Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 czerwca 2016 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi Widzewa w Łodzi I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodnicząca: SSR Emilia Racięcka

Protokolant: st. sekr. sąd Dorota Novottny

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2016 roku w Łodzi

sprawy z powództwa B. W. (1)

przeciwko Gminie M. Ł.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego:

1.  ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...) o powierzchni 2.062 m ² oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka numer (...) w obrębie (...) uregulowanego w KW (...), a znajdującego się w użytkowaniu wieczystym B. W. (1) wynosi:

a.  kwotę 4.330,20 złotych (cztery tysiące trzysta trzydzieści 20/100) za rok 2013;

b.  kwotę 6.915,60 złotych (sześć tysięcy dziewięćset piętnaście 60/100) za rok 2014;

c.  kwotę 9.501 złotych (dziewięć tysięcy pięćset jeden) poczynając od roku 2015.

2.  zasądza od pozwanej Gminy M. Ł. na rzecz powódki B. W. (1) kwotę 4.875 złotych (cztery tysiące osiemset siedemdziesiąt pięć) tytułem zwrotu kosztów procesu;

3.  nakazuje zwrócić pozwanej Gminie M. Ł. ze Skarbu Państwa – kasy Sądu Rejonowego dla Łodzi Widzewa w Łodzi kwotę 66,46 złotych (sześćdziesiąt sześć 46/100) jako niewykorzystanej zaliczki uiszczonej w dniu 17.07.2014 roku pod pozycją 2411 141010.

Sygn. akt I C 284/14

UZASADNIENIE

W dniu 17 lutego 2014 r. Miasto Ł. - Prezydent Miasta Ł. wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia 23 grudnia 2013 r. wydanego w sprawie nr (...) ustalającego wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącego własność Miasta Ł., położonej w Ł. przy al. (...), oznaczonego jako działki nr (...) o pow. 2062 m ^{( 2)}, w obrębie (...)uregulowanej w księdze wieczystej KW (...), której użytkownikiem jest B. W. (1). Właściciel wypowiedział użytkownikowi wysokość dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i zaproponował ustalenie nowej opłaty rocznej w wysokości 12.745,62 zł. Powyższa zmiana uzasadniona została dokonaniem nowej wyceny nieruchomości. Skarżący potrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie oraz decyzję o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty, wnosząc o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

(sprzeciw, k. 5-7)

Pismem z dnia 16 października 2012 r. w związku z wypowiedzeniem dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste, użytkowniczka wieczysta B. W. (2) złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie aktualizacji opłaty w innej wysokości, gdyż w operacie szacunkowym z wyceny przedmiotowej nieruchomości nie uwzględniono ograniczeń w możliwości jej zagospodarowania, wynikających z przebiegu sieci infrastrukturalnych.

(wniosek, k. 13-14)

W odpowiedzi na pozew pozwany Miasto Ł. - Prezydent Miasta Ł., reprezentowany przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu. W uzasadnieniu pełnomocnik pozwanego podniósł, że zostały spełnione przesłanki uprawniające do dokonania z urzędu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym do wzrostu wartości nieruchomości niewątpliwie doszło. Natomiast, ciężar dowodzenia okoliczności niezasadności podwyższenia opłaty spoczywa na powodzie, tj. użytkowniku wieczystym.

(odpowiedź na pozew, k. 25-27)

W piśmie procesowym z dnia 29 maja 2014 r. (data prezentaty Sądu) powódka, reprezentowana przez pełnomocnika w osobie adwokata, sprecyzowała żądanie pozwu, wnosząc o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest uzasadniona w innej wysokości, tj. w wysokości 9.669,77 zł rocznie, zgodnie z wydanym w sprawie orzeczeniem SKO.

(pismo procesowe strony powodowej, k. 39-40)

W toku rozprawy z dnia 6 czerwca 2016 r. pełnomocnik powódki sprecyzowała roszczenie, wnosząc o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w oparciu o opinie biegłej sądowej A. K., wskazując że nie była ona kwestionowana przez stronę przeciwną. Podniósł również, że do celowych kosztów prowadzenia niniejszego postępowania po stronie powodowej należy zaliczyć także koszty wyceny przedmiotowej nieruchomości wykonanej na zlecenie powódki w toku postępowania przed SKO, które wyniosły 6.150 zł.

(protokół rozprawy z dnia 6 czerwca 2016 r., k. 153)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka B. W. (2) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem produkcyjno-magazynowym, stanowiącym odrębną własność, położonej w Ł. przy al. (...) o powierzchni 2062 m ², oznaczonej jako działka nr (...) w obrębie W-27, stanowiącą własność Gminy M. Ł., posiadającą urządzoną księgę wieczystą KW (...).

(bezsporne)

W dniu 12 września 2012 r. Prezydent Miasta Ł. wypowiedział użytkownikowi wieczystemu dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w wysokości 2.165,10 zł i ustalił nową opłatę w wysokości 12.745,62 zł, poczynając od 1 stycznia 2013 r.

(wypowiedzenie - akta SKO bez numeracji)

Powódka B. W. (1) skierowała wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. o uznanie nowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za uzasadnioną w innej wysokości. W uzasadnieniu zakwestionowała prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia proponowanej opłaty rocznej podnosząc, że nie uwzględniono ograniczeń w możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości wynikających z przebiegu sieci infrastrukturalnych.

(wniosek, k. 13-14)

Orzeczeniem z dnia 23 grudnia 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. ustaliło opłatę z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości obowiązującą od dnia 1 stycznia 2013 r. na kwotę 9.669,77 zł. Jednocześnie przyznano od Prezydenta Miasta Ł. na rzecz użytkownika wieczystego kwotę 5.273,65 zł.

(orzeczenie SKO, k. 35-38 verte)

Od wskazanego orzeczenia strona pozwana złożyła sprzeciw w dniu 17 lutego 2014 r.

(sprzeciw, k. 5-7)

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w oddaleniu ok. 5 km. od ścisłego centrum Ł., w rejonie ulic: al. (...), ul. (...) oraz ul. (...), w bezpośrednim sąsiedztwie obiektów poprzemysłowych, obecnie użytkowanych na cele produkcyjne, magazynowe, usługowe i handlu hurtowego. Dostępność komunikacyjna zarówno autobusowa, jak i tramwajowa, bardzo dobra. Dojazd do nieruchomości odbywa się po drodze wewnętrznej o szerokości 10 m, stanowiącej przedmiot współużytkowania wieczystego właścicieli wszystkich nieruchomości wydzielonych z terenu byłych zakładów przemysłowych, do której przedmiotowy nieruchomość przylega pasem o szerokości 8,5 m. Szacowana nieruchomość gruntowa położona jest w odległości ok. 530 m od głównej arterii miejskiej, tj. al. (...). Kształtem zbliżona do prostokąta foremnego. Dostępność i ekspozycja słaba. Przedmiotowa nieruchomość zabudowana budynkiem magazynowym. W dacie decyzji o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste obowiązywał miejscowy ogólny plan zagospodarowania przestrzennego dla miasta Ł. zatwierdzony uchwałą nr LVII / 491 / 93 z dn. 2.06.1993r, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) nr 6 , poz. 71 z dnia 21.06.1993r, (obowiązujący do dnia 31.12.2003r ), w którym tereny położenia nieruchomości oznaczone były symbolem P.Z1.1. Są to tereny zrealizowanych dzielnic przemysłowo - składowych, zakładów przemysłowych i tereny obsługi technicznej gminy .Wiodącą funkcję zagospodarowania dla tego obszaru jest produkcja przemysłowa i obsługa techniczna, a polityką szczegółową obejmującą ten obszar jest polityka nr 1 czyli polityka zachowania istniejącego układu przestrzennego W dacie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste (tj. 25.09.2012 r.) dla przedmiotowego terenu brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (była uchwała o przystąpieniu do opracowania planu; aktualnie (w styczniu 2016 r.) podjęto uchwałę zatwierdzającą plan dla tego terenu, która jest nieprawomocna). W Studium (...) przyjętego uchwałą LXXVII/1793/02 Rady Miejskiej w Ł. , które byłoby wiążące w przypadku przygotowywania nowego planu, przedmiotowa nieruchomość leży w granicach jednostki - PU - tereny przemysłowo- usługowe - obejmują tereny przenikających się funkcji produkcyjnych, magazynowych lub wydzielonych terenów usługowych . W znacznym stopniu obejmują one tereny przekształceń i rewitalizacji, przechodząc w części z funkcji przemysłowych w usługowe. Funkcja mieszkaniowa dopuszczalna jest jako uzupełniająca, pod warunkiem spełnienia wymogów wynikających z przepisów szczegółowych. Dostępność mediów do przedmiotowej nieruchomości ma charakter nietypowy - media są dostępne przez firmę (...) sp. z o.o., co wiąże się z dodatkową opłatą. W 2012 r. dotyczyło to energii elektrycznej, wody, kanalizacji. Obecnie - od 2015 r. nieruchomość ma własne przyłącze energii elektrycznej. Pozostałe media nadal nie są dostępne bezpośrednio. W frontowej części działki przebiega rurociąg kanalizacji sanitarnej Ks 200 oraz wody (...), (...) i (...), a także rurociąg telekomunikacyjny. Natomiast, wzdłuż granicy wschodniej przebiega kanalizacja deszczowa (...) oraz strefa ochronna dla ciepłociągu Ca 1500*1400 (na fragmencie ciepłociąg wkracza na teren działki). Przez działkę w 2012 r. przebiegał także rurociąg wody (...), zlikwidowany w 2015 r. W części południowej działki znajduje się podziemna komora dla instalacji wody.

Do celów wyceny przyjęto aktualny sposób użytkowania, odpowiadający sposobowi użytkowania wynikającego z celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, tj. przemysłowy, produkcyjno-magazynowy, który musiał być zgodny z przeznaczeniem gruntu w planie miejscowym. Uwzględniono także istniejące faktycznie, choć nieuregulowane prawnie, obciążenia gruntu służebnością gruntową przeprowadzenia przez działkę rurociągów. Wobec tego, wartość rynkowa nieruchomości gruntowej (prawo własności nieruchomości niezabudowanej), położonej w Ł. przy al. (...) (działka nr (...)), według stanu i cen na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (tj. 25 września 2012 r.) wynosi 316.700 zł.

(opinia biegłego sądowego ds. wyceny budownictwa i (...), k. 101-134)

Istotą sporu w niniejszej sprawie było ustalenie wartości nieruchomości gruntowej oddanej przez pozwanego powódce w użytkowanie wieczyste na dzień aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, tj. na dzień 25 września 2012 r. Ustalając stan faktyczny w tym zakresie, Sąd oparł się na opinii biegłego sądowego ds. wyceny budownictwa i (...). W ocenie Sąd do ustalenia wartość rynkowej przedmiotowej nieruchomości doszło zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, podejściem i metodami wyceny oraz stosownych do nich procedury, a wskazana opinia jest wewnętrznie spójna, zupełna i niesprzeczna, a także należycie i wnikliwie uzasadnione. Nie była ona również kwestionowana przez żadną ze stron sporu. Wobec tego, została uznana za pełnowartościowe źródło informacji specjalnych.

Natomiast, Sąd nie wziął pod uwagę wydanej w rozpoznawanej sprawie opinii biegłego sądowego Z. S.. Opinia ta została zanegowana przez stronę powodową, która zgłaszała do niej wiele zastrzeżeń. Pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego Z. S. nie wyjaśniła wszystkich wątpliwości strony powodowej odnośnie wyceny nieruchomości i została ona w całości przez nią zakwestionowana. Główne zarzuty dotyczyły wyboru przez biegłego metody porównawczej i nieruchomości z przeznaczeniem mieszkaniowym, nieadekwatnymi do szacowanej. Ponadto podniesiono, że biegły oparł się na transakcjach dokonywanych w okresie przekraczającym 24 miesiące od daty, dla której wartość przedmiotowej nieruchomości miała być ustalona, typując je wybiórczo, zdaniem strony powodowej, w sposób korzystny dla pozwanego. Mając powyższe na uwadze, Sąd pominął opinię biegłego sądowego Z. S. przy ustalaniu wartości nieruchomości położonej w Ł. przy al. (...).

Sąd zważył, co następuje:

Na wstępie należy podkreślić, iż wniesienie sprzeciwu od rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wywołuje podwójny skutek: stanowi żądanie przekazania sprawy do sądu powszechnego oraz powoduje, że orzeczenie traci moc, co z kolei oznacza, że sąd rozpoznaje sprawę od początku (art. 80 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm. –dalej jako „u.g.n”). Zgodnie z art. 80 ust. 1 zdanie drugie u.g.n. w zw. z art. art. 78 ust. 2 u.g.n., wniosek użytkownika wieczystego skierowany do kolegium zastępuje pozew. W świetle powyższej konstrukcji, funkcje sprzeciwu mają „charakter formalny (uruchomienie drogi sądowej oraz derogacja orzeczenia kolegium), „w obrocie” zaś pozostaje wniosek użytkownika wieczystego, który staje się sformalizowanym żądaniem pełniącym funkcję pozwu” (tak Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 6 maja 2008 r., SK 49/04, OTK –A 2008/4/55, Legalis nr 97481).

W przedmiotowej sprawie, pozwany - Miasto Ł. w dniu 25 września 2012 r. wypowiedział powódce B. W. (1) dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania gruntu położonego w Ł. przy al. (...), stanowiącego własność pozwanego, jednocześnie ustalając nową opłatę roczna w wysokości 12.745,62 zł obowiązującą od dnia 1 stycznia 2013 r., z powodu zmiany wartości przedmiotowej nieruchomości i dokonania jej określenia przez rzeczoznawcę majątkowego. Powódka nie zaakceptowała ustalonej opłaty, w związku z czym złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. o ustalenie tej opłaty w innej wysokości, gdyż przy wycenie przedmiotowej nieruchomości nie wzięto pod uwagę ograniczeń w możliwości jej zagospodarowania, wynikających z przebiegu sieci infrastrukturalnych. W skutek złożonego wniosku, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wydało orzeczenie, w którym ustaliło opłatę z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na kwotę 9.669,77 zł oraz przyznało od pozwanego na rzecz powódki kwotę 5.273,65 zł. Sprzeciw od tego orzeczenia wniósł pozwany, w konsekwencji czego doszło do przeniesienia sporu dotyczącego ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przed tut. Sąd.

Przepis art. 77 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się - przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej - od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Zgodnie natomiast z przepisami art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, przy czym wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i w przypadku nieruchomości oddanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej (tak jak w rozpoznawanej sprawie) wynosi 3 % ceny. W przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach .Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji (art. 77 ust. 2a u.g.n).

Z uwagi na ziszczenie się ustawowych przesłanek uznać należy, iż co do zasady właściciel – Gminy M. Ł. skutecznie i zasadnie wypowiedział stronie powodowej wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste.

Wartość nieruchomości, znajdującej się w użytkowaniu wieczystym powódki, została ustalona na podstawie opinii biegłego sądowego A. K. (2), która nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Mając powyższe na uwadze, Sąd ustalił wartość nieruchomości położonej w Ł. przy al. (...) o powierzchni 2062 m ², oznaczonej jako działka nr (...) w obrębie W-27, na kwotę 316.700 zł.

Mając powyższe na uwadze, Sąd ustalił, że 3% wartości przedmiotowej nieruchomości wynosi 9.501 zł (316.700 zł. × 3 %)., co stanowi zaktualizowaną opłatę roczną za użytkowanie wieczyste. Kwota ta ponad dwukrotnie przewyższa wartość dotychczasowej opłaty, tj. 2.165,10 zł. Wobec tego, wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wskazanej nieruchomości, za rok 2013 ustalono na kwotę 4.330,20 zł (2 x 2.165,10 zł), a za rok 2014 - na kwotę 6.915,60 zł (9.501 - 4.330,20 + (4.330,20 / 2)). Natomiast, począwszy od dnia 1 stycznia 2015 r. opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w Ł. przy al. (...) o powierzchni 2062 m2, oznaczonej jako działka nr (...) w obrębie W-27 wynosić będzie 9.501 zł.

O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia wyrażoną w art. 100 zd. 1 k.p.c. Powódka wygrał proces w 90% (zasądzono 9.501 zł z 10.580,52 zł), i w takim też stosunku winny być rozdzielone koszty procesu.

Na koszty postępowania w niniejszej sprawie złożyły się: opłaty sądowa od pozwu w niniejszej sprawie w kwocie 530 zł, koszty wynagrodzenia pełnomocników stron w łącznej wysokości 4.800 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa dla pełnomocnika strony powodowej (strona pozwana zwolniona z ustawy) w kwocie 17 zł, zaliczki na poczet wynagrodzenie biegłego wpłacone przez stronę powodową w łącznej kwocie 800 zł, zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego wpłacona przez stronę pozwaną w kwocie 1.5000 zł, co łącznie daje kwotę – 9.750 zł. Zatem, pozwany powinien ponieść koszty procesu w wysokości 8.775 zł (9.750 zł x 90%), a poniósł - w wysokości 3.900 zł. Wobec tego, należało zasądzić od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4.875 zł.

W tym miejscu należy wskazać, że Sąd nie uwzględnił wniosku strony powodowej o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kwoty 6.150 zł tytułem kosztów jakie poniosła w postępowaniu przed S.K.O. w związku ze zleceniem wyceny przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Sądu powódka nie wykazała w wystarczający sposób, że koszty te były celowe dla dochodzenia jej praw przed sądem, tym bardziej w takiej wysokości.

Mając na uwadze fakt, że zaliczka uiszczona przez stronę pozwaną na poczet wynagrodzenia biegłego nie została w całości wydatkowana, Sąd postanowił zwrócić pozwanemu różnicę w wysokości 66,46 zł (1.500 zł - 1.433,54 zł)