Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 6 kwietnia 2016 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Anna Goździewicz

Protokolant: st. sekr. sąd. Blandyna Kaczmarek

po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2016 r. w Poznaniu

sprawy z powództwa Miasta G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...)

- o uchylenie uchwały

1.  Uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty nr (...) z dnia 2 grudnia 2014r. w § 2.

2.  W pozostałym zakresie powództwo oddala.

3.  Koszty postepowania wzajemnie znosi.

SSO Anna Goździewicz

IC 1504/15

UZASADNIENIE

Powód Miasto G. - Zarząd Gospodarowania Lokalami w G. wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w G. o uchylenie uchwały Wspólnoty nr (...) r. z dnia 2 grudnia 2014 r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał, iż jest członkiem pozwanej wspólnoty, która w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęła zaskarżoną uchwałę. Mocą tej uchwały Wspólnota wyraziła zgodę na sprostowanie udziałów w następstwie przeprowadzonej inwentaryzacji budynku oraz wykreślenie z księgi wieczystej nieruchomości wpisu, iż zarząd nieruchomością sprawuje Miejskie Przedsiębiorstwo (...). Powód stanął na stanowisku, że nawet jeśli przyjąć, że treści ksiąg wieczystych są w chwili obecnej nieaktualne, to jakiekolwiek zmiany są przedwczesne z uwagi na prowadzony proces sprzedaży udziałów (mieszkań). Powód wskazał również, że nieuzasadnione jest obciążanie go kosztami sprostowania, chociażby mając na względzie, że jest on współwłaścicielem mniejszościowym. Powód zauważył przy tym, że o podjęciu uchwały dowiedział się dnia 25 lutego 2015 r. (pozew - k. 2-3).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy (...) w G. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała, że powód sprzedając kolejne lokale w przedmiotowej nieruchomości nie przeprowadził inwentaryzacji budynku, opierając się na dokumentacji administracyjnej. Spowodowało to, że obecnie występują różnice pomiędzy faktyczną powierzchnią lokali, a tą jaka wynika z ksiąg wieczystych, co bezpośrednio wpływa na udziały współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji według pozwanej w oparciu o art. 22 ust. 3 pkt 51 ustawy o własności lokali możliwe było podjęcie powyższej uchwały. Pozwana podkreśliła, że w roku 2010 powód wyraził zgodę na sprostowanie udziałów, wobec czego zostały sporządzone przez rzeczoznawcę K. N. inwentaryzacja i operat, które potwierdziły, że powód sprzedaje lokale z uwzględnieniem błędnych wyliczeń udziałów. Pozwana wyjaśniła również, że zaskarżona uchwała została wysłana powodowi, by mógł się z nią zapoznać i zagłosować, czego jednak nie uczynił - odsyłając uchwałę nie oddawszy swojego głosu. Pozwana podkreśliła, że mimo to uchwała otrzymała wymaganą większość głosów. Niezależnie od powyższego pozwana podniosła, iż powód uchybił terminowi do skutecznego zaskarżenia uchwały (odpowiedź na pozew - k. 34-37).

Sąd ustalił, co następuje:

Nieruchomość położona przy ulicy (...) w G. składa się z 22 lokali oraz części wspólnej. Powodowe Miasto G. sukcesywnie ustanawiało odrębną własność kolejnych lokali i zbywało je na rzecz osób fizycznych. Do chwili wyrokowania zbyto 19 lokali, a w kwestii pozostałych trzech toczyło się stosowna procedura zmierzająca do ich sprzedaży.

Przed sprzedażą każdego kolejnego lokalu sporządzana jest przy udziale rzeczoznawcy, dokumentacja techniczna. Na tej podstawie ustalany jest udział w nieruchomości wspólnej. W razie potrzeby Miasto G. posługuje się dokumentacją pomocniczą, między innymi sporządzona inwentaryzacją budynku. Dotychczas powód wydzielając kolejne lokale nie dostrzegł żadnych nieprawidłowości, a wszystkie dokonane pomiary zgadzają się z dostępnymi mu dokumentami.

Dowód: zeznania świadka P. S. (k. 81-83).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa składa się obecnie z 20 członków - powoda Miasta G. i dziewiętnastu właścicieli wyodrębnionych lokali. Miastu G. przysługuje w nieruchomości wspólnej udział wynoszący (...).

Dnia 2 grudnia 2014 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na sprostowanie udziałów oraz wykreślenie z księgi wieczystej nieruchomości wpisu, iż zarząd nieruchomością sprawuje Miejskie Przedsiębiorstwo (...) w G. i ksiąg wieczystych we współwłasności nieruchomości wspólnej w następstwie przeprowadzonej inwentaryzacji budynku (§ 1 uchwały). Koszty związane ze sprostowaniem ponieść miało Miasto G. (§ 2 uchwały).

Uchwałę powyższą podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za jej przyjęciem opowiedzieli się wszyscy członkowie Wspólnoty, z wyłączeniem Miasta G., które odesłało Wspólnocie niewypełnioną kartę do głosowania informując jednocześnie w piśmie datowanym na dzień 23 stycznia 2015 r., że przedmiotowa uchwała jest bezprzedmiotowa, gdyż na bieżąco odbywa się sprzedaż mieszkań. O podjęciu uchwały Wspólnota poinformowała powoda pismem z dnia 24 lutego 2015 r., doręczonym 25 lutego 2015r.

Okoliczności bezsporne, a nadto: uchwała (k. 7), karta głosowania (k. 8), pismo Miasta G. (k. 44) , pismo pozwanej Wspólnoty z 24.02.2015r. (k. 6) .

Analogiczna jak powyższa uchwała - w przedmiocie wyrażenia zgody na sprostowanie wysokości udziałów i ksiąg wieczystych we współwłasności nieruchomości wspólnej w następstwie przeprowadzonej inwentaryzacji budynku na koszt powoda, została podjęta przez Wspólnotę już wcześniej - 14 marca 2011 r. (uchwała nr (...)). Uchwała powyższa nie została wykonana.

Okoliczności bezsporne a nadto uchwała (k. 41), karta głosowania (k. 42).

Zarząd nieruchomością od wielu lat (co najmniej od 2010 r.) nie jest sprawowany przez Miejskie Przedsiębiorstwo (...).

Okoliczność bezsporna, a nadto zeznania P. S. (k. 81-83).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w przeważającej mierze na podstawie wskazanych dokumentów, które uznał za wiarygodne. Ich prawdziwość nie była kwestionowana przez strony, a i Sąd nie znalazł podstaw by kwestionować je z urzędu. Sąd miał jedynie wątpliwości w jakich okolicznościach powstało dołączone do akt sprawy pismo z 13.12 .2010r. i jakie były źródła wskazanych w piśmie ustaleń stąd też dokument ten nie mógł być samodzielnym źródłem ustaleń sądu.

W toku postępowania przesłuchano świadka - pracownika powoda oraz w charakterze strony członka zarządu pozwanej. Zeznania tych osób różniły się między sobą co do tego w jaki sposób powstało pismo z dnia 13 grudnia 2010 r. (k. 38-39). W szczególności świadek twierdził, że to właściciele lokali samodzielnie dokonywali pomiarów, które dotknięte wieloma błędami dały ostatecznie wynik odmienny od prawdziwego, ujawnionego w księgach wieczystych. Świadek wskazywał, że dane wskazane w piśmie są wynikiem tych nieprawidłowych ustaleń lokatorów. Wobec tego, jak twierdził świadek, Miasto G. zdecydowało się przeprowadzić inwentaryzację, która potwierdziła, że wszelkie pomiary są prawidłowe. Z kolei przedstawiciel pozwanej wskazywał, że zestawienie zawarte w piśmie jest wynikiem porównania danych z aktów notarialnych i przeprowadzonej inwentaryzacji.

Moc dowodowa zeznań świadka nie była wystarczająca, by na jego podstawie czynić ustalenia stanu faktycznego, w szczególności zaś ustalić, że nie ma podstaw do dokonywania zmian w określeniu udziałów w nieruchomości wspólnej, bo są one ustalone prawidłowo. Należy bowiem zwrócić uwagę, że świadek, co sam przyznał, nigdy nie sprawdzał wyników inwentaryzacji z danymi zapisanymi w aktami notarialnymi sporządzonymi w związku z wyodrębnieniem i sprzedażą kolejnych lokali oraz z księgami wieczystymi. Nie jest zatem wiadomym skąd pewność świadka o tym, że wyniki inwentaryzacji są prawidłowe, w szczególności, że zgadzają się ze wszelkimi wcześniejszej dokonywanymi pomiarami. Świadek sprawdził jedynie, że suma udziałów poszczególnych współwłaścicieli daje jedność, co nie przesądza jednak prawidłowości udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących poszczególnym właścicielom lokali. Wyrażone przez świadka przeświadczenie nie znajduje zatem oparcia w okolicznościach sprawy. Świadek nie ma bowiem wiedzy o tym, czy istnieją rozbieżności między danymi wynikającymi z aktów notarialnych i ksiąg wieczystych, a tym co ustalono po przeprowadzeniu inwentaryzacji. Ta natomiast kwestia miała dla rozstrzygnięcia znaczenie.

Jeśli chodzi o zeznania członka zarządu Wspólnoty, to nie można pominąć faktu, że stanowią one zeznania strony, wobec czego ich moc dowodowa jest zdecydowanie zbyt niska, by jedynie na nich oprzeć ustalenie o błędnych udziałach w nieruchomości wspólnej wynikających z zapisów ksiąg wieczystych. W szczególności nie można zatem jedynie na podstawie tych zeznań ustalić, na jakiej podstawie sporządzono dokument z kart 38-39, w tym, czy oparto go na pomiarach, a jeśli tak, to przez kogo wykonanych. Nie ma zatem w tych okolicznościach podstaw, by na podstawie zeznań członka zarządu pozwanej, ustalić że przedmiotowe rozbieżności faktycznie istnieją i jakie jest źródło ich powstania.

Podkreślić przy tym należy, że strony nie powinny mieć większych trudności w wykazaniu swych twierdzeń. Powinny bowiem dysponować aktami notarialnymi, odpisami z ksiąg wieczystych oraz dokumentem inwentaryzacji, na podstawie, których bez problemu można ustalić czy sugerowane przez stronę pozwaną nieprawidłowości faktycznie istnieją.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.

Powód oparł swoje żądanie na przepisach art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 u.w.l.). Ustawodawca wyznaczył do skutecznego wytoczenia powództwa termin wynoszący 6 tygodni. W przypadku, gdy tak jak w niniejszej sprawie, uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, termin ten liczony jest od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

Miasto G. zostało poinformowane o podjęciu uchwały pismem z dnia 24 lutego 2015 r. Nawet gdyby uznać, że tego właśnie dnia pismo to zostało powodowi doręczone, to sześciotygodniowy termin mijał dnia 7 kwietnia 2015 r. Powództwo w niniejszej sprawie zostało natomiast wniesione dnia 3 kwietnia 2015 r., a więc przy zachowaniu terminu. Brak jest przy tym jakichkolwiek podstaw by termin ten liczyć od dnia zwrotu uchwały (bez zagłosowania) przez powoda.

Zaskarżona uchwała dotyczyła w istocie rzeczy dwóch kwestii. Pierwszą z nich było wyrażenie zgody na sprostowanie udziałów wynikających z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości w następstwie przeprowadzonej inwentaryzacji budynku. Postępowanie dowodowe nie pozwoliło nie stwierdzenie, czy faktycznie istnieją przesłanki do takiego sprostowania. Moc dowodowa przesłuchanych na tę okoliczność osób jest niewielka, a żadna ze stron nie przedstawiła na poparcie swoich twierdzeń w tym zakresie innych niebudzących wątpliwości dowodów. W szczególności strona powodowa nie przedłożyła chociażby dokumentów związanych z inwentaryzacją przeprowadzoną w roku 2011, na które się powoływała, a które miały być zgodne z danymi zawartymi w aktach notarialnych i księgach wieczystych. Nie można również oprzeć się na dokumencie znajdującym się na kartach 38-39 - choć wskazuje on, że udziały powinny być określone inaczej, to nie jest wiadomym w jaki sposób dokument ten powstał, na jakiej podstawie został sporządzony oraz kto dokonywał pomiarów itd.

Wydanie przedmiotowej uchwały w zakresie sprostowania udziałów zakłada występowanie nieprawidłowości w istniejącym stanie faktycznym i prawnym, które to nieprawidłowości nie zostały w toku postępowania wykazane. Mimo tego uznano, że brak jest podstaw dla uchylenia przedmiotowej uchwały w szczególności zaś brak jest podstaw do uznania, że uchwała ta jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo też, że narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Należy bowiem zwrócić uwagę, że postanowienie zawarte w § 1 uchwały, a dotyczące wyrażenia zgody na sprostowanie udziałów uchwały, ma jedynie charakter postulacyjny. Nie kształtuje ono żadnego nowego stosunku, ani też nie daje zarządowi uprawnienia do podjęcia konkretnych działań zmierzających do faktycznej korekty ksiąg wieczystych. Sąd w tym zakresie wskazuje, iż do zmiany udziałów konieczne jest podjęcie dwóch uchwał - pierwszej, wyrażającej zgodę na taką zmianę oraz drugiej, stanowiącej udzielenie pełnomocnictwa do zawierania umów korygujących udziały w nieruchomości wspólnej i to ze skutkiem dla wszystkich współwłaścicieli. Nie może budzić wątpliwości, że zaskarżona uchwała nie zawiera drugiego ze wskazanych elementów. W tych okolicznościach brak jest podstaw do przyjęcia istnienia prawnych przesłanek do uchylenia uchwały. W ocenie sądu na podstawie przedmiotem uchwały można jedynie dokonać czynności niezbędnych dla weryfikacji udziałów i przygotowania umów, które miałyby to korygować. W tych okolicznościach nawet ogólnikowy charakter uchwały nie stanowi naruszenia zasad prawidłowego zarządzenia nieruchomością, ani też zagrożenia dla interesów powoda. Dopiero ewentualna, kolejna uchwała, udzielająca pełnomocnictwa, ma wymiar praktyczny i bezpośrednio prowadzi do ukształtowania nowego porządku. W tych okolicznościach należało uznać brak podstaw dla uchylenia uchwały i powództwo w tym zakresie oddalić. Zupełnie niezrozumiałe jest przy tym stanowisko powoda wskazujące na bezzasadność uchwały i jej przedwczesność. Jeżeli bowiem faktycznie istnieją nieprawidłowości w określeniu udziałów w nieruchomości wspólnej to należy te nieprawidłowości w sposób niebudzący wątpliwości ustalić i wyeliminować i to bez względu na to kto jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej oraz kim są właściciele poszczególnych lokali. W ocenie sądu przedmiotowa uchwała stanowi podstawę do dokonania jednoznacznych i ostatecznych ustaleń w tym zakresie.

Oddaleniu podległo także żądanie uchylenia uchwały w zakresie wykreślenia z księgi wieczystej podmiotu, który nie sprawuje już zarządu nieruchomością. Strona powodowa nie przedstawiała żadnego uzasadnienia faktycznego i prawnego podważającego prawidłowość uchwały w tym zakresie.

Za sprzeczne z interesami Miasta G. Sąd uznał natomiast obciążanie go kosztami ewentualnego sprostowania. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na lakoniczność uchwały w tym zakresie, która nie wyjaśnia o jakie koszty chodzi. Kosztów tych nawet w przybliżeniu nie określono, tak rodzajowo, jak i kwotowo. Powstaje w tych okolicznościach wątpliwość, czy obejmują one sprostowanie danych zawartych w księgach wieczystych, a więc w istocie pokrycie związanych z tym kosztów sądowych, czy też również koszty związane ze sporządzeniem nowych aktów notarialnych, czy wreszcie pokrycie kosztów uprzedniej inwentaryzacji. Niejasności te wynikają z niewskazania w uchwale na czym sprostowanie miałoby polegać i na czym się opierać. W szczególności nie zostało wyjaśnione, czy powinno być ono przeprowadzone na podstawie już istniejącej inwentaryzacji czy też na podstawie całkowicie nowych pomiarów.

Niezależnie od tego wskazać ponownie należy, że postępowanie dowodowe nie pozwoliło na ustalenie, czy rzeczywiście istnieją rozbieżności między danymi wynikającymi z ksiąg wieczystych a rzeczywistymi udziałami w części wspólnej nieruchomości. Nadto nie ustalono z czego miałyby wynikać ewentualne nieprawidłowość, w szczególności zaś nie ustalono czy odpowiada za to powód, bo tylko wówczas istniałyby podstawy do obciążania go omawianymi kosztami. W ocenie sądu ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał na stronie pozwanej. Powyższe nie pozostawia zatem wątpliwości, że zaskarżona uchwała w zakresie w jakim nakłada na powoda ciężar poniesienia kosztów sprostowania narusza jego interesy i w związku z tym powinna być w tej części uchylona.

Mając powyższe na uwadze należało orzec jak w punktach 1. i 2. wyroku.

O kosztach procesu w punkcie 3. wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 100 § 1 k.p.c. Mając na uwadze wynik procesu, w szczególności fakt, że obie strony uległy w części swoim żądaniom, oraz, że obie były reprezentowane przez fachowych pełnomocników koszty postępowania wzajemnie zniesiono.

SSO Anna Goździewicz