Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 listopada 2015 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Magdalena Balion - Hajduk

Sędzia SO Krystyna Hadryś (spr.)

SR (del.) Roman Troll

Protokolant Dominika Tarasiewicz

po rozpoznaniu w dniu 25 listopada 2015 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Zakładu (...) Spółki Akcyjnej w K.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta R.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej

z dnia 26 stycznia 2015 r., sygn. akt I C 70/13

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1200 zł (tysiąc dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Roman Troll SSO Magdalena Balion - Hajduk SSO Krystyna Hadryś

Sygn. akt III Ca 616/15

UZASADNIENIE

Na mocy art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 2007 r. o gospodarce nieruchomościami Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. przekazało sprzeciw wniesiony przez Zakłady (...) S.A. z siedzibą w K. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 24 listopada 2012 r., (nr (...)) w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, stanowiącej działki nr (...). (...), 7.111/53, 7. (...), 7.978/53, 7.980/53 o łącznej powierzchni 27650 m ^{( 2)} w obrębie K. zapisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Rudzie Śląskiej pod nr (...). Zakłady (...) S.A. z siedzibą w K. wniosły w ustawowym terminie sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K.. Podniosły, że aktualizacja opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu Skarbu Państwa powinna być dokonana w innej wysokości. W uzasadnieniu swojego stanowiska powód podał, że przy aktualizacji opłaty nie zaliczono na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wszystkich nakładów poniesionych przez Zakłady (...) na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, w szczególności zaś nakładów w wysokości 412 690 zł poniesionych na budowę niezbędnej drogi dojazdowej zlokalizowanej na działce nr (...) wbrew ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ponadto dla wyceny opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jako bazę transakcji porównawczych przyjęto cenę 1 m ^{( 2)} odpowiadającemu prawu własności, przy czym nieruchomości przybrane do porównania powinny być o przeznaczeniu na cele przemysłowe oznaczone symbolem P2. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest symbolem P2 – jest to teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę produkcyjną w tym: zakłady górnicze, obiekty magazynowo-składowe oraz związane z obsługa komunalną. Tymczasem nieruchomości przybrane do porównania nie odpowiadają cechom nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym Zakładów (...). Sposób korzystania z nieruchomości nie wymaga, aby nieruchomość znajdowała się w pobliżu ważnych ciągów komunikacyjnych, ani też aby do nieruchomości dostępny był dojazd drogą asfaltową w dobrym stanie technicznym, zaś te dwie cechy stanowią aż 50% ogólnej wartości przybranych do porównania nieruchomości. Przeznaczenie gruntu jest limitowane w zakresie możliwości jego zagospodarowania, co wpływa na jego cenę. W odpowiedzi na pozew Skarb Państwa - Prezydent Miasta R. wniósł o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Na uzasadnienie swojego stanowiska pozwany podniósł, iż w dniu 8 sierpnia 2012 r. wypowiedział powodowi jako użytkownikowi wieczystemu nieruchomości gruntowej wysokość dotychczasowej opłaty rocznej. Jednocześnie została złożona Zakładom (...) oferta przyjęcia od 1 stycznia 2013 r. nowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości w kwocie 48 913,60 zł. Użytkowanie wieczyste na spornej działce zostało ustanowione na dzień 5 grudnia 1990 r. a ostatnia aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego została dokonana w 1992 r. Wzniesiona przez użytkownika budowla nie może zostać zaliczona do kategorii nakładów koniecznych w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest jedynie własną inwestycją na nieruchomości użytkownika wieczystego wynikającą z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Nieruchomość użytkownika wieczystego posiada dostęp do drogi publicznej. Ponadto zgodnie z cyt. ustawą nakłady konieczne muszą wpływać na cechy techniczno-użytkowe gruntu. Nie jest możliwe zaliczenie nakładów wykraczających poza urządzenia infrastruktury technicznej oraz nakłady konieczne, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu. Rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości o cechach zbliżonych, gdzie przy zastosowaniu współczynników korygujących ostateczna wartość spornej nieruchomości została oszacowana poniżej średnich cen transakcyjnych. Od wysokości zaktualizowanej opłaty odjęto nakłady na budowę rurociągu.

Sąd Rejonowy w Rudzie Śląskiej zaskarżonym wyrokiem oddalił powództwo, zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu i nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej kwotę 1306,87 zł tytułem nieuiszczonych kosztów opinii biegłej.

Sąd Rejonowy ustalił, że użytkowanie wieczyste na spornej działce zostało ustanowione dnia 5 grudnia 1990 r. Ostatnia aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego została dokonana w 1992 r. Pismem z dnia 8 sierpnia 2012 r. Naczelnik Wydziału (...) w Urzędzie Miasta w R. działając z upoważnienia Prezydenta Miasta R. wypowiedział Zakładom (...) S.A. w K. jako użytkownikowi wieczystemu dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa położonej w R. – K., oznaczonej działkami (...). (...), (...). (...), (...), 7.978/53, 7.979/53 , 7.980/53 o łącznej powierzchni 27650 m ², dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w Rudzie Śląskiej księga wieczysta o nr (...) , w wysokości 3716,16 zł z 4 % stawką ceny nieruchomości gruntowej i zaliczeniem poniesionych nakładów na nieruchomość gruntową w wysokości 117 160 zł i zaoferował opłatę roczną w kwocie: - w 2013 roku w wysokości 3716,16 zł - w 2014 roku w wysokości 3716,16 zł - w 2015 roku w wysokości 3716,16 zł - w 2016 roku w wysokości 5123,40 zł - począwszy od 2017 roku oplata roczna ma wynosić 48 913,60 zł. Wartość nieruchomości została ustalona w oparciu o operat szacunkowy na kwotę 1 222 840 zł. Jednocześnie wskazał, iż na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zaliczono wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na realizację poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej – budowę wodociągu. W operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. wskazano, iż wartość nakładów poniesionych na budowę wodociągu została określona w wysokości 202 700 zł. Na podstawie pisma z dnia 10 lipca 2012 r. ustalono, że wysokość partycypacji Zakładów (...) w poniesionych kosztach budowy wynosi 57,8 %, czyli 117 160,60 zł. W związku z powyższym udział poniesionych nakładów na budowę wodociągu w kwocie 117 160,60 zł został zaliczony na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną.

Wnioskiem z dnia 4 września 2012 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) S.A. w K. wniosły o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w innej wysokości, aniżeli ustalonej w wypowiedzeniu Prezydenta Miasta R. z dnia 8 sierpnia 2012 r., oznaczonego numerem (...) (...) (...). W uzasadnieniu swojego stanowiska użytkownik wieczysty podał, że przy aktualizacji opłaty nie zaliczono na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wszystkich nakładów poniesionych przez Zakłady (...) na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, w szczególności zaś nakładów w wysokości 412 690 zł poniesionych na budowę niezbędnej drogi dojazdowej zlokalizowanej na działce nr (...) wbrew ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ponadto dla wyceny opłaty rocznej z tytułu użyłkowania wieczystego jako bazę transakcji porównawczych przyjęto cenę 1 m ^{( 2)} odpowiadającemu prawu własności, przy czym nieruchomości przybrane do porównania powinny być o przeznaczeniu na cele przemysłowe, jednakże biegły nie wykazał aby nieruchomości posiadały przeznaczenie planistyczne P2. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest symbolem P2 – jest to teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę produkcyjną. Tymczasem nieruchomości przybrane do porównania nie odpowiadają cechom nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym Zakładów (...). Sposób korzystania z nieruchomości nie wymaga, aby nieruchomość znajdowała się w pobliżu ważnych ciągów komunikacyjnych, ani też aby do nieruchomości dostępny był dojazd drogą asfaltową w dobrym stanie technicznym, zaś te dwie cechy stanowią aż 50% ogólnej wartości przybranych do porównania nieruchomości. Przeznaczenie gruntu jest limitowane w zakresie możliwości jego zagospodarowania, co wpływa na jego cenę. Przybrane nieruchomości nie są zatem adekwatnie dobrane, co w oczywisty sposób wpływa na zawyżenie wartości wyceny.

Orzeczeniem z dnia 26 listopada 2012 r., (...) (...), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. oddaliło wniosek wieczystego użytkownika. W uzasadnieniu wskazało, iż wartość nieruchomości została ustalona w prawidłowej wysokości, Skarb Państwa - Prezydent Miasta R. ustalił wysokość opłaty rocznej zgodnie z postanowieniami ustawy o gospodarce nieruchomościami i właściwie dokonał zaliczenia na poczet opłaty rocznej poniesionych przez Zakłady (...) nakładów. Brak było przy tym podstaw do zaliczenia na poczet zaktualizowanej opłaty rocznej nakładów poniesionych na budowę drogi wewnętrznej.

W opinii biegłego sądowego wskazano, iż oszacowana wartość rynkowa prawa działek gruntu o łącznej powierzchni 2.76.50 ha położonych w R. przy ul. (...), obręb K. na dzień 4 kwietnia 2014 r. wynosi 1 458 800 zł. Do określenia wartości rynkowej działki gruntu przyjęto podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Przyjęto analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie 2013/2014 r. Na podstawie relacji przeanalizowanych cen transakcyjnych prawa własności i prawa użytkowania wieczystego przyjęto współczynnik 0,81. . Ceny transakcyjne w przedziale od około 60 zł/m ² do 100 zł/m ² powierzchni były zbieżne w okresie od drugiego półrocza 2012 do pierwszego kwartału 2014 roku. Średnie ceny gruntów w tym okresie kształtowały się na poziomie od około 125 zł/m ² do 147 zł/m ². Ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości i małe ilości transakcji nieruchomości podobnych, wykorzystano szerszy przedział czasowy poszukiwań nieruchomości podobnych. Biegła wybrała transakcje nieruchomości podobnych znajdujących się w przedziale od około 60 zł/m ² do 173 zł/m ². Wyceniana nieruchomość mieści się w strefie peryferyjnej miejscowości, w terenach składów, magazynów, produkcji. Ma korzystną wielkość i usytuowanie powierzchni gruntu parceli. Działki stanowią zorganizowaną całość gospodarczą. Wartość rynkowa działki gruntu uzyskana w wyniku oszacowania odpowiada rzeczywistości i uwzględnia sytuację na rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych usytuowanych w terenie składów, magazynów, produkcji. Jednocześnie ustanowiona za odpłatnością służebność przesyłu na rzecz (...) w nieznacznym stopniu wpłynie na wartość nieruchomości, stąd pominięto ją przy szacowaniu. Związane jest to z charakterem terenów przemysłowych, na których ustanowiono służebności. Oszacowana wartość nakładów rzeczowych poniesionych przez użytkownika wieczystego na nieruchomości wynosi 215 000 zł z uwzględnieniem stopnia zużycia. Biegła stwierdziła ponadto, iż wybudowanie drogi na przedmiotowym gruncie nie przysparza wartości dla nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste. Nakład ten przysparza jedynie wartości dla nieruchomości budynkowej posadowionej na działce gruntu. Biegła dodała, iż w przypadku zaprzestania działalności gospodarczej lub zmiany funkcjonalności przedsiębiorstwa może okazać, że wybudowana droga wewnętrzna straci swoją funkcję. Dla celów aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste wycenie podlega wartość prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Wybudowanie drogi wewnętrznej jest nakładem użytecznym, przeznaczonym na ulepszenie rzeczy, mające na celu nadanie jej właściwości podnoszącej jej funkcjonalność albo odpowiadające upodobaniom posiadacza.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie Sądu Rejonowego budowla położona na działce nr (...) (...)nie może zostać zaliczona do kategorii nakładów koniecznych. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż nakładami koniecznymi są nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej, zgodnie z jej przeznaczeniem. Tymczasem droga wzniesiona przez użytkownika wieczystego jest inwestycją, którą ten wzniósł na potrzeby wynikające z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Podkreślono, iż nieruchomość składająca się z działek nr (...). (...), 7. (...), 7. (...), 7.678/53, 7.980/53 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Ponadto wybudowanie drogi na przedmiotowym gruncie nie przysparza wartości dla nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste. Nakład ten przysparza jedynie wartości dla nieruchomości budynkowej posadowionej na działce gruntu. Dlatego też nakłady poczynione przez stronę powodową nie mogły zostać zaliczone na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, a zarzuty podnoszone w tym zakresie przez stronę powodową nie były zasadne. Biegła sądowa oszacowała wartość nieruchomości położnej w R.-K. na kwotę 1 458 800 zł. Tymczasem w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania administracyjnego wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 1 222 840 zł. Biegła E. Ś. ustaliła wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na kwotę 215 000 zł. Tymczasem w operacie sporządzonym przez A. M. wartość nakładów została określona na kwotę 202 700 zł. Sąd Rejonowy uwzględnił fakt, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego został sporządzony w 2011 r., a opinia biegłego sądowego w 2014 r. oraz zachodzące w tym okresie zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego zmiany na rynku nieruchomości uznając, iż różnice pomiędzy wyżej wymienionymi wycenami są nieznaczne i nie rzutowały one na nieprawidłowe ustalenie zaktualizowanej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Sąd I instancji uznał, że wbrew twierdzeniom strony powodowej wartość wycenionej nieruchomości nie została znacznie zawyżona, a co za tym idzie brak było podstaw do uwzględnienia żądania pozwu.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. W pkt 3 wyroku obciążono stronę powodową częścią nieuiszczonej zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłej na zasadzie art. 83 ust 2 u.k.s.c. w zw. z art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w zw. z art. 98 k.p.c.

Rozstrzygnięcie to w całości zaskarżył powód, domagając się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie poniesionych nakładów na wybudowanie drogi w kwocie 412 690 zł i uwzględnienie- odliczenie tej kwoty od ustalonej wartości nieruchomości, będącej podstawą naliczania opłaty rocznej oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych za obydwie instancje.

Zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych na skutek dowolnej oceny dowodów z naruszeniem art. 233 k.p.c. poprzez ustalanie, że poniesione przez powódkę nakłady na wybudowanie drogi dojazdowej do nieruchomości powódki nie są nakładami koniecznymi podnoszącymi wartość nieruchomości, podczas gdy analiza zebranego materiału dowodowego prowadzi do wniosku przeciwnego; nadto zarzucili sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych na podstawie których Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie treścią zebranego materiału dowodowego oraz naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 143 ust.2 w zw. z art. 77 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz błędną ich wykładnie prowadzącą do pominięcia odliczenia poniesionych przez powódkę nakładów na kwotę 412.690 zł na wybudowanie drogi dojazdowej do nieruchomości przy ustaleń wartości opłaty rocznej.

Sąd Odwoławczy zważył co następuje.

Apelacja powoda nie mogła odnieść skutku.

Sąd I instancji zastosował prawidłową podstawę prawną rozstrzygnięcia, a następnie ustalił wszystkie okoliczności faktyczne, istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Dokonane ustalenia faktyczne w zakresie ustalonym przez Sąd Rejonowy składające się na podstawę rozstrzygnięcia są prawidłowe, znajdują swoją podstawę w zgromadzonym materiale dowodowym, który w zakresie dokonanych ustaleń jest logiczny i spójny.

Dlatego też ustalenia faktyczne Sądu I instancji, Sąd Odwoławczy przyjął w całości jako własne. Ocena prawna ustalonego stanu faktycznego dokonana przez Sąd Rejonowy jest prawidłowa a okoliczności podniesione przez skarżącego w apelacji, oceny tej nie niweczą.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących naruszenia art. 233 k.p.c. polegających na wadliwej ocenie materiału dowodowego należy wskazać, iż stanowią one jedynie swoistą polemikę z ustaleniami, których dokonał Sąd pierwszej instancji w oparciu o szczegółową opinie biegłego sądowego powołanego w sprawie. W ocenie Sądu Odwoławczego skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 k.p.c. wymaga wykazania, że Sąd I instancji uchybił zasadom logicznego rozumowania, lub doświadczenia życiowego. To bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające wyłącznie przekonanie skarżącego o innej niż przyjął Sąd Rejonowy wadze poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu, a z takim sformułowaniem treści apelacji mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

W świetle prawidłowo dokonanych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych

w sprawie, zastosowanie prawa materialnego stanowiącego podstawę zaskarżonego orzeczenia, w ocenie Sądu Odwoławczego jest prawidłowe.

Na uwzględnienie nie zasługuje zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego, a to art. 143 ust.2 w zw. z art. 77 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd drugiej instancji uznał za zasadne podkreślić, iż powód w toku postępowania nie zakwestionował okoliczności, iż część działki nieruchomości przebiega wzdłuż drogi publicznej i przylega do niej. Sąd Rejonowy trafnie uznał, że okoliczność, iż nie była ukształtowana wprost z określonej części działki droga dojazdowa do drogi publicznej nie może być oceniona jako brak możliwości korzystania z nieruchomości przez powoda, co spowodowałoby zastosowanie art. 77 ust. 4 wskazanej ustawy. Ponadto jak sam apelujący przyznał w toku postępowania przed Sądem pierwszej i drugiej instancji, posiadał on dostęp do drogi publicznej ukształtowanymi już ciągami jezdnymi poprzez inne nieruchomości, a więc dostępu tego nie był pozbawiony. Należy podzielić stanowisko Sądu Rejonowego, że okoliczność, iż powód wybudował samodzielne połączenie z drogą publiczną swojej nieruchomości w innym miejscu tej nieruchomości, nie stanowi nakładu koniecznego który jest związany z nieruchomością, albowiem nakład ten jest związany z działalnością gospodarczą, którą wykonuje strona powodowa. Jak prawidłowo uznał Sąd Rejonowym w niniejszej sprawie wybudowanie drogi na przedmiotowym gruncie nie przysparza wartości dla nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste, dlatego też nakłady poczynione przez stronę powodową nie mogły zostać zaliczone na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wobec czego apelacja powoda nie mogła zostać uwzględniona.

W ocenie Sądu Okręgowego, pozostałe podniesione w apelacji zarzuty mają charakter czysto polemiczny i sprowadzają się do negowania właściwej oceny i ustaleń Sądu meriti, przeciwstawiając im własne oceny i wnioski, które w żadnym razie nie mogą podważyć trafności rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego.

Reasumując, z uwagi na powyższe argumenty, Sąd Okręgowy na zasadzie art. 385 k.p.c. oddalił apelację uznając ją za bezzasadną.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na mocy art. 98 k.p.c. w związku z art. 108 k.p.c. w zw. z § 6 ust. 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt.1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, obciążając powoda jako stronę przegrywającą sprawę w całości kosztami postępowania.

SSR (del.) Roman Troll SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Krystyna Hadryś