowa nie podzieliła w nim stanowiska SKO w K. stwierdzającego, że postępowanie aktualizacyjne opłaty zostało przeprowadzone zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem aktualizacja została dokonana z urzędu i na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W uzasadnieniu strona powodowa wskazała m.in., że wartość nieruchomości wskazana w wypowiedzeniu dokonanym przez Prezydenta Miasta R. została ustalona w oparciu o operat szacunkowy, który został wykonany niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, obarczony jest istotnymi błędami metodycznymi mającymi wpływ na określenie wartości nieruchomości i nie mógł stanowić podstawy do ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Dowód: wniosek o ustalenie braku zasadności aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 28.11.2012 r. (akta postępowania SKO. (...)); orzeczenie SKO z dnia 07.03.2013 r. (akta postępowania SKO. (...)); sprzeciw od orzeczenia SKO z dnia 09.04.2013 r. (akta postępowania SKO. G- (...)).

Na zlecenie Sądu sporządzono wycenę wartości nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na dzień 31 lipca 2012 r.

Biegły sądowy H. S. ustalił, że opiniowana nieruchomość położona jest na peryferiach miasta R., w woje­wództwie (...). R. zamieszkuje około 140 tysięcy mieszkańców, który jest du­żym miastem położonym nieco na południe głównych miast aglomeracji górnośląskiej, z którym łączą go najsilniejsze związki funkcjonalne. R. jest miastem przemysło­wym i głównym ośrodkiem handlu i usług dla położonych wokół miejscowości. Nieruchomość ta położona jest w północnej części miasta - dzielnicy S., z uboż­szą infrastrukturą handlowo - usługową, przystankami komunikacji miejskiej, oddalo­nymi od tej lokalizacji o około 700 m. Grunt leży przy ulicy (...)­wej i przylega do obszaru akwenu jeziora R. w pobliżu jego północnego brzegu, posiada łączną powierzchnię 66.071 m ². Zabudowany jest obiektami ośrodka szkoleniowo - wypoczynkowego, m.in.: budynkiem hotelowo- restauracyjnym, domkami campingowymi, boiskami i kortami tenisowymi, urządzeniami wodnymi, basenem otwartym (obecnie z uwagi na stan, nieużytkowanym). Większość terenu jest zalesio­na. Działki w okresie od oddania w użytkowanie wieczyste, i wcześniej, do około 1970 roku, zabudowane były budynkami rekreacyjno - wypoczyn­kowymi Elektrowni (...), należącymi do użytkownika wieczystego i stanowiącymi odrębną od gruntu nieruchomość, będącą jego własnością, wykorzystywanymi przez cały okres użytkowania wieczystego na cele rekreacji. Teren uzbrojony był i jest obecnie w sieć wodociągową, kanalizacji deszczowej i we­wnętrznej kanalizacji sanitarnej odprowadzanej do zbiornika na nieczystości płynne, elektroenergetyczną i teletechniczną. Przylega on do utwardzonej drogi publicznej ul. (...).

Na tej podstawie, przy zastosowaniu podejścia porównawczego z metodyką korygowania ceny średniej, biegły dokonał porównania transakcji nieruchomościami na rynku regionalnym, objętych tym samym lub bardzo podobnym zapisem planu zagospodarowania przestrzennego, również z częścią położoną w terenach lasów i zieleni w różnym stopniu, z przezna­czeniem dla celów rekreacji i wypoczynku. Ostatecznie obliczył, że dla powierzchni wycenianego gruntu (66.071 m ²) szacunkowa war­tość rynkowa 1 m ² powierzchni (jako przedmiotu prawa własności i wykorzystywanego dla celów rekreacji i wypoczynku) wynosiła - w dacie aktualizacji na dzień 31 lipca 2012r. - 10,08 zł, w związku z tym wartość całej nieruchomości wynosiła 665.996,00 zł. Dla wyliczenia wartości szacunkowej wycenianej nieruchomości biegły posłużył się wzo­rem:

W. = C. x Pg

gdzie:

W. - wartość rynkowa prawa własności gruntu wycenianego,

C. - szacunkowa wartość 1 m ² powierzchni gruntu rekreacyjno- wypoczynkowego,

Pg - powierzchnia wycenianego gruntu,

stąd: W. = 10,08 zł/m ² * 66.071 m ² = 665.996,00 zł

Natomiast biegły Z. S. ustalił, że przedmiotem niniejszego postępowania jest kompleks działek opasanych wspólnym konturem o nieregularnym kształcie oraz jedna - położona odrębnie działka. W centralnej części kompleksu znajduje się budynek hotelowy oraz zespół kortów tenisowych, boisko do koszykówki z nawierzchnią naturalną i boisko do siatkówki „plażowej” z nawierzchnią wysypaną piaskiem. We wschodniej, zalesionej części kompleksu usytuowany jest zespół domków rekreacyjnych. W części północnej - w obrębie niewielkiej polany - znajduje się nieużytkowany obecnie basen, a także wiata na planie okręgu i wybieg (wykorzystywane jako kameralny ośrodek jeździecki). Nieruchomość przecina pas drogi utwardzonej asfaltobetonem, a w końcowym odcinku kostką betonową (przedłużenie ogólnodostępnej ulicy (...)), zaś w granicach wycenianej nieruchomości mającej status drogi wewnętrznej. W rozwidleniu drogi (pomiędzy budynkiem głównym a zespołem domków rekreacyjnych) urządzono miejsca postojowe dla samochodów. Droga wiedzie do brzegu zalewu, gdzie urządzona jest przystań dla jednostek pływających, z niewielkim, prostopadłym do linii brzegowej pomostem (molo). W obrębie północnej, części nieruchomości o charakterze leśnym (działka nr (...)) obecnie znajdują się niezwiązane z gruntem, improwizowane obiekty (wykorzystywane dla quasi (...) działalności rozrywkowej- paintball). W granicach odrębnie położonej działki (nr (...)) znajduje się obsługująca ośrodek oczyszczalnia ścieków. Konfiguracja terenu jest w niewielkim stopniu zróżnicowana- przeważają tereny płaskie. Teren jest uzbrojony w sieć elektroenergetyczną, wodociągową i teletechniczną. W granicach nieruchomości funkcjonuje także wewnętrzna sieć kanalizacyjna (z zapleczem w postaci zbiorników bezodpływowych i wspomnianej oczyszczalni) oraz sieć kanalizacji deszczowej. Teren w strefie zabudowanej jest oświetlony przez zespół latarni na masztach stalowych.

Na tej podstawie, przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami, biegły ustalił, że jednostkowa wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności (w odniesieniu do 1 m ² powierzchni) wynosi ok. 13,18 zł/m ² i wynika z wartości jednostkowej 17,45 zł/m ² dla terenu o funkcji usługowej oraz 7,29 zł/m ² dla terenu leśnego i przeznaczonego pod zieleń. Wyniki cząstkowe korespondują z wynikami diagnozy rynku, w szczególności odpowiadają kształtom rozkładu cen jednostkowych nieruchomości podobnych. Ostatecznie biegły obliczył, że dla powierzchni wycenianego gruntu (66.071 m ²) szacunkowa war­tość rynkowa 1 m ² powierzchni wynosiła, w dacie aktualizacji na dzień 31 lipca 2012 roku, 13,18 zł, w związku z tym wartość całej nieruchomości wynosiła 871.000, 00 zł.

Dowód: opinia biegłego H. S. k. 37-77 oraz opinia uzupełniająca k. 121-124; opinia biegłego Z. S. k. 165-202 oraz opinia ustna uzupełniająca 00:04:41 protokół z dnia 14.04.2015 r. k. 223.

Sąd ustalił stan faktyczny w sprawie na podstawie przedstawionego przez strony materiału dowodowego. Sąd dał wiarę złożonym do akt dokumentom urzędowym i prywatnym albowiem żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności ani wiarygodności. Z tego względu Sąd na podstawie dopuszczonych dowodów w postaci dokumentów ustalił okoliczności faktyczne związane z dotychczasową wysokością opłaty rocznej, stawki procentowej, wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej, złożenia wniosku do ustalenie niezasadności wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, zapadłego orzeczenia w Samorządowym Kolegium Odwoławczym w K. oraz jego treści, złożenia sprzeciwu od orzeczenia SKO oraz zachowania terminów przez strony dla dokonania czynności związanych z ustaleniem nowej wysokości opłaty rocznej.

Za podstawę rozstrzygnięcia Sąd przyjął opinie biegłych sądowych H. S. i Z. S., gdyż zostały one sporządzone zgodnie ze zleceniem Sądu, przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności istotnych dla poczynienia niezbędnych ustaleń faktycznych. Opinie są spójne, zrozumiałe, stanowcze i weryfikowalne z uwagi na jasność zawartych w nich treści. Nie istniały też wątpliwości co do wiedzy, fachowości lub bezstronności biegłych. W przypadku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o wyborze właściwego podejścia, metody oraz techniki oszacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca, a nie wola którejkolwiek ze stron użytkowania wieczystego. Wybór ten nie może być dowolny, lecz powinien być racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opinie biegłych H. S. i Z. S. spełniają te wymagania.

Biegły H. S. w odpowiedzi na zarzuty pozwanego wyjaśnił, że do wyceny opiniowanego gruntu zastosował poprawnie podejście porównaw­cze, metodę korygowania ceny średniej, którego procedurę ustala Nota I.­cyjna nr 1 (NI 1) „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nierucho­mości”, włączona przez (...) do Powszechnych Krajowych Z. Wyceny ( (...)), obowiązująca od 1 marca 2009 roku, z tym dniem zastępująca przywoła­ny w piśmie pozwanego Standard III.7. Dokonując wyceny biegły wybrał nieru­chomości najbardziej podobne do wycenianej, wybierając te, których wielkość i inne walory predysponowały do zagospodarowania i wykorzystania w celach zorganizowanych, komercyjnych obiektów sportowo - rekreacyjno - wypoczynko­wych. Obrót takimi gruntami występuje niezmiernie rzadko, stąd należało sięgnąć po dane z dłuższego okresu czasu. Biegły wyjaśnił także, że nowelizacja § 28 ust. 5 rozporządzania w sprawie wyceny nieruchomości nakazuje określenie wartości gruntu według celu na jaki został on oddany w użytkowanie wieczyste. Jednakże wycenę doko­nuję się z uwzględnieniem stanu oddania w użytkowanie wieczyste, więc w niniejszej sprawie w/g zasad ogólnych, czyli przezna­czenia w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego.

Zaś biegły Z. S. w ustnej opinii uzupełniającej wyjaśnił, że wątpliwe jest porównywanie nieruchomości do innych nieruchomości w skali całego kraju. Pozyskiwanie informacji o transakcjach o podobnym przeznaczeniu, ale na terenach położonych w innych miejscach kraju jest ryzykowne, bo lokalizacja terenu ma większe znaczenie. Ponadto biegły przyjął dodatkowe kryteria w postaci liczby i gęstości zaludnienia porównywanych terenów.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami regulują szczególny, sądowo- administracyjny tryb procesu aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z zastosowaniem instytucji wypowiedzenia zmieniającego. Na wstępie należy wskazać, iż zachowane zostały przez strony terminy warunkujące prawną skuteczność wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste oraz złożenia wniosku o ustalenie, iż wypowiedzenie nie jest uzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości.

Powód we wniosku do SKO w K. zakwestionował prawidłowość ustalenia opłaty rocznej i wniósł o ustalenie, że podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione. Zarzucił, że wartość nieruchomości wskazana w wypowiedzeniu dokonanym przez Prezydenta Miasta R. została ustalona w oparciu o operat szacunkowy, który został wykonany niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, obarczony jest istotnymi błędami metodycznymi mającymi wpływ na określenie wartości nieruchomości i nie mógł stanowić podstawy do ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W szczególności wyliczenia przedstawione przez rzeczoznawcę nie znajdują merytorycznego odzwierciedlenia w operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę aktualizacji opłaty rocznej. Wybrane przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości nie spełniały przewidzianego w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymogu podobieństwa. W operacie szacunkowym nie udokumentowano przyjęcia cech rynkowych, ani ich wagi w stosunku do wycenianych nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca przyjął do wyceny poszczególne działki składające się na wycenianą nieruchomość, jednakże jest to nieuzasadnione pod kątem prawnym, jak również ekonomicznym. Dodatkowo w operacie szacunkowym brak wykazania zbioru transakcji, z którego rzeczoznawca wybrał nieruchomości podobne. SKO w K. z dnia 07 marca 2013 r. oddaliło wniosek użytkownika wieczystego i tym samym utrzymało wysokość opłaty na poziomie 140.950,20 zł. Podstawą rozstrzygnięcia była zmiana wartości gruntu, którą zdaniem SKO potwierdził operat szacunkowy wykonany dla celów tej aktualizacji przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd stwierdził, że w wyniku sprzeciwu orzeczenie SKO w K. straciło moc obowiązującą na podstawie art. 80 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami- dalej u.g.n.), wobec czego wnioskodawca staje się powodem w sprawie cywilnej, a na pozwanym spoczywa ciężar dowodu, że nastąpiła zmiana wartości gruntów uzasadniająca ustalenie wyższej opłaty rocznej. Przepis art. 77 ust. 1 u.g.n. zaś stanowi, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji.

Strona powodowa od początku kwestionowała wzrost wartości gruntów. W związku z tym, na zlecenie Sądu została sporządzona opinia biegłego sądowego H. S., który ustalił, że wartość nieruchomości na dzień 31 lipca 2012 r. wynosiła 665.996,00 zł. Wobec dużych rozbieżności między operatami szacunkowymi rzeczoznawcy K. M. (wartość nieruchomości 4.698.340,00 zł) a biegłego sądowego H. S., Sąd uznał za zasadne powołanie kolejnego biegłego w celu oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie zaś z opinią biegłego Z. S. wartość nieruchomości na dzień 31 lipca 2012 r. wynosiła 871.000,00 zł.

Wyceny nieruchomości dokonano podejściem porównawczym, które zgodnie z art. 153 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie z § 4 rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4.1 powyższego rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4.2 powyższego rozporządzenia). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Biegli rzeczoznawcy przy wycenie nieruchomości zastosowali podejście porównawcze: biegły H. S. metodę korygowania ceny średniej, zaś biegły Z. S. metodę porównywania parami. W przypadku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o wyborze właściwego podejścia, metody oraz techniki oszacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca, a nie wola którejkolwiek ze stron użytkowania wieczystego. Wybór ten nie może być dowolny, lecz powinien być racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opinie biegłych H. S. i Z. S. spełniają te wymagania. Wobec powyższego Sąd stwierdził, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. M., na podstawie którego pozwany ustalił wysokość opłaty rocznej, nie może być wykorzystany do ustalenia nowej opłaty rocznej. Sąd uznał tę opinię za wadliwą wobec tego wypowiedzenie przez pozwanego wysokości opłaty rocznej nie było uzasadnione (ponieważ wskutek wadliwości opinii odpadła podstawa obliczenia wartości gruntów).

Ze sporządzonych w niniejszym postępowaniu opinii wynika, że wartość nieruchomości według cen obowiązujących w 2012 r. jest niższa od jej wartości ustalonej dla aktualizacji z dnia 22 października 2012 r., zatem nie istniała przesłanka do podjęcia przez Prezydenta Miasta R. reprezentującego Skarb Państwa decyzji o aktualizacji opłaty rocznej poprzez jej podwyższenie. Dotychczasowa opłata roczna wynosiła 29.896,99 zł, co przy tej samej 3 procentowej stawce pozwoliło ustalić wartość nieruchomości na kwotę 996.566,33 zł. Zgodnie zaś z opinią biegłego sądowego H. S. wartość nieruchomości na dzień 31 lipca 2012 r. wynosiła 665.996,00 zł, zaś zgodnie z opinią biegłego Z. S.- wartość nieruchomości wynosiła 871.000,00 zł.

W związku z powyższym Sąd ustalił, że oświadczenie Prezydenta Miasta R. z dnia 22 października 2012 r. o wypowiedzeniu i aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem niniejszego postępowania, nie jest uzasadnione i w związku z powyższym opłata roczna za użytkowanie wieczyste powyższej nieruchomości gruntowej począwszy od 01 stycznia 2013 r. wynosi 29.896,99 złotych, czyli w dotychczasowej wysokości. Swoje rozstrzygnięcie Sąd oparł o wyrażany w orzecznictwie pogląd, iż uznając, że wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona, Sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości. Jeśli Sąd uznałby, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona wówczas powództwo by oddalił, zaś gdyby Sąd uznał, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość ustaliłby samodzielnie. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003 r. I CK 66/02 LEX nr 83421)

Mając powyższe ustalenia i rozważania na względzie, orzeczono jak w sentencji.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 kpc. Wartość przedmiotu sporu w sprawie o ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste stanowi różnica pomiędzy opłatą dotychczasową a zaproponowaną w wypowiedzeniu. Wskazując na powyższe, wartość przedmiotu sprawy w niniejszym postępowaniu wynosiłaby 111.053,21 zł (140.950,20 zł - 29.896,99 zł), wobec czego na koszty procesu zasądzone od pozwanego Skarbu Państwa-Prezydenta Miasta R. na rzecz powoda Syndyka Masy Upadłości Ośrodka (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej w K., złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika powoda w kwocie 3.600 zł stosownie do § 6 pkt 6) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 z późn. zm.) oraz 17 zł tytułem opłaty od udzielonego pełnomocnictwa.

R., dnia 29 kwietnia 2015r. SSO Katarzyna Banko