Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III PK 124/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 maja 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Jolanta Strusińska-Żukowska (przewodniczący,
sprawozdawca)
SSN Zbigniew Hajn
SSN Roman Kuczyński
Protokolant Grażyna Grabowska
w sprawie z powództwa S. K.
przeciwko Uniwersytetowi […]
o nakazanie złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw
Publicznych w dniu 7 maja 2015 r.,
skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Okręgowego - Sądu Pracy i
Ubezpieczeń Społecznych w S.
z dnia 22 maja 2014 r.,
1) oddala skargę kasacyjną ;
2) nie obciąża powoda kosztami zastępstwa procesowego
strony pozwanej w postępowaniu kasacyjnym.
UZASADNIENIE
Powód S. K. w pozwie skierowanym przeciwko pozwanemu Uniwersytetowi
[…] domagał się na podstawie art. 64 k.c. nakazania złożenia oświadczenia woli o
2
przeniesieniu na jego rzecz własności lokalu mieszkalnego nr 1 położonego przy ul.
Z. […], dla którego Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
wieczystą KW […] za cenę 20.000 zł.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że powód został zatrudniony na
Uniwersytecie, jako mianowany profesor nadzwyczajny, na podstawie umowy o
pracę na czas nieokreślony od dnia 1 października 2000 r. W dniu 8 marca 2001 r.
pomiędzy powodem a pozwanym reprezentowanym przez rektora i kwestora doszło
do zawarcia umowy najmu o nr […] lokalu mieszkalnego z zasobów
mieszkaniowych Uniwersytetu […] w S., na podstawie której pracodawca oddał
powodowi do używania lokal mieszkalny wchodzący w skład mieszkaniowego
zasobu Uniwersytetu, oznaczony nr 1 położony w budynku przy ulicy Z. W umowie
tej znalazły się zapisy dotyczące: metrażu lokalu, jego wyposażenia, wysokości
czynszu oraz zasady wprowadzania zmian w lokalu i zasady rozwiązania i
wypowiedzenia umowy. Umowa ta, zgodnie z jej § 5, została zawarta na czas
trwania stosunku pracy powoda w pozwanym Uniwersytecie. W § 9 umowy
ustalono, że przedmiotowy lokal najemca może wykupić od wynajmującego po
upływie 10 lat pracy na etacie w Uniwersytecie, licząc od dnia przekazania lokalu,
tj. od 8 marca 2001 r. Jednocześnie strony zawarły umowę o nr […] najmu garażu
przy ulicy Z.. Umowa najmu lokalu mieszkalnego była dwukrotnie aneksowana, w
tym w dniu 21 listopada 2002 r. w zakresie ustalenia dodatkowych opłat oraz w dniu
16 maja 2003 r., przez zmianę § 9 tej umowy, który otrzymał następującą treść:
„Lokal, o którym mowa w § 1 umowy, najemca może wykupić od wynajmującego po
upływie 10 lat pracy na I etacie w Uniwersytecie, a wykupienie lokalu stanowiącego
przedmiot najmu, po upływie okresu, o którym mowa w ust. 1, nastąpi na
warunkach określonych w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach
zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych
spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz
niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. nr 4,
poz. 24 z późn. zm.)”. W październiku 2010 r., a następnie w dniu 30 marca
2011 r., powód zwrócił się do pracodawcy z prośbą o umożliwienie mu wykupu
lokalu mieszkalnego oznaczonego nr 1, położonego przy ul. Z., stanowiącego
własność Uniwersytetu. Z kolejnym wnioskiem w tym przedmiocie wystąpił w dniu
3
14 października 2011 r., proponując pracodawcy ustalenie ceny mieszkania z
upustem w drodze negocjacji. W odpowiedzi pozwana w piśmie z dnia 25
października 2011 r. wskazała, że nie widzi w chwili obecnej celowości sprzedaży
mieszkań z zasobów Uniwersytetu i zaproponowała powodowi zawarcie nowej
umowy najmu w drodze negocjacji.
Po osiągnięciu przez powoda wieku emerytalnego i rozwiązaniu
dotychczasowego stosunku pracy w dniu 27 czerwca 2011 r., strony zawarły
kolejną umowę o pracę, w której zapisano, że jest „zawarta na czas nieokreślony
od 1 lipca 2011 r. do 30 września 2016 r.”.
Senat Uniwersytetu uchwałą nr 12/2012 z dnia 23 lutego 2012 r. w sprawie
zasad zbywania mieszkań stanowiących zasób mieszkaniowy Uniwersytetu
pozytywnie zaopiniował zbywanie mieszkań stanowiących zasób mieszkaniowy
Uniwersytetu, wprowadzając zasady ich zbycia. Ustalono, że pozwany zleci
rzeczoznawcom oszacowanie aktualnej wartości rynkowej wynajmowanych z
zasobów uczelnianych mieszkań i garaży. Tak oszacowana kwota, stanowiąca
wartość mieszkania, zostanie pomniejszona o zapłaconą dotychczas kwotę
czynszu najmu przez wynajmującego. Do obliczonej ceny mieszkania zastosowany
zostanie rabat za lata pracy najemcy na Uniwersytecie i dbałość o dobry stan
substancji mieszkaniowej. Pozwana zaproponowała, aby rabat wynosił 25% ceny
mieszkania w przypadku jednego najemcy będącego pracownikiem uczelni oraz
50% w przypadku najemców małżonków będących pracownikami Uczelni. Zgodnie
z § 2 uchwały, miała ona mieć zastosowanie do zbycia mieszkań na rzecz osób
innych niż osoby uprawnione w rozumieniu ustawy o zasadach zbywania mieszkań.
Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia.
W lutym i marcu 2012 r. pełnomocnik powoda ponownie zwracał się do
strony pozwanej z prośbą o zrealizowanie uprawnienia powoda do nabycia na
preferencyjnych zasadach lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem 1 przy ulicy
Z. W odpowiedzi na te pisma pozwany, powołując się na uchwałę Senatu
Uniwersytetu z dnia 23 lutego 2012 r. nr 12/2012, wyraził wolę sprzedaży
mieszkania na zasadach przedstawionych w tej uchwale.
Zgodnie ze statutem Uniwersytetu do kompetencji Senatu należy wyrażanie,
z zastrzeżeniem art. 90 ust. 4 ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. - Prawo o szkolnictwie
4
wyższym (jednolity tekst: Dz.U. z 2012 r., poz. 572 ze zm.), zgody na dokonanie
czynności zobowiązującej lub rozporządzającej, której przedmiot przekracza
wartość 200.000 zł oraz na nabycie mienia, którego przedmiot przekracza wartość
200.000 zł.
Sąd pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 w związku z
art. 12 Prawa o szkolnictwie wyższym, Uniwersytet […] jest państwową osobą
prawną, a kwestie związane z nieruchomościami należącymi do jego zasobów
regulowane są przez ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania
mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek
handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz
niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4,
poz. 24 ze zm.; dalej jako: „ustawa o zbywaniu mieszkań”). Ustawa ta reguluje
zasady i tryb zbywania mieszkań wchodzących w skład budynków mieszkalnych,
będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych
z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych
mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, osobom uprawnionym, na
warunkach preferencyjnych (art. 1 ust. 1 ustawy). Zgodnie z art. 3 tej ustawy,
mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane
wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach w niej określonych. Za osobę
uprawnioną na podstawie art. 2 pkt 2 lit. a ustawy należy uznać najemcę,
zajmującego mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas
nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale. Zasady i tryb zbywania
mieszkań zakładowych państwowych osób prawnych osobom uprawnionym
regulują przepisy art. 3-6 ustawy o zasadach zbywania mieszkań, a zgodnie z art. 4
ust. 1 tej ustawy, w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na
sprzedaż, osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu
mieszkania w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (aktualnie jednolity tekst: Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) na
zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6.
Sąd Rejonowy wskazał, że strony łączyła umowa najmu z dnia 8 marca
2001 r. zawarta na czas trwania stosunku pracy. Według Sądu, zapis ten, mając na
uwadze, że strony od dnia 1 października 2000 r. łączyła umowa o pracę na czas
5
nieokreślony, pozwala na uznanie umowy najmu za zawartą na czas nieoznaczony,
a tym samym przyjęcie, że do dnia 30 czerwca 2011 r., czyli do dnia
poprzedzającego zawarcie umowy o pracę na czas określony, powód był osobą
uprawnioną w myśl art. 4 ust. 1 ustawy o zasadach zbywania mieszkań. Jednakże
nie oznacza to, że po jego stronie powstało roszczenie o zawarcie umowy o
przeniesienie własności. Celem omawianej ustawy o zbywaniu mieszkań było
bowiem zagwarantowanie prawa najemcy do pierwszeństwa nabycia, w sytuacji,
gdy właściciel chce zbyć mieszkanie. Prawo pierwszeństwa nabycia aktualizuje się
zatem dopiero w momencie powstania po stronie podmiotu będącego właścicielem
nieruchomości woli sprzedaży, co wynika z przepisu art. 4 ust. 1 ustawy
przewidującego prawo pierwszeństwa „w stosunku do mieszkań przeznaczonych
przez zbywcę na sprzedaż”. Prawo pierwszeństwa nabycia przewidziane w ustawie
o zasadach zbywania mieszkań nie jest przy tym tożsame z prawem pierwokupu, a
jedynie są to instytucje o zbliżonym charakterze.
Sąd Rejonowy wskazał, że strony zawarły umowę najmu, która następnie
była dwukrotnie aneksowana. Literalne brzmienie § 9 umowy wskazuje na
możliwość wykupu lokalu po upływie przepracowania przez powoda okresu 10 lat,
początkowo liczonego od dnia zawarcia umowy, a po aneksowaniu, po upływie 10
lat pracy na I etacie w Uniwersytecie, jednakże wbrew twierdzeniom strony
powodowej sformułowania tego nie można traktować jako stwarzającego
uprawnienie do dochodzenia roszczenia. Zapis umowy najmu przewiduje powstanie
pierwszeństwa nabycia po stronie najemcy po upływie 10 lat pracy na I etacie w
Uniwersytecie […], przy czym należy pamiętać, że prawo takie aktualizuje się
dopiero w momencie powstania po stronie wynajmującego woli sprzedaży.
Niespornym jest, że dziesięcioletni okres pracy powoda na etacie w Uniwersytecie
upłynął w dniu 1 października 2010 r. Wówczas to powód kolejnymi pismami,
począwszy od października 2010 r., zwracał się o umożliwienie mu wykupu
spornego lokalu, tymczasem zgodnie z istotą pierwszeństwa nabycia inicjatywa
zbycia lokalu winna pochodzić od pracodawcy. Po stronie pozwanej woli sprzedaży
spornego mieszkania nie było. Powód nie był więc uprawniony do domagania się
złożenia przez stroną pozwaną oświadczenia woli odnoszącego się do
przeniesienia własności lokalu.
6
Sąd pierwszej instancji zwrócił też uwagę, że łączący strony stosunek pracy
uległ w dniu 27 czerwca 2011 r. przekształceniu z mocą od dnia 1 lipca 2011 r.
Strony zawarły wówczas umowę o pracę na czas określony. Wprawdzie w umowie,
obok okresu trwania umowy znajduje się zwrot „na czas nieokreślony”, jednakże
zgodnie z wolą stron, umowa ta zawarta została na czas określony wskazany w
umowie. Tym samym, w ocenie Sądu Rejonowego, powód przestał być osobą
uprawnioną w myśl przepisów ustawy o zbywaniu mieszkań, ponieważ wiążąca
strony umowa najmu z zawartej na czas nieoznaczony przekształciła się w umowę
na czas oznaczony. Skoro zwrot „na czas trwania stosunku pracy” należy
interpretować w kontekście rodzaju umowy o pracę łączącej strony, to z chwilą
przekształcenia umowy o pracę w umowę na czas określony umowa najmu również
stała się umową na czas określony. Ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 2 lit. a
ustawy o zbywaniu mieszkań zdefiniował, że osobami uprawnionymi są jedynie
osoby zajmujące mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas
nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale.
Dodatkowo Sąd pierwszej instancji wskazał, że uwzględniając sposób
działania pozwanej jako osoby prawnej i przyjęty proces decyzyjny, dla
skuteczności zezwolenia na zobowiązanie do sprzedaży lub samej sprzedaży
powodowi lokalu niezbędna była zgoda Senatu wyrażona w formie uchwały.
Zgodnie ze statutem pozwanej, do kompetencji Senatu należy wyrażanie zgody na
dokonanie czynności zobowiązującej lub rozporządzającej, której przedmiot
przekracza wartość 200.000 zł oraz na nabycie mienia, którego przedmiot
przekracza wartość 200.000 zł. W okresie zawierania umowy najmu również
obowiązywała taka regulacja, przy czym dotyczyła kwoty o połowę niższej. Strona
powodowa nie wykazała, aby na zawarcie umowy najmu oraz aneksu do niej zgodę
wyraził Senat. Powód w toku zeznań powołał się na otrzymanie ustnej informacji o
takiej zgodzie, jednakże twierdzenie to nie zostało w żaden sposób wykazane.
Zgoda taka nie wynika ani z podpisów znajdujących się pod umową najmu czy pod
aneksem, ani z żadnego innego aktu, uchwały Senatu czy dokumentu. Brak zgody
powoduje niespełnienie się koniecznej dla danej czynności prawnej przesłanki, w
następstwie czego nie wywołuje ona oznaczonych w jej treści skutków prawnych.
Podsumowując, Sąd Rejonowy stwierdził, że w okresie od 1 października 2000 r.
7
do 30 czerwca 2011 r. powód był osobą uprawnioną z ustawy o zbywaniu
mieszkań, jednakże po dniu 1 października 2010 r., po upływie określonego w
umowie okresu dziesięciu lat, nie powstało po jego stronie roszczenie o zawarcie
umowy przeniesienia własności.
Kierując się takimi przesłankami, Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 5 grudnia
2013 r. w pkt I oddalił powództwo, a w pkt II zasądził od powoda na rzecz
pozwanego kwotę 2.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Rozpoznając apelację powoda od powyższego wyroku, Sąd Okręgowy
wyrokiem z dnia 22 maja 2014 r. w pkt I zmienił zaskarżony wyrok w pkt II w ten
sposób, że odstąpił od obciążenia powoda kosztami zastępstwa procesowego; w
pkt II oddalił apelację powoda i odstąpił od obciążenia go kosztami postępowania
apelacyjnego.
Sąd odwoławczy, podzielając ocenę faktyczną i prawną poczynioną przez
Sąd pierwszej instancji, uzupełniająco podniósł, że zarówno zawarta między
stronami umowa z dnia 8 marca 2001 r. dotycząca najmu lokalu mieszkalnego,
będącego własnością państwowej osoby prawnej, jak również zasady zbycia tego
mieszkania na warunkach preferencyjnych musiały być poddane regulacji ustawy o
zasadach zbywania mieszkań i to pod rygorem nieważności, zgodnie art. 3 ust. 1
tej ustawy. Według Sądu drugiej instancji, powiązanie umowy najmu z dnia 8 marca
2001 r. z ustawą o zasadach zbywania mieszkań przekreśla możliwość uznania, że
postanowienia tej umowy samodzielnie ukształtowały zasady zbycia
wynajmowanego przez powoda lokalu mieszkalnego. W szczególności, zdaniem
Sądu Okręgowego, z § 9 ust. 2 umowy nie wynika, by pozwany przeznaczył
wynajmowany przez powoda lokal mieszkalny na sprzedaż i wyznaczył powodowi
termin 3 miesięcy do złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia tego
lokalu mieszkalnego. Nie zostały również wywieszone, zgodnie z art. 5 ust. 2
ustawy o zbywaniu mieszkań, wykazy mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w
siedzibach jednostek organizacyjnych zbywcy prowadzących ich sprzedaż. W § 9
umowy z dnia 8 marca 2001 r. określono jedynie prawo powoda do wykupienia
lokalu mieszkalnego nr 1 przy ul. Z. po upływie 10 lat trwania najmu, nie znalazło
się natomiast w treści umowy postanowienie zobowiązujące Uniwersytet do
przeznaczenia tego lokalu po upływie tego terminu na sprzedaż. W ocenie Sądu, w
8
tej sytuacji nie można stwierdzić, że umowa najmu z dnia 8 marca 2001 r. zawierała
postanowienia dotyczące terminu sprzedaży wynajmowanego przez powoda lokalu,
a w konsekwencji, że zawierała wszystkie istotne postanowienia pozwalające
skutecznie dochodzić powodowi w niniejszym postępowaniu roszczenia o zawarcie
umowy sprzedaży tego lokalu. W konsekwencji Sąd odwoławczy stwierdził, że
pozwany w ogóle nie rozpoczął procedury sprzedaży lokalu mieszkalnego
wynajmowanego przez powoda i brak było dowodu na to, że lokal ten formalnie
przeznaczył do sprzedaży.
Sąd Okręgowy zgodził się natomiast z zarzutem apelującego naruszenia
przez Sąd Rejonowy art. 102 k.p.c., zgodnie z którym w wypadkach szczególnie
uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów
albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Sąd odwoławczy wskazał, że przyczyną
skierowania sprawy na drogę sądową było niewłaściwe postępowanie pozwanego
wobec powoda. Pozwany sprowadził powoda do S., obiecując mu możliwość
nabycia mieszkania na warunkach preferencyjnych. Swoją obietnicę pozwany
potwierdził w umowie najmu z dnia 8 marca 2001 r. Ta obietnica legła u podstaw
decyzji powoda o przeniesieniu się z uczelni w T. do pracy na Uniwersytecie […].
Ówczesna kadra akademicka, w szczególności grono profesorskie w S., była na
tyle nieliczna, że uczelnia musiała oferować potencjalnym pracownikom
szczególnie korzystne warunki, nie tylko pracy, ale i zamieszkiwania, aby skłonić
ich do tak istotnej zmiany w życiu, jaką jest porzucenie pracy na jednym
Uniwersytecie i przeniesienie się do innego miasta celem podjęcia nowej pracy.
Powód, niebędący prawnikiem, po zawarciu umowy z dnia najmu z dnia 8 marca
2001 r. oraz w świetle zapewnień władz pozwanej uczelni, nie był zobowiązany do
szczegółowego analizowania swojej sytuacji prawnej, zwłaszcza że miał do
czynienia z podmiotem państwowym i publicznym. Działał w zaufaniu do
pracodawcy, którym jest uczelnia wyższa. Po upływie 10 lat pracy, pomimo
wcześniejszych zapewnień, pozwany nie zaoferował mu obiecanego w 2001 r.
preferencyjnego nabycia lokalu mieszkalnego, który powód przez cały ten czas
wynajmował. Subiektywne przekonanie powoda o zasadności swojego roszczenia,
wynikające z wcześniejszych deklaracji pozwanego, należy do tego rodzaju
wyjątkowych okoliczności, które pozwalają, w ocenie Sądu odwoławczego, na
9
zastosowanie w stosunku do powoda art. 102 k.p.c. i zwolnienie go z obowiązku
ponoszenia kosztów procesu.
W wywiedzionej od powyższego wyroku skardze kasacyjnej pełnomocnik
powoda, zaskarżając wyrok Sądu Okręgowego w pkt II, zarzucił naruszenie prawa
materialnego, tj.:
1. art. 3, 4, 5 i 6 ustawy o zasadach zbywania mieszkań, przez ich
błędną wykładnię i przyjęcie, że powód nie ma skutecznego roszczenia względem
pozwanego o zawarcie umowy o przeniesienie własności, podczas gdy strony
uzgodniły wszystkie istotne postanowienia nabycia lokalu mieszkalnego
wynajmowanego przez powoda w umowie najmu z dnia 8 marca 2001 r.,
zmienionej aneksem z dnia 16 maja 2003 r., a w szczególności przedmiot umowy,
cenę i termin (z upływem 10 lat pracy powoda na pierwszym etacie na pozwanym
Uniwersytecie, a więc z dniem 1 października 2010 r.), zaś powód jako nabywca
złożył w tymże aneksie do umowy najmu oświadczenie o zamiarze nabycia lokalu
mieszkalnego na tych warunkach i w tym terminie, a do zawarcia umowy nie doszło
z przyczyn leżących wyłącznie po stronie pozwanego, co sprawia, że powodowi z
dniem 1 października 2000 r. przysługuje roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży
przedmiotowego mieszkania;
2. art. 5 ust. 1 i 2 i art. 4 ust. 3 ustawy o zasadach zbywania mieszkań
przez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że skoro czynności wskazane w art. 5 ust. 1
i 2 ustawy takie jak: wyznaczenie powodowi 3-miesiecznego terminu do złożenia
oświadczenia, wywieszenie wykazu mieszkań przeznaczonych na sprzedaż, nie
zostały dokonane przez pozwany Uniwersytet, to powyższe nie pozwala powodowi
skutecznie dochodzić roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży tego lokalu,
podczas gdy oświadczenie zbywcy o zamiarze zbycia mieszkania na warunkach
określonych w art. 6 ustawy, jak i oświadczenie woli nabywcy o zamiarze nabycia
lokalu mieszkalnego na tych warunkach, zostało wyrażone wprost w umowie najmu
z dnia 8 marca 2001 r., zmienionej aneksem z dnia 16 maja 2003 r., a treść
przepisów ustawy o zasadach zbywania mieszkań, w szczególności art. 4 ust. 3,
wskazuje, że dla uzgodnienia wszystkich istotnych postanowień umowy nie jest
konieczne przeprowadzenie rokowań ściśle według reguł określonych w art. 5 ust. 1
i 2 tej ustawy;
10
3. art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art.
4 ust. 1 ustawy o zasadach zbywania, przez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że w
okolicznościach niniejszej sprawy powodowi nie przysługuje skuteczne roszczenie
„przymuszające” pozwanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Opierając skargę kasacyjną na takich podstawach, skarżący wniósł o
uchylenie zaskarżonego wyroku w pkt II i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu
do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w pkt II
i orzeczenie co do istoty sprawy przez uwzględnienie powództwa.
Strona pozwana w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniosła o odmowę
przyjęcia jej do rozpoznania, ewentualnie o jej oddalenie oraz o zasądzenie od
powoda kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nie budzi wątpliwości, że zbywanie osobom uprawnionym na zasadach
preferencyjnych lokali mieszkalnych stanowiących własność, między innymi,
państwowych osób prawnych może odbywać się wyłącznie, i to pod rygorem
nieważności, na zasadach określonych w ustawie o zasadach zbywania mieszkań
(art. 3 ust. 1 ustawy). Ustawa ta w art. 4 ust. 1 przyznała osobom uprawnionym, w
stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, prawo
pierwszeństwa w nabyciu tych mieszkań, w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na zasadach preferencyjnych. Zarówno w
orzecznictwie, jak i w doktrynie przyjmuje się jednolicie, że z przepisów
dotyczących pierwszeństwa nie wynika roszczenie o zawarcie umowy, a jedynie
pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przez właściwy organ
przeznaczona do sprzedaży (por. np. uzasadnienie uchwały Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 18 czerwca 1996 r., W 19/95, OTK 1996 nr 3, poz. 25, a
także uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r.,
III CZP 62/92, OSNCP 1992 nr 12, poz. 214, czy uzasadnienie wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 180/00, niepublikowanego).
Ustawowe pierwszeństwo przewidziane w tym przepisie nie jest równoznaczne z
roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby
11
roszczenie „przymuszające” właściciela do sprzedaży nieruchomości.
Pierwszeństwo to aktualizuje się dopiero wówczas, gdy zbywca zamierza zbyć lokal
mieszkalny.
Zdaniem skarżącego, oświadczenie strony pozwanej o przeznaczeniu
przedmiotowego lokalu mieszkalnego na sprzedaż zostało zawarte w aneksie z
dnia 16 maja 2003 r. do umowy najmu z dnia 8 marca 2001 r. Z uzasadnienia
zaskarżonego wyroku wynika tymczasem wyraźnie, że według Sądu Okręgowego,
tego rodzaju oświadczenia strona pozwana nie złożyła, bowiem „w § 9 umowy z
dnia 8 marca 2001 r. określono jedynie prawo powoda do wykupienia lokalu
mieszkalnego (po upływie 10 lat trwania najmu), nie znalazło się natomiast w treści
umowy postanowienie zobowiązujące Uniwersytet do przeznaczenia tego lokalu po
upływie tego terminu na sprzedaż”. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje
się, że ustalenie treści oświadczenia woli należy do ustaleń faktycznych i jako takie
usuwa się spod kontroli kasacyjnej. Natomiast wykładnia ustalonego oświadczenia
woli przy zastosowaniu dyrektyw wykładni oświadczeń woli, sformułowanych
przede wszystkim w art. 65 k.c., należy do kwestii prawnych i podlega kontroli
kasacyjnej (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03,
LEX nr 453645; z dnia 22 czerwca 2006 r., V CSK 70/06, OSNC 2007 nr 1,
poz. 16). Skarżący nie podniósł jednak zarzutu naruszenia art. 65 k.c., co
uniemożliwia Sądowi Najwyższemu kontrolę w sferze dokonanej przez Sąd
Okręgowy wykładni oświadczeń woli stron zawartych w umowie najmu. Zgodnie z
art. 39813
§ 1 k.p.c., Sąd Najwyższy rozpoznaje bowiem sprawę w granicach
zaskarżenia oraz w granicach podstaw. Jest więc związany granicami skargi
kasacyjnej wyznaczonymi jej podstawami, co oznacza, że nie może uwzględniać
naruszenia żadnych innych przepisów niż wskazane przez skarżącego. Sąd
Najwyższy nie jest bowiem uprawniony do samodzielnego dokonywania
konkretyzacji zarzutów lub też stawiania hipotez co do tego, jakiego aktu prawnego
(przepisu) dotyczy podstawa skargi. Nie może także zastąpić skarżącego w
wyborze podstawy kasacyjnej, jak również w przytoczeniu przepisów, które
mogłyby być naruszone przy wydawaniu zaskarżonego orzeczenia. Sąd Najwyższy
może zatem skargę kasacyjną rozpoznawać tylko w ramach tej podstawy, na której
ją oparto, odnosząc się jedynie do przepisów, których naruszenie zarzucono. Brak
12
zarzutu naruszenia art. 65 k.c. oznacza, że wiążące w postępowaniu kasacyjnym
są dokonane w tym względzie przez Sąd drugiej instancji ustalenia i oceny prawne,
z których wynika, że strona pozwana nigdy nie przeznaczyła przedmiotowego
lokalu mieszkalnego na sprzedaż. Konsekwencją tego jest zaś, jak już
powiedziano, to, że przysługujące osobie uprawnionej prawo pierwszeństwa w
rozumieniu ustawy o zbywaniu mieszkań nie zaktualizowało się, a skoro tak, to
powodowi nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży lokalu
mieszkalnego. W takiej sytuacji dla rozpoznania sprawy bez znaczenia pozostaje
rozstrzyganie tych zarzutów skarżącego, które sprowadzają się do twierdzenia, że
do sprzedaży lokalu mieszkalnego zgodnie z przepisami ustawy o zbywaniu
mieszkań może dojść z inicjatywy uprawnionego (biorąc pod uwagę treść art. 4 ust.
3 tej ustawy, zgodnie z którym zbywca może także sprzedać mieszkanie na
wniosek osoby uprawnionej według zasad określonych w ust. 1) i że w takiej
sytuacji nie jest konieczne wyczerpanie całej procedury, o której mowa w art. 5
ustawy (zawiadomienie na piśmie osób uprawnionych, wyznaczenie
trzymiesięcznego terminu do złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia
lokalu, wywieszenie wykazów mieszkań przeznaczonych na sprzedaż). Niezależnie
bowiem od ich trafności, roszczenie powoda sprowadzające się w istocie do
zobowiązania strony pozwanej do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego
na warunkach preferencyjnych nie mogłoby być uwzględnione, bo takie mu nie
przysługuje w sytuacji braku przeznaczenia tego lokalu na sprzedaż.
Trzeba nadto podkreślić, że uwzględnieniu roszczenia powoda stałoby na
przeszkodzie również i to, że zasadność żądania nakazania złożenia oświadczenia
woli co do przeniesienia własności (art. 1047 k.p.c. w związku z art. 64 k.c.) zależy
od istnienia materialnoprawnych przesłanek określających obowiązek przeniesienia
własności. Jeżeli źródłem roszczenia ma być umowa, musi ona zawierać
skonkretyzowane co do osoby i treści zobowiązanie do przeniesienia własności i
wyrażać się w formie zastrzeżonej dla ważności zobowiązania, względnie
wymaganej dla powstania roszczenia.
Źródłem roszczenia o przeniesienie własności może być tylko umowa
przedwstępna, zawarta w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej,
przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność
13
(art. 389 w związku z art. 390 § 2 k.c.), bądź umowa zobowiązująca do
przeniesienia własności zawarta w formie, od zachowania której zależy jej ważność
(art. 157 w związku z art. 73 k.c.). Nie ma innych konstrukcji prawnych, jak tylko
koncepcja umowy przedwstępnej przeniesienia własności oraz koncepcja umowy o
przeniesienie własności ze skutkiem zobowiązującym, w ramach których można by
skutecznie wskazywać na materialnoprawną podstawę zobowiązania umownego, z
którego wywodzi się roszczenie o nakazanie złożenia oświadczenia woli co do
przeniesienia własności. Bez znaczenia jest, że zobowiązanie do przeniesienia
własności może być fragmentem szerszej czynności prawnej, obejmującej także,
lub przede wszystkim, oświadczenia woli stron co do innej niż własnościowa sfery
stosunków prawnych. W konkretnych sytuacjach może to utrudniać poszukiwanie,
wśród wielu różnych postanowień umowy tych elementów, które składać się muszą
na zobowiązanie do przeniesienia własności jako źródło roszczenia o nakazanie
złożenia oświadczenia woli. Nie oznacza jednak, że sama ta umowa może być
uznana za źródło zobowiązania do przeniesienia własności i w konsekwencji źródło
roszczenia, jeżeli nie zawiera elementów dających się, zarówno co do treści, jak i
formy, subsumować pod skuteczną w zakresie powstania roszczenia umowę
przedwstępną przeniesienia własności lub ważną umowę zobowiązującą do
przeniesienia własności.
W rozpoznawanej sprawie powód wskazywał na § 9 umowy najmu lokalu
mieszkalnego jako podstawę roszczenia obejmującego sprzedaż tego lokalu.
Skuteczność jego żądania zależna była nie tylko od oceny, czy ww. zapis umowy
odzwierciedla zobowiązanie pozwanego do przeniesienia na powoda, w drodze
sprzedaży, własności lokalu na zasadach preferencyjnych, ale również, jakiego
rodzaju umowy zobowiązanie to było wynikiem, czego nie wyjaśnił ani powód, ani
nie ustalił Sąd odwoławczy. Niezależnie jednak od tego, czy miałaby to być umowa
przedwstępna sprzedaży, czy też umowa sprzedaży ze skutkiem zobowiązującym,
nie mogłaby ona stanowić podstawy do uwzględnienia roszczenia powoda z uwagi
na formę wyrażenia woli stron. Z art. 158 k.c. wynika, że zarówno umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak umowa przenosząca
jej własność powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej
formy powoduje zaś nieważność umowy (art. 73 § 2 k.c.). Również roszczenie o
14
zawarcie umowy przyrzeczonej, chociaż przysługuje wierzycielowi każdej ważnie
zawartej umowy przedwstępnej, może być dochodzone na drodze sądowej
wyłącznie wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od
których zależy ważność kontraktu przyrzeczonego, w szczególności co do formy
(art. 390 § 2 k.c.), czyli w odniesieniu do umowy sprzedaży nieruchomości, jest ona
sporządzona w formie aktu notarialnego, co bezspornie w niniejszej sprawie nie
zostało spełnione. W przypadku, gdy umowa przedwstępna nie czyni zadość
wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona
może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na
zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Powód w niniejszej sprawie nie
dochodził jednak odszkodowania, wobec czego nie ma też potrzeby wyjaśniania,
czy umowa, z której powód wywodzi swoje roszczenie, mogłaby być uznana za
umowę przedwstępną, biorąc zwłaszcza pod uwagę, że zgodnie z art. 389 k.c. w
brzmieniu obowiązującym w dacie zawierania przez strony umowy najmu i aneksu
do tej umowy, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do
zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne
postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona
zawarta.
Dodatkowo zauważyć trzeba, że w myśl obowiązującego w dacie zawierania
umowy między stronami art. 48 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 12 września 1990 r.
o szkolnictwie wyższym (Dz.U. Nr 65, poz. 385 ze zm.), do kompetencji senatu
uczelni wyższej należało wyrażanie zgody na nabycie lub zbycie przez uczelnię
składników mienia o wartości określonej w statucie uczelni. Według ustaleń
poczynionych w sprawie, w przypadku pozwanego Uniwersytetu wartość ta w chwili
zawierania umowy między stronami wynosiła 100.000 zł. Ustalono też, że Senat
strony pozwanej w żadnej formie nie wyraził zgody na zawarcie umowy, którą
strona pozwana miała się zobowiązać do sprzedaży powodowi lokalu mieszkalnego
z zasobów uczelni. W orzecznictwie Sądu Najwyższego prezentowane były różne
poglądy odnośnie do sankcji dokonania przez organ uprawniony do reprezentacji
osoby prawnej czynności prawnej wymagającej z mocy ustawy zgody bądź uchwały
innego organu. Uznawano taką czynność za nieważną na podstawie art. 58 § 1 k.c.
(zob. w szczególności orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1991 r.,
15
III CZP 8/91, OSNC 1991 nr 7, poz. 94, oraz z dnia 3 marca 2005 r., II CK 409/04.
OSNC 2006 nr 2, poz. 33; por. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 marca
2002 r., II CKN 1415/00, „Izba Cywilna” 2002 nr 6, s. 48), bądź za nieważną na
podstawie art. 39 w związku z art. 38 k.c. W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia
14 września 2007 r., III CZP 31/07 (OSNC 2008 nr 2, poz. 14) Sąd Najwyższy zajął
natomiast stanowisko dopuszczające stosowanie do takiej czynności per analogiam
przepisów dotyczących rzekomego pełnomocnika, a tym samym zakładające
możliwość jej potwierdzenia. Nawet jednak przy przyjęciu tego ostatniego poglądu,
umowa zawarta między stronami nie mogłaby być uznana za ważną, bo Senat
strony pozwanej nigdy jej nie potwierdził, a zgodnie z art. 103 § 1 k.c., jeżeli
zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego
zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu
umowa została zawarta.
Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy nie znalazł podstaw do
uwzględnienia skargi kasacyjnej powoda, wobec czego na podstawie art. 39814
k.p.c. orzekł o jej oddaleniu.
Odnośnie natomiast do żądanych przez pozwaną kosztów postępowania
kasacyjnego, Sąd Najwyższy w pełni zgodził się z poglądem Sądu Okręgowego, że
przyczyną skierowania sprawy na drogę sądową było niewłaściwe postępowanie
pozwanego wobec powoda. Powód został zachęcony przez stronę pozwaną,
poszukującą wówczas kadry akademickiej, do zmiany miejsca pracy i miejsca
zamieszkania obietnicą nabycia lokalu mieszkalnego na warunkach
preferencyjnych. Obietnica ta została potwierdzona w umowie najmu z dnia 8
marca 2001 r. Powód, niebędący prawnikiem, po zawarciu umowy z dnia najmu z
dnia 8 marca 2001 r. oraz w świetle zapewnień władz pozwanej uczelni, nie był
zobowiązany do szczegółowego analizowania swojej sytuacji prawnej, zwłaszcza
że miał do czynienia z podmiotem państwowym i publicznym. Działał w zaufaniu do
pracodawcy, którym jest uczelnia wyższa. Tego zaufania strona pozwana jednak
nadużyła, nie wyrażając zgody na sprzedaż mieszkania, pomimo upływu okresu 10
lat pracy, po którym według zapewnień strony pozwanej potwierdzonych umową
lokal miał stać się własnością powoda po cenie preferencyjnej. Nie można też tracić
z pola widzenia, że postawiło to powoda w trudnej sytuacji, ponieważ aktualnie jest
16
już emerytem, łączy go ze stroną pozwaną umowa o pracę na czas określony, który
upływa 30 września 2016 r., a nadal mieszka w lokalu wynajmowanym od
Uniwersytetu, która to umowa najmu jest zawarta na czas trwania stosunku pracy.
Z pewnością może to rodzić obawy powoda o przyszłość, które niewątpliwie są
wynikiem niezasługującego na akceptację postępowania strony pozwanej.
Okoliczności te nie mogą doprowadzić do uwzględnienia powództwa, ale bez
wątpienia zasługują na miano szczególnie uzasadnionego wypadku, dającego z
mocy art. 39821
w związku z art. 102 k.p.c. możliwość nieobciążania powoda
kosztami postępowania kasacyjnego.