Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CK 698/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 maja 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Helena Ciepła (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSN Marian Kocon
w sprawie z powództwa R. R., R. G. oraz D. Ł.
przeciwko J. G.
o wydanie i zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 19 maja 2005 r., kasacji pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 16 czerwca 2004 r., sygn. akt I ACa (…),
uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację pozwanej od wyroku Sądu
Okręgowego w P. z dnia 7.06.2003 r. I C (…) o ile zasądzono nim od pozwanej
kwotę 48096 zł (pkt 2) i orzeczono o kosztach procesu (pkt 6) i w tym zakresie
przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia
o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej J. G. od
wyroku Sądu Okręgowego w P. z dnia 7 sierpnia 2003 r. W powołanym wyroku Sądu
Okręgowy nakazał J. G., aby wydała powodom: R. R., R. G. i D. Ł. nieruchomość
położoną w P. przy ul. K. oraz wraz z osobami jej prawa reprezentującymi opuściła i
2
wydała budynek mieszkalny położony na tej nieruchomości, a także zasądził od
pozwanej na rzecz powodów kwotę 48 096 zł z ustawowymi odsetkami. Ponadto
przyznał pozwanej uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego i do czasu złożenia
przez Gminę P. oferty zawarcia umowy najmu, nakazał wstrzymać opróżnienie lokalu. W
pozostałej części Sąd powództwo oddalił oraz orzekł o kosztach procesu. Podstawą
rozstrzygnięcia Sądu I instancji były następujące ustalenia i wnioski prawne.
Zabudowana domem jednorodzinnym nieruchomość położona przy ul. K. w P.
została przez właściciela - Miasto P. - oddana w użytkowanie wieczyste małżeństwu H. i
H. R. J. G. w spornym mieszkaniu zamieszkała bądź w lutym 1988 r., bądź w lutym
1989 r., zameldowana natomiast została w 1989 r. Pozwana ustnie umówiła się z H. R.,
że w zamian za opiekę nad nim będzie miała prawo mieszkania bez konieczności
uiszczania opłat z tego tytułu. Uzgodniła nadto że odziedziczy sporną nieruchomość w
zamian za poczynione przez nią na tej nieruchomości nakłady. W dniu 15 listopada
1993 r. H. R. zmarł, a postanowieniem z dnia 22 lutego 1994 r. Sąd Rejonowy w P.
orzekł, że spadek po nim nabyli R. R., R. G. i D. Ł.
Pozwana pomimo, że korzysta jedynie z jednego pokoju, kuchni i łazienki, zaś w
piwnicy przechowuje rower, to latem 1994 r. wymieniła zamki w drzwiach wejściowych
budynku, uniemożliwiając tym samym spadkobiercom korzystanie z pozostałych
pomieszczeń. Pismem z dnia 17 lutego 1995 r. powodowie wezwali J. G. do wydania
spornej nieruchomości w terminie do 3 marca 1995 r. oraz zapłaty tytułem
bezumownego korzystania sumy 7 500 zł stanowiącej równowartość odpłatności za 15
miesięcy po 500 zł, począwszy od 16 listopada 1993 r. Pozwana w odpowiedzi
odmówiła wydania nieruchomości do czasu zwrotu przez powodów poczynionych przez
nią nakładów w łącznej wysokości 29 565 zł. Stwierdziła ponadto, że żądana kwota jest
wygórowana, a do chwili obecnej nie wypowiedziano jej, zawartej z poprzednim
właścicielem, umowy użyczenia. Pozwana J. G. utrzymuje się z renty inwalidzkiej w
kwocie 393 zł, okresowo korzysta także z pomocy społecznej.
Mając na uwadze dokonane ustalenia Sąd I instancji uznał, że J. G. i H. R.
łączyła umowa użyczenia spornego mieszkania, którą stosując przez analogię przepisy
dotyczące najmu, można było wypowiedzieć za trzy miesięcznym wypowiedzeniem na
koniec miesiąca kalendarzowego. Skoro wypowiedzenie wysłane przez powodów
pismem z dnia 17 lutego 1995 r. doszło do J. G. najpóźniej 3 marca 1995 r., zatem
termin wypowiedzenia upłynął z dniem 30 czerwca 1995 r. Od dnia następnego
pozwana zajmowała przedmiotową nieruchomość bez tytułu prawnego i od tego
3
momentu zobowiązana była płacić powodom za bezumowne z niej korzystanie.
Pomimo, że J. G. użytkowała jedynie niektóre pomieszczenia, zdaniem Sądu obciąża ją
obowiązek zapłaty wynagrodzenia za całą nieruchomość, gdyż wymieniając zamki
faktycznie uniemożliwiła powodom korzystanie z reszty budynku. W ocenie Sądu,
możliwy do uzyskania czynsz za najem nieruchomości wynosił co najmniej 501 zł, zatem
pozwana za cały okres od 1 lipca 1995 r. do 30 czerwca 2003 r. zobowiązana jest do
zapłaty kwoty 48 096 zł, z czego 36 072 zł na podstawie art. 224 § 2 k.c. jako
wynagrodzenia, zaś pozostałej części na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21
czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
kodeksu cywilnego - jako odszkodowania.
Sąd uznał ponadto, że pozwana nie miała prawa zatrzymać spornej
nieruchomości do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących jej roszczeń z
tytułu poczynionych na nieruchomość nakładów. Zgodnie bowiem z art. 461 § 2 k.c.
prawo zatrzymania nie przysługuje, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu
niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych albo
użyczonych. Mając na uwadze powyższe Sąd nie zajmował się kwestią nakładów przez
nią poczynionych i na podstawie art. 718 § 1 k.c. w związku z art. 222 § 1 k.c. nakazał
aby opuściła i wydała powodom przedmiotową nieruchomość wraz z osobami jej prawa
reprezentującymi. Ponieważ J. G. otrzymuje rentę w wysokości 393 zł miesięcznie oraz
okresowo dostaje świadczenia z pomocy społecznej, Sąd zgodnie z art. 14 ust. 4 pkt 4 i
6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
kodeksu cywilnego, orzekł o jej uprawnieniu do lokalu socjalnego oraz wstrzymał
opróżnienie spornej nieruchomości do czasu złożenia przez Gminę P. oferty zawarcia
umowy najmu tego lokalu.
Apelację od wyroku złożyła pozwana zaskarżając go w całości i zarzucając mu:
naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie - w zakresie ustalenia, że pozwaną łączyła umowa użyczenia z
poprzednikiem prawnym powodów (art. 710 k.c. w związku z art. 461 § 2 k.c.). Ponadto
pozwana zarzuciła niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla
rozstrzygnięcia sprawy, w szczególności jaki stosunek prawny łączył pozwaną z
poprzednikiem prawnym powodów w zakresie sprawowania opieki oraz uczestniczenia
w procesie budowy budynku i finansowania tej budowy oraz sprzeczność istotnych
ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału przez ustalenie, że pozwana od
4
śmierci poprzednika prawnego powodów zajmuje pokój z używalnością kuchni oraz
zasądzenie od pozwanej odszkodowania wyliczonego za całą nieruchomość.
Sąd Apelacyjny uznał zarzuty podniesione w apelacji za niezasadne. Podkreślił,
że wbrew wywodom skarżącej, ustalenia faktyczne Sądu I instancji uzasadniał zebrany
w sprawie materiał dowodowy, którego ocena należycie uwzględniała dyrektywy i
uprawnienia Sądu z art. 233 § 1 k.p.c. W tej sytuacji uznał ustalenia faktyczne
poczynione przez Sąd I instancji za prawidłowe i przyjął je za własne, czyniąc integralną
częścią swoich rozważań.
Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że bezsporne pomiędzy stronami było, iż w lecie
1994 r. pozwana wymieniła zamki w drzwiach wejściowych domu, które zamykała na
noc. W tych okolicznościach prawidłowo Sąd I instancji przyjął, że pozwana posiadała
całą nieruchomość, a nie tylko zajmowane w domu pomieszczenia, gdyż to ona
sprawowała nad nieruchomością faktyczne władztwo. Nie sposób przecież przyjąć, aby
powodowie posiadali pozostałe pomieszczenia w domu, skoro nie mieli do nich
swobodnego dostępu a przez to nie mogli z nich korzystać zgodnie ze społeczno -
gospodarczym przeznaczeniem prawa własności domu. Z podobnych względów nie
można zdaniem Sądu Apelacyjnego uznać, aby powodowie posiadali grunt położony
przy domku jednorodzinnym, skoro również nie mogli z niego korzystać w sposób
zgodny z jego przeznaczeniem. Dom jednorodzinny wraz z otaczającym go gruntem
tworzy funkcjonalną całość służącą określonemu celowi - zaspakajaniu potrzeb
mieszkaniowych i potrzeb wypoczynkowych mieszkańców domu. Okoliczność czy
pozwana w rzeczywistości wykorzystywała grunt nie ma znaczenia, decydujące jest, że
taką możliwość w każdej chwili miała, a nie mieli jej powodowie. W konsekwencji
nieuzasadnione okazały się zarzuty pozwanej co do wysokości obciążającego ją
wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, tym bardziej, że pozwana nie
podważyła skutecznie opinii biegłego oferując dowody przeciwne, zaś przyjęta przez
biegłego wysokość stawki czynszu nie budzi wątpliwości w świetle zasad doświadczenia
życiowego.
Za nieuzasadniony Sąd Apelacyjny uznał zarzut naruszenia art. 461 § 2 k.c., gdyż
w świetle tego przepisu, pozwanej nie przysługuje prawo zatrzymania nieruchomości do
czasu zaspokojenia jej roszczeń o zwrot nakładów. Jak trafnie ustalił, Sąd I instancji,
zgodnie z umową jak łączyła pozwaną z H. R., zamieszkała ona w jego domu w zamian
za opiekę nad właścicielem. Zobowiązaniu właściciela domu odpowiadało zatem
określone zobowiązanie wzajemne. Według twierdzeń pozwanej tej treści porozumienie
5
obowiązywało do śmierci H. R. i ono a nie więzy bliskości z wynajmującym, było
podstawą jej zamieszkiwania w nieruchomości należącej do H. R. W tej sytuacji,
zdaniem Sądu Apelacyjnego, przedmiotową umowę należało zakwalifikować jako
umowę najmu lokalu z art. 680 k.c. w związku z art. 659 k.c. Zgodnie z art. 659 § 2 k.c.
czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Taką
możliwość przewidywał cytowany przepis także przed zmianą jego brzmienia ustaloną
ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.). Rodzaj możliwych
przez najemcę świadczeń nie jest ograniczony przez ustawę, niewątpliwie więc zaliczyć
do nich można świadczenie polegające na codziennej opiece nad wynajmującym. Taki
rodzaj świadczenia wzajemnego najemcy jest zresztą najczęściej praktykowany a jego
uznawanie w orzecznictwie ugruntowane. W świetle treści art. 659 k.c. nie ma podstaw
do podzielenia oceny apelującej, iż z H. R. łączyła ją umowa zlecenia. W tej sytuacji
pozwanej nie przysługuje prawo zatrzymania, gdyż zgodnie z art. 461 § 2 k.c. prawo
takie nie przysługuje, gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych.
Sąd Apelacyjny podkreślił, także że Sąd I instancji obszernie omówił kwestie
związane z poczynionymi przez pozwaną nakładami na nieruchomość, przyjmując przy
tym w rozważaniach jej twierdzenia, iż w myśl uzgodnień z wynajmującym, w zamian za
nakłady miała stać się właścicielem nieruchomości po śmierci H. R.
W kasacji od tego wyroku pozwana zarzuciła naruszenie prawa materialnego i
procesowego. Naruszenie prawa materialnego polega na nieuwzględnieniu art. 498 k.c.
w sytuacji gdy strona pozwana postawiła zarzut potrącenia, a wierzytelności stron
nadawały się do potrącenia. Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów
postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy: art. 316 § 1 k.p.c. przez
pominięcie zarzutu potrącenia, a tym samym nie wzięcia pod uwagę stanu rzeczy
istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy oraz art. 328 § 2 k.p.c. przez pominięcie
ustaleń w zakresie nakładów poczynionych przez pozwaną na nieruchomość, w sytuacji
postawionego zarzutu potrącenia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Ustalenia poczynione w rozpoznawanej sprawie i ich ocena prawna nie budzą
wątpliwości. Pozwana zajmowała część nieruchomości należącej do powodów najpierw,
do śmierci H. R. na podstawie umowy najmu, a następnie korzystała z niej bez tytułu
prawnego. Nie ulega również wątpliwości, że poprzez swoje zachowanie uniemożliwiła
powodom wykonywanie przysługujących im uprawnień właścicielskich w stosunku do
6
całej nieruchomości. Jest więc zobowiązana do wynagrodzenia za korzystanie bez tytułu
prawnego z tej nieruchomości, a wyliczenie wysokości tego wynagrodzenia, oparte na
opinii biegłego, jak trafnie podkreślił Sąd Apelacyjny, nie odbiega od zasad
doświadczenia życiowego. Z przepisu art. 461 § 2 k.c. jednoznacznie też wynika, iż
pozwana nie może powoływać się na prawo zatrzymania, skoro prawo takie nie
przysługuje, gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych.
Pomimo tego, że zaskarżony wyrok co do zasady odpowiada prawu, to nie może
jednak utrzymać się w tej postaci. Rację ma bowiem skarżąca, że gdy chodzi o jej
roszczenie dotyczące zwrotu równowartości nakładów jakie poniosła ona na sporną
nieruchomość, rozstrzygniecie Sądu Apelacyjnego narusza art. 316 k.p.c. i art. 328
k.p.c. oraz art. 498 k.c. Sądy orzekające w sprawie rozważały problem nakładów
poczynionych przez pozwaną, tylko w kontekście zgłoszonego przez nią zarzutu
zatrzymania. Tymczasem nie ulega wątpliwości, że pozwana zgłosiła również zarzut
potrącenia dokonanych przez nią nakładów z wierzytelnością przysługującą powodom z
tytułu bezumownego korzystania przez nią ze spornej nieruchomości. Z pisma
pełnomocnika pozwanej z dnia 30 stycznia 2002 r. wynika, że uznaje ona w części
roszczenie powodów w zakresie zapłaty za bezumowne korzystanie i wnosi o jego
rozliczenie z kwotą nakładów. O tym, że Sąd I instancji dostrzegł ten wniosek pozwanej
świadczy postanowienie sądu z dnia 13 maja 2002 r., w którym sąd powołując
uzupełniający dowód z opinii biegłego uzasadnił to faktem zgłoszonego przez pozwaną
zarzutu potrącenia.
Powołane wyżej okoliczności świadczą, że pozwana zgłosiła zarzut potrącenia,
który orzekające w sprawie sądy najpierw rozpatrywały, następnie jednak o nim
zapomniały. W tej sytuacji skoro Sąd Apelacyjny nie uwzględnił zgłoszonego w toku
sporu zarzutu potrącenia wierzytelności pozwanej z tytułu poczynionych przez nią
nakładów z wierzytelnością powodów z tytułu bezumownego korzystania przez pozwaną
z należącej do nich nieruchomości, to jego orzeczenie narusza art. 316 § 1 k.p.c. oraz
art. 328 § 2 k.p.c. W chwili zamknięcia rozprawy pominięty został bowiem zarzut
potrącenia, a co za tym idzie uzasadnienie wyroku nie zawiera ustaleń w zakresie
poczynionych nakładów, co było konieczne wobec zgłoszonego zarzutu potrącenia.
Ponadto zaskarżony wyrok narusza art. 498 k.c., gdyż pomimo podstaw do jego
zastosowania Sąd Apelacyjny pominął go przy orzekaniu w rozpoznawanej sprawie.
Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39313
k.p.c., orzekł jak w sentencji.