Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CK 294/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 grudnia 2004 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Helena Ciepła (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSN Zbigniew Kwaśniewski
Protokolant Anna Jasińska
w sprawie z powództwa Z.U.
przeciwko "S."- Spółdzielni Spożywców
o zapłatę 200.000 zł,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 17 grudnia 2004 r.,
kasacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 24 października 2003 r., sygn. akt [...],
oddala kasację.
2
Uzasadnienie
Powód Z.U. wystąpił o zasądzenie od pozwanej „S." Spółdzielni Spożywców
kwoty 200 000 zł tytułem zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość
położoną w Z. przy ul. Z. 19/21. W toku procesu ograniczył żądanie o kwotę 38 400
zł stanowiącą równowartość komory wędzarniczej, którą zabrał z zajmowanej
uprzednio nieruchomości. Pozwana „S." nie uznała powództwa i wnosiła o jego
oddalenie.
Wyrokiem z dnia 14 marca 2003 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej „S."
na rzecz powoda kwotę 42 700 zł, umorzył postępowanie w zakresie kwoty 38 400
zł oraz oddalił powództwo w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach postępowania.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i
oceny prawne.
Powód do 1991 roku był pracownikiem pozwanej Spółdzielni. W dniu
16 listopada 1991 roku strony zawarły umowę dzierżawy masarni, ustalając czynsz
w wysokości 4 000 zł. W § 4 umowy zawarto postanowienie, że w razie ulepszenia
przedmiotu dzierżawy, wydzierżawiającemu będzie przysługiwało prawo ich
zatrzymania za zapłatą kwoty odpowiadającej ich wartości, albo może żądać, aby
dzierżawca je usunął i przywrócił lokal do stanu poprzedniego .
Powód po zawarciu umowy zwrócił się do pozwanej o wyrażenie zgody na
wybudowanie ubojni. Ówczesny prezes pozwanej Spółdzielni wyraził zgodę, ale
bez partycypowania w kosztach jej wybudowania. Ostatecznie powód wybudował
ubojnię, budynek gospodarczy, studnię głębinową i utwardził plac. W trakcie
trwania umowy powód zwracał się kilkakrotnie do pozwanej o zmniejszenie czynszu
dzierżawczego lub nie podwyższania go z powodu trudnej sytuacji finansowej
i prośby te były uwzględnione. Zwracał się także o zwrot kosztów wymiany drzwi
i naprawy sufitu. Prace te były częściowo refinansowane przez pozwaną. W dniu
27 lutego 1996 roku strony zawarły nową umowę najmu, w której jako przedmiot
najmu wskazano również obiekty wybudowane przez najemcę, tj. ubojnię, studnię
głębinową, budynek gospodarczy i agregat wędzarniczy „Atmos".
3
W § 4 nowej umowy ustalono, że w przypadku jej rozwiązania wynajmujący,
czyli pozwana Spółdzielnia zastrzega sobie prawo zatrzymania ulepszeń za zapłatą
sumy odpowiadającej ich wartości ustalonej komisyjnie w chwili zwrotu przedmiotu
najmu lub najemca może je zagospodarować według własnych potrzeb. Natomiast
po zakończeniu umowy najemca jest zobowiązany zwrócić obiekt wraz
z urządzeniami w stanie nie pogorszonym.
W związku z kolejnym podwyższeniem czynszu za wynajmowany obiekt,
powód w styczniu 2001 roku wypowiedział umowę ze skutkiem na dzień
30 kwietnia 2001 roku. W tym też czasie chciał się rozliczyć z pozwanym w kwestii
poniesionych przez niego nakładów. Początkowo wzywał Spółdzielnię, aby
powołała komisję, która by nakłady rozliczyła, a gdy taka komisja nie została
powołana, sam powołał biegłego, który wyliczył nakłady metodą odtworzeniową na
kwotę 200 000 zł. Takiej kwoty powód zażądał od pozwanego. Pozwana
Spółdzielnia początkowo żądała przedstawienia przez powoda dokumentacji na
dokonane nakłady, ale ostatecznie stwierdziła, że nie jest zainteresowana ich
przejęciem i wezwała powoda do natychmiastowego opuszczenia wynajmowanych
obiektów.
Powód nie opuszczał przedmiotu najmu pomimo upływu terminu wypowiedzenia,
ponieważ chciał otrzymać zwrot pieniędzy za poniesione nakłady, ostatecznie
jednak powód w dniu 12 listopada 2001 roku opuścił wynajmowane pomieszczenia
i przekazał masarnię pozwanej. Stan masami nie pozwalał na przetwarzanie w niej
mięsa, mogła być wykorzystywana jedynie ubojnia. Ubojnia i masarnia są ze sobą
powiązane. Posiadają wspólne media i łączą się korytarzem. Stan obu budynków
nie jest dobry. Nie jest możliwe wykorzystywanie ubojni bez masarni. Jak ustalił
Sąd Okręgowy, wartość rynkowa naniesień dokonanych przez powoda, wynosi
42 470 zł. Powód odłączył od naniesień agregat wędzarniczy „Atmos". Obecnie
ubojnia nie jest użytkowana zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Pozwana nie
korzysta z budynku ubojni. Budynek masami jest wynajmowany, a najemca
prowadzi w nim hurtownię.
Na podstawie dokonanych ustaleń Sąd Okręgowy uznał że strony łączyła
umowa najmu, która oprócz obiektu masami obejmowała także nakłady dokonane
4
przez powoda w postaci ubojni, studni głębinowej i budynku gospodarczego.
Obiekty te włączone zostały do przedmiotu najmu na podstawie umowy z 1996
roku .
Spór sprowadził się - w ocenie Sądu I instancji - do sposobu rozumienia zapisu
§ 4 ust 3 umowy. Zawarte w nim sformułowania są niejasne i każda ze stron
wywodziła z nich dogodne dla siebie skutki. Jednak sformułowanie, że najemca
może zagospodarować nakłady według własnych potrzeb należy oceniać
z uwzględnieniem okoliczności niniejszej sprawy. Powód mógł zagospodarować
jedynie rzecz nie związaną trwale z gruntem i dlatego zabrał agregat wędzarniczy
i inne maszyny. Brak jest natomiast możliwości odłączenia budynków ubojni czy
budynku gospodarczego, które są trwale związane z gruntem. Nie można pod
pojęciem „zagospodarowanie" rozumieć ich zburzenia, bo wtedy byłoby to żądanie
przywrócenia do stanu poprzedniego czego strony w umowie nie przewidziały.
Poza tym pozwana de facto z nakładów tych korzystała i z tego tytułu czerpała
korzyści, co jest dodatkowym argumentem, że poprzez fakty dokonane wyraziła
wolę ich zatrzymania.
Sąd nie podzielił stanowiska pozwanej, że powód może od niej wynająć grunt,
pod wybudowanymi obiektami i wykorzystywać budynki we własnym zakresie. Jest
to stan prawny niepewny, nie ma możliwości odrębnego dojazdu, a przede
wszystkim nie jest możliwe korzystanie z ubojni bez budynku masarni, z uwagi na
ich technologiczne powiązanie. Zdaniem Sądu, nie można także zgodzić się
z pozwaną, że budynki wybudowane przez powoda stanowią jedynie dla niej
obciążenie a nie przynoszą jej żadnych korzyści, czy nie będą takich korzyści
przynosić w przyszłości. Przeczą temu zeznania najemcy, któremu obiekty te
pozwana wynajęła oraz opinia biegłego.
Podobnie niesłuszny jest, w ocenie Sądu pogląd pozwanej, że nie jest ona
właścicielem budynków wybudowanych przez powoda, ponieważ nie umieściła ich
jako naniesień w protokole uzgodnień, w oparciu o który ustanowiono na jej rzecz
użytkowanie wieczyste gruntu. Zasadą wynikającą z ogólnych przepisów kodeksu
cywilnego jest, że właściciel gruntu oraz użytkownik wieczysty jest z mocy prawa,
także właścicielem budynków trwale z nim związanych (art. 48 k.c. i art. 235 § 1
5
k.c.). Stąd też Sąd Okręgowy uznał, kierując się treścią art. 65 § 2 k.c., że wolą
stron było odmienne uregulowanie stosunków niż to wynika z art. 676 k.c. i poprzez
wyłączenie możliwości żądania przywrócenia do stanu poprzedniego należy
przyjąć, iż nakłady mają pozostać przy przedmiocie najmu, a w braku faktycznej
możliwości ich zagospodarowania przez powoda, pozwana ma powodowi
obowiązek za nie zapłacić .
Uznając powództwo za uzasadnione, co do zasady Sąd uznał, iż jest ono
niezasadne co do wysokości. Wartość poczynionych nakładów może być tylko
wartością rynkową a nie wartością rzeczywiście poniesioną. Ustalając wartość
rynkową naniesień, Sąd podzielił w całości stanowisko biegłego, który zarówno
w opinii pisemnej i zawartym do niej aneksie jak i w uzupełniającej opinii ustnej,
w przekonywujący sposób uzasadnił swoje stanowisko i na podstawie art. 471 k.c.
zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 42 470 zł.
Apelację od wyroku w części zasądzającej kwotę 42 470 zł z ustawowymi
odsetkami od dnia 13 listopada 2001 r. jak również w części dotyczącej kosztów
postępowania, złożyła strona pozwana. Zarzuciła ona naruszenie prawa
procesowego art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny
dowodów i sprzeczność ustaleń Sądu ze stanem faktycznym oraz naruszenia art.
100 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. Ponadto skarżąca zarzuciła
naruszenie prawa materialnego art. 676 k.c. i art. 235 § l k.c. poprzez ich
niewłaściwe zastosowanie.
Sąd Apelacyjny uznał apelację za nieuzasadnioną. Podkreślił, że prawidłowo
Sąd Okręgowy uznał, iż powód wywodzi swoje roszczenie z umowy najmu łączącej
strony, zawartej w dniu 27 lutego 1996 roku oraz przepisów kodeksu cywilnego
regulujących ten rodzaj umowy. Niezasadni natomiast wskazał, że podstawą
rozstrzygnięcia jest art. 471 k.c. Przepis art. 471 k.c. określa zasady
odpowiedzialności kontraktowej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania
umowy. Powód nie dochodzi jednak odszkodowania z tytułu niewykonania czy
nienależytego wykonania umowy najmu ale zwrotu nakładów poniesionych na
przedmiot najmu i wydanych pozwanej Spółdzielni wraz z tym przedmiotem najmu.
Podstawą zatem zasądzenia kwoty 42 470 zł winien być § 4 łączącej strony umowy
6
najmu w związku z art. 676 k.c. Mimo niewłaściwie wskazanej podstawy
rozstrzygnięcia, Sąd Apelacyjny uznał, że wyrok jest prawidłowy i znajduje
uzasadnienie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym.
Jako niezasadny Sąd Apelacyjny uznał zarzut apelacji przekroczenia przez
Sąd Okręgowy granic swobodnej oceny dowodów zgromadzonych w sprawie. Co
do kwestionowanej oceny opinii biegłego, to zdaniem Sądu Apelacyjnego, pozwana
nie wykazała, że miało to wpływ na treść rozstrzygnięcia. Natomiast w zakresie
oceny zapisu § 4 ust. 3, łączącej strony umowy najmu, Sąd Apelacyjny uznał, że
sposób jego interpretacji przyjęty przez Sad Okręgowy uwzględnia zarówno
wykładnię literalną tego paragrafu jak i okoliczności faktyczne związane
z zawarciem umowy i czynionymi nakładami.
W umowie z 27 lutego 1996 r. wskazano, że w przypadku rozwiązania umowy
wynajmujący zastrzega sobie prawo zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy
odpowiadającej ich wartości lub najemca może je zagospodarować według
własnych potrzeb. Umowa ta nie przewiduje przywrócenia obiektu do stanu
poprzedniego, a tylko zagospodarowanie nakładów przez najemcę według
własnych potrzeb. Zasadnie zatem Sąd I instancji uznał, że strony wyłączyły
możliwość przywrócenia obiektu do stanu poprzedniego tzn. wyburzenia
dobudowanych obiektów, zabrania ich czy innego zadysponowania nim.
Niewątpliwie powód mógł zabrać rzeczy nietrwale związane z gruntem, czyli
agregat wędzarniczy i inne maszyny, co też uczynił. Nie mógł odłączyć od gruntu
budynków ubojni czy gospodarczego na trwałe z gruntem związanych. Z opinii
biegłego jak i wizji lokalnej Sądu wynika również brak możliwości
zagospodarowania tych obiektów przez powoda we własnym zakresie Wobec tego
należy uznać, że pozwana Spółdzielnia mogła zatrzymać nakłady za zapłatą
odpowiedniej sumy lub powodowy najemca mógł je zagospodarować we własnym
zakresie. Stronom pozostawiono prawo wyboru w przedmiocie nakładów czyli, że
każda z nich miała prawo wyboru co z nimi zrobi.
Uzasadnia takie rozstrzygnięcie dodatkowo okoliczność, że pozwana nie
kwestionowała faktu dokonania ulepszeń i poniesienia nakładów, które
szczegółowo wymienione zostały w umowie z 27 lutego 1996 roku ze wskazaniem,
7
że ... „pozostają przy przedmiocie najmu"... Ponadto z wizji lokalnej Sądu wynika
również brak możliwości zagospodarowania tych obiektów przez powoda we
własnym zakresie, wobec połączenia ze sobą budynku masarni i ubojni, a także
braku możliwości samodzielnego korzystania z jednej części działki i wykonania
odrębnego przejazdu .
Z porównania zatem zapisów obu umów oraz użytego w § 4 ust 3 umowy
spójnika „lub", który zgodnie z zasadami gramatyki stanowi alternatywę czyli
możliwość wyboru między dwoma różnymi sytuacjami, wydzierżawiający -pozwana
Spółdzielnia mogła zatrzymać nakłady za zapłatą odpowiedniej sumy lub najemca -
powód mógł je zagospodarować we własnym zakresie. Stronom pozostawiono
prawo wyboru w przedmiocie nakładów czyli, że każda z nich miała prawo wyboru
co zrobi z nakładami.
Strony nie przewidziały jednak w umowie sytuacji kiedy żadna z nich nie będzie
chciała, czy nie będzie mogła zachować się zgodnie z zapisem § 4 ust 3 umowy.
Powód bowiem nie może zabrać nakładów w postaci ubojni budynku
gospodarczego, studni i utwardzenia placu, gdyż byłoby to przywróceniem do stanu
poprzedniego co strony wyłączyły, ani też korzystać z nich we własnym zakresie,
a pozwana nie chce za nie zapłacić oceniając, iż są one jej niepotrzebne.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, zasadnie w świetle powyższego Sąd I instancji
uznał, że zapis § 4 ust 3, umowy wyłączył ogólną zasadę określoną w art. 676 k.c.
dającą możliwość wynajmującemu żądania przywrócenia do stanu poprzedniego.
Zasadnie także uznał, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy kiedy brak jest
możliwości zagospodarowania przez powoda ulepszeń we własnym zakresie
z przyczyn technicznych, ulepszenia te powinny pozostać przy pozwanej
Spółdzielni użytkowniku wieczystym gruntu, która winna za nie zapłacić.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie znajduje również uzasadnienia zarzut
naruszenia art. 235 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. W ocenie
pozwanej Spółdzielni powód wzniósł budynki na gruncie Skarbu Państwa, a nie
Spółdzielni. W konsekwencji wątpliwość budzi czy w przypadku naniesień
dokonanych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez inny podmiot,
wieczysty użytkownik jest zobowiązany do zwrotu kosztów tych naniesień.
8
Art. 235 § 1 k.c. przewiduje, że budynki i inne urządzenia wzniesienia na
gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu
terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego
własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty
użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste.
Niespornym jest, że powód w ramach umowy łączącej go z pozwaną
Spółdzielnią i po uzyskaniu odrębnej zgody, wybudował obiekt ubojni, budynek
gospodarczy, studnię i utwardził teren. Naniesienia te Spółdzielnia umową najmu
z 27 lutego 1996 r. włączyła do przedmiotu najmu co dowodzi, że o nich wiedziała
i istnienie ich akceptowała. Brak jest w związku z tym podstaw do uznania, że
powód nakłady te czynił bezprawnie. Mimo, iż fizycznie obiekty te wybudowane
zostały przez powoda, ale nastąpiło to za wiedzą i zgodą użytkownika wieczystego.
Stanowią one zatem, w świetle art. 235 k.c., jego własność, a nie powoda. Odrębną
sprawą jest kwestia rozliczenia się z dokonanych nakładów, o które toczy się
niniejszy spór, a co zostało uregulowane w łączącej strony umowie.
Za zasadny uznał natomiast Sąd Apelacyjny zarzut dotyczący kosztów
postępowania i w tym zakresie zmienił zaskarżony wyrok.
W kasacji od tego wyroku strona pozwana zarzuciła naruszenie prawa
procesowego oraz prawa materialnego. Naruszenia prawa procesowego polega na
naruszeniu art. 233 k.p.c. poprzez zaniechanie wszechstronnego rozważenia
materiału dowodowego i pominięcie znaczenia protokołu z dnia 31 sierpnia 1994 r.
Naruszenie prawa materialnego sprowadza się do naruszenia art. 235 § 1 k.c. i art.
48 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzuty podniesione w kasacji nie zasługują na uwzględnienie. Wprawdzie,
rzeczywiście Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu swojego wyroku nie wspomina
o protokole uzgodnień z dnia 31 sierpnia 1994 r. pomiędzy Zarządem Miasta Z. a
Spółdzielnią Spożywców „S.”, dotyczącym oddania gruntu w użytkowanie wieczyste
pozwanej Spółdzielni, to jednak wbrew odmiennej opinii skarżącej, nie ma to
znaczenia dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. Poza sporem pozostaje, że
9
powód, na podstawie zawartej z pozwaną Spółdzielnią umowy, władał gruntem już
w 1992 r. oraz to, że użytkowanie wieczyste do tego gruntu pozwana uzyskała
później, bo dopiero w 1994 r.
W tej sytuacji rzeczywiście w czasie gdy powód wzniósł na tym gruncie
budowle i urządzenia, będące obecnie przedmiotem sporu pomiędzy nim
a pozwaną, stały się one własnością Gminy Z. Również poza sporem pozostaje
jednak, że w chwili gdy pozwana Spółdzielnia uzyskała prawo użytkowania
wieczystego do gruntu, na którym znajdowały się między innymi budowle i
urządzenia wzniesione przez powoda, stała się właścicielem tych urządzeń i
budowli. Taki wniosek wynika jednoznacznie z art. 235 § 1 k.c. Przepis ten
wyraźnie bowiem stanowi, że użytkownik wieczysty nabywa na własność nie tylko
budynki i urządzenia, które sam wzniósł, ale także te które nabył przy zawarciu
umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Strona pozwana nie wykazała a nawet nie twierdzi, że budynki i urządzenia
wzniesione przez powoda, na gruncie oddawanym jej w użytkowanie wieczyste nie
zostały przez nią nabyte w myśl art. 235 § 1 k.c. Powołuje się tylko na orzeczenie
Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1969 r. III CRN 360/68, OSNC 1969/12/222.
Orzeczenie to, które zapadło na tle zupełnie innego stanu faktycznego, nie może
jednak być rozstrzygającym argumentem w niniejszej sprawie. Z art. 235 § 1 k.c.
wynika bowiem jednoznacznie, że zawierając umowę użytkowania wieczystego
pozwana Spółdzielnia nabyła wszystkie budynki i urządzenia znajdujące się na tym
gruncie, niezależnie od tego w jaki sposób Gmina stała się ich właścicielem. W tej
sytuacji roszczenie o zwrot nakładów jakie powód poniósł na wybudowanie tych
budynków i urządzeń może on kierować wprost do pozwanej Spółdzielni.
W rozpoznawanej sprawie taki wniosek jest tym bardziej uzasadniony jeżeli
zważyć, że roszczenie powoda związane jest z umową najmu jaka łączyła strony.
To właśnie pozwana Spółdzielnia udostępniła teren powodowi i zezwoliła mu na
dokonywanie na tym terenie nakładów oraz uregulowała prawo do zwrotu tych
nakładów po zakończeniu najmu. Skoro zaś pozwana nie kwestionuje wykładni tej
umowy w zakresie dotyczącym zwrotu owych nakładów, jakiej dokonał Sąd
10
Apelacyjny w zaskarżonym orzeczeniu, brak podstaw do uznania aby orzeczenie to
naruszało prawo.
Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39312
k.p.c., orzekł jak w sentencji.