Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 169/05
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 czerwca 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)
SSN Maria Grzelka (sprawozdawca)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
w sprawie z powództwa R. T. i A. T.
przeciwko Gminie K.
o ustalenie i zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 9 czerwca 2006 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 20 lipca 2005 r.,
oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego w
S. z dnia 22 grudnia 2004 r., w części orzekającej o powództwie o ustalenie, w ten
sposób, że ustalił nieważność umowy sprzedaży działki nr 388 o powierzchni 899
m2
położonej w K. objętej księgą wieczystą nr […], zawartej przez strony w dniu 4
kwietnia 1996 r. w B. przed notariuszem K. K. Przyjął, że powodowie, składając
oświadczenia woli przy zawieraniu umowy, działali pod wpływem błędu co do
przedmiotu umowy, że błąd wywołała strona pozwana i był to błąd istotny, oraz, że
powodowie skutecznie uchylili się od skutków powyższego oświadczenia woli co
usprawiedliwiało ich roszczenie o ustalenie nieważności umowy. Stwierdził, że
pozwana Gmina nie miała wiedzy ani nie mogła z łatwością zauważyć, że przez
przedmiotową działkę przebiegał kolektor melioracyjny co jednak nie zmienia faktu,
iż po jej stronie, jako sprzedającym, spoczywał obowiązek poinformowania
kontrahenta o wszystkich istotnych cechach przedmiotu sprzedaży, w tym –
o znajdującym się na działce rurociągu melioracyjnym. Brak stwierdzenia tej
okoliczności w toku negocjacji stron oraz w tekście umowy był konsekwencją
zaniechania pozwanej, która informacji w tym przedmiocie nie posiadała i nie
można jej w tym zakresie postawić zarzutu jakiejkolwiek winy. Zdaniem Sądu
Apelacyjnego, pozwana wywołała błąd powodów swoim zachowaniem polegającym
na określeniu przedmiotu transakcji jako działki niezabudowanej położonej na
terenach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele
zabudowy mieszkalnej nie zastrzegając jednocześnie, że zabudowa ta może
napotykać trudności w związku z przebiegającym przez grunt kolektorem
melioracyjnym. Bez znaczenia było, że pozwana nie odwołała się do tego, czy na
działce możliwe jest posadowienie budynku mieszkalnego bez konieczności
stosowania nadzwyczajnych technologii, ponieważ z natury rzeczy sprzedawca
ogranicza się do informacji pozytywnych odnośnie do przymiotów danej rzeczy,
a nie skupia się na wyliczeniu cech, właściwości, których rzecz nie posiada.
3
W skardze kasacyjnej pozwana zarzuciła powyższemu wyrokowi naruszenie
prawa materialnego – art. 84 i 88 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie polegające na przyjęciu, że pozwana wywołała błąd istotny
u powodów przy zawieraniu umowy sprzedaży działki oraz, że powodowie
skutecznie uchylili się od skutków prawnych swoich oświadczeń woli mimo, że –
zdaniem skarżącej – przy umowie sprzedaży nie wywołała ona błędu po stronie
powodów. Ponadto, zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego – art. 386 §
1 k.p.c. przez dokonanie zmiany wyroku Sądu pierwszej instancji mimo, że – wobec
braku podstaw do uznania, iż pozwana wywołała błąd – brak było podstaw do
uznania za zasadne powództwa o ustalenie nieważności umowy sprzedaży.
Podniosła, że określając przedmiot sprzedaży w umowie w żaden sposób nie
odwoływała się do tego, czy na działce jest możliwe posadowienie budynku
mieszkalnego bez konieczności stosowania nadzwyczajnych technologii a tylko
w przypadku takiego zapewnienia i to złożonego przy czynności prawnej można by
uznać, że pozwana wywołała błąd powodów. Ponadto zarzuciła, że Sąd Apelacyjny
błędnie stwierdził, iż po stronie Gminy istniał obowiązek poinformowania kontrahenta
o znajdującym się na działce rurociągu melioracyjnym oraz zamieszczenia tego
stwierdzenia w toku negocjacji i w tekście umowy.
Wskazała, że skoro nie wiedziała o kolektorze to nie mogła o nim informować.
Zdaniem skarżącej, prawidłowo określiła przedmiot sprzedaży jako działkę
niezabudowaną położoną na terenach budownictwa mieszkaniowego i nie wywołała
po stronie powodów błędu, że na działce jest możliwe posadowienie budynku
mieszkalnego bez konieczności stosowania nadzwyczajnych technologii. W skardze
kasacyjnej pozwana wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy
Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarżąca nie kwestionuje, że ustalony stan faktyczny podlegał ocenie prawnej
w świetle art. 84 k.c., że powodowie działali pod wpływem błędu istotnego co do
treści czynności prawnej - umowy sprzedaży zawartej w dniu 4 kwietnia 1996 r.,
oraz, że błąd polegał na fałszywym przekonaniu powodów, iż kupują działkę
nadającą się w sensie technicznym do postawienia na niej budynku mieszkalnego
4
w sposób nie wymagający ponadprzeciętnych starań i kosztów w przystosowaniu
gruntu do planowanej zabudowy, podczas, gdy okazało się, że w miejscu
usytuowania budynku pod powierzchnią gruntu przebiegał kolektor melioracyjny,
który, bez specjalnego zabezpieczenia stwarzał stan zagrożenia dla budowli, zaś -
przy zastosowaniu wymaganego zabezpieczenia - przekreślał z ekonomicznego
punktu widzenia racjonalność wykorzystania działki na budownictwo mieszkaniowe.
Pozwana nie sprzeciwiła się też przyjęciu w zaskarżonym wyroku, że powodom
przysługiwało roszczenie o ustalenie nieważności umowy sprzedaży. W toku
dotychczasowego postępowania, jak i w skardze kasacyjnej, spór pomiędzy stronami
sprowadzał się do kwestii – czy błąd powodów wywołała pozwana.
W skardze kasacyjnej wyrażono pogląd, że tylko wtedy można by mówić
o wywołaniu błędu przez pozwaną, gdyby fałszywe wyobrażenie powodów
o technicznej przydatności działki do budowy domu mieszkalnego, bez stosowania
nadzwyczajnej technologii i kosztów, było wynikiem oświadczenia pozwanej
złożonego w trakcie zawierania umowy sprzedaży, a ponadto – gdyby oświadczenie
to zawierało stwierdzenie, że na działce jest możliwe posadowienie budynku
mieszkalnego bez konieczności takiej technologii i kosztów. Powyższego poglądu nie
można podzielić.
Hipotezą art. 84 § 1 k.c. objęte jest pozostawanie pod wpływem błędu
w momencie składania oświadczenia woli a nie wprowadzenie się dopiero w tym
momencie w stan fałszywego wyobrażenia. Przesądza o tym sformułowanie w art. 84
§ 1 k.c. „w razie błędu” co należy tłumaczyć „w razie istnienia błędu”. Obojętne są
zatem czas, miejsce i inne okoliczności, w wyniku których strona nabiera określonego
przekonania, byleby spełniona była przesłanka trwania w tym przekonaniu w chwili
składania oświadczenia woli. W konkretnej sytuacji mogą to być czas i miejsce
zbieżne z podejmowaniem czynności prawnej ale zbieżność tego rodzaju nie jest
w art. 84 § 1 k.c. wymagana. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości
kupujący zwykle posiada wiedzę o przedmiocie umowy na długo przed tym, gdy staje
do czynności notarialnej. O wywołaniu u niego błędu przez stronę sprzedającą należy
więc mówić w odniesieniu do każdego zachowania się sprzedającego, które było
przyczyną fałszywego przekonania kupującego.
5
W rozpoznawanej sprawie działka, będąca przedmiotem umowy sprzedaży
wchodziła w skład gruntów, które, zgodnie z Planem Zagospodarowania
Przestrzennego zatwierdzonym uchwałą GRN z dnia 27 września 1984 r.
i zaktualizowanym uchwałą nr […] Rady Gminy K. z dnia 15 grudnia 1994 r., zostały
wyłączone spod użytkowania rolniczego i przeznaczone pod budownictwo
mieszkaniowe. Już więc na podstawie w/w Planu powodowie uzyskali od Gminy
informację, że przedmiotowa działka jest działką budowlaną. Taką samą treść
zawierało oświadczenie przedstawiciela pozwanej Gminy złożone w § 1 aktu
notarialnego obejmującego umowę sprzedaży. Dla wywołania u powodów
przeświadczenia, że działka pod względem technicznym nadaje się – bez specjalnych
przeszkód – do zabudowy nie było konieczne wyraźne zapewnienie. Wystarczające
było odwołanie się do przeznaczenia działki na cel zabudowy mieszkaniowej.
Z samego tego przeznaczenia wynikał bowiem logiczny wniosek, że działka nie jest
wyposażona w żadne urządzenia, które mogłyby stawiać pod znakiem zapytania sens
planowanej zabudowy, w tym – że nie zagraża podtopieniem przyszłego budynku.
Wymaga podkreślenia, że – jak wynika z pisma Zarządu Melioracji i Urządzeń
Wodnych Województwa P. z dnia 15 marca 2002 r. (k-107) na pozwanej Gminie ciążył
obowiązek uzgodnienia z właściwym organem ds. gospodarki wodnej zmiany funkcji
działek z rolniczych na budowlane pod kątem bezpieczeństwa zarówno
funkcjonujących urządzeń melioracyjnych jak i przyszłych obiektów budowlanych.
Skoro pozwana nie wyrażała w tym zakresie zastrzeżeń ani wątpliwości to tym bardziej
usprawiedliwione było przekonanie powodów, że nie ma żadnych nadzwyczajnych
przeszkód w zabudowaniu kupowanej działki.
Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy uznał za bezzasadne zarzuty
skargi kasacyjnej dotyczące błędnej wykładni lub niewłaściwego zastosowania art.
84 i 88 k.c. Również, wbrew stanowisku skarżącej, władny był Sąd Apelacyjny
orzekać reformatoryjnie skoro sporna była tylko wykładnia prawa materialnego –
art. 84 § 1 k.c. a ostatecznie należy uznać, że wynik zastosowanej wykładni był
prawidłowy. Trzeba natomiast zgodzić się ze skarżącą, że nieuprawnione było
stwierdzenie w zaskarżonym wyroku, iż pozwana miała obowiązek
poinformowania powodów o znajdującym się na działce rurociągu melioracyjnym
oraz, że powinna była okoliczność tę podnieść w toku negocjacji a także
6
odpowiednio sformułować tekst umowy sprzedaży, czego zaniechała. Stwierdzenie
to obarczone jest podwójnym błędem logicznym a także jurydycznym; skoro, wg
ustaleń Sądu, pozwana nie wiedziała i nie mogła wiedzieć o istnieniu kolektora to
nie sposób zarzucić jej zaniechania wystąpienia z informacją o kolektorze;
jednocześnie skoro Sąd uznał, że pozwana powinna była zastrzec wyraźnie, iż
mogą być nadzwyczajne przeszkody techniczne do wybudowania budynku
mieszkalnego to popadł w sprzeczność z innym swoim stwierdzeniem, że umowa
sprzedaży nie wymaga wyliczenia cech negatywnych rzeczy. W istocie należało
uznać, że pozwana bez swojej winy wywołała jednak błąd u powodów oraz, że
zaskarżony wyrok odpowiada prawu, aczkolwiek nie wszystkie jego stwierdzenia
mogły być aprobowane.
Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną na podstawie art. 39814
k.p.c.