Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 grudnia 2014 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie, I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSR Joanna Dalba

Protokolant Anna Szwed

po rozpoznaniu w dniu 23 grudnia 2014 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa miasta (...) W.

przeciwko D. J.

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

oddala powództwo

Sygn. akt I C 1970/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15 lipca 2014 r. miasto (...) W.– reprezentowane przez zawodowego pełnomocnika w osobie radcy prawnego B. W. ( pełnomocnictwo – k. 5) – wniosło o nakazanie pozwanej D. J.(P.: (...)) opróżnienie lokalu mieszkalnego nr (...)w budynku przy ul. (...)w W.i wydanie go stronie powodowej bez osób i rzeczy; orzeczenie o braku uprawnienia pozwanej do otrzymania lokalu socjalnego. ( pozew wraz z załącznikami – k. 2 – 17 ).

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że pozwana zajmuje komunalny lokal mieszkalny nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. bez tytułu prawnego, bowiem umowa najmu, poprzedzona upomnieniem, została wypowiedziana i wygasła.

Jak wskazał powód, wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu nie skutkowało spełnieniem świadczenia .

Przyczyną wypowiedzenia była zwłoka z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu, przekraczająca trzy pełne okresy płatności.

Na rozprawie w dniu 24 października 2014 r. (protokół z rozprawy – k. 31-33) i na rozprawie w dniu 23 grudnia 2014 r. (protokół z rozprawy – k. 34-35) pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1 maja 1983 r. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. o powierzchni użytkowej 42,54 m2 pomiędzy Przedsiębiorstwem (...) a D. J.. (umowa – k. 16-17)

W dniu 7 października 2013 r. zostało sporządzone wezwanie do zapłaty zaległości w kwocie 2.257,82 zł. z tytułu opłat za zajmowanie przedmiotowego lokalu mieszkalnego z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do spełnienia świadczenia i z pouczeniem, że w przypadku bezskutecznego upływu terminu umowa najmu zostanie wypowiedziana. Wezwanie to zostało odebrane przez pozwaną w dniu 10 października 2013 r. (wezwanie – k. 15, zpo – k. 14)

Z kartoteki konta wynika, iż zadłużenie pozwanej na dzień 31 grudnia 2013 r. wyniosło 4.052,13 zł. (kartoteka konta – k. 6-7)

W dniu 27 stycznia 2014 r. zostało sporządzone wypowiedzenie stosunku najmu powyższego lokalu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 2 z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (dalej: „uopl”) (obecnie Dz. U. z 2014 r., poz. 150 – tekst jednolity) tj. z powodu zwłoki z zapłatą czynszu i innych opłat za zajmowanie ww. lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności. W piśmie tym wskazano, że kwota zaległości to 4.648,44 zł., co stanowi 7,58 okresów płatności. Pismo to pozwana odebrała w dniu 6 lutego 2014 r. (wypowiedzenie – k. 13, zpo – k. 12)

Pozwana ma 82 lata. Ma emeryturę w kwocie 1.600,- zł. netto. Zaległość w zapłacie czynszu powstała dlatego, że pozwana zaciągnęła kredyt w banku w związku z chorobą swojej siostry, na której leczenie były potrzebne pieniądze; a następnie pieniądze były potrzebne na jej pogrzeb, gdyż zasiłek pogrzebowy z ZUS na ten cel nie wystarczył. Obecnie pozwana ma kredyt w (...) Bank S.A. w kwocie 535,- zł. miesięcznie i będzie go jeszcze spłacać przez 5 lat. Drugi kredyt został zaciągnięty w (...) Bank S.A. w kwocie 470,- zł. miesięcznie i pozostał jeszcze rok do spłaty. Pozwana nie ma innych dochodów, nie ma żadnego majątku, nie ma rodziny. Pozwana nie ma orzeczenia o niepełnosprawności. Pozwana ma skrzywienie kręgosłupa i jest po operacji kręgosłupa. Pozwana źle słyszy i jest pod opieką lekarzy. Pozwana nie ma innego lokalu niż dotychczas używany, w którym mogłaby zamieszkać w razie ewentualnego orzeczenia o eksmisji. (zeznania pozwanej - k. 31-32 i k. 34)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzone w aktach sprawy i w aktach przedmiotowego lokalu, a wskazane wyżej dokumenty.

Sąd dał wiarę załączonym do akt sprawy i znajdującym się w aktach przedmiotowego lokalu dokumentom, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału nie nasuwa żadnych wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Oceniając zeznania pozwanej Sąd doszedł do przekonania, iż należy przyznać im walor wiarygodności. Zeznania te były spójne i logiczne oraz prawdziwość ich korespondowała z dokumentami z akt niniejszej sprawy jak i z przedłożonymi przez stronę powodową aktami lokalowymi. Sąd nie zaobserwował także jakichkolwiek zachowań ze strony pozwanej, które mogłyby prowadzić do wzruszenia zaufania do prawdziwości jej stanowisk, zdaniem Sądu zeznawała ona w sposób spontaniczny i szczery.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (t.j. Dz.U. 2014, poz. 150) - Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (...) . Wskazać przy tym należy, że skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez jego właściciela skutkuje co do zasady powstaniem obowiązku po stronie najemcy do opuszczenia lokalu. Z drugiej zaś strony kreuje roszczenie po stronie właściciela lokalu o eksmisje osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego.

W niniejszej sprawie niespornym było, iż strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W., z tytułu której pozwana była obowiązana do regularnego opłacania czynszu oraz innych opłat z tytułu jego użytkowania. Niespornym również był fakt, iż pozwana przestała opłacać jakiekolwiek należności na rzecz powoda. Zważyć przy tym należy, że przywołany wyżej przepis wymaga dla skuteczności wypowiedzenia lokatorowi stosunku prawnego do lokalu, aby lokator był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

W świetle zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego, w tym zwłaszcza w oparciu o kartoteki konta pozwanej, zawiadomienia płatnicze oraz kierowane do niej wezwania do zapłaty, nie ulega wątpliwości, że pozwana nie dokonywała zapłaty miesięcznego czynszu i pozostałych opłat przez ponad 3 pełne okresy płatności, czego zresztą sama pozwana nie zakwestionowała.

Kolejnym wymogiem skutecznego wypowiedzenia przez właściciela lokalu umowy najmu z lokatorem jest uprzednie zawiadomienie lokatora o zamiarze jej wypowiedzenia z jednoczesnym wyznaczeniem miesięcznego terminu na uregulowanie zaległych i bieżących należności. Jak wynika z akt sprawy powód skierował do pozwanej tego rodzaju zawiadomienie w dniu 7 października 2013 roku. Pismo to zawierało przy tym zarówno wezwanie do zapłaty sprecyzowanej w nim zaległości wraz z terminem na jej uregulowanie, jak i informację o skutkach niedokonania zapłaty.

Zarówno powyższe wezwanie jak i wypowiedzenie zostały doręczone pozwanej, która to ich odbiór potwierdziła własnoręcznym podpisem.

Powyższe wskazuje, że pozwana nie ma uprawnień do zajmowania spornego lokalu. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Obowiązek ten obciąża również pozostałe osoby zamieszkujące z najemcą (art. 675 § 2 k.c.).

Sąd jednakże nie uwzględnił powództwa mając na uwadze treść art. 5 kc.

Na podstawie art. 5 Kc nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Wprawdzie ustawodawca nie wskazuje, co należy rozumieć pod pojęciem „zasad współżycia społecznego”, to jednak należy przyjąć, iż klauzula ta wyraża ideę słuszności w prawie oraz odwołuje się do powszechnie uznawanych w kulturze naszego społeczeństwa wartości. Zasady współżycia społecznego to podstawowe zasady etycznego postępowania, zawierające reguły postępowania między ludźmi i chroniące między nimi wartości moralne. Służą one łagodzeniu rygoryzmu prawnego przepisów prawnych, ich zadaniem jest niedopuszczenie do nadużywania prawa. Wprowadzając omawianą klauzulę do porządku prawnego ustawodawca miał na celu odformalizowanie prawa przez umożliwienie sądom uwzględnienia w procesie kryteriów ocen moralnych.

W tym kontekście przykładowo w wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 stycznia 2014 r. (sygn. akt I ACa 888/13), stwierdzono, że:

„Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Dlatego dla zastosowania art. 5 k.c. konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym.”

Po wszechstronnym rozważeniu okoliczności przedmiotowej sprawy Sąd doszedł do przekonania, iż trudna sytuacja materialna i osobista pozwanej uzasadnia na obecnym etapie oddalenie powództwa o eksmisję. Należy wskazać, że pozwana ma 82 lata, jest widoczna dla osób trzecich jej choroba kręgosłupa, jest osobą bardzo źle słyszącą, co było widoczne w toku rozprawy. Pozwana zamieszkuje w spornym lokalu od co najmniej 1983 r., kiedy to została zawarta umowa najmu. Nie ma żadnej rodziny. Nie ma żadnego majątku. Należy także zważyć, że przyczyną powstania zadłużenia była finansowa pomoc pozwanej w leczeniu jej zmarłej siostry.

Powyższe względy nakazują w ocenie Sądu oddalenie powództwa na podstawie art. 5 kc.

Należy wskazać, że nawet w razie ewentualnego orzeczenia eksmisji Sąd zobowiązany byłby rozważyć z mocy art. 14 ust. 3 powołanej Ustawy przyznanie pozwanej uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, który to jest fakultatywną podstawą do orzekania o lokalu socjalnym, niezależną od przesłanek obligatoryjnych wymienionych w art. 14 ust. 4 powołanej ustawy.

Z tych wszystkich przyczyn, Sąd orzekł jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

(...)