Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 grudnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Radomiu I Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Jaźwińska

Protokolant: sekr. sądowy Kamil Winiarski

po rozpoznaniu w dniu 26 listopada 2015 w Radomiu

na rozprawie

sprawy z powództwa E. J. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w R.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwalę Nr 5 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w R. z dnia 14 maja 2014 roku w części dotyczącej § 2 i § 5 tejże uchwały,

2.  oddala powództwo w pozostałej części,

3.  zasadza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w R. na rzecz E. J. (1) kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu części kosztów procesu,

4.  znosi koszty procesu między stronami w pozostałym zakresie.

/-/ Na oryginale właściwy podpis.-

Sygn. akt I C 923/14

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 30 czerwca 2014 roku skierowanym przeciwko Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w R. powód E. J. (1) wniósł o uchylenie uchwały numer 5 wspólnoty mieszkaniowej z dnia 14 maja 2014 roku (pozew k. 3-6) a następnie precyzując stronę pozwaną pismem z dnia 7 października 2014 roku określił, iż pozywa nie Zarząd Wspólnoty a samą Wspólnotę Mieszkaniową i podtrzymuje swoje żądanie pozwu (k.47).

Uzasadniając swoje stanowisko powód podnosił, iż jest właścicielem lokalu nr (...) przy ulicy (...) w R.. Zaznaczył, iż w dniu 11 czerwca 2014 roku otrzymał pismo od Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej informujące go, iż w dniu 14 maja 2014 roku została podjęta uchwała nr 5 dotycząca wglądu do dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej. Za uchwala głosowało 26 członków wspólnoty przy 42 członkach całej wspólnoty. Z treści uchwały powód zapoznał się 25 czerwca 2014 roku wraz z pismem z Sadu Rejonowego w Radomiu do sprawy I Co 2115/13. Powód podnosi, iż nie została zachowana prawidłowa procedura głosowania, gdyż nie wszyscy właściciele otrzymali karty oraz nie zostali powiadomieni o treści tejże uchwały. Podniósł także zarzut naruszenia art.23 Ustawy o z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, skutkującego zdaniem powoda nieważnością.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w odpowiedzi na pozew z dnia 17 września 2014 wnosił o odrzucenie pozwu i zasądzenie kosztów postępowania podnosząc, iż zdolność sądowa przysługuje tylko i wyłącznie Wspólnocie Mieszkaniowej a Zarząd ją jedynie reprezentuje. W część merytorycznej pozwana wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania oraz podnosiła, iż zaskarżona uchwała nr 5 z dnia 14 maja 2014 roku została podjęta z zachowaniem wymogów formalnych dotyczących podejmowania uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów. Projekt uchwały został przedstawiony wszystkim członkom Wspólnoty, którzy chcieli się z nim zapoznać, byli obecni w miejscu zamieszkania i chcieli wypowiedzieć się w głosowaniu. Głosy oddało 26 członków Wspólnoty, co stanowiło większość i wszyscy byli za podjęciem uchwały. W zakresie zarzutu naruszenia art. 25 w zw. z 29 pkt. 3. Ustawy o z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali to pozwany podnosi, iż uchwała ta nie narusza prawa powoda do kontroli a jedynie precyzuje sposób jej wykonywania w postaci wglądu do wszelkich dokumentów Wspólnoty w siedzibie Zarządu i w obecności innych osób. W przeszłości miały, bowiem miejsce zdarzenia, które podważają zaufanie powoda do innych członków Wspólnoty. Uchwała, zatem ma na celu niedopuszczenie do zaginięcia dokumentów księgowych czy finansowych. Pozwana zaznacza, iż sposób zaproponowany przez powoda w postaci obowiązku czynienia kserokopii każdego dokumentu Wspólnoty i dostarczenie go do powoda jest niewłaściwy. Zarząd ponadto nie ma ani odpowiedniej kserokopiarki ani komputera.(odpowiedz na pozew k.44)

W dniu 16 października 2014 postanowieniem Sąd Okręgowy w Radomiu oddalił wniosek pozwanego o odrzucenie pozwu. Postanowienie to uprawomocniło się 14 listopada 2014 roku (postanowienie k.57, uzasadnienie k.60-60v).

W toku procesu strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

E. J. (1) jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w R. na podstawie umowy sprzedaży lokalu i użytkowania wieczystego z dnia 19 kwietnia 2001 roku(wypis aktu notarialnego Rep.A nr (...) k.7-9)

W dniu 14 maja 2014 roku podjęto uchwałę nr 5 właścicieli lokali nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w R. dotycząca wglądu do dokumentacji przez lokatora lokalu nr.11 w siedzibie Wspólnoty Mieszkaniowej.

Uchwala ta ma następująca treść;

„Uchwala nr 5

(...) Lokali (...) przy ul. (...) w R.

Z dnia 14 maja 2014 roku , d ot. wglądu do dokumentacji przez Lokatora lokalu nr (...) w siedzibie Wspólnoty Mieszkaniowej.

§1

Udostępnienie dokumentacji z działalności Wspólnoty odbywa się tylko w siedzibie Zarządu Wspólnoty przy ul. (...), gdzie znajdują się dokumenty. Warunki lokalowe są bardzo dobre.

§2

Wgląd do dokumentacji odbywa się tylko w obecności członków zarządu, osoby księgującej dokumenty i przynajmniej dwóch właścicieli lokali.

§3

Właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nie wyrażają zgody na wydanie dokumentacji właścicielowi do domu. Właściciel lokalu nr (...) J. E. jest niewiarygodny. Zalega z opłatami – zadłużenie spłaca dopiero po wyroku sądowym. Płaci według swojego uznania co jest niezgodne z art. 13 § 1 ustawy o własności lokali.

Po przeprowadzeniu kontroli poprzedniej nagrał jej przebieg na dyktafon i odtwarzał ludziom spoza Wspólnoty, odmówił podpisania protokołu pokontrolnego. Nie głosuje na żadne uchwały.

§4

Osoby uczestniczące w udostępnianiu dokumentacji wykonują powyższe czynności odpłatnie według stawek wynikających z przeciętnego wynagrodzenia w kraju. Powyższe koszty ponosi właściciel któremu udostępniono dokumenty.

§5

Właściciele nie wyrażają zgody na kserowanie dokumentów, gdyż wymaga to technicznych i kadrowych możliwości. Wspólnota nie posiada kserokopiarki ani komputera. Pan J. jest uciążliwym właścicielem, nie tylko nęka Zarząd ale i wielu właścicieli. Rozpisuje paszkwile, wrzuca do skrzynek i nazywa nas „twardogłowymi” wypisuje że sam wie najlepiej jak rządzić, bo w Zarządzie był zaledwie kilka miesięcy, gdzie zdążył właścicielom pokazać jak należy pilnować swoich spraw.

Wykonał remont rur gazowych po to, aby wykonać łuki drzwiowe w swoim domu, oczywiście bez powiadomienia właścicieli. Druga sprawa to powzięta przez niego budowa garażu pod balkonami właścicieli, mimo że nie miał i nie ma samochodu ani prawa jazdy. Trzy lata nękał wszystkich właścicieli bo Urząd Miasta wydał negatywną decyzję ( a dochód z garażu niezrealizowany i zaczęło się nękanie). Ponadto Pan J. prowadzi bujny tryb życia towarzyskiego co się nie podoba mieszkańcom bloku.”

Uchwała ta została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów na podstawie uchwały nr 4 (...) z dnia 14 maja 2014 roku określająca, iż głosowanie będzie odbywało się według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos złożony na karcie głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów (uchwała nr 5 wraz z kartami do głosowania k.10-23 i uchwałą nr 4 A k.146).Karty do głosowania zostały zwyczajowo wrzucone do skrzynek pocztowych lokatorów wraz z zawiadomieniem o głosowaniu i projektem uchwały. Głosowanie odbywało się w siedzibie wspólnoty. Zebrano 26 kart do głosowania i wszystkie były za podjęciem tejże uchwały. Cała wspólnota liczy 43 właścicieli lokali mieszkalnych. Lokatorzy znają się wzajemnie (lista właścicieli lokali mieszkalnych na dzień 14 maja 2014 roku k.175). Podjęcie uchwały przez wspólnotę miało na celu uregulowanie kwestii organizacyjnych dotyczących dostępu do dokumentacji wspólnoty przez wszystkich mieszkańców wspólnoty oraz szczegółowo określić sposób wykonywania tego uprawnienia przez właściciela lokalu nr (...) powoda E. J. (1). Według Zarządu pozwanej wspólnoty było to konieczne w związku z niewłaściwym zachowaniem się powoda podczas zebrań oraz w stosunku do członków zarządu wspólnoty i żądaniami powoda dostarczenia dokumentacji lub jej kserokopii do jego miejsca zamieszkania. Powód nie zgłaszał na spotkania wyznaczone celem przeglądania dokumentów, domagał się wydania ich kserokopii.

Powód E. J. (1) jest w konflikcie z częścią mieszkańców wspólnoty. Powód został powołany do zarządu wspólnoty uchwałą nr 3 z dnia 28 kwietnia 2005 roku następnie zrezygnował z pełnienia tejże funkcji i uchwałą nr (...) i (...) z dnia 18 listopada 2005 roku został odwołany i w jego miejsce została powołana A. M.. Od tego czasu pozostaje w konflikcie z częścią mieszkańców wspólnoty oraz z zarządem w tym szczególnie z J. P.-członkiem zarządu wspólnoty.(uchwała nr 8 i 9 z 18 listopada 2005 roku k.176-179, zeznania powoda k.102 i 170, zeznania pozwanej k.140 i 170)

Wyrokiem z dnia 16 lipca 2012 roku Sąd Rejonowy w Radomiu w sprawie IC 308/12 nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w R. udostępnienie E. J. dokumentacji finansowej dotyczącej nieruchomości wspólnej za okres od stycznia 2008 roku do czerwca 2012 roku, a w szczególności przelewów, wyciągów bankowych, faktur, dokumentacji finansowej związanej ze sprawozdaniami finansowymi, umów dotyczących prac wykonywanych przez podmioty zewnętrzne na rzecz wspólnoty. Wyrok powyższy został zaskarżony apelacją Wspólnoty, która to apelacja została oddalona, a wyrok uprawomocnił się 10 stycznia 2013 roku(akta IC 308/12 k. 61 i 92)

Czynności księgowe we wspólnocie wykonuje zatrudniona na umowę zlecenie księgowa, która do lokalu zarządu wspólnoty przychodzi dwa razy w tygodniu w zależności od potrzeb. Dokumentacja przechowywana jest w lokalu wspólnoty, ma do niej bieżący dostęp dwuosobowy zarząd oraz księgowa. Dokumentacja prowadzona jest tylko w formie papierowej, prowadzona ręcznie przez księgową. Ilościowo to około 2 worków miesięcznie tej dokumentacji. W lokalu zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie ma kserokopiarek ani komputera.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu głównie o wskazane dowody w postaci dokumentów a także bezspornych twierdzeń stron oraz zeznań powoda(potwierdzone wyjaśnienia informacyjne-protokół z rozprawy z dnia 14 maja 2015 roku k.102 minuta 00:06:20-26:02 oraz zeznań protokół z rozprawy z dnia 26 listopada 2015 roku k.170 minuta 00:12:25)pozwanej-członka zarządu J. P.(potwierdzone wyjaśnienia informacyjne-protokół z rozprawy 17 września 2015 roku k.140 minuta 00:24:29-00:37:51 oraz zeznań-protokół z rozprawy z dnia 26 listopada 2015 roku k.170 minuta 00:24:18-00:50:10) a także świadków U. O. (protokół z rozprawy 17 września 2015 roku k.140 minuta 00:06:25-00:09:46) A. G.(protokół z rozprawy 17 września 2015 roku k.140 minuta 00:09:47-00:16:52) G. P.(protokół z rozprawy 17 września 2015 roku k.140 minuta 00:19:52-00:21:56) E. D.(protokół z rozprawy 17 września 2015 roku k.140 minuta 00:21:57-00:24:28) i M. S. (protokół z rozprawy z dnia 26 listopada 2015 roku k.170 minuta 00:03:13-00:11:15). Należy zauważyć, iż zeznania zawnioskowanych świadków A. G., G. P. i E. D. należy oceniać ze szczególną ostrożnością, gdyż są one skonfliktowani z członkiem zarządu J. P.. Okoliczność, iż członkowie wspólnoty otrzymali karty do głosowania oraz projekt uchwały poprzez wrzucenie ich do skrzynek pocztowych członków wspólnoty potwierdziła bezstronna w sprawie świadek U. O., a także świadek M. S., którym to świadkom Sąd daje wiarę w całości oraz pozwana. Jednakże dowody, iż karty do głosowania oraz projekt uchwały otrzymali wszyscy mieszkańcy wspólnoty nie zostały przedstawione.

Dokumenty zgromadzone w aktach sprawy niniejszej nie były kwestionowane przez strony, nie budzą one również wątpliwości Sądu zarówno pod względem formalnym jak i materialnym.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne i zasługuje na uwzględnienie w części.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a art. 25 u.w.l.).

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sposób przewidziany w tym przepisie stanowi jedyną możliwość jej wzruszenia. Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wskazany w art. 25 ust. 1a u.w.l. ma charakter prekluzyjny, co oznacza, że wraz z jego bezskutecznym upływem prawo do zaskarżenia wygasa, a tym samym wyczerpuje się również interes prawny właściciela lokalu w podważaniu uchwały na drodze sądowej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 lipca 2003 roku, I ACa 8/03, opubl. M. Prawn. 2006/10/1115 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Pozwaniu z dnia 21 kwietnia 2010 roku, I ACa 274/10, opubl. Lex nr 628190).

W pierwszej kolejności wskazać należy, że powód E. J. (1) zaskarżył uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) Wspólnej przy ulicy (...) w R. we wskazanym powyższej sześciotygodniowym terminie. Strona pozwana nie kwestionowała tej okoliczności.

W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż w przypadku, gdy zarządzaniem wspólnotą mieszkaniową odbywa się przez osoby zawodowo nietrudniące się tego rodzaju działalnością należy unikać zbędnego formalizmu przy podejmowaniu uchwał wspólnot mieszkaniowych, który mógłby w praktyce doprowadzić do uniemożliwienia im podejmowania koniecznych decyzji w formie odpowiednich uchwał. Tylko istotne uchybienia mające wpływ na treść uchwał podejmowanych przez członków wspólnoty winny skutkować uchyleniem uchwały przez sąd. Należy, zatem badać czy uchybienia formalne mają taki wpływ, że w sytuacji ich wyeliminowania, podjęta przez wspólnotę zakażona uchwała byłaby odmienna od tej podjętej z naruszeniem formalnych wymagań zawartych w Ustawie o z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 maja 2015 roku I Aca 143/15 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 26 maja 2015 roku I Aca 356/15) W niniejszej sprawie podnoszone przez powoda zastrzeżenia w zakresie nie otrzymania kart do głosowania przez wszystkich członków wspólnoty ma taki właśnie charakter. Karty były wrzucany do skrzynek pocztowych lokali wspólnoty, nie doręczano ich ani osobiście ani przez operatora pocztowego, nie ma, zatem dowodów na doręczenie ich wszystkich członków tejże wspólnoty. Jednakże ustawa z 1994 roku o własności lokali nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów od członków wspólnoty. W niniejszej sprawie głosy były zbierane od tych właścicieli, którzy je oddali w formie indywidualnego głosowania, karty były zbierane w siedzibie zarządu, a większość właścicieli zna się osobiście i wiedziała o zamiarze podjęcia tejże uchwały. Za podjęciem uchwały głosowało 26 członków wspólnoty, czyli wymagana do podjęcia uchwały większość(wspólnota liczy 43 właścicieli). Ewentualne, zatem uchybienia formalne związane między innymi z faktem, iż np. powód czy inny członek wspólnoty nie otrzymał karty do głosowania nie rzutują na jego ostateczny wynik. Istotny jest wpływ tego uchybienia na treść uchwały, a ten nie został wykazany. W niniejszej sprawie nawet ewentualnie, zatem uchybienia w postaci niezawiadomienia kilku osób nie mają wpływu na wynik głosowania, który pozostałby bez zmian nawet z ich udziałem.

Jednakże nie ulega wątpliwości, iż zakwestionowana uchwała nr (...) z 14 maja 2014 roku jest w części niezgodna z art.27 i art. 29 ust.3 w zw z art. 25 u.w.l. poprzez naruszenie istotnych interesów powoda związanych z uprawnieniem do kontroli działalności zarządu.

Należy zwrócić uwagę, iż żadne przepisy ustawy z 1994 roku o własności lokali nie regulują szczegółowego sposobu dostępu do dokumentów znajdujących się w posiadaniu wspólnot mieszkaniowych. Kwestie te ustawodawca jak należy wnioskować pozostawił wewnętrznym regulacjom wspólnot mieszkaniowych, które mogą je dostosować do swoich możliwości, a nie sprzeciwiają się one przy tym ogólnym regułom wynikających z art. 27 i 29 ust 3 u.w.l.

Każdy właściciel, aby skutecznie egzekwować swoje uprawnienia wynikające z art. 29 ust 3 u.w.l musi posiadać dostęp do dokumentów wspólnoty, do której przynależy. Nie oznacza to jednak jak twierdzi powód, iż wspólnota powinna sporządzać na żądanie każdego z jej członków kserokopie dokumentów. Prawo do dostępu do dokumentacji może być także realizowane w innej formie uwzględniającej możliwości wspólnoty w tym poprzez ich przeglądanie, robienie odpisów czy fotokopii na miejscu w siedzibie zarządu wspólnoty. To od członków wspólnoty zależy, jaką formę przyjmą regulując kwestie organizacyjne czy techniczne związane z dostępem do dokumentów wspólnoty. Sąd bada tylko czy zaproponowany przez wspólnotę sposób nie godzi w interesy członków wspólnoty związanych z realizacją tego prawa. Uchwała nr 5 z 14 maja 2014 roku próbuje te kwestię rozwiązać jednakże w paragrafie 2 i 5 czyni to z naruszeniem art.27 i art. 29 ust.3 w zw z art. 25 u.w.l. Zdaniem Sądu zbyt daleko idącym ograniczeniem i w praktyce wysoce utrudniającym realizacje prawa właścicieli jest możliwość wglądu do dokumentów w warunkach opisanych w §2 uchwały poprzez umożliwienie członkom wspólnoty dostępu do dokumentów tylko w obecności członków zarządu, osoby księgującej dokumenty i przynajmniej dwóch właścicieli lokali. Stawianie takich warunków w rzeczywistości może uniemożliwiać dostęp do dokumentów członkom wspólnoty lub znacznie go utrudniać.

Natomiast regulacja zawarta w §5 uchwały w części dotyczącej braku zgody na kserowanie dokumentów z uwagi na brak kserokopiarki oraz komputera wynika z faktu iż aktualnie rzeczywiście wspólnota nie posiada takich urządzeń – bezsporne (zeznania powoda k.102 oraz J. P. k.140 i 170). Ten fakt nie może jednak przesadzać na przyszłość o zakazie zapoznawania się przez właścicieli z dokumentacją wspólnoty poprzez wykonywanie kserokopii dokumentów, gdyż wykonywać je można w różny sposób, miejscu i technice (por. wyrok SA w Warszawie z 26.06.2008r. IACa1382/07 Apel.-W-wa 2009/1/1). Pozostała część zapisu §5 uchwały zawiera przede wszystkim niedopuszczalne stwierdzenia „ad personam”, na które nie ma miejsca w tego rodzaju decyzjach Wspólnot Mieszkaniowych podejmowanych w drodze uchwały. Taki zapis narusza tym samym uzasadnione interesy powoda i podlega uchyleniu na podstawie art. 25 u.w.l.

Wobec powyższego zaskarżoną uchwałę należało w części uchylić, o czym Sąd orzekł w punkcie I wyroku. W pozostałym zakresie powództwo zostało oddalone.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu (punkt III wyroku) znajduje oparcie w treści art. 100 k.p.c.

W niniejszej sprawie zaskarżona uchwała została uchylona w części, dlatego też pozwana Wspólnota Mieszkaniowa , jako strona przegrywająca niniejszy proces także w części powinna zwrócić powodowi połowę kosztów poniesionych przez niego w postaci opłaty od pozwu w kwocie 100 złotych.

/-/ Na oryginale właściwy podpis.-