Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 kwietnia 2015 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 9 kwietnia 2015 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa Gminy G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w G.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w G. numer (...) z dnia 15 września 2014 roku;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 380 (trzysta osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygnatura akt I C 272/14

UZASADNIENIE

Powódka Gmina G. domagała się uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) z dnia 15 września 2014r. nr (...) w przedmiocie pokrycia niedopłaty w wysokości 10.000,- zł. wynikającej z rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania za sezon grzewczy 09.2013-08.2014 z konta funduszu remontowego, jako sprzecznej z prawem, naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszającej interesy skarżącej. Wniosła także o zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu powódka podała, że jest członkiem pozwanej Wspólnoty i przysługuje jej udział w wysokości 26,5% w nieruchomości wspólnej. O podjęciu zaskarżonej uchwały została poinformowana w dniu 9 października 2014r. Podniosła, że we Wspólnocie przyjęto regulamin rozliczania kosztów zużycia ciepła. Nadto Wspólnota utworzyła dwa fundusze – remontowy i eksploatacyjny. Zarzuciła, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z celem dla jakiego został utworzony fundusz remontowy i narusza przepis art. 14 ustawy o własności lokali, bowiem środki zgromadzone na tym funduszu nie mogą być rozdysponowane w inny sposób , niż zgodny z ich przeznaczeniem, tj. na wydatki inne niż cele remontowe. Ponadto podniosła, że zaskarżona uchwała narusza interesy powódki, albowiem powoduje zwiększenie obciążenia Gminy w pokrywaniu kosztów ogrzewania zużytego przez właścicieli poszczególnych lokali i pozbawia ją możliwości rozliczenia kosztów ogrzewania na faktycznych odbiorców ciepła, którymi w lokalach komunalnych są ich najemcy.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zsądzenie kosztów procesu. Wskazała, iż statut Wspólnoty stanowi, że środki gromadzone na funduszu remontowym mogą być przeznaczone wyłącznie na remonty, chyba, ze późniejsza uchwała zmieni ich przeznaczenie. W ocenie pozwanej decyzja aby w formie uchwały przeznaczyć posiadane środki na cel uznany za priorytetowy jest prawem właścicieli. Podniosła, iż powódka nie wykazała przesłanek zaskarżenia uchwały przewidzianych w art. 25 ustawy o własności lokali (odpowiedź a pozew k. 33).

Sąd ustalił co następuje:

Uchwałą nr (...) datowaną na 15 września 2014r. członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) podjęli decyzję w sprawie pokrycia niedopłaty w wysokości 10.000,- zł. wynikającej z rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania za sezon grzewczy 09.2013r.-08.2014r. z konta funduszu remontowego. Uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący 53,60 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Informacja o treści uchwały doręczona została powódce, jako członkowi Wspólnoty, w dniu 9 października 2014r. (uchwała k. 10, pismo informujące o treści uchwały k. 9).

W pozwanej Wspólnocie wcześniejszymi uchwałami przyjęto regulamin kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków oraz regulamin rozliczania kosztów zużycia ciepła (uchwała (...) z dnia 19 marca 2013r k. 12, regulaminy stanowiące znacznik do uchwały k. 14 i 16). Ustalono także wysokość zaliczek eksploatacyjnych na poczet kosztów zarządzania nieruchomością wspólną i wysokość zaliczek na fundusz remontowy, które uiszczane są miesięcznie wg. stawki przyjętej za m ^{( 2)} powierzchni lokalu (uchwała (...) k. 21 i uchwała (...) k. 23). Z regulaminu rozliczania kosztów zużycia ciepła wynika, ze w przypadku budynków nie zaopatrzonych w podzielniki kosztów poszczególne lokale rozlicza się jako opłaty wg. udziału ich powierzchni użytkowej w sumie powierzchni budynku. Zaliczki na poczet opłat za energię cieplną wnoszone są miesięcznie wg. stawki ustalonej za m ^{( 2)} powierzchni lokalu ( § 4 ust. 2 pkt b i § 6 regulaminu).

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów i niekwestionowanych przez pozwaną twierdzeń powódki.

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności : 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali zawiera definicję nieruchomości wspólnej – jest to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ustalanie opłat zna pokrycie kosztów zarządu, jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, zgodnie z art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 3 ustawy, wymaga uchwały właścicieli.

Wydzielenie we wspólnocie odrębnego funduszu na potrzeby związane z remontem i konserwacją nieruchomości wspólnej jest uprawnieniem właścicieli lokali, jednak w sytuacji kiedy fundusz taki został już wyodrębniony wspólnota nie może dowolnie dysponować środkami na nim zgromadzonymi, tj. wydatkować tych środków na cele inne niż wynikające z przeznaczenia funduszu, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2008r., I ACa 119/08). Art. 14 ustawy o własności lokali zalicza do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zarówno wydatki na remonty i na bieżącą konserwację, a więc wydatki na poczet których gromadzone są środki na funduszu remontowym, jak i koszty dostawy energii cieplnej, ale tylko w zakresie w jakim dotyczą one nieruchomości wspólnej. Tymczasem w niniejszej sprawie- co nie było miedzy stronami sporne- niedopłata za dostarczoną energię cieplną dotyczyła nie tylko nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy, ale całej nieruchomości, obejmowała więc także koszty ogrzewania poszczególnych lokali. W tej sytuacji pokrycie tejże niedopłaty ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym doprowadziło do zaspokojenia zobowiązań poszczególnych właścicieli wynikających z ogrzewania stanowiących ich własność lokali z gromadzonego przez Wspólnotę funduszu remontowego. W ocenie Sądu zaskarżona uchwała jest w związku z tym sprzeczna z wyraźną dyspozycją art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali, który do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza dostawy ciepła dotyczące wyłącznie nieruchomości wspólnej. Jednocześnie zaspokojenie zobowiązań poszczególnych właścicieli kosztem funduszu remontowego jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Pozbywając się oszczędności zgromadzonych na funduszu remontowym Wspólnota pozbawia się możliwości realizowania celów dla których fundusz ten został powołany, tj. inwestycji związanych ze szeroko rozumianymi remontami i konserwacją nieruchomości wspólnej.

Trafne są również zarzuty powódki odnoszące się do naruszenia zaskarżoną uchwałą jej interesów, co przejawia się związaną z treścią uchwały trudnością rozliczenia kosztów dostaw energii cieplnej do poszczególnych lokali Gminy na faktycznych jej odbiorców jakimi są najemcy.

W tej sytuacji Sad uznał powództwo za zasadne i w oparciu o przepis art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali uchylił zaskarżoną uchwałę.

O kosztach orzeczono na zasadzie art. 98 k.p.c.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk