Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 marca 2014 r.

Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodniczący SSR Elżbieta Wiśniewska

Protokolant Paulina Gordziejonok

po rozpoznaniu w dniu 28 marca 2014 r. w Jeleniej Górze

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) S.A. w U.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta J.

o ustalenie

I.  powództwo oddala;

II.  zasądza od strony powodowej (...) S.A. w U. na rzecz strony pozwanej Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta J. kwotę 2.085,55 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 600,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 424/13

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) S.A. z siedzibą w U. wniosła o ustalenie, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości położonej w J. przy ul. (...) obręb (...) oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze prowadzi księgę wieczystą nr (...) przez pozwany Skarb Państwa – Prezydenta Miasta J. jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w innej wysokości.

W uzasadnieniu żądania wskazał, że zaoferowana na skutek wzrostu wartości nieruchomości opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przekracza 600% dotychczasowej opłaty i wynosi 3.480 zł. Zarzuciła, że na tej nieruchomości nie prowadzi działalności gospodarczej od kilku lat, znajdujący się tam młyn zbożowy nie jest eksploatowany od (...), a teren wyłączony został również z wszelkiego ruchu pojazdów, przy czym dostarczana energia elektryczna służy jedynie do oświetlenia zewnętrznego. Ponadto w ocenie powoda wartość nieruchomości oszacowana na kwotę 116.000 zł została rażąco zawyżona.

Na rozprawie w dniu 26 czerwca 2013 r. strona pozwana Skarb Państwa reprezentowana przez Prezydenta Miasta J. podtrzymując swoje stanowisko, wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości spornej nieruchomości.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta J. jest właścicielem nieruchomości położonej w J. przy ul. (...) oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze prowadzi księgę wieczystą nr (...).

/okoliczność bezsporna/

Pismem z dnia 06 sierpnia 2012 r. Skarb Państwa - reprezentowany przez Prezydenta Miasta J., doręczonym (...) S.A. z siedzibą w U. w dniu 10 sierpnia 2012 r. wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości w kwocie 626,62 zł i zaproponował ją w wysokości 3.480 zł, obliczoną jako 3% wartości nieruchomości wynosząc wedle nowej oferty 116.000 zł, a następnie zapłatę tej kwoty rozłożył na trzy raty. Wartość nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 160.000 zł.

/dowód: wypowiedzenie dotychczasowej stawki opłaty rocznej z 06 sierpnia 2012 r. z

dowodem doręczenia – k. 49-50;

operat szacunkowy z 09 lipca 2012 r.– k. 51- 65/

(...) S.A. z siedzibą w U. wniosły odwołanie od w/w wypowiedzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej jest nieuzasadnione. W odpowiedzi Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta J. wniósł sprzeciw.

/okoliczności bezsporne/

Wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej wynosiła 156.095,00 zł.

/dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości z dnia 24 października

2013 r. inż. B. J. – k. 91- 116/

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 78 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651), zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek, o którym mowa w ust. 2, składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. Stosownie zaś do art. 80 ust. 1 – 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.

W okolicznościach niniejszej sprawy strona pozwana wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Jeleniej Górze, na skutek którego orzeczenie to utraciło moc, a postępowanie przed tym organem należało w konsekwencji traktować jako niebyłe. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem strony, która go złożyła rozpoznania sprawy na nowo przez Sąd powszechny.

Sporną między stronami była wysokość nowej stawki rocznej ustalona w oparciu o zaktualizowaną wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Strona powodowa podnosiła, że wartość nieruchomości ustalona wedle treści wypowiedzenia na kwotę 116.000 zł, a wedle wartości faktycznej operatu majątkowego na kwotę 160.000 zł jest zawyżona. Ponadto zarzucała, że na nieruchomość nie jest prowadzona już działalność gospodarcza.

Zgodnie z zasadą ciężaru dowodu to na stronie pozwanej spoczywał obowiązek wykazania, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest uzasadnione (art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W tym celu zawnioskowała więc dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Biegła B. J. oszacowała wartość nieruchomości na kwotę 156.095,00 zł. Opinię tę Sąd przyjął jako podstawę ustaleń faktycznych. Została sporządzona przez biegłą posiadającą wiedzę specjalistyczną w tym zakresie, a przy tym nie budziła w ocenie Sądu wątpliwości co do swojej wiarygodności, tym bardziej, że żadna ze stron w wyznaczonym terminie, nie wniosła co do niej zastrzeżeń.

Biegła dokonując wyceny wartości spornej nieruchomości oparła się na podejściu porównawczym – art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Stosownie zaś do § 28 ust.1 i 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Z 2004 r., Nr 207 poz. 2109) na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Biegła wyjaśniła w oparciu o przepisy prawa, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Biegła zwróciła uwagę, że szacowana nieruchomość w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta J. z dnia 22 maja 2005 r. - uchwała Nr (...), zmienionym uchwałą Rady Miejskiej J. nr (...) z dnia 28 września 2010 r. położona jest w liniach rozgraniczających jednostkę terenową oznaczoną symbolem M. opisaną jako tereny, na których preferuje się zainwestowanie mieszkaniowo – gospodarcze o drobnoziarnistej, mozaikowej strukturze zagospodarowania przestrzennego (sukcesywnie narastającego jako dopełnienie i poszerzenie istniejącego zainwestowania), w ramach którego dopuszcza się drobne funkcje gospodarcze (bez towarzyszącej zabudowy mieszkaniowej) jak usługowo – komercyjne, produkcyjne, przetwórcze, magazynowe, składowe a także dopuszcza się prowadzenie działalności gospodarczej, przy czym decyzją Wojewody (...) z dnia 28 stycznia 1994 r. prawo użytkowania wieczystego spornej nieruchomość zostało nabyte z przeznaczeniem na cele przemysłowe. W księdze wieczystej sposób korzystania z nieruchomości został oznaczony jako tereny przemysłowe. Dokonując wyceny biegła uwzględniła wszelkie możliwe cechy, mające wpływ na jej wartości, w tym tak istotne jak miejsce położenia nieruchomości, infrastrukturę oraz obciążenie nieruchomości służebnością gruntową i wiążące się z tym ograniczenia (k. 10 opinii). Miała przy tym na uwadze, że dotychczas nie wydano decyzji o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że nieruchomość została oddana na cele przemysłowe biegła prawidłowo przyjęła do porównania nieruchomości podobne, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium były przeznaczone na cele działalności gospodarczej i cele przemysłowe. Co ważne w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta J. sporządzonym dla terenu, na którym położona jest sporna nieruchomość, dopuszcza się prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto nieruchomość została oddana z przeznaczeniem na cele przemysłowe, stąd porównanie jej z nieruchomościami leżącymi w strefie przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium na cele działalności gospodarczej i na cele przemysłowe było uprawnione. Biegła w sposób wyczerpujący wyjaśniła wybór nieruchomości na potrzeby przyjętej metody porównywania parami, przypisując im poszczególną wagę cechy oraz współczynniki korygujące. W ocenie Sądu biegła przyjęła do porównania nieruchomości najbardziej podobne, przy uwzględnieniu jako uciążliwość obciążenie w postaci ustanowionej służebności oraz zagrożenie terenu powodzią.

Sąd Rejonowy dokonując oceny miał na uwadze, a na co zwróciła wcześniej wskazała biegła w swojej opinii, iż brak jest podstaw do przyjęcia, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomości. W tym zakresie nie wydano żadnej decyzji w oparciu o która stawka procentowa zostałaby zmieniona, jak też nie została zmieniona w drodze orzeczenia Sądu. W toku niniejszego postępowania Sąd nie był uprawniony do badania tego, czy zachodzą podstawy do zmiany stawki procentowej. W świetle orzecznictwa jednoczesne rozpoznawanie aktualizacji opłaty rocznej z przyczyny zmiany obu czynników kształtujących opłatę jest możliwe tylko w dwóch przypadkach: kiedy od początku postępowanie aktualizacyjne ich dotyczy lub kiedy postępowania zostały wszczęte odrębnie, ale na etapie postępowania sądowego połączono je do wspólnego rozpoznania na podstawie art. 219 k.p.c., co nie zachodziło w niniejszej sprawie. Strona powodowa nie zainicjowała postępowania w trybie art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z tych przyczyn Sąd Rejonowy przyjął 3% stawkę opłaty rocznej, obowiązującej zgodnie z celem na jaki nieruchomość dotychczas była wykorzystywana.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 k.p.c. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 k.p.c.). Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to utraciło moc (tak SN w wyroku z 11września 2003 r., III CKN 239/01, Lex nr 146452).

W związku z powyższym biorąc pod uwagę, że strona pozwana wykazała zasadność podwyższenia dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na skutek wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zaproponowana opłata z tytułu użytkowana wieczystego została ustalona ostatecznie od niższej niż ustalona w niniejszym postępowaniu wartości nieruchomości, bo jedynie od kwoty 116.000 zł, powództwo podlegało oddaleniu jako nieuzasadnione.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., stosownie do wyniku sprawy, mając na uwadze, że strona pozwana utrzymała się przy swoim żądaniu w całości i poniosła koszty procesu obejmujące wynagrodzenie biegłego w wysokości 1.485,55 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 600 zł.