Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 grudnia 2015 roku

Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie w III Wydziale Cywilnym w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Szymon Stępień

Protokolant: Patrycja Frątczak

po rozpoznaniu w dniu 3 grudnia 2015 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki akcyjnej w W.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta S.

o ustalenie

I.  ustala, że od dnia 1 stycznia 2014 roku opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), stanowiąca działkę gruntu nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), będącej w użytkowaniu wieczystym (...) Spółki akcyjnej w W. wynosi 114.240 zł (sto czternaście tysięcy dwieście czterdzieści złotych);

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta S. na rzecz powódki (...) Spółki akcyjnej w W. kwotę 2.466,65 zł (dwa tysiące czterysta sześćdziesiąt sześć złotych sześćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  nakazuje pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie kwotę 265,13 zł (dwieście sześćdziesiąt pięć złotych trzynaście groszy) tytułem nieuiszczonych wydatków.

Sygn. akt III C 945/14

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 3 grudnia 2015 roku

wydanego w postępowaniu zwykłym

Wnioskiem z dnia 30 października 2013 roku powódka (...) Spółka akcyjna w W. wniosła o ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntu położonego w S. przy ul. (...), będącego w użytkowaniu wieczystym powódki, składającej się z działki nr (...) o powierzchni 27645 m ^{( 2)} w wysokości 102.660 złotych, tj. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego 25 października 2013 roku, z którego wynikało, że wartość nieruchomości wynosi 3.422.000 złotych. Pozwany odmówił aktualizacji opłaty rocznej.

Pismem z dnia 30 grudnia 2013 roku powódka wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. żądając ustalenia wysokości opłaty rocznej w wysokości wskazanej wyżej. Orzeczeniem z dnia 23 kwietnia 2014 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. ustaliło, że od dnia 1 stycznia 2014 roku opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości wynosi 102.660 złotych.

Orzeczeniu temu sprzeciwił się pozwany. Na skutek wniesienia odwołania orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. straciło moc.

W toku procesu strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w S. przy ul. (...), stanowiąca działkę gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą (...), stanowi własność pozwanego Skarbu Państwa. Grunt ten został oddany w użytkowanie wieczyste powódce (...)Spółce akcyjnej w W..

Okoliczność bezsporna, a nadto:

-

wydruk z księgi wieczystej, k. 29-32;

-

wypis z rejestru gruntów, k. 33-34

Pismem z dnia 28 października 2008 roku pozwany wypowiedział powódce ze skutkiem na 31 grudnia 2008 roku wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości gruntowej i zaproponował przyjęcie z dniem 1 stycznia 2009 roku nowej wysokości opłaty rocznej stanowiącej kwotę 144.306,90 złotych. Powódka nie złożyła odwołania od tego oświadczenia.

Okoliczność bezsporna, a nadto:

-

pismo z dnia 28.10.2008 r., k. 37;

Dnia 25 października 2013 roku W. G. sporządził operat szacunkowy celem określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w S. przy ul. (...), w której stwierdził, że wynosi ona 3.422.000 złotych.

Okoliczność bezsporna, a nadto:

-

operat szacunkowy, k. 17-36;

Opisana wyżej nieruchomość dnia 30 grudnia 2013 roku przedstawiała wartość 3.808.000 złotych.

Dowód:

-

opinia biegłego, k. 68-130 w zw. z k. 171;

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione częściowo.

Podstawę roszczenia powódki stanowiła dyspozycja art. 71 ust. 1 oraz art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Zgodnie z brzmieniem tych przepisów za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. Art. 72 ust. 3 ustawy stanowi zaś, że wysokość poszczególnych stawek procentowych z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego stanowi zaś procent jej wartości.

Bezsporne było to, że powódka jest wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), stanowiącej działkę gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą (...). Nadto okoliczność ta wynika z wydruków z księgi wieczystej. Nieruchomość ta stanowi własność pozwanego Skarbu Państwa. Poza sporem było także i to, że dotychczasowa wartość opłaty rocznej wynosiła 144.306,90 złotych i została zaproponowana przez pozwanego pismem z dnia 28 października 2008 roku. Żadna ze stron nie wskazywała, by powódka złożyła odwołanie od tej propozycji. Opłata ta stanowiła 3% wartości nieruchomości, której wartość na dzień aktualizacji wynosiła 4.810.230 złotych.

W ocenie sądu powódka wykazała, że od tego czasu wartość nieruchomości zmieniła się. Z przeprowadzonego w toku procesu dowodu z opinii biegłego wynikało, że w grudniu 2013 roku wynosiła ona 3.808.000 złotych. Powódka nie kwestionowała wyniku tego dowodu. Wprawdzie opinia ta była kwestionowana przez pozwanego, lecz w ocenie sądu podnoszone przez tę stronę procesu argumenty nie podważyły wartości dowodowej opinii. Nadto biegły wyjaśnił wszelkie okoliczności, zarzucane jego opinii przez strony, zaś strony dalszych wniosków nie podnosiły. W ocenie sądu biegły w opinii swojej rzetelnie przedstawił najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości. Opinię tę biegły sporządził przy zastosowaniu metody porównawczej, co oznacza, że do szacowania wartości nieruchomości wziął on pod uwagę ceny transakcyjne, co do których można przyjąć następujące założenia: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Nadto należy zauważyć, że sporządzona przez biegłego opinia odpowiada warunkom, o których mowa w art. 154 i 155 ustawy. Zgodnie z ich brzmieniem wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W razie zaś braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Art. 155 ustawy wskazuje szczegółowe dane, istotne dla szacowania nieruchomości. Istotnym czynnikiem metody porównawczej jest odniesienie się do cen transakcyjnych innych nieruchomości o cechach zbliżonych, co powoduje wystąpienie również cen skrajnych. Ma to szczególne znaczenie w odniesieniu do wielkopowierzchniowych nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym. Z opinii biegłego oraz złożonych przez niego wyjaśnień wynika, że wartości takich nieruchomości różnią się znacząco. Zważyć przy tym również należy, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się poza centrum miasta, ma niekorzystne warunki gruntowo-wodne, a nadto dojazd występuje wyłącznie od jednej strony.

W toku procesu powódka żądała ustalenia wysokości opłaty rocznej w odniesieniu do wartości nieruchomości wskazanej przez W. G.. Co prawda wartości nieruchomości, wskazane przez obu rzeczoznawców nie różniły się znacznie, jednak w ocenie sądu opinia biegłego sądowego, a nie operat szacunkowy winien stanowić podstawę ustaleń co do wartości nieruchomości. Ocena wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych. Taka okoliczność może być zaś wykazana jedynie przez dowód z opinii biegłego (art. 278 § 1 k.p.c.). Należy bowiem zauważyć, że dowód ten jako jedyny (poza dowodem z dokumentu urzędowego) zezwala na czynienie ustaleń w tym zakresie. Z tego też względu sąd swoje ustalenia poczynił na podstawie wskazanej opinii biegłego. Podstawy takiej nie mógł zaś stanowić operat szacunkowy, bowiem nie został on sporządzony zgodnie z wymogami Kodeksu postępowania cywilnego. W związku z tym należało zakwalifikować go jako dowód z dokumentu prywatnego, który potwierdza fakt złożenia przez osobę, która go podpisała, oświadczeń, spisanych w tym dokumencie. Mimo to, należy zauważyć, że dokument ten był jednak przydatny w ocenie opinii biegłego sądowego. Zarówno biegły, jak i rzeczoznawca posłużyli się tą samą metodą szacowania wartości nieruchomości, zaś wyniki uzyskane między nimi były zbieżne.

Mając na uwadze to, że wartość spornej nieruchomości wynosi 3.808.000 złotych, przeto kwota ta stanowi podstawę do obliczenia wysokości opłaty rocznej. Zgodnie z dyspozycją wynikającą z art. 72 ust. 1 ustawy opłaty z tytułu wieczystego użytkowania ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Bezsporne było to, że wysokość opłaty rocznej stanowi 3% wartości nieruchomości. Powódka nie podnosiła również, by przeznaczenie nieruchomości uległo zmianie. W takim stanie rzeczy wysokość opłaty rocznej winna wynosić 114.240 złotych (3.808.000 złotych x 3% = 114.240 złotych). Zgodnie z treścią art. 81 ust. 4 i 5 ustawy nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji. Skoro żądanie aktualizacji zostało zgłoszone w 2013 roku, przeto nowa wysokość obowiązuje od 1 stycznia 2014 roku. W takim stanie rzeczy sąd orzekł jak w pkt I sentencji.

Zgłoszone przez powódkę żądanie przekraczało to, które okazało się uzasadnione. Powódka żądała ustalenia opłaty rocznej w wysokości 102.660 złotych, zaś żądanie to okazało się uwzględnione co do kwoty 114.240 złotych, wobec czego w pozostałym zakresie należało je oddalić, o czym orzeczono jak w pkt II sentencji.

O kosztach procesu orzeczono odpowiednio do treści art. 100 k.p.c. Wartość przedmiotu sporu liczona jako różnica między wartością dotychczasowej opłaty rocznej a żądanej przez powódkę wynosiła 41.647 złotych. Tymczasem została uwzględniona co do kwoty 30.066,90 złotych. To oznacza, że powódka wygrała proces w 72%. Na poniesione przez nią koszty procesu składały się: opłata sądowa w wysokości 2.083 złote, koszt zastępstwa procesowego w wysokości 2.400 złotych, a zatem łącznie 4.483 złote. Uwzględniając zakres wygranej, powódka mogła skutecznie żądać od pozwanego 72% tej kwoty, a zatem 3.227,76 złotych. Tymczasem pozwany wygrał proces w 28% i w takim zakresie mógł żądać zwrotu kosztów procesu. Na poniesione przez niego koszty procesu składał się koszt zastępstwa procesowego w wysokości 2.400 złotych. Zważywszy na zakres wygranej pozwany mógł skutecznie żądać 28% tej kwoty, a więc 672 złotych. Oddzielnie sąd rozliczył koszt sporządzenia opinii, którego wartość wyniosła 1.265,13 złotych. W zakresie 72% koszt ten winien ponieść pozwany, a zatem 910,89 złotych, a zatem mógł skutecznie żądać od powódki zwrotu pozostałej części, tj. 89,11 złotych. Oznacza to, że powód mógł skutecznie żądać od pozwanego kwoty 3.227,76 złotych, zaś pozwany od powódki kwoty 761,11 złotych. W takim stanie rzeczy sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda jak w pkt III sentencji.

W zakresie nieuiszczonych wydatków orzeczono odpowiednio do zakresu przegranej w procesie. Skoro pozwany winien ponieść koszt sporządzenia opinii w wysokości 910,89 złotych, przeto pozostałą część winna zapłacić powódka. Częściowo winna to uczynić w zakresie zwrotu kosztów procesu, tj. 89,11 złotych, zaś pozostałą część winna uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, wobec czego orzeczono jak w pkt IV sentencji.