Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 119/05
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 marca 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
SSA Krzysztof Strzelczyk
Protokolant Izabela Czapowska
w sprawie z powództwa Gminy Miasta S.
przeciwko "I." Spółce z o.o.
o wydanie,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 23 marca 2006 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 8 marca 2005 r., sygn. akt [...],
oddala skargę kasacyjną; zasądza od pozwanej na rzecz powoda
2400 (dwa tysiące czterysta) zł kosztów postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w G. wyrokiem z dnia 17 czerwca 2004 r. nakazał pozwanej
Spółce „I.”, aby wydała powodowej Gminie nieruchomość położoną w S. przy ul. H.
90 – 94, obejmującą działki nr 40 oraz 31/5 wraz z zabudowaniami, dla której
prowadzona jest księga wieczysta Kw [...]. Według ustaleń Sądu powodowa Gmina
oddała tę nieruchomość w dniu 13 lutego 1996 r. w wieczyste użytkowanie
Fundacji „P.”. Równocześnie sprzedała jej stojące tam budynki za obniżoną cenę
5.000 zł. Wyrokiem z dnia 25 stycznia 2001 r. Sąd Okręgowy rozwiązał umowę
wieczystego użytkowania. Wyrok ten uprawomocnił się 18 grudnia 2002 r.
W trakcie trwania postępowania w tamtej sprawie Fundacja „P.” zawarła w dniu 28
sierpnia 2001 r. umowę menedżerską o sprawowanie zarządu sporną
nieruchomością z pozwaną Spółką „I.”. W ocenie Sądu jest to umowa nienazwana,
do której nie można odnosić przepisów o dzierżawie; dlatego nie ma w sprawie
zastosowania art. 678 k.c., na który powołuje się w obronie pozwana Spółka.
Umowa ta, ze względu na okoliczności jej zawarcia, ma znamiona umowy pozornej.
Gdyby jednak nawet zakwalifikować ją jako umowę dzierżawy, to i tak pozwana
Gmina nie wstąpiła w stosunek dzierżawy, gdyż odzyskała prawa do nieruchomości
na skutek rozwiązania umowy wieczystego użytkowania, a nie zbycia rzeczy, jak
tego wymaga ten przepis. Zresztą, stosownie do art. 241 k.c., w razie wygaśnięcia
użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia, a to
odnosiłoby się także do ewentualnej umowy dzierżawy. Z tych przyczyn Sąd
Okręgowy uwzględnił roszczenie windykacyjne, uznając, że pozwanej Spółce nie
przysługuje żadne uprawnienie do władania nieruchomością, które mogłaby
skutecznie przeciwstawić jej właścicielowi. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd
Okręgowy nie odniósł się do zgłoszonego przez pozwaną zarzutu zatrzymania z
tytułu nakładów poniesionych na nieruchomość.
Apelacja pozwanej od tego rozstrzygnięcia została oddalona wyrokiem Sądu
Apelacyjnego z dnia 8 marca 2005 r. Sąd ten uznał wprawdzie, że nie ma podstaw
dowodowych do uznania umowy menedżerskiej za pozorną, ale potwierdził
prawidłowość oceny prawnej Sądu Okręgowego, że pozwana nie ma żadnego
3
tytułu prawnego do władania nieruchomością. Jeśli chodzi o żądanie zwrotu
nakładów, to Sąd podkreślił, że przysługiwało ono pozwanej ewentualnie przeciwko
kontrahentowi umowy menedżerskiej, a nie przeciwko pozwanej Gminie, która nie
była stroną tamtej umowy. Dlatego nie uwzględnienie zarzutu zatrzymania było
prawidłowe, a w rezultacie wyrok Sądu Okręgowego odpowiada prawu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyła pozwana Spółka skargą kasacyjną.
Zarzuciła naruszenie następujących przepisów:
- art. 678 § 1 k.c. w zw. z art. 694 i 693 k.c. oraz art. 33 ust. 2 ustawy
o gospodarce nieruchomościami i art. 240 k.c.,
- art. 693 k.c. w zw. z art. 3531
§ 1 i art. 65 k.c.,
- art. 222 k.c.,
- art. 461 k.c. w zw. z art. 226 k.c.
- art. 217, art. 316 § 2, art. 227, art. 232, art. 233, art. 278 k.p.c. w zw. z art.
391 oraz art. 381 k.p.c., art. 328 § 2 w zw. z art. 387 k.p.c. oraz art. 386 § 3
k.p.c.
Na tych podstawach wniosła zmianę wyroku przez oddalenie powództwa,
ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszym rzędzie należy rozstrzygnąć czy pozwanej Spółce przysługuje
tytuł do władania sporną nieruchomością. Na to pytanie odpowiedź jest negatywna.
Powoływanie się w tej mierze przez pozwaną na art. 678 k.c. jest
nieusprawiedliwione, i to z dwóch powodów. Po pierwsze trzeba zgodzić się
z Sądem Apelacyjnym, iż pozwana Spółka nie wykazała, żeby umowa
menedżerska z dnia 28 sierpnia 2001 r. była w istocie umową dzierżawy.
Wprawdzie w § 1 pkt 2 tej umowy wspomina się, że przedmiot umowy zostaje
oddany Spółce „w zarząd na prawach dzierżawy”, ale to nawiązanie do dzierżawy
nie zostało rozwinięte w żadnym z dalszych punktów umowy. Nie zawarto też
przewidzianego w niej aneksu, który miał bliżej precyzować warunki umowne.
W § drugim umowy strony postanowiły m.in., że nadwyżka finansowa uzyskana
z działalności pozwanej zostanie przekazana na działalność statutową Fundacji,
4
a część jej na rozbudowę i zagospodarowanie ośrodka. Są to postanowienia
istotne umowy, nie przystające do treści umowy dzierżawy, a potwierdzające ocenę
Sądu, że chodziło w tej umowie, zgodnie z jej tytułem, o przekazanie nieruchomości
pozwanej Spółce w celu sprawowania zarządu, gdyż Fundacja nie radziła sobie
ze sprawnym jej zarządzaniem. Pozwana jest profesjonalistką, wobec czego
powinna zadbać o takie ukształtowanie treści tej umowy, aby wyraźnie można było
zakwalifikować zawierany kontrakt jako umowę dzierżawy, skoro chce wyciągać
z takiego typu umowy korzystne dla siebie skutki procesowe. Dlatego, wbrew
zastrzeżeniom skarżącej, należy podzielić ocenę Sądu Apelacyjnego, że nie ma
podstaw do uznania tej umowy za umowę dzierżawy. Drugi powód, dla którego
pozwana nie może odwoływać się do mechanizmu prawnego z art. 678 k.c. wynika
ze sposobu, w jaki pozwana Gmina odzyskała pełnię uprawnień do nieruchomości.
Nastąpiło to w rezultacie rozwiązania przez Sąd prawa wieczystego użytkowania,
ustanowionego na rzecz Fundacji „P.”. Tymczasem art. 678 k. c. wymaga dla
wstąpienia w stosunek najmu (odpowiednio także dzierżawy), aby nabywca rzeczy
nabył ją w drodze czynności prawnej, co wyraźnie wynika ze sformułowania „w
razie zbycia rzeczy”. Tej wyjątkowej formuły kodeksowej, na podstawie której
nabywca, nie zawierając sam umowy, wstępuje w stosunek najmu lub dzierżawy
istniejący w dacie zbycia rzeczy, nie można interpretować rozszerzająco i rozciągać
na sytuację, kiedy właściciel odzyskuje całość uprawnień do rzeczy na skutek
rozwiązania umowy wieczystego użytkowania w drodze wyroku sądowego,
wydanego na podstawie art. 240 k.c. Taka sytuacja nie mieści się bowiem w
pojęciu zbycia rzeczy, którym posłużono się w tym przepisie (por. podobne
stanowisko m.in. w orzeczeniach Sądu Najwyższego z dnia 9 września 1966 r.,
OSNC 1967, nr 2, poz. 36 i z dnia 19 stycznia 1968 r., III CRN 410/67, nie publ.)
Odmienny pogląd, podtrzymywany w skardze kasacyjnej, nie zasługuje na
akceptację. Oznacza to, że pozwanej Spółce nie przysługuje wobec powodowej
Gminy skuteczny tytuł do władania nieruchomością, który mogłaby przeciwstawić
zgłoszonemu roszczeniu windykacyjnemu, stąd też uwzględnienie tego roszczenia
było uzasadnione.
W pierwszym z powołanych orzeczeń Sąd Najwyższy zajmował się
wykładnią pojęcia nieruchomości „w stanie wolnym od obciążeń”, które jest bardzo
5
zbliżone treściowo do sformułowania z art. 241 k.c. o „wygaśnięciu obciążeń” na
wieczystym użytkowaniu, do jakiego dochodzi w wyniku wygaśnięcia tego
użytkowania. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że pod pojęciem obciążeń należy rozumieć
tylko prawa rzeczowe ciążące na nieruchomości, a więc takie, którymi zobowiązany
jest każdoczesny właściciel nieruchomości. Natomiast prawa osobiste (obligacyjne)
nie są związane z rzeczą w sensie prawnym i dlatego jej nie obciążają. Osobą
zobowiązaną jest tu tylko dłużnik, który zaciągnął zobowiązanie, lub inna osoba,
na którą przeszedł obowiązek z mocy określonego tytułu. Kierując się tym
wskazaniem należy stwierdzić, że ponieważ na powodową Gminę nie przeszły
obowiązki z umowy menedżerskiej, zawartej przez Fundację z pozwaną Gminą,
powoływanie się na zobowiązania z tej umowy jest nieusprawiedliwione także
w świetle art. 241 k.c., przytoczonego w skardze kasacyjnej.
Jeśli chodzi o zarzut nie uwzględnienia nakładów poniesionych przez
pozwaną na nieruchomość, to Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą
sprawę podziela stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w wyroku z dnia
4 listopada 1999 r., II CKN 561/98 (OSNC 2000 nr 5, poz. 91), że prawo
zatrzymania z art. 461 § 1 k.c. nie przysługuje, jeżeli zobowiązanym do zwrotu
nakładów nie jest osoba domagająca się wydania rzeczy. Pogląd ten jest wynikiem
przyjęcia zapatrywania dominującego w orzecznictwie, że roszczenie o zwrot
nakładów ma charakter obligacyjny, a nie stanowi obligacji realnej, związanej
z posiadaniem rzeczy (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 września
1977 r., III CRN 187/77, OSPiKA 1978, nr 9, poz. 166, czy z dnia 24 stycznia
1996 r., III CZP 193/95, OSNC 1977, nr 7- 8, poz. 94). Prowadzi to do wniosku,
że ewentualne nakłady poczynione przez pozwaną Spółkę w trakcie umowy
wiążącej ją z Fundacją nie dotyczą powodowej Gminy i nie mogły być przeciwko
Gminie kierowane, tylko przeciwko Fundacji.
Teoretycznie rzecz ujmując, trzeba przyznać rację skarżącej, że ewentualne
nakłady poczynione po dacie wygaśnięcia umowy wieczystego użytkowania
podlegałyby rozliczeniu według reguł z art. 225 i nast. k.c., regulujących tzw.
roszczenia uzupełniające posiadacza względem właściciela rzeczy.
Jednakże w żadnym stadium postępowania skarżąca nie wykazała ani faktu
dokonywania nakładów w tym okresie, ani ich wartości. Dlatego też nie może być
6
także uwzględniony zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 461 k.c. w zw. z art.
226 k.c., co czyni ją w całości nieuzasadnioną (art. 39814
w zw. z art. 98 § 1 k.p.c.).