Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

25 sierpnia 2015

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Rafał Cieszyński

Protokolant Monika Besz-Radzichowska

po rozpoznaniu na rozprawie 11 sierpnia 2015 we Wrocławiu

sprawy z powództwa B. F.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w B. przy ulicy (...)

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę numer (...) podjętą 09 kwietnia 2014 w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej w B. przy ulicy (...) w części, to jest w § 2;

II.  zasądza od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w B. przy ulicy (...) na rzecz powódki B. F. kwotę 197 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 180 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 850/14

UZASADNIENIE

Pozwem z 27 maja 2014, sprecyzowanym na rozprawie 26 maja 2015, powódka B. F. wniosła o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) numer (...) w zakresie jej § 2, co do nałożonego obowiązku przystosowania kanału do możliwości użytkowania przez piec CO i ponoszenia kosztów usuwania zniszczeń w kanale w związku z jego eksploatacją. Powódka domagała się również zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego żądania powódka podała, że jest właścicielem lokalu wchodzącego w skład nieruchomości objętej pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową. Uchwała numer (...) w sprawie udzielenia zgody na podłączenie pieca CO do przewodu kominowego w związku z prowadzoną modernizacją ogrzewania w lokalu nr (...) podjęta została w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwała poddana była pod głosowanie na zebraniu 28 marca 2014 i nie podjęto jej wówczas w przedstawionej treści. 16 kwietnia 2014 powódka odebrała ze swojej skrzynki pocztowej zawiadomienie o podjęciu uchwały wraz z jej treścią, które pozwana wrzuciła tam bez jakiegokolwiek formalnego potwierdzenia. Skarżona uchwała wedle powódki stała w sprzeczności z obowiązującymi przepisami, naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i interes powódki oraz była niekorzystna dla ogółu właścicieli nieruchomości wspólnej. Przewody kominowe stanowią części wspólne nieruchomości i ich naprawy powinny być pokrywane ze środków funduszu remontowego.

Pozwana Wspólnota na rozprawie 26 maja 2015 wniosła o oddalenie powództwa zarzucając, iż pozew nie został wniesiony w sześciotygodniowym terminie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny, istotny dla rozstrzygnięcia sprawy:

Umową z 03 lipca 2000 zawartą przed notariuszem B. K.z Kancelarii Notarialnej we W.(Repertorium A numer (...)) M. W.darowała powódce B. F.prawo własności lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w B.przy ul. (...)wraz z udziałem wynoszącym 10 % w nieruchomości wspólnej.

(dowód: umowa darowizny z 03 lipca 2000 k. 16 – 18)

Uchwałą pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej numer (...) w sprawie ustalenia opłat na fundusz remontowy oraz sposobu gospodarowania funduszem remontowym z 19 lipca 2005 postanowiono utworzyć fundusz remontowy przeznaczony na wykonywanie robót remontowych i budowlanych we Wspólnocie oraz usuwanie awarii w częściach wspólnych (§ 1 ust. 1 uchwały). Obowiązek usunięcia zaistniałej awarii lub zapobieżenia jej wystąpienia ciążył na zarządcy nieruchomości (§ 3 uchwały).

(dowód: uchwała numer (...) k. 138)

Uchwałą numer (...) z 19 lipca 2005 w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej pozwana przyjęła, iż w skład nieruchomości wspólnej wchodzą przewody kominowe (spalinowe i wentylacyjne) wraz z kominami bez kratek wentylacyjnych (§ 1 pkt 10 uchwały).

(dowód: uchwała numer (...) k. 139, 140,

zeznania świadka P. G. elektroniczny protokół rozprawy z 11 sierpnia 2015 00:18:48-00:38:28 k. 197 i 198)

19 lipca 2005 pozwana zawarła z (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. umowę zlecenia zarządu nieruchomością wspólną. Do powierzonych zarządcy czynności zarządu należało m. in. zapewnianie dla nieruchomości wspólnej funkcjonowania urządzeń technicznych, a w szczególności kanałów wentylacyjnych, spalinowych i innych urządzeń oraz zapewnienie usług kominiarskich (§ 3 ust. 2 pkt 5 umowy), a także usuwanie awarii i ich skutków w nieruchomości wspólnej za zgodą Zarządu Wspólnoty (§ 3 ust. 2 pkt 6 umowy).

(dowód: umowa zlecenia z 19 lipca 2005 k. 140 – 143)

Znajdujący się w budynku położonym w B.przy ul. (...)przewód kominowy numer (...), do którego podłączony został piec CO ogrzewający lokal należący do powódki uległ rozszczelnieniu. 04 stycznia 2014 w związku z występującą nieszczelnością przewodu kominowego doszło do zadymienia jednego ze znajdujących się w budynku lokali skutkującym interwencją jednostki ratowniczo – gaśniczej Państwowej Straży Pożarnej. Zalecono wstrzymanie korzystania z pieca CO do czasu naprawy przewodu kominowego.

Powódka zwracała się do pozwanego o dokonanie uszczelnienia przewodu kominowego numer (...), pozwany natomiast twierdził, iż obowiązek ten spoczywa na powódce wobec oddania do jej wyłącznego użytku tego przewodu.

21 lutego 2014 powódka zgłosiła w Wydziale Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatu (...) we W. zamiar wykonania przebudowy instalacji CO i ciepłej wody użytkowej oraz instalacji wodociągowej i instalacji elektrycznej w lokalu położonym w B. przy ul. (...). Prace miały rozpocząć się 16 maja 2014.

(dowód: potwierdzenie przekazania terenu, obiektu lub mienia objętego działaniem ratowniczym z 04 stycznia 2014 k. 59,

pismo zarządcy nieruchomości z 14 stycznia 2014 k. 35,

pismo powódki z 10 lutego 2014 k. 32, 33,

pismo zarządcy nieruchomości z 12 lutego 2014 k. 36,

pismo powódki z 25 marca 2014 k. 29 – 31,

pismo zarządcy nieruchomości z 17 kwietnia 2014 k. 37, 38,

pismo Biura (...) z 16 maja 2014 k. 56 – 58,

zgłoszenie wykonania robót budowlanych z 21 lutego 2014 wraz z oświadczeniem powódki k. 60 – 62,

projekt budowlany k. 192,

zeznania świadka P. G. elektroniczny protokół rozprawy z 11 sierpnia 2015 00:18:48-00:38:28 k. 197 i 198)

Na zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej 24 października 2013 członkowie Wspólnoty zaakceptowali zaproponowany przez zarządcę nieruchomości sposób podłączenia kotła CO dla potrzeb grzewczych lokalu mieszkalnego powódki. Powódka miała dokonać zamiany pomieszczeń piwnicznych z właścicielem lokalu numer (...), gdyż w przynależnym do lokalu numer (...) pomieszczeniu znajdują się przewody kominowe, do których można było podłączyć piec służący do ogrzewania lokalu powódki.

Obowiązującą od 09 kwietnia 2014 uchwałą numer (...) w sprawie udzielenia zgody na podłączenia pieca CO do przewodu kominowego w związku z prowadzoną modernizacją ogrzewania w lokalu pozwana potwierdziła udzielenie powódce zapisanej w protokole z 24 października 2013 zgody na podłączenie pieca CO do wolnego przewodu zgodnie z opinią kominiarską z 12 listopada 2013 (§ 1 uchwały). Zgoda uwarunkowana została wykonaniem przez powódkę własnym staraniem i na własny koszt modernizacji CO, w tym podłączenia pieca wraz z przystosowaniem kanału do możliwości użytkowania przez ten piec oraz ponoszenia kosztów usuwania zniszczeń w kanale w związku z jego eksploatacją (§ 2 uchwały). Uchwała podjęta została w drodze indywidualnego zbierania głosów.

O treści podjętej uchwały poinformowana została powódka pismem z 10 kwietnia 2014. Pismo informacyjne wraz z odpisem uchwały złożone zostały w skrzynce pocztowej powódki.

(dowód: protokół zebrania Wspólnoty z 24 października 2013,

uchwała numer (...) k. 65,

pismo zarządcy nieruchomości z 10 kwietnia 2014 k. 63,

zeznania świadka P. G. elektroniczny protokół rozprawy z 11 sierpnia 2015 00:18:48-00:38:28 k. 197 i 198)

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z 24 czerwca 1994 o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000, numer 80, pozycja 903, ze zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powódka należycie wykazała, że jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w B. przy ul. (...), a tym samym jest legitymowana do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały tej Wspólnoty.

Pozwana zarzuciła, iż pozew w niniejszej sprawie wniesiony został już po upływie terminu. Zaskarżona uchwała podjęta została w drodze indywidualnego zbierania głosów, a zatem termin do wytoczenia powództwa rozpoczął swój bieg w dacie zawiadomienia powódki o treści podjętej uchwały. Pismo informujące o podjęciu spornej uchwały wraz z jej odpisem umieszczone zostały w skrzynce pocztowej powódki przez pracownika zarządcy nieruchomości. Skoro pozwana kwestionowała terminowość powództwa, winna była wykazać, iż sześciotygodniowy termin został przez powódkę przekroczony. Pozwana nie zaoferowała natomiast jakiegokolwiek dowodu pozwalającego ustalić, iż przedmiotowy pozew jest spóźniony, dlatego też należało zdaniem Sądu przychylić się do twierdzeń powódki, że termin do wniesienia pozwu został zachowany.

Powódka zaskarżyła uchwałę pozwanej Wspólnoty numer (...) w sprawie udzielenia zgody na podłączenia pieca CO do przewodu kominowego w związku z prowadzoną modernizacją ogrzewania w lokalu w zakresie § 2. Regulacja ta uzależniała wyrażenie zgody na podłączenie pieca CO powódki do wolnego przewodu kominowego od wykonania przez powódkę własnym staraniem i na własny koszt modernizacji CO, w tym podłączenia pieca wraz z przystosowaniem kanału do możliwości użytkowania przez ten piec oraz ponoszenia kosztów usuwania zniszczeń w kanale w związku z jego eksploatacją.

W myśl art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w wysokości odpowiadającej wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z treścią art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Ponadto na mocy art. 13 ust. 1 przywołanej ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Natomiast art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Przywołane przepisy nakładają na właściciela lokalu obowiązki finansowe dwojakiego rodzaju. Z jednej strony musi on uiszczać wydatki związane z utrzymaniem własnego lokalu, a z drugiej zobowiązany jest pokrywać również koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Ta druga grupa wydatków obciąża każdego z właścicieli lokali w zależności od wielkości jego udziałów w nieruchomości wspólnej. Powyższe normy mają charakter bezwzględnie obowiązujący i uchwała właścicieli lokali nie może wprowadzać odstępstwa od wynikających z nich zasad. Tym samym niemożliwym jest w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej obciążenie w większym zakresie kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej właścicieli jednego bądź też jedynie części lokali. W ocenie Sądu taką właśnie próbę nierównomiernego obciążenia kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, starała się podjąć pozwana względem powódki w zaskarżonym zakresie uchwały numer (...). W rzeczywistości bowiem powódka obciążona zostałaby kosztami przeprowadzenia prac remontowych przewodu kominowego, do którego podłączony miał zostać piec CO ogrzewający należący do niej lokal. Nie ulega bowiem wątpliwości w świetle zgromadzonego materiału dowodowego, iż przewód kominowy numer (...) ze względu na występujące w nim nieszczelności nie może być użytkowany i wymaga remontu przed podłączeniem do niego jakiegokolwiek urządzenia grzewczego. Koszty prac tych obciążałyby wyłącznie powódkę, pomimo tego, iż przewód kominowy stanowi część nieruchomości wspólnej i w wydatkach koniecznych do jego utrzymania w należytym stanie partycypować winni wszyscy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej. Jeżeli zaś remont instalacji kominowej obciążałby co do zasady wyłącznie powódkę, niedopuszczalnym byłoby podjęcie w tym zakresie uchwały wspólnoty. Co więcej nałożenie na powódkę obowiązku ponoszenia kosztów, które wedle ustawy winny być sfinansowane przez wszystkich członków wspólnoty, godzi w jej interesy finansowe oraz stanowi naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Chybionymi były zdaniem Sądu podnoszone przez pozwaną w przedsądowej korespondencji stron twierdzenia, jakoby przewód kominowy numer (...)miał zostać przekazany powódce do wyłącznego korzystania i wszelkie koszty związane z jego utrzymaniem powinna ponosić powódka. Podkreślić należy, iż przewody kominowe stanowią część wspólną nieruchomości, nie zaś przynależności poszczególnych lokali, nawet w przypadku, gdy służą do wyłącznego użytkowania przez ich właścicieli. Na podobnym stanowisku stanął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w wyroku z 29 kwietnia 2011 wydanym w sprawie rozpoznawanej pod sygnaturą akt II SA/Kr 151/11 stwierdził, iż kominy i przewody instalacji wentylacji grawitacyjnej należą do części wspólnych budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego. Sam fakt korzystania z takiego komina czy kanału kominowego przez właściciela wyodrębnionego lokalu nie przesądza o przynależności do tego lokalu w znaczeniu prawnym

Nie ulega wątpliwości, iż przewody kominowe znajdujące się w kominach wieloprzewodowych stanowią część wspólną nieruchomości. Kominy te są bowiem konstrukcyjnie powiązane ze ścianami nośnymi budynku, a co za tym idzie nie są elementami samonośnymi. Przebudowa, uszczelnienie bądź inne prace naprawcze poszczególnych kanałów wiążą się z częściową rozbiórką kanałów sąsiednich lub całego komina wieloprzewodowego. Wiązać się to może również z ingerencją w ściany konstrukcyjne budynku oraz w stropy międzykondygnacyjne, przez które remontowany komin przechodzi. Kolejną kwestią jest sposób wydzielenia przewodu (kanału) w kominach wieloprzewodowych. Otóż wewnętrzne ścianki komina stanowiące przegrody dla sąsiadujących kanałów są elementami wspólnymi dla tych przewodów. Nie można rozpatrywać przewodu (kanału) w kominach wieloprzewodowych jako oddzielnych elementów, bo taki komin stanowi całość konstrukcyjną, z którego korzysta wielu mieszkańców budynku.

Ponadto sporne zapisy uchwały numer (...) pozostawały w sprzeczności z regulacjami podjętymi przez pozwaną w treści innych uchwał. Pozwana Wspólnota w uchwale numer (...) z 19 lipca 2005 w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej w sposób precyzyjny określiła części składowe nieruchomości wspólnej. W § 1 pkt 10 wskazanej uchwały wyszczególnione zostały przewody kominowe (spalinowe i wentylacyjne) wraz z kominami bez kratek wentylacyjnych. Przewody kominowe zostały zatem w sposób wyraźny zakwalifikowane przez pozwaną jako część nieruchomości wspólnej. Podjętą tego samego dnia uchwałą numer (...) w sprawie ustalenia opłat na fundusz remontowy oraz sposobu gospodarowania funduszem remontowym postanowiono utworzyć fundusz remontowy przeznaczony na wykonywanie robót remontowych i budowlanych we Wspólnocie oraz usuwanie awarii w częściach wspólnych. Obowiązek usunięcia zaistniałej awarii lub zapobieżenia jej wystąpieniu ciążył na mocy postanowień tejże uchwały na zarządcy nieruchomości. Uchwała ta jednoznacznie przesądzała, iż koszty naprawy usterek w częściach wspólnych nieruchomości, a zatem również przewodów kominowych, pokrywane mają być ze środków funduszu remontowego, nie zaś przez poszczególnych lokatorów. Obowiązek dokonywania koniecznych napraw i remontów spoczywał na zarządcy nieruchomości, a nie na członkach Wspólnoty. Również 19 lipca 2005 pozwana zawarła z (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. umowę zlecenia zarządu nieruchomością wspólną, na mocy której do obowiązków zarządcy należało m. in. zapewnianie dla nieruchomości wspólnej funkcjonowania urządzeń technicznych, a w szczególności kanałów wentylacyjnych, spalinowych i innych urządzeń oraz zapewnienie usług kominiarskich, a także usuwanie awarii i ich skutków w nieruchomości wspólnej. Skoro zatem usuwanie awarii i dbanie o prawidłowe funkcjonowanie przewodów kominowych leżało w gestii zarządcy nieruchomości, nie można było uznać za zasadne przerzucanie tych obowiązków na powódkę.

Reasumując wskazać należy, iż uchwała numer (...) w zaskarżonym zakresie stała w sprzeczności z obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali oraz naruszała interes powódki.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Powódka wygrała proces w całości, zaś pozwana w tym zakresie go przegrała. Na poniesione przez powódkę koszty składała się kwota 200 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, kwota 180 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Ogółem poniesione przez powódkę koszty procesu wyniosły 397 zł.

Przyjęta stawka kosztów zastępstwa procesowego wynikała z treści § 2 ust. 1 i 2 w zw. z § 6 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz. U. z 2013, pozycja 490 ze zmianami).