Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 czerwca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Monika Kośka (spr.)

Sędziowie: SO Beata Piwko

SO Sławomir Buras

Protokolant: protokolant sądowy Agnieszka Baran

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 czerwca 2013 r. w Kielcach

sprawy z powództwa (...) S.A. w K.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta K.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach

z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. I C 235/12

zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I (pierwszym) i ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest zasadna do kwoty 22.710,78 (dwadzieścia dwa tysiące siedemset dziesięć 78/100) złotych, zamiast do kwoty 13.282,38 złotych, oddala apelację w pozostałej części, zasądza od (...) S.A. w K. na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta K. 600 (sześćset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

II Ca 499/13

UZASADNIENIE

Wyrokiem z 13 lutego 2013r Sąd Rejonowy w Kielcach w sprawie z powództwa (...) S.A. w K. przeciwko Skarbowi Państwa Prezydentowi Miasta K. ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej K. przy ul. (...) oznaczonej jako działka (...) o pow. 1,8692 ha dokonana przez Prezydenta Miasta K. w dniu 2 sierpnia 2011 roku jest uzasadniona w części to jest do kwoty 13282,38 zł, oddalił powództwo w pozostałej części; nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Kielcach kwotę 839,50 zł. tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, orzekł o kosztach procesu.

Rozstrzygnięcie Sąd oparł o następujące ustalenia:

Przedsiębiorstwo (...) Spółka Akcyjna w K. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej numerem działki nr (...) położonej w K. przy ul. (...). Pismem z dnia 2 sierpnia 2011 roku Prezydent Miasta K. wypowiedział dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w kwocie 9.179,64 zł oferując jednocześnie przyjęcie od dnia 1 stycznia 2012 roku nowej opłaty rocznej w wysokości 3% wartości gruntu wynoszącej 24.852,87 zł podstawie art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość nieruchomości w tej decyzji ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. w dniu 14 lipca 2011 roku, na kwotę828.429,00 zł.

Wnioskiem z dnia 30 sierpnia 2011 roku powoda spółka wniosła do Samorządowego Kolegium odwoławczego w K. wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie oraz aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu dokonana przez Prezydenta Miasta K., zgodnie zawiadomieniem z dnia 2 sierpnia 2011 roku jest całkowicie nieuzasadniona proponowanej w wysokości. Orzeczeniem z dnia 27 grudnia 2011 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło wniosek uzasadniając, że wartość nieruchomości wyceniona w korekcie do operatu odzwierciedla wartość rynkową wskazanej nieruchomości na dzień aktualizacji.

Nieruchomość oznaczona jako działka nr (...) położona w K. przy ul. (...), zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, stanowi: tereny przemysłowe – 0,0120 ha, lasy – 1,5520 ha, Tk – 0,3052 ha. Zgodnie zaś ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenie o przeważającej funkcji produkcyjno-magazynowej i usług technicznych z dopuszczeniem funkcji usług ogólnomiejskich i mieszkalnictwa istniejące/rozwojowe. Dokonując wyceny wartości przedmiotowej działki w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, przyjmując do porównania działki o przeznaczeniu podobnym jak przewiduje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do działki nr (...), najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, przy uwzględnieniu aktualnego sposobu użytkowania to kwota 442.746,00 zł. Przy wycenie należy uwzględnić, że działka użytkowana jest jako las, co powoduje, że podczas wyceny dokonuje się obniżenia jej wartości o 50 % zgodnie z § 45 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Powództwo jest częściowo zasadne.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia opłat rocznych obciąża każdego użytkownika wieczystego, a wysokość opłat uzależniona jest od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 61 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 67 ww. ustawy wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy. Po myśli zaś art. 11 ust. 1 ww. ustawy wysokość opłaty tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie. Dla skuteczności aktualizacji opłat rocznych konieczne jest zastosowanie procedury z art.78 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tryb wypowiedzenia i sposób zaskarżenia tego wypowiedzenia reguluje przepis art. 78 i 80 ww. ustawy. Przedmiotem badania przed Sądem orzekającym w sprawie po złożeniu sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie jest postępowanie przed tym Kolegium, bowiem z chwilą wniesienia sprzeciwu orzeczenie Kolegium traci moc, a ustalenie czy zaistniały przesłanki z przywołanych wyżej przepisów w przedmiocie aktualizacji i wysokości opłat rocznych. Oznacza to, że Sąd meriti może sam dokonywać ustaleń w przywołanym zakresie. Nie oznacza to jednak, że odrzuca wszelkie dowody, jakie zostały przeprowadzone przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. W niniejszej sprawie podkreślenia wymaga, że nie jest sporne pomiędzy stronami, że doszło do wypowiedzenia wysokości dotychczasowej wysokości opłaty rocznej tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w K., której użytkownikiem wieczystym jest powodowa spółka. Sporna jest okoliczność, że doszło do zmiany wartości nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste, wartość nieruchomości oraz wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która ustalana jest w odniesieniu do wartości nieruchomości.

Z pisma pozwanego wypowiadającego dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynika, że wycena przedmiotowego gruntu została sporządzona w formie operatu szacunkowego i aktualna wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej została określona na kwotę 828.429,00 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało sporządzony operat szacunkowy za wiarygodny i odzwierciedlający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na dzień aktualizacji oddalając wniosek powoda o ustalenie, że wypowiedzenie oraz aktualizacja opłaty rocznej jest całkowicie nieuzasadniona w proponowanej wysokości. Analiza przepisów dotyczących aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wskazuje na konieczność ustalenia wartości nieruchomości. Wartość tę zgodnie z art. 150 ustawy o gosp. nieruch. uzyskuje się wyniku wyceny nieruchomości. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego w zakresie szacowania nieruchomości – rzeczoznawcy majątkowego E. K. na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości. Biegła w operacie szacunkowym określiła wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 442.746,00 zł stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dokonując wyceny biegła uwzględniła aktualnie kształtujące się ceny, trend czasowy oraz czynniki kształtujące popyt i podaż na badanym rynku oraz uwzględniła aktualny sposób jej użytkowania. Biegła w opinii ustnej wyjaśniła, iż rozbieżność w wycenie przedmiotowej nieruchomości, w porównaniu do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. K., wynika z tego, iż w swojej opinii wzięła pod uwagę faktyczne użytkowanie nieruchomości jako lasu, co spowodowało obniżenie wartości nieruchomości o 50 % zgodnie z § 45 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy J. K. w swojej wycenie nie uwzględnił tego, iż 1,5520 ha działki nr (...) to lasy i że teren ten nie wykorzystywany jest do funkcji produkcyjno-magazynowej, usług technicznych, a faktycznie użytkowany jest jako las. W ocenie Sądu sporządzona przez biegłą E. K. pisemna opinia, potwierdzona w opinii ustnej, sporządzona została w sposób rzetelny, profesjonalny, a jej wnioski Sąd w pełni podzielił i uznał za swoje. W ocenie Sądu przy przyjęciu wartości nieruchomości jako wartości ustalonej za pomocą operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą sądową, tj. kwoty 442.746,00 zł i przy przyjęciu 3% wysokości stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego na podstawie art. 72 ust. 3 pkt. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami zasadna jest aktualizacja opłaty rocznej w kwocie 13.282,38 zł, o czym orzekł Sąd w wyroku. W pozostałej części powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 kpc przy ustaleniu, że powodowa spółka przegrała proces w 50 %.

W apelacji pozwany domagał się zmiany zaskarżonego wyroku przez ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej tytułu wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości, jest uzasadniona co do kwoty 22.710,78 zł. i zasądzenia od powoda, na rzecz pozwanego, kosztów procesu za obie instancje, względnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, zarzucając:

– naruszenie prawa materialnego, a to art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.), poprzez jego niezastosowanie w sprawie, mimo tego iż dla obszaru szacowanej nieruchomości istnieje obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,

- naruszenie prawa materialnego, a to przepisu § 45 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) przez jego zastosowanie w sprawie, mimo nieistnienia przesłanek faktycznych do jego zastosowania, określonych w tym przepisie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna.

Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, które są w istocie niesporne także między stronami.

Istotą sporu w sprawie jest wyliczenie wartości przedmiotowej nieruchomości determinujące ustalenie wysokości opłaty rocznej za wieczyste jej użytkowanie.

Podstawą dokonanego przez pozwanego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej były ustalenia operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. K., który wartość 1m ² przedmiotowej nieruchomości wyliczył na kwotę 44,32zł.

Operat szacunkowy sporządzony na potrzeby sądu przez biegłą E. K. wskazuje podobną wielkość ceny 1 m ² (40,50zł). Stąd prawidłowo nie dokonywał sąd weryfikacji prawidłowości operatów sporządzonych przez oboje rzeczoznawców, o co wnioskowały strony w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, a co jest także przedmiotem ewentualnego wniosku dowodowego zawartego w apelacji. Oboje rzeczoznawcy przy zastosowaniu tej samej metody uzyskali zbliżoną stawkę, a niewielka różnica może być uzasadniona upływem czasu, czy różnym katalogiem porównywanych nieruchomości.

Zasadnicza różnica pomiędzy operatami wynika zaś stąd, że J. K. wyceniał nieruchomość zgodnie z jej przeznaczeniem w studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a E. K., mimo identycznego ustalenia przeznaczenia nieruchomości wzięła pod uwagę jej faktyczny sposób użytkowania, co doprowadziło do 50% -wej bonifikaty wartości powierzchni 1,5520ha.

Zdaniem Sądu Okręgowego zasadne są zarzuty skarżącego dotyczące naruszenia przez Sąd Rejonowy cytowanych w apelacji przepisów prawa materialnego.

Przede wszystkim przepis §3 art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje przy wycenie nieruchomości brać pod uwagę faktyczne jej wykorzystywanie dopiero wtedy, gdy brak jest w odniesieniu do wycenianej nieruchomości planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (§2). Tymczasem, co niesporne, dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które określa przeznaczenie nieruchomości jako teren „o przeważającej funkcji produkcyjno-magazynowej i usług technicznych z dopuszczeniem funkcji usług ogólnomiejskich i mieszkalnictwa stniejące/rozwojowe”. Stąd fakt, że nieruchomość faktycznie przez wieczystego użytkownika nie jest wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem nie uzasadnia obniżenia stawki jej wartości zgodnie z § 45 ust.1 pkt.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Przepis ten nie może mieć w sprawie zastosowania także i dlatego, że normuje zasady wyceniania nieruchomości położonych w strefie zagospodarowania miejskiego, udostępnionych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, których to cech przedmiotowa nieruchomość z pewnością nie spełnia. Fakt jej zadrzewienia samosiejkami wynika nie z jej leśnego charakteru, a z wieloletniego jej niewykorzystywania przez wieczystego użytkownika zgodnie z jej przeznaczeniem.

Biorąc powyższe pod uwagę, a w pozostałej części podzielając ustalenia i wnioski Sądu Rejonowego i przyjmując je za własne Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok orzekając, jak w sentencji (art. 386§1kpc). Sąd oddalił apelację w części dotyczącej żądania zwrotu na rzecz pozwanego kosztów procesu za pierwszą instancję (art. 385kpc) przyjmując, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty procesu sąd może stosunkowo rozdzielić (art. 100kpc), a zaskarżone orzeczenie zgodne jest z ta zasadą.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98§1 i art. 99kpc w zw. z §6 pkt4 i §12 ust.1 pkt.1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 IX 2002r w sprawie opłat za czynności radców prawnych…

SSO. M. Kośka SSO B. Piwko SSO S. Buras