Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 marca 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Jacek Sadomski

Sędziowie: SA Ewa Stefańska (spr.)

SA Jolanta Pyźlak

Protokolant: st. sekr. sądowy Magdalena Męczkowska

po rozpoznaniu w dniu 24 marca 2016 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa miasta (...) W.

przeciwko M. W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 18 grudnia 2014 r.

sygn. akt XXV C 1333/13

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od miasta (...) W. na rzecz M. W. kwotę 2.700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VI ACa 316/15

UZASADNIENIE

Powód miasto (...) W. wnosił o zasądzenie od pozwanej M. W. na jego rzecz kwoty 91.026,50 zł wraz z ustawowymi odsetkami. Jako podstawę faktyczną roszczenia powód wskazał zbycie przez pozwaną przed upływem ustawowego terminu lokalu mieszkalnego nabytego z bonifikatą i związany z tym obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 23 sierpnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie nakazał pozwanej M. W., aby zapłaciła na rzecz miasta (...) W. kwotę 91.026,50 zł wraz z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu (sygn. akt XXV Nc 303/13).

Pozwana M. W. wnosiła sprzeciw od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, zaskarżając go w całości i domagając się oddalenia powództwa w całości. Podnosiła, że uzyskane ze sprzedaży lokalu środki pieniężne w całości wydatkowała na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przed upływem ustawowego terminu, a jedynie zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło po tym terminie, z kilkudniowym opóźnieniem wynikłym z przyczyn losowych.

Wyrokiem z dnia 18 grudnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo.

Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

W dniu 11 października 2004 r. M. W. zawarła z miastem (...) W. w formie aktu notarialnego (Repertorium A (...)) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz oddania części gruntu w użytkowanie wieczyste. Na jej podstawie ustanowiona została odrębna własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy Al. (...) w W., który został sprzedany pozwanej jako dotychczasowemu najemcy. Zgodnie z § 4 umowy cena nabycia lokalu wynosiła 100.604 zł. Na podstawie uchwały nr (...) z dnia 18 grudnia 1997 r. Rady Gminy (...) w sprawie zasad dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących jej własność, od powyższej ceny została udzielona bonifikata w wysokości 80%, co odpowiadało kwocie 80.483,20 zł. W konsekwencji pozwana zapłaciła za lokal kwotę 19.910,80 zł.

W dniu 1 października 2008 r. M. W. umową zawartą w formie aktu notarialnego (Repertorium A (...)) zbyła powyższy lokal na rzecz A. B. za cenę 350.000 zł. W tym samym dniu pozwana zawarła z B. M. przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której B. M. zobowiązała się do sprzedania jej najpóźniej w terminie do dnia 1 października 2009 r. udziału w wysokości 1/6 części we własności działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w Ł. przy ul. (...), za cenę 350.000 zł. W § 3 ust. 1 umowy sprzedająca pokwitowała wręczenie jej przez kupującą zadatku w wysokości 26.500 zł. Natomiast w § 3 ust. 4 umowy strony uzgodniły, że pozostała część ceny w kwocie 323.500 zł wpłynie na rachunek bankowy sprzedającej w terminie 3 dni roboczych od dnia zawarcia umowy. W dniu 3 października 2008 r. na rachunek bankowy B. M. wpłynęła kwota 323.500 zł, przelana jej przez pozwaną tytułem zapłaty za lokal mieszkalny.

M. W. i B. M. ustaliły, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi w dniu 28 września 2009 r. Jednakże pismem z dnia 25 września 2009 r. B. M. poprosiła M. W. o zmianę powyższego terminu na dzień przypadający nie wcześniej niż 5 października 2009 r., z uwagi na niemożność stawienia się u notariusza w umówionym terminie ze względów rodzinnych. B. M. nie mogła stawić się u notariusza w dniu 28 września 2009 r. ze względu na sprawowanie opieki nad kuzynką U. L. i jej półtorarocznym synkiem.

W dniu 5 października 2009 r. B. M. umową zawartą w formie aktu notarialnego (Repertorium A (...)) zbyła na rzecz M. W. udział w powyższej nieruchomości za cenę 350.000 zł, która została wcześniej zapłacona.

M. W. pismem z dnia 14 czerwca 2013 r. zwróciła się do miasta (...) W. o odstąpienie od dochodzenia zwrotu udzielonej jej bonifikaty, z uwagi na przeznaczenie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w ciągu 12 miesięcy na poczet ceny innej nieruchomości mieszkalnej. Miasto (...) W. podtrzymało jednak żądanie zwrotu bonifikaty.

Stan faktyczny sprawy został ustalony przez Sąd Okręgowy na podstawie dowodów z dokumentów, zeznań świadków B. M. i U. L., a także przesłuchania pozwanej.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że podstawą prawną roszczenia powoda jest art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który zobowiązuje nabywcę lokalu mieszkalnego, który zbył go przed upływem 5 lat licząc od dnia nabycia, do zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. Wskazał, że zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy obowiązek ten nie powstaje w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Zdaniem Sądu Okręgowego pozwana udowodniła, iż środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego objętego bonifikatą przeznaczyła na nabycie innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe, w ciągu 3 dni od dnia jego zbycia. W tej sytuacji zachowała ona prawo do zwolnienia zawartego w art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy, pomimo, iż samo nabycie nieruchomości nastąpiło po 5 dniach liczonych od upływu 12 miesięcznego terminu.

Sąd pierwszej instancji dokonał analizy przepisu art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy i stwierdził, że zgodnie z jego brzmieniem zwolnienie z obowiązku zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty występuje w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z tego tytułu zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. W związku tym nabycie nieruchomości powinno nastąpić po sprzedaży nieruchomości objętej bonifikatą. Jednakże analizowany przepis nie przewiduje warunku nabycia nieruchomości w ciągu 12 miesięcy od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego objętego bonifikatą. Stanowi bowiem o przeznaczeniu środków na nabycie lokalu lub nieruchomości, a nie o ich nabyciu.

W tej sytuacji Sąd Okręgowy uznał, że przyjąć należy, iż osoba, która w ciągu 12 miesięcy od dnia zbycia lokalu zawarła umowę przedwstępną nabycia innej nieruchomości, a także dokonała wpłaty na poczet ceny tej nieruchomości wszystkich środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu objętego bonifikatą i zamierza zawrzeć umowę przyrzeczoną, zgodnie z treścią art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy nie jest zobowiązana do zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. Jako potwierdzenie prawidłowości powyższej wykładni Sąd pierwszej instancji powołał poglądy wyrażane w piśmiennictwie (por. S. Gurgul, Wpłata zaliczki na nabycie lokalu mieszkalnego, a obowiązek zwrotu bonifikaty udzielonej przez gminę przy sprzedaży lokalu, „Samorząd Terytorialny” 2011, nr 7-8, s. 165-170).

Sąd pierwszej instancji uwzględnił także obowiązujące zasady współżycia społecznego. Wskazał, że intencją pozwanej było zawarcie umowy przyrzeczonej w ustawowym terminie. M. W. w dniu sprzedaży lokalu objętego bonifikatą zawarła umowę przedwstępną kupna kolejnej nieruchomości mieszkalnej i w trzy dni po jej zawarciu zapłaciła uzgodnioną cenę, stanowiącą równowartość kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został wyznaczony na dzień 28 września 2009 r., a więc przed upływem terminu wynikającego z art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy. Przyczyną zmiany tego terminu na późniejszy była niemożność stawienia się u notariusza B. M., zaś opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej było nieznaczne, gdyż wyniosło zaledwie 5 dni.

Od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wniósł powód miasto (...) W..

Apelacją powód zaskarżył wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Powód zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie art. 68 ust. 2 i ust. 2a pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami polegające na niezasadnym przyjęciu, że powodowi nie przysługuje roszczenie o zwrot bonifikaty udzielonej w trybie art. 68 ust. 1 ustawy, pomimo nabycia przez pozwanego nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe po upływie 12 miesięcy od daty sprzedaży lokalu, od ceny którego bonifikata została przyznana.

Pozwana wnosiła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Również rozważania prawne Sądu pierwszej instancji są prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Jednakże z treści art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy wynika, że powyższego przepisu nie stosuje się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie: innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

W przedmiotowej sprawie stan faktyczny nie jest sporny, spór dotyczy jedynie wykładni art. 68 ust. 2 i ust. 2a pkt 5 ustawy. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma racji powód twierdząc w apelacji, że jedną z przesłanek niestosowania art. 68 ust. 2 ustawy jest nabycie nieruchomości w 12 miesięcznym terminie od dnia zbycia lokalu mieszkalnego objętego bonifikatą. Wykładnia taka nie wynika ani z brzmienia art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy, ani z celu powyższego przepisu. Pogląd taki wyrażany jest także w piśmiennictwie. Powołany przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku S. G. wyjaśnił, że zwolnienie z obowiązku zwrotu bonifikaty może mieć zastosowanie także wówczas, gdy wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nastąpi w okresie 12 miesięcy od dnia sprzedaży, umowa natomiast nabycia innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zostanie zawarta po upływie tego okresu.

Według S. G. nabywca nieruchomości zamierzający skorzystać ze zwolnienia na podstawie powyższego przepisu jest oczywiście obowiązany wykazać, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jeszcze przed zawarciem notarialnej umowy sprzedaży zostały rzeczywiście wydatkowane na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Będzie to możliwe, jeżeli zawarcie umowy przedwstępnej i wpłata zaliczki na poczet ceny nabycia lokalu lub nieruchomości nastąpi w ciągu 12 miesięcy od dnia sprzedaży (por. S. Gurgul, Wpłata zaliczki na nabycie lokalu mieszkalnego, a obowiązek zwrotu bonifikaty udzielonej przez gminę przy sprzedaży lokalu, „Samorząd Terytorialny” 2011, nr 7-8, s. 165-170).

Jedynie ubocznie wskazać należy, że nawet gdyby przyjąć wykładnię powyższego przepisu proponowaną przez powoda (której Sad Apelacyjny nie podziela), to rozważenia wymagałaby kwestia zgodności roszczenia powoda z zasadami współżycia społecznego. W judykaturze nie budzi wątpliwości, że żądanie zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej na podstawie art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podlega takiej ocenie i wymaga rozpatrzenia całokształtu okoliczności faktycznych występujących w danej sprawie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2015 r., sygn. akt I CSK 623/14, Lex nr 1677119 i z dnia 15 kwietnia 2011 r., sygn. akt II CSK 494/10, Lex nr 1027172). Potwierdza to możliwość odstąpienia przez właściwy organ od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty także w innych wypadkach, niż przewidziane w ustawie.

W przedmiotowej sprawie niesporne jest, że intencją pozwanej było zawarcie umowy przyrzeczonej w ustawowym terminie. M. W. w dniu sprzedaży lokalu objętego bonifikatą zawarła umowę przedwstępną kupna kolejnej nieruchomości mieszkalnej i w trzy dni po jej zawarciu zapłaciła uzgodnioną cenę, stanowiącą równowartość kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Data zawarcia umowy przyrzeczonej została wyznaczona na 28 września 2009 r., a więc przed upływem terminu wynikającego z art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy. Przyczyną zmiany tego terminu na późniejszy była niemożność stawienia się u notariusza B. M., na co pozwana nie miała wpływu, zaś opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej było nieznaczne, gdyż wyniosło zaledwie 5 dni. W ocenie Sądu Apelacyjnego w tej sytuacji zachodzą przesłanki umożliwiające uznanie roszczenia zgłoszonego przez powoda za nadużycie jego prawa podmiotowego, co uzasadnia jego oddalenie.

Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego był art. 385 k.p.c. O kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.